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29 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0577

Contestação - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Despejo por Falta de Pagamento

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AO JUÍZO DA 8a VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS/SP

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já qualificada nos autos do processo em epígrafe, por sua advogada signatária, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência, nos termos dos artigos 335 e seguintes do CPC/2015 apresentar

CONTESTAÇÃO

nos autos da presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO NÃO CUMULADA COM COBRANÇA que lhe move Nomee Nome, também devidamente qualificado nos termos da peça inaugural.

PRELIMINARMENTE

DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA

Conforme restará demonstrado, nota-se que a requerida vem passando por uma crise sem precedentes, principalmente diante das determinações do poder público e da decretação da pandemia decorrente do novo Coronavírus - Covid-19, bem como da necessidade de suspensão de grande parte se suas atividades empresariais por longo período, não só da requerida, mas de diversas empresas, principalmente no seguimento do varejo, em todo o território nacional, o que é público e notório.

Neste cenário, a obrigatoriedade do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios certamente prejudicará as pessoas que dependem direta ou indiretamente da ré, além de acarretar a falta de cumprimento de outras obrigações relativas aos serviços essenciais para a continuidade de suas atividades, principalmente se considerado o alto valor envolvido na presente demanda.

Assim, nos termos das argumentações supra colacionadas necessário o reconhecimento da existência dos requisitos necessários para a concessão do benefício de assistência judiciária gratuita, conforme disciplina o artigo , inciso LCCIV - Constituição Federal.

Ante todo o exposto, requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos artigo 98 do CPC/2015. Caso não seja o entendimento, requer, subsidiariamente o diferimento das custas processuais para o fim do processo, ou, ainda, a concessão de prazo para juntada de documentos necessários.

SÍNTESE DA INICIAL

Trata-se a presente demanda de ação de despejo por falta de pagamento não cumulada com cobrança na qual o autor aduz, em síntese, que em 18 de maio de 2016 as partes firmaram "Instrumento Particular de Contrato de Locação e outras avenças de área no mal do NomeShopping para a instalação de equipamento/ quiosque", relativo ao Cart de nº Quioseque QD06, localizado no Piso Dutra, Setor Único, com prazo inicial em 25/05/2016, por 06 meses e, após, indeterminado.

Posteriormente houve cessão de contrato da pessoa física para pessoa jurídica, mantendo-se até hoje.

Afirma a parte requerente que existem em aberto o pagamento dos valores a título de aluguel e encargos no valor de R$ 00.000,00, atualizados até o dia 06 de outubro de 2021, o que motivou a presente ação, inclusive, com pedido de liminar para desocupação voluntária, o que de fato foi concedido, para desocupação no prazo de 30 dias a contar da intimação.

Por fim, requereu a citação da requerida para apresentar respectiva defesa ou purgar a mora no montante que entendem devido, atualizado até a data do efetivo depósito com todos os acréscimos contratuais, além das demais obrigações vencidas e que, ao final, seja julgada totalmente procedente esta demanda, para declarar rescindido o contrato pactuado entre as partes, determinando-se a desocupação voluntária do imóvel locado no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo coercitivo, além da condenação ao pagamento das despesas processuais, e honorários advocatícios decorrentes da sucumbência, e na ordem contratual de 20% (vinte por cento) sobre a quantia total do débito atualizado.

Atribuíram a causa o montante R$ 00.000,00.

Contudo, em que pese o entendimento da parte autora, é certo que a questão em debate no presente feito extrapola o mero inadimplemento, como proposto na exordial.

DOS NECESSÁRIOS ESCLARECIMENTOS

"Ab initio" necessário esclarecer que a parte requerida sempre cumpriu todas as obrigações decorrentes do Contrato de locação. Tanto que este perdurou por longo período (cerca de 6 anos).

Ocorre que diante das determinações do poder público e da decretação da pandemia decorrente do novo Coronavírus - Covid-19, bem como da necessidade de suspensão de grande parte das atividades empresariais não só da ré, mas de diversas empresas em todo o território nacional, o que é público e notório (art. 374, I do CPC), sua situação financeira piorou, impedindo- a de proceder com cumprimento de muitas de suas obrigações.

Assim, por não se tratar de "serviço essencial", por muito tempo a requerida ficou sem faturamento, tenho que arcar com aluguel e demais despesas atinentes à empresa, além das dificuldades de adesão de novos clientes, o que prejudicou sua situação financeira e, em consequência, das pessoas que dela dependem direta e/ou indiretamente, além de acarretar a falta de cumprimento de várias obrigações relativas a serviços essenciais para a continuidade de suas atividades.

Neste contexto, é certo que a decretação da pandemia decorrida do novo Corona vírus - Covid-19 acarretou assustadora crise econômica, tanto, que ensejou a suspensão de pagamento de várias obrigações no âmbito público e privado e em toda a sociedade.

No entanto, a requerida vem tentando manter suas atividades de modo a atender sua função social, ou seja, manter e/ou gerar novos empregos, arrecadar tributos, fomentar produtores e fornecedores, promover a criação e circulação de bens e mercadorias, gerar riquezas, contribuir para o crescimento econômico do país, entre outros, resultando em "benefícios" não só para o empresário, mas para toda a coletividade.

Entretanto, o notório aumento do desemprego, a perda de poder aquisitivo da população como um todo, a alta do dólar etc. são fatores que vêm obstaculizando a ré em atingir melhores resultados, o que também vem sendo observado em todo o mercado nacional e internacional.

Assim, Excelência, diante de todo o esclarecido, necessária a análise e o reconhecimento de evidente excesso de cobrança, senão vejamos:

DO MÉRITO E DO DIREITO

DA TEORIA DA IMPREVISÃO - IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO - FECHAMENTO COMPULSÓRIO - ISOLAMENTO SOCIAL - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DOS REQUERIDOS - APLICAÇÃO DO ARTIGO 393 E SEGUINTES DO CÓDIGO CIVIL.

Cumpre esclarecer, de início, que o imóvel locado é utilizado exclusivamente para as atividades comerciais da requerida (comércio de livros educativos).

E, como exaustivamente exposto, com a decretação da pandemia do novo corona vírus, TODOS os estabelecimentos comerciais de atividade não essencial do estado foram obrigados a fechar suas portas de forma compulsória, diante da possibilidade de proliferação acentuada do vírus.

Assim, diante da paralisação das atividades da requerida que se deu por motivo de força maior , ou seja, pela necessidade de fechamento das empresas e serviços não essenciais, além da necessidade de isolamento social, restou impossibilitado o cumprimento integral de suas obrigações com diversos credores, inclusive com os autores.

Não obstante, a requerida procurou os representantes dos autores para uma solução amigável, no entanto, encontrou obstáculo intransponível, restado infrutífera qualquer tentativa de composição.

Nesta toada, diante da impossibilidade de composição amigável junto aos requerentes e, considerando que a falta de pagamento se iniciou em janeiro/21, (vez que não reconhece o débito de julho/19, que foi devidamente pago) ou seja, no pico da pandemia , necessária, com todas as vênias, a observância e aplicação da TEORIA DA IMPREVISÃO ao presente caso, de modo a se reestabelecer reequilíbrio econômico-financeiro do contrato (art. 317 do Código Civil), vez tratar-se, os encargos contratuais ora perseguidos, de evidente e manifesta desproporção , o que avoca temerária onerosidade excessiva em prejuízo aos requeridos, além de perigosa minimização do princípio da solidariedade social, pois os ônus decorrentes da pandemia COVID-19 não podem ser suportados exclusivamente por apenas um dos contratantes, no caso os réus, sobretudo porque não se cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que ainda tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional.

Conforme disciplina o Código Civil vigente:

Art. 393 Código Civil: O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Art. 396 Código Civil: Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

E como se observa nos dispositivos supra colacionados, é certo que a perda da capacidade de pagamento derivada de evento imprevisto e irresistível a qualquer esforço (fortuito externo - paralisação econômica) não pode ser penalizada pelas consequências da mora , sob o risco de se estar indo, também, na contramão dos princípios da RAZOABILIDADE e PROPORCIONALIDADE .

De mais a mais, é dever do Estado preservar a atividade econômica, à luz dos princípios da preservação da empresa e da livre iniciativa, sendo que a função social da empresa encontra-se atrelada ao princípio constitucional da função social da propriedade, exposto no artigo 170 da Carta Magna, e que tem intima ligação com princípio da dignidade da pessoa humana.

Neste contexto é certo que a lei precisa ser interpretada com vistas à preservação da atividade econômica da empresa e não visando proteger somente os interesses do credor sob pena de inviabilizar a continuação das atividades econômicas da requerida e, consequentemente, sua função social, além dos interesses dos que dela dependem direta ou indiretamente.

Destarte, em que pesem as previsões contratuais do instrumento firmado entre as partes, devem, com todas as vênias, ser observadas as especificidades do caso concreto em conjunto com o disposto no do Código Civil vigente.

Assim, se o descumprimento da obrigação ocorreu por situações alheias à vontade da requerida, não pode, a mesma, ser constituída em mora e, por consequência, responder por juros, atualização dos valores monetários e honorários do advogado dos autores, pois não caracterizada sua culpa pelo retardamento do cumprimento da obrigação.

Neste diapasão, necessário o reconhecimento de evidente excesso de cobrança , não podendo, a requerida, ser condenada ao pagamento de encargos decorrentes da mora (juros, multa e honorários).

Contudo, mesmo que este r. juízo entenda pela possibilidade da cobrança dos encargos supracitados, o que não se espera, ainda assim é evidente o excesso de cobrança existente nos pentes autos.

DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - ARBITRAMENTO EXCLUSIVO DO MAGISTRADO COMPETENTE - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE HONORARIOS ADVOCATÍCIOS (CONTRATUAL X SUCUMBENCIAL).

Conforme se verifica da peça e respectivos documentos que instruíram a inicial, nota- se que os autos e seus procuradores cobram valores relativos aos honorários advocatícios nos termos disciplinados pelo contrato objeto da presente demanda.

Importante notar que, os autores requereram em seus pedidos a condenação dos réus ao pagamento das despesas processuais, além do pagamento de honorários advocatícios decorrentes da sucumbência, e na ordem contratual de 20% (vinte por cento) sobre a quantia total do débito atualizado.

Contudo, não obstante o contrato preveja 20% a título de honorários advocatícios, certo é que a remuneração de advogado na hipótese de condenação judicial se dá, tão somente, pela verba sucumbencial, cuja fixação incumbe com exclusividade ao d. magistrado responsável, mediante e após necessária análise dos requisitos legais, não sendo possível prevalecer a previsão contratual sobre o tema. Neste sentido:

TJSP - Apelação nº: 1022417-03.2019.8.26.0506. Despejo c/c cobrança Cumulação de multas moratória e compensatória. Possibilidade. Multa que visa compensar frustração de expectativa legítima do locador por desocupação do imóvel antes do termo final previsto, aplicável de forma proporcional. Danos distintos. Honorários contratuais. Descabimento. Verba remuneratória que decorre da sucumbência, cuja fixação incumbe com exclusividade ao juiz. Recurso parcialmente provido.

TJSP - Apelação Cível nº 1011331-40.2020.8.26.0008 - 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo - LOCAÇÃO DE IMOVEIS - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA Inadimplência demonstrada Procedência mantida. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL Redução Descabimento - Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às relações locatícias Cláusula Penal fixada livremente em contrato Ofensa ao ato jurídico perfeito Aplicabilidade do princípio "pacta sunt servanda". HONORÁRIOS CONTRATUAIS Sentença que reconheceu a impossibilidade de prévia estipulação dos honorários pelas partes, determinando que prevaleçam os honorários sucumbenciais, no entanto, deixou de determinar a exclusão dos honorários contratuais do cálculo apresentado pelo autor Recurso que deve ser provido para tal fim. JUROS COMPENSATÓRIOS Ausência de previsão contratual para a cobrança Contrato que já previu a incidência de juros moratórios Exclusão de rigor. CUMULAÇÃO DE MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA POSSIBILIDADE. Encargos moratórios de naturezas e finalidades distintas, não havendo que se falar em bis in idem. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA IMPOSSIBILIDADE Havendo previsão contratual de incidência de encargos moratórios sobre a obrigação, é indevida a incidência de multa compensatória pela rescisão do contrato, ocorrida exclusivamente em razão do inadimplemento dos locativos Existência de penalidade específica para a mora que afasta a possibilidade de incidência da cláusula penal, que deve ser excluída da condenação - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Além disso, o montante de 20% se mostra extremamente excessivo, principalmente se considerados o grau de zelo necessário a ser despedido pelo respectivo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Neste cenário, sem prejuízo do não cabimento dos valores relativos a e honorários advocatícios à que título for (teoria da imprevisão), considerando os valores atribuídos a demanda, bem como as sérias dificuldades financeiras decorrentes da pandemia, necessária a observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sob pena de se autorizar o enriquecimento sem causa do advogado dos autores, além do encargo excessivo aos requeridos que, reitere-se, não deram causa a temerária crise econômica que vem sofrendo e, em consequência, ao descumprimento de muitas de suas obrigações.

Por fim, necessário esclarecer não haver o que se falar em qualquer "possibilidade" de cumulação dos honorários contratuais com os honorários sucumbenciais, pois, além de não haver qualquer requerimento nestes termos no bojo da peça inaugural, eventual cumulação (que se admite apenas para efeitos de argumentação) certamente acarretaria verdadeiro bis in idem e, consequentemente, em verdadeiro enriquecimento sem causa em favor dos advogados dos autores.

Ante todo exposto, caso este r. juízo entenda pelo cabimento da condenação dos requeridos em honorários advocatícios, requer-se, subsidiariamente, sejam arbitrados em montante condizente ao mínimo legal, qual seja, em de 10% sobre o valor da causa.

DESPEJO - NECESSIDADE DE CONCESSÃO DE PRAZO RAZOÁVEL PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

Como exaustivamente exposto, a requerida é uma pessoa jurídica que atua no ramo do turismo (agência de viagem), sendo que o imóvel locado é utilizado exclusivamente para suas atividades comerciais.

Destarte, em que pese os esforços para o cumprimento de suas obrigações, diante da impossibilidade do pagamento dos valores ora perseguidos, os representantes da requerida vêm se esforçando na busca de outro local, de modo a proceder com a desocupação voluntária e a respectiva entrega de chaves do imóvel objeto desta demanda.

Contudo, necessária a concessão de prazo razoável para tanto, vez que além da existência da presente ação de despejo, outros diversos obstáculos vêm dificultando a localização de imóvel diverso para que a requerida fixe sua sede e continue suas atividades empresariais de forma regular.

Diante disso, ainda em atendimento ao princípio da função social da empresa, requer- se a concessão de prazo mínimo e razoável de 60 dias para a desocupação e respectiva entrega de chaves do imóvel locado.

DOS PEDIDOS

Por todo exposto e considerando ser necessária a aplicação da teoria da imprevisão ao presente caso, requer-se:

1. A concessão da justiça gratuita, ou dilação de prazo para juntada de demais documentos ou, subsidiariamente, seu diferimento ao final;

2. O recebimento da presente contestação e o consequente reconhecimento de evidente excesso de cobrança , vez que a requerida não pode ser condenada ao pagamento de encargos decorrentes da mora, já que o descumprimento da obrigação ocorreu por situações alheias à sua vontade, não podendo responder por juros, atualização dos valores monetários e honorários do advogado dos autores (20%), pois não caracterizada sua culpa pelo retardamento do pagamento;

3. Caso não seja o entendimento deste r. juízo, sem prejuízo de eventuais recursos cabíveis, pleiteia (subsidiariamente) pela condenação da requerida ao montante de 10% (sobre o valor da causa), à título de honorários advocatícios (sucumbenciais), sendo reconhecida a impossibilidade de sua cumulação com honorários disciplinados no contrato firmado;

4. A concessão de prazo razoável de 60 dias para a desocupação o imóvel objeto da presente demanda, em atendimento aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e função social da empresa.

Protesta provar o alegado, em todos os meios de admitidos no direito. Por fim, requer que as intimações feitas nos autos sejam mantidas

exclusivamente em nome do Advogado Dr. Nome, 00.000 OAB/UF, 00.000 OAB/UF-3sob pena de nulidade.

Nestes termos, pede deferimento.

Florianópolis, 16 de maio de 2022.

RAFAELA RAMOS 00.000 OAB/UF

Nome 00.000 OAB/UF

00.000 OAB/UF-3