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Réplica - TJSP - Ação Defeito, Nulidade ou Anulação - Procedimento Comum Cível

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19 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.26.0642

Réplica - TJSP - Ação Defeito, Nulidade ou Anulação - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO JUÍZO DA 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE UBATUBA SP

Processo 0000000-00.0000.0.00.0000

Nomee outros , qualificados e representados nos autos, através desta que subscreve, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar

RÉPLICA À CONTESTAÇÃO

ofertada pela as fls. 934-935 nos autos do processo em epígrafe.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

De antemão, os AUTORES pedem a juntada das procurações faltantes, bem como a certidão de objeto e pé do processo 0002294-11.2001.8.26.0642 e o comprovante de protocolo de pedido de desarquivamento dos autos 0008620- 35.2011.8.26.0642, em atendimento ao determinado as fls. 918-

921. Trata-se de demanda que busca garantir o direito à

Regularização Fundiária do imóvel ocupado pelos AUTORES.

Isso porque, no corpo da exordial foi invocada a Lei 13.465/2017 que ampara o direito à titulação e manutenção dos AUTORES na área, e na eventual constatação de risco da ocupação, a realocação destes por parte do Poder Público Municipal.

Isso porque o legislador ( REPRESENTANTE DA SOBERANIA POPULAR) , ao editar a legislação invocada ( Lei 13.465/2017) tratou de prever as ocorrências de situações, tais como a que se apresenta nesta demanda.

Assim sendo, é necessário que o presente processo seja visto como instrumento de regularização da ocupação, pelos próprios fundamentos lançados na exordial, complementados por ora, diante da ínfima contestação ofertada pela RÉ.

Nota-se que, em que pese afirmar que a área ocupada pelos AUTORES é pública, a não comprovou tal alegação, tendo em vista não existir nos autos documento comprobatório do domínio público.

Alegou ainda que a área foi ocupada no ano de 2020, data na qual a Municipalidade começou a exercer diversas ações no local e que pessoas de má-fé venderam lotes.

Ocorre que tais alegações vieram aos autos vazias, sem corroboração por qualquer documento, nem mesmo juntou as matrículas dos imóveis que alegou serem públicos , tampouco a data da ocupação ou quais tipos de ações o a realizou no local.

Pediu que o Poder Judiciário revisse a liminar deferida as fls. 918-921, para que a pudesse exercer o Poder de Polícia Municipal sobre a área.

Data vênia, Excelência, mas, s.m.j, a liminar deferida não suspendeu o Poder de Polícia Municipal (nem poderia), posto que tal atributo é natural da própria existência do Poder Executivo. Logo, não há de se falar em modificação da liminar deferida.

As fls. 936 juntou Laudo de Caracterização no qual consta que o processo de regularização fundiária foi indeferido, sob o fundamento de que o núcleo urbano não estar consolidado em 22/12/2016 (fls. 530-531) , iniciando-se os preparativos dos atos demolitórios.

AQUI RESIDE O CERNE DA LIDE: A ocupação do Morro do Fórum é passível de Regularização Fundiária, Urbanística e Ambiental pela Lei 13.465/2017?

Por isso é que se ajuizou a presente demanda, vez que os atos administrativos perpetrados contra a gama de famílias ocupantes do núcleo urbano em comento (Morro do Fórum) não encontram respaldo legal, tampouco constitucional, além de estarem destoados da atual política GLOBAL de atuação governamental sobre os assentamentos humanos em áreas urbanas , como se demonstra a seguir.

DA OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO VISTA PELO CENÁRIO INTERNACIONAL

A ocupação do solo urbano é tema tratado pela Organização das Nações Unidas - ONU - onde os 193 Estados Membros, em reunião entre os dias 25 e 27 de setembro de 2015, firmaram o documento "Transformando o Nosso Mundo: a Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável (documento anexo)" e, em âmbito nacional , foi materializado, em outubro de 2016, o "Nome de Parceria da Nações Unidas para o Desenvolvimento Sustentável (documento anexo)".

No caderno de Temas do Desenvolvimento Sustentável, o tema específico voltado aos assentamentos urbanos foi abordado no "Objetivo 11" da Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável, ratificado na elaboração do documento "Nova Agenda Urbana (documento anexo)", em 20 de outubro de 2016.

Diante da relevância e urgência premente, foi editada a Medida Provisória nº 759, publicada em 23 de dezembro de 2016 , que tratou profundamente sobre o tema, sendo encaminhada para o Congresso Nacional, buscando sua conversão em Lei.

Em atendimento aos compromissos supra, assumidos pelo Estado Brasileiro perante a comunidade internacional, o Congresso Nacional decidiu por elaborar uma norma que atendesse aos anseios da nova era urbana, buscando de uma forma maciça erradicar as desigualdades sociais, começando pela regularização fundiária, urbanística e ambiental do território brasileiro.

Assim, em 12 de julho de 2017 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 13.465 , que dispõe, especialmente, sobre a regularização fundiária rural e urbana, posteriormente regulamentada pelos Decretos 9.310, de 15 de Nomede 2018 e 9.597 de 4 de dezembro de 2018 .

A nova lei de regularização fundiária (13.465/2017) trouxe também a possibilidade de regularização ambiental, isto porque o diploma legal em apreço modificou diretamente mais de 20 (vinte) leis federais de alto quilate, entre elas o Código Civil, a Lei de Parcelamento do Solo, o Estatuto da Cidade e até mesmo o próprio Código Florestal.

De longe, é possível notar que tal diploma legal veio trazendo o progresso que há tempos havia sido subtraído da população brasileira: o sonho de um imóvel regularizado!

DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DE RESOLUÇÃO JUDICIAL DAS

CONTROVÉRSIAS

A novel legislação, trouxe a possibilidade de se realizar a Regularização Fundiária das ocupações que incidam sobre áreas de titularidade do Poder Público, objeto de ação judicial, conforme preceitua o parágrafo único do art. 16 da referida lei:

Lei 13.465/17. Art. 16 - Parágrafo único. As áreas de propriedade do poder público registradas no Registro de Imóveis, que sejam objeto de ação judicial versando sobre a sua titularidade, poderão ser objeto da Reurb, desde que celebrado acordo judicial ou extrajudicial, na forma desta Lei, homologado pelo juiz.

O caso em tela é ocasião na qual o dispositivo legal se afeiçoa perfeitamente, considerando a existência de ações judiciais que tratam sobre a titularidade e restrições ambientais da área.

O mesmo diploma legal já autorizou a disposição do bem público em favor do particular, quando inserido em processo de Regularização Fundiária (art. 23, § 4º Lei 13.465/2017).

DA APLICAÇÃO DOS INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

PREVISTOS NA LEI 13.465/2017

A Lei 13.465/2017 trouxe diversos instrumentos que podem ser aplicados em ocupações urbanas que se encontram em área pública, sendo que apenas o instrumento da Legitimação Fundiária prevê o lapso temporal de ocupação anterior à 22/12/2016.

Para melhor elucidar os objetivos da Lei 13.465/2017, e ao final tratar exclusivamente da problemática enfrentada é necessário que sejam, ao menos brevemente, apresentados os principais instrumentos da Reurb trazidos na nova legislação.

Foi estabelecido um rol exemplificativo dos instrumentos legais que podem ser aplicados na Reurb, elencados no art. do Decreto 9.310 de 15 de Nomede 2018, que seguem:

Art. 8º Os seguintes institutos jurídicos poderão ser empregados no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros considerados adequados:

I - a legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos da Lei nº 13.465, de 2017, e deste Decreto;

II - o usucapião , nos termos do art. 1.238 ao art. 1.244 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, do art. ao art. 14 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 1973; III - a desapropriação em favor dos possuidores , nos termos dos § 4º e § 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil;

IV - a arrecadação de bem vago , nos termos do art. 1.276 da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil;

V - o consórcio imobiliário , nos termos do art. 46 da Lei nº 10.257, de 2001;

VI - a desapropriação por interesse social , nos termos do inciso IV do caput do art. da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de 1962;

VII - o direito de preempção , nos termos do inciso I do caput do art. 26 da Lei nº 10.257, de 2001; VIII - a transferência do direito de construir , nos termos do inciso III do caput do art. 35 da Lei nº 10.257, de 2001;

IX - a requisição, em caso de perigo público iminente , nos termos do § 3º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil;

X - a intervenção do Poder Público em parcelamento clandestino ou irregular , nos termos do art. 40 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

XI - a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para o seu detentor , nos termos da alínea f do inciso I do caput do art. 17 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993;

XII - a concessão de uso especial para fins de moradia; XIII - a concessão de direito real de uso;

XIV - a doação;

XV - a compra e venda;

XVI - o condomínio de lotes a que se refere o Capítulo VII;

XVII - o loteamento de acesso controlado a que se refere o art. 78 da Lei nº 13.465, de 2017; e

XVIII - o condomínio urbano simples a que se refere o Capítulo IX.

Parágrafo único. Na Reurb, poderão ser utilizados mais de um dos instrumentos previstos neste artigo. (BRASIL, 2018, grifo nosso)

Como se vê, além de abranger com profundidade os institutos jurídicos supra, que podem ser aplicados à Reurb, o legislador deixou uma abertura para que outros institutos devidamente adequados também possam cooperar para que a lei alcance seu objetivo.

Os institutos mencionados acima serão abordados em tópicos específicos, expondo brevemente suas aplicações na Reurb.

Da utilização do instituto da Usucapião na Reurb

A usucapião é uma maneira de aquisição originária da propriedade, conquistada pelo possuidor que ocupa imóvel, ou móvel, pelo prazo e da forma prevista em lei.

No Brasil, o instituto é encontrado em diversas legislações, em especial no art. 1.238 do Código Civil (BRASIL, 2002), que dispõe

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de registro de imóveis.

Aplicando o instituto à Reurb, no curso do procedimento deverão serem demonstrados os requisitos para a prescrição aquisitiva, de forma que possa ser declarado pelo órgão regularizador, a propriedade da unidade imobiliária ao beneficiário.

Da desapropriação em favor dos possuidores

A desapropriação em favor dos possuidores ocorre quando o proprietário de extensa área tem o imóvel ocupado por considerável número de pessoas, de boa-fé, ininterruptamente por mais de 5 anos e se houverem realizado obra e serviços de relevante interesse social e econômico.

O fundamento legal da desapropriação é extraído do art. 1.228, § 4º do Código Civil (BRASIL, 2002):

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

Aplicando o instituto à Reurb, será preciso identificar se o núcleo urbano está inserido em área de propriedade registrada junto ao CRI, e se positivo o resultado, deverá ser paga justa indenização pelos ocupantes ao proprietário do imóvel.

A apuração dos valores das indenizações, a princípio, será realizada através de câmaras de prevenção e resolução administrativa de conflitos, que poderão ser criadas pelos Municípios para tal finalidade, conforme art. 34 da Lei 13.465/2017.

Da arrecadação de bem vago

A arrecadação de bem vago pode ocorrer quando o proprietário abandona o imóvel com intenção de não o conservar mais em seu patrimônio, e, não estando ocupado por terceiros, após 3 (três) anos, passa ao acervo patrimonial do Município ou Distrito Federal, ou então da União, quando se tratar de imóvel rural.

Tal premissa é prevista no art. 1.276 do Código Civil (BRASIL, 2002):

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

O instituto veio para garantir que o proprietário torne o imóvel produtivo, dando-lhe função social, sob pena de perda da propriedade. Ainda, para que se configure o abandono, é necessário que o proprietário deixe de satisfazer os ônus fiscais sobre o imóvel, conforme art. 1.276, § 2º do Código Civil (BRASIL, 2002).

Do consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário é decorrente de uma das formas compulsória de parcelamento, edificação ou utilização da propriedade elencadas no art. da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 ( Estatuto da Cidade, BRASIL, 2001).

Na Reurb, o consórcio imobiliário acontece quando o proprietário transfere ao Poder Público Municipal a propriedade do imóvel, com a finalidade de regularização fundiária do núcleo urbano que se instalou na área da propriedade.

O entendimento acima é extraído dos arts. e 46, §§ 1º e da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 ( Estatuto da Cidade, BRASIL, 2001):

Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.

Art. 46. O poder público municipal poderá facultar ao proprietário da área atingida pela obrigação de que trata o caput do art. 5o desta Lei, ou objeto de regularização fundiária urbana para fins de regularização fundiária, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel.

§ 1º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização, de regularização fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação por meio da qual o proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais unidades incorporadas ao patrimônio público.

§ 2º O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras. (grifo nosso)

Após a conclusão da regularização fundiária, o proprietário recebe unidades imobiliárias urbanizadas ou edificadas, equivalentes ao valor do imóvel antes da regularização, passando as demais unidades imobiliárias ao acervo patrimonial do Poder Público Municipal que operou a regularização fundiária do imóvel.

Da desapropriação por interesse social

A desapropriação por interesse social, aplicada à Reurb, ocorre quando, em terrenos urbanos, com a tolerância expressa ou tácita do proprietário, formaram-se núcleos residenciais de mais de 10 (dez) famílias, que são mantidas na área através de decreto de desapropriação pelo Poder Público.

A matéria é tratada na Lei 4.132, de 10 de setembro de 1.962 (BRASIL, 1962), como se lê:

Art. A desapropriação por interesse social será decretada para promover a justa distribuição da propriedade ou condicionar o seu uso ao bem estar social, na forma do art. 147 da Constituição Federal. Art. 2º Considera-se de interesse social:

IV - a manutenção de posseiros em terrenos urbanos onde, com a tolerância expressa ou tácita do proprietário, tenham construído sua habilitação, formando núcleos residenciais de mais de 10 (dez) famílias; (grifo nosso)

Ainda que publicada durante a vigência da Constituição Federal de 1946 (BRASIL, 1946), a norma foi recepcionada pela Constituição Cidadã 5 , de forma que foi invocada por ocasião da publicação da Lei 13.465/2017.

Do direito de preempção

A preempção é uma preferência que a lei garante o Poder Público Municipal para a aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

O instituto é consagrado nos arts. 25 a 27 da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 ( Estatuto da Cidade, BRASIL, 2001):

Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:

I - regularização fundiária;

A aplicação do direito de preempção na Reurb, depende de prévia lei municipal na qual, em conformidade com o plano diretor, já tenha sido indicada a área e a finalidade de regularização fundiária, bem como fixado prazo de vigência inferior a 5 (cinco) anos.

Da transferência do direito de construir

Quando o imóvel urbano, público ou privado, for considerado pelo Poder Público Municipal necessário para fins de servir a programas de regularização fundiária, o proprietário poderá ser autorizado, por lei municipal baseada no plano diretor, a exercer em outro lugar o direito de construir, ou alienar esse direito ao Poder Público, através de escritura pública.

Essa premissa é salvaguardada pelo art. 35 da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 ( Estatuto da Cidade, BRASIL, 2001):

Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

A mesma lei municipal tratará sobre a forma que a referida transferência do direito de construir.

Hodiernamente, o Município de Ubatuba não possui lei específica que trata de tal instituto, sendo as normas urbanísticas tratadas, em suma, pela lei municipal 711/1984.

Da requisição em caso de perigo público eminente

Buscando prever a maior gama de acontecimentos possíveis, o legislador achou por bem estipular esse instituto, que, embora raramente utilizado, pode ser livremente invocado pelo Poder Público que conduzir o procedimento de Reurb.

A requisição em caso de perigo público iminente é prevista no art. 1.228, § 3º da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 ( Código Civil, BRASIL, 2002):

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

Tal instituto diferencia-se do da desapropriação pelo fato da propriedade não ser transferida ao acervo patrimonial do Poder Público, também pela indenização ser posterior ao uso do imóvel, tendo caráter temporário.

Um exemplo é o caso de um núcleo urbano situado em área de inundação, onde, devido à previsão de uma enchente, os ocupantes sejam retirados do local com urgência. Assim, o Poder Público poderá requisitar uma propriedade imóvel de terceiros para acomodar aqueles ocupantes temporariamente, até que sejam definitivamente realocados para um conjunto habitacional ou alguma outra instalação similar.

Da intervenção do Poder Público em parcelamento clandestino ou irregular

O art. 40 da Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano, BRASIL, 1979) prevê que a Nomepoderá regularizar o loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado irregularmente, caso o loteador não atenda a notificação para o fazer, buscando preservar seus padrões de desenvolvimento urbano e a defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

Esse instrumento é aplicado em caso de inobservância do loteador as legislações urbanísticas municipais, podendo através da Reurb serem sanadas todas as irregularidades, com o posterior ressarcimento dos valores dependidos pelo Poder Público Municipal, inclusive com a retenção judicial das parcelas pagas pelos compradores do loteamento.

Da alienação de imóvel pela administração pública diretamente para o seu detentor

A Lei 8.666 de 21 de junho de 1993 ( Lei de Licitações e Contratos da Administração Pública, BRASIL, 1993), previu que, em caso de regularização fundiária, os imóveis da Administração Pública poderão ser alienados, como se lê:

Art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes normas:

I - quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada esta nos seguintes casos:

f) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis residenciais construídos, destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública; (grifo nosso)

Assim, quando exista interesse público comprovado, quando o bem for imóvel e quando se tratar de regularização fundiária de interesse social, a Administração Pública está autorizada a alienar o bem aos beneficiários da Reurb, seja de forma onerosa, seja de forma gratuita.

Da concessão de uso especial para fins de moradia

A concessão de uso especial para fins de moradia é um direito trazido pela Medida Provisória nº 2.220 de 4 de setembro de 2001 (BRASIL, 2001), cujos requisitos estão elencados no art. da referida lei:

Art. 1º. Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

O texto legal foi alterado pela Lei 13.465/2017, que alterou o prazo de ocupação de 30 de junho de 2001 para 22 de dezembro de 2016, para que o ocupante tivesse garantido o direito à concessão de uso especial para fins de moradia.

Tal instrumento é de suma importância para a Reurb, merecedor de trabalho exclusivo, por ser um instituto que garante maior controle ao Poder Público sobre os imóveis regularizados, podendo inibir os beneficiários que buscam a regularização fundiária como uma forma de enriquecimento, vez que tal instrumento não confere o direito de propriedade pleno.

Da concessão de direito real de uso

O instituto jurídico da concessão de direito real de uso foi criado pelo Decreto-Lei nº 271 de 28 de fevereiro de 1967 (BRASIL, 1967), e é previsto para situações nas quais, em processo de regularização fundiária de interesse social, a Administração Pública pode conceder o direito real de uso aos particulares, através de instrumento público ou particular, de bem imóvel público situado em área urbana.

É o previsto no art. 7º da legislação supramencionada:

Art. 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.

Enquanto na concessão de uso especial para fins de moradia a finalidade da concessão é específica, na concessão de direito real de uso o imóvel de titularidade do Poder Público pode ser utilizado para qualquer modalidade de interesse social em áreas urbanas, tais como edificação, industrialização e preservação das comunidades tradicionais.

Da doação

A doação, aplicada a Reurb, ocorre apenas entre os particulares e é regida pela Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 ( Código Civil, BRASIL, 2002):

"Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra."

Nessa modalidade, o proprietário simplesmente doa, através de instrumento público ou particular, o direito de propriedade ao ocupante de núcleo urbano que se instalou sobre sua propriedade, passando o ocupante a ser titular do direito real de propriedade sobre o imóvel.

Da compra e venda

A compra e venda, no âmbito da Reurb, opera quando o núcleo urbano está inserido em área de propriedade particular.

Tal instituto é tratado pelo art. 481 da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 ( Código Civil, BRASIL, 2002):

"Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro."

Na prática da Reurb, o ocupante do núcleo urbano, que se instalou sobre o imóvel de propriedade particular, compra mediante pagamento em direito, o direito de propriedade sobre a unidade imobiliária que ocupa.

Um exemplo de instrumento da Reurb, que não foi elencado nem na Lei 13.465/2017 e nem no decreto que a regulamentou, porém pode ser adequadamente aplicado, é a dação em pagamento, elencada no art. 356 da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 ( Código Civil, BRASIL, 2002):

"Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida."

Nesse instrumento, a contraprestação do ocupante não precisa ser necessariamente em dinheiro, podendo adquirir o direito de propriedade através de pagamento em serviços ou outra modalidade de pagamento lícita e aceita pelo credor proprietário.

Do condomínio de lotes

O condomínio de lotes é modalidade trazida pela Lei 13.465/2017, figura que se fez necessária para atender a realidade fundiária do país.

Diferencia-se do condomínio edilício pelo fato de que, enquanto este aplica-se somente às edificações, o condomínio de lotes pode ser aplicado em relação aos lotes, como se extrai dos arts. 1.331 e 1.358-A da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2020 ( Código Civil, BRASIL, 2002):

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (grifo nosso)

A diferença entre os dois institutos é mais bem descrita nas palavras de Nome:

Sob a perspectiva do direito civil, o condomínio de lotes nada mais é que um condomínio edilício cujas unidades autônomas são lotes aptos a serem edificados por seus adquirentes, em lugar de edificações prontas. A necessidade de sua positivação advém do fato de que, nos termos do art. 1.331 do Código Civil, o condomínio edilício somente pode ter por suporte edificações ou partes de edificações. (PINTO, 2017)

A aplicação do condomínio de lotes na Reurb é feita de forma a desburocratizar e agilizar o parcelamento do solo sem incorrer em irregularidades trazidas pela Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano, BRASIL, 1979).

Do loteamento de acesso controlado

O conceito de loteamento de acesso controlado extrai-se do art. 78 da Lei 13.465/2017, que incluiu os parágrafos 7º e no art. da Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano, BRASIL, 1979):

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste art., cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (grifo nosso)

O loteamento de acesso controlado é regulamentado pelo Poder Público, sendo uma forma mais eficaz de evitar que os "condomínios fechados" comprometam as paisagens urbanas, o tráfego de veículos e de pessoas, criando um instituto que se afeiçoe melhor as necessidades urbanísticas modernas.

Aplicando tal instituo à Reurb, é possível garantir que os "condomínios fechados" de fato, sejam necessariamente obrigados a adequarem sua existência ao todo da cidade, garantindo as belezas paisagísticas bem como o acesso por suas vias.

Do condomínio urbano simples

Modalidade de condomínio também trazida pela Lei 13.465/2017:

Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si. (BRASIL, 2017)

Sua aplicação na Reurb se dá quando já existe uma ocupação consolidada, onde diversas casas, ou cômodos, ocupadas por pessoas distintas, estão dispostas no terreno de forma que é possível identificar as construções de uso particular e as áreas de uso comum, estabelecendo assim o condomínio urbano simples.

Os instrumentos acima, dentre outros institutos que podem ser aplicados à Reurb, foram elencados pela lei para que se abrisse um leque de possibilidades jurídicas buscando, de fato, que a situação fundiária do país seja regularizada.

Insta salientar que os institutos que mais serão aplicados, tanto pela flexibilidade quanto pela abrangência da possibilidade de aplicação, são a Demarcação Urbanística, a Legitimação Fundiária e a Legitimação de Posse, instrumentos esses que serão abordados com mais profundidade a seguir.

CONCLUSÃO

Diante do exposto, e considerando a função social da Regularização Fundiária ( cuja aplicação não se limita aos núcleos urbanos formados anteriormente à data de 22/12/2016 ), pedem que sejam acolhidos os pedidos inaugurais para condenar a a proceder com a regularização fundiária em prol dos AUTORES , utilizando os instrumentos da Reurb previsto na Lei 13.465/2017 diferentes da Legitimação Fundiária , cessando os preparativos dos atos demolitórios das habitações das famílias dos AUTORES.

- Não sendo este o entendimento de Vossa Excelência, pedem que seja oficiado o Estado de São Paulo e a Nomepara que providenciem a inclusão das famílias dos AUTORES em Programa Habitacional, antes de procederem com as demolições das residências , posto que estão em situação de vulnerabilidade social.

Termos em que pedem deferimento.

Ubatuba, 09 de fevereiro de 2022.

Nome

00.000 OAB/UF