jusbrasil.com.br
6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.26.0564

Petição Inicial - TJSP - Ação Revisional de Contrato com Pedido de Repetição do Indébito e Reparação de Danos C.C. com Pedido Liminar de Depósito em Juízo - Procedimento Comum Cível - contra Hesa 112 - Investimentos Imobiliários e True Securitizadora

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

MERITÍSSIMO JUIZ DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP.

Nome , venezuelano, solteiro, administrador, inscrito no CPF sob n° 000.000.000-00 e portador da Cédula de Identidade G438358-2, residente e domiciliado na EndereçoCEP 00000-000, São Bernardo do Campo/SP e Nome , brasileiro, solteiro, médico, portador da cédula de identidade RG n° 00000-00, inscrito no CPF sob o n° 000.000.000-00, residente e domiciliado na Antônio Bastos, n° 443, Casa 2, Vila Bastos, CEP 00000-000, Santo André/SP, vêm perante Vossa Excelência, com fulcro no artigo 319 e seguintes do Código de Processo civil, ajuizar

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO E REPARAÇÃO DE

DANOS c.c. COM PEDIDO LIMINAR DE DEPÓSITO EM JUÍZO

em face de HESA 112 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n.° 00.000.000/0000-00, com sede na Endereço° andar, EndereçoCEP (00)00000-0000, Mogi das Cruzes/SP e TRUE SECURITIZADORA S.A. (atual denominação de ÁPICE SECURITIZADORA S.A.) , inscrita no CNPJ sob n°. 12.130.744/0001- 00, com sede na EndereçoCEP: 00000-000 , pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.

1 - DOS FATOS

Com intuito de realizar o sonho da casa própria os Requerentes em 26 de outubro de 2019 celebraram junto a Requerida o denominado CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, tendo por objeto a aquisição do imóvel, apartamento no CONDOMÍNIO HELBOR TRILOGY HOME & OFFICE, localizado na Endereço - São Bernardo do Campo/SP, unidade n° C2804, 28° pavimento, pelo preço total R$ 00.000,00 - ( doc. 01 ).

No referido contrato as condições contratuais ficou da seguinte forma:

1 . Preço: R$ 00.000,00;

2. Sinal: R$ 00.000,00;

3. Saldo: R$ 00.000,00 a ser pago em 360 parcelas mensais e sucessivas;

4. Juros 10,50% ao ano;

5. Taxa mensal de juros: NÃO COSNTA

6. Parcelas de R$ 00.000,00, vencendo a primeira em 25/11/2018 e as demais em igual dia dos meses subsequente;

7. Saldo do preço atualizado pelo IGP/M da Fundação Carlos Vargas;

8. Comissões de corretagem.

Frisa-se que, a Requerida não forneceu aos Requerentes uma via do INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA, mesmo após diversas solicitações.

1.1. - DA DIFICULDADE DE COMUNICAÇÃO. DA VÁRAS TROCAS DE EMPRESA DE COBRANÇA

Ficou determinado que o pagamento das parcelas mensais seriam feitos por meio de boletos bancários retirados do site da Heibor Incorporadora Imobiliária.

Até três meses desse acordo, os pagamentos foram feitos dessa forma. Entretanto, após este tempo, não se sabe porque, a Requerida repassou a execução das cobranças a uma empresa denomindada Certificadora de Créditos Imobiliários.

Desde então, os Requerentes começaram a perceber os aumentos exorbitantes e inexplicáveis das parcelas mensais.

No mês de março de 2020, começam as divulgações sobre a pandemia da Covid-19 no País e o consequente isolamento social. Mas, os Requerentes, mesmo com muitas dificuldades foram honrando com os pagamentos das parcelas mensais que subiam muito cada vez mais.

Preocupados com esses aumentos excessivos, os Requerentes, mesmo com dificuldade de comunicação, decidiram entrar em contato com a empresa Certificadora de Créditos Imobiliários para tentarem desvendar o motivo desses aumentos desmedidos. Ocaisão em que foram informados que tudo estaria dentro do acordado e, esses aumentos seriam referentes a amortização, correção monetária, seguro, etc.

Ocorre que, o reajuste dos valores do contrato é feito utilizando-se o IGP/M, que desde o ínico da pandemia do Covid-19 no Brasil, vem desenfreadamente aumentando, alcançando picos elevadíssimos.

Diante desse cenário, somando o reajuste pelo mencionado índice com os encargos aplicados, o valor da parcela mensal que inicialmente foi pactuada em R$ 00.000,00 , aumenta de forma desproporcional, não acompanhando a inflação e os rendimentos dos Requerentes (tampouco a média salarial no país), de forma que atualmente o valor da parcela mensal alcança o absurdo de R$ 00.000,00 no presente mês (boleto de cobrança anexo - (doc.02). Quase o dobro em pouco mais de dois anos.

Para se ter uma ideia do absurdo, comparamos as parcelas referentes ao meses de janeiro e fevereiro de 2022. No boleto para pagamento da parcela com vencimento em 25/01/2022, o valor foi de R$ 00.000,00 , já o boleto com vencimento em 10/02/2022, é de R$ 00.000,00 ; ou seja, em apenas 16 dias houve uma diferença a maior de R$ 00.000,00 - em menos de um mês. (doc. 02 e 03)

Sem considerar que a data do vencimento da parcela do mês de fevereiro/2022 está errada. Porque, de acordo com o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, o vencimento deve ocorrer todo dia 25 de cada mês e não no dia 10 como está no mencionado boleto.

Isso tudo demonstra a falta de respeito e o abuso que a Requerida vem cometendo face aos Requerentes que, por sua vez, ficam a mercê das vontades daquela. Ficam de "mâos atadas", não tendo a quem se secorrer, a não ser ao Poder Judiciário.

Pois bem, não aceitando essa resposta superficial da empresa de cobrança, decidiram entar em contato com a Heibor Incorporadora Imobiliária na esperança de obterem uma explicação mais plausível, bem como saber o porquê de não conseguiram adiantar o pagamento de parcelas ou valores a mais.

Visto que, desde o início tinham a intenção de irem pagando valores além das parcelas mensais, ou seja, desejavam irem amortizando o saldo devedor conforme fosse "entrando" valores a mais em suas rendas. Mas, nunca conseguiram fazerem isso, mesmo estando previsto em contrato essa possibilidade, conforme cláusual 3.4 do Contrato de Compromisso de Compra e Venda.

Na Heibor Incorporadora foram informados que não poderiam fazer nada e que somente a atual empresa que administra as cobranças, Certificadora de Créditos Imobiliários, poderia resolver.

Essa, por sinal, não resolveu nada. Nem a respeito dos aumentos desmedidos nem sobre a questão da possibilidade de adiantar valores do financiamento.

Não obstante, toda essa situação prejudicial, os requerentes continuaram efetuando os pagamentos das mensalidades.

Meses depois a empresa Certificadora de Créditos Imobiliários enviou uma mensagem aos Requerentes informando que não seguiriam com o contrato deles e que seria outra empresa de nome Pontte que passararia a fazer as cobranças (doc. 04).

Nesse interim, o valor das parcelas continuaram aumentando absurdamente.

Ante a tudo isso, numa tentativa de solucionar o problema, os Requerentes novamente entraram em contato com a nova empresa que iria cuidar da adminstração das cobranças, a Pontte.

Problemas esses que persistiam, desde o tempo que estava sob a administração da empresa Certificadora de Créditos Imobiliários. Porém, com um problema a mais. No extrato de evolução de pagamentos aparece várias parcelas como "em aberto". O que não procede, porque, todos os meses, desde a primeira parcela, são devidamente pagas.

Por essa empresa Pontte foi informado que, a ela somente caberia administrar o contrato e que contatariam outro departamento responsável por tal tarefa. Ou seja, só "enrolação", um jogo de "empurra-empurra".

Lembrando que, em todas essas empresas de cobrança acima mencionado, existe uma grande dificuldade de entrar em contato para solucionar quaisquer tipo problema ou obter informações. Não existe um atendente (humano), que possa sanar todas as dúvidas, enfim, ajudar seus clientes em questões relacionadas ao seus financiamentos.

Os atendimentos são feitos por aplicativos, WhatsApp, e-mail. Mas, nenhum desses canais conseguem oferecer a informações completas.

Os Requerentes vêm tentando a tempos começar a fazer pagamentos de valores além das parcelas mensais com intuito de amortizarem a dívida mais rápido e, consequentemente quitarem o financiamentos antes do contratado; entretanto, sempre lhes é falado que não tem como e que somente é possível o pagamento dos boletos mensais.

Assim, não conseguem antecipar valores. Sendo que essa possibilidade está prevista na cláusula 3.4 do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, mas não cumprida pela Requerida.

Depois de toda essa dificuldade, "dor de cabeça", decidiram entrar com a presente ação, dado que, do modo como esta aumentando absurdamente a dívida do financiamento, ficará impagável.

Isso porque, com menos de dois anos e quatro meses o valor da parcela mensal já está quase o dobro em comparação ao valor da inicial.

Além de não poderem amortizar o saldo devedor com pagamentos de valores adiantados, também não conseguem ter um controle maior sobre esse saldo devedor, porque falta informações, transparência, acesso.

A tebela com a evolução do saldo devedor fornecida pela Requerida é confusa (doc. 03). Como já mencionado, consta falta de pagamento de algumas parcelas, o que não é verdade, visto que, todas foram pagas. Também, não fornece dados de modo transparente, de fácil entendimento pelo consumidor .

Enfim, a Requerida dificulta ao máximo o acesso dos requerentes à informações sobre o saldo devedor, sobre a possibilidade de amortização, sobre a atualização monetária, juros deste saldo. NÃO TEM A TRANPARÊNCIA determinada pela lei, principalmente pelo Código de Defesa do Consumidor.

E, novamente teve a troca de empresa para gestão do contrato e pagamentos.

No começo deste mês a empresa Pontte informou aos requerentes que a partir daquele momente seria a empresa Maximus que se encarregaria do contrato deles (doc. 04).

Ficando, assim, ainda mais complicada a situação, porque essa empresa Maximus envia os boletos de pagamento das parcelas sem nenhuma descrição sobre o quê se está cobrando. (doc. 05).

A esta inicial, também, foram juntados alguns e-mails com trocas de mensagens entre as partes para que se demonstre as tentativas sem sucesso dos Requerentes para esclarecer dúvidas. Bem como, outros documentos, acreditando-se serem necessários para a análise desse d. juiz.

Até a propositura da presente, mesmo com toda essa confusão referente a troca de empresas de cobrança, aumentos absurdos, falta de transparência, os Requerentes vêm pagando as parcelas ajustadas, estando adimplente e querendo assim permanecer até conclusão da lide, para tanto ajuizam a presente.

2 - DA RELAÇAO DE CONSUMO

Antes de qualquer consideração, cumpre salientar que a natureza jurídica da relação existente entre as partes é de consumo, haja vista que, seu objeto social compreende o empreendimento imobiliário e a comercialização de imóveis.

Logo, o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado ao caso em exame, inclusive, com a inversão do ônus da prova em favor dos Requerentes, face a sua hipossuficiência frente a Requerida.

3 - DO DIREITO

3.1 - DO PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CLÁUSULA QUE FIXOU A ATUALIZAÇÃO DO CONTRATO PELO IGP/M. DA NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO IGP/M PELO IPCA

A cláusula 4.2 do contrato de Compromisso de Compra e Venda (doc. 01), estabelece que o saldo do preço do imóvel, seria atualizado pelo IGP/M.

Acontece que, os Requerentes estão arcando com as consequências de um inesperado aumento do índice de correção monetária. Passando por grandes dificuldades em suportar tal situação, ao ponto de ficarem receosos com a possibilidade de continuar cumprindo com a obrigação.

Em 2020, o índice de correção monetária fixado pelo IGP/M teve um impressionante avanço acumulado em 12 meses de 23,14% 1 .

O que gera motivo de preocupações é o fato de não se ter perspectivas de normailização, uma vez que, em 2021 o índice acumulou alta de 15,98% no ano e de 33,83% em 12 meses. 2

Como já explanado acima, diante desse cenário, somando o reajuste pelo mencionado índice com os encargos aplicados, o valor da parcela mensal que inicialmente era de R$ 00.000,00 , vem aumentando de forma desproporcional; chegando ao valor absurdo de R$ 00.000,00 no presente mês (boleto de cobrança anexo - (doc.02). Quase o dobro em pouco mais de dois anos.

Essa decisão de procurar o Judiciário se deu exclusivamente porque não viram outro meio, vez que, já tentaram diversas vezes resolver a situação junto a Requerida e a todas as empresas que passaram a fazer a cobrança desse fianciamento. Conforme já demonstrado, foram várias trocas de empresa de cobrança. E, todas elas sempre dificultaram a transparência nessa contratação de financiamento. Nunca solucionaram nada.

A correção monetária em primeiro plano não se revele abusiva (já que seu objetivo é apenas manter o poder aquisitivo da moeda) houve uma elevação inesperada e desproporcional do IGP/M nos últimos meses, alterando a base objetiva do contrato.

Fazendo uma sucinta comparação com o acúmulo do IGP/M à época da assinatura do contrato (outubro/2019) e o período seguinte de dois anos, observa-se que discrepância é absurda, pois, naquela ocasião (ano de 2019), o acumulado em 12 meses era de 4,8065% 3 , situação que destoa em muito da realidade com relação ao outubro/2019 que foi de 21,7403%:

Percebe-se que, nessa proprorção, a correção monetária deixa de ser mera atualização do valor da moeda, passando a representar verdadeiro plus obrigacional, porque o aumento supera, de longe, a evolução do poder de compra dos Requerentes.

Diante de tal situação, está ocorrendo uma onerosidade execissva para os Requerentes, em contrapartida, vantagem extrema à Requerida, na medida em que esta alcançará lucros jamais obtidos desde a utilização do IGP/M com indexador, enriquecendo-se ilicitamente , o que é vedado pelo art. 884 do CC.

Assim, a aplicação do IGP-M viola as bases objetivas em que o contrato foi firmado, de sorte que, submetendo-se a avença ao disposto no CDC, é plenamente possível que a Requerida revise a aplicação do índice, em razão de fatos supervenientes que tornaram sua contraprestação excessivamente onerosa, nos termos do artigo 6°, inciso V.

Nesse sentido, foi recente decisão proferida no âmbito do E. Tribunal de Justição de São Paulo:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. Decisão que indeferiu tutela de urgência, por meio da qual a autora pretende consignar o valor nominal das parcelas, afastando a aplicação do IGP-M. Inconformismo. PROBABILIDADE DODIREITO. Conquanto a correção monetária não revele abusividade, já que visa apenas manter o poder aquisitivo da moeda, é cediço que o IGP-M apresentou elevação inesperada e desproporcional nos últimos meses. Alteração da base objetiva do contrato. Aumento que supera, em muito, a evolução do poder de compra da adquirente. PERIGO DE DANO. Manutenção das prestações que podem conduzir ao inadimplemento da compradora. Autorização para que a parte realize o pagamento das parcelas acrescidas dos juros contratados - de 12% aa. Pela Tabela SAC. Correção monetária devida ao final do processo, a título de resíduo, após definição do índice de correção aplicável. Tutela concedida em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJ-SP - AI: 20938747320218260000 SP 2093874-73.2021.8.26.0000, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 23/07/2021, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/07/2021) - grifo nosso.

Sobre a possibilidade de revisão do contrato em face de fato extraordinário e imprevisível temos um julgado proferido no âmbito do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, respaldando esta temática:

"Agravo de instrumento - Ação revisional de contrato bancário - Tutela de urgência - Pedidos de suspensão do contrato de financiamento de veículo por 6 meses, redução das parcelas subsequentes em 60% do valor, impedimento de negativação do nome do autor e de busca e apreensão deferido na decisão agravada - Irresignação da ré - Autor que, após efetuar refinanciamento extrajudicial que permitiu a suspensão das parcelas por 60 dias, se viu compelido ao ajuizamento da demanda, diante da manutenção das restrições ao exercício de sua profissão, que ensejaram redução drástica de sua capacidade econômica - Autor que é motorista de veículo de transporte escolar - Fato extraordinário e imprevisível que permite a intervenção na relação jurídica firmada entre as partes - Satisfação dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil - Decisão que comporta reforma apenas quanto ao prazo da suspensão e redução das parcelas - Decisão parcialmente reformada - Recurso parcialmente provido."(TJSP; Agravo de Instrumento 2226534-65.2020.8.26.0000; Relator (a): Marco Fábio Morsello;Órgão Julgador: 11a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2020; Data de Registro: 10/11/2020) - grifo nosso.

Desse modo, atentando-se para a alta verificada no IGP/M, que supera em muito os rendimentos dos Requerentes e, que estamos diante de realidade diferente daquela verificada no ato da assinatura do contrato, pelo que se tornou demasiadamente onerosa, é plenamente possível que ocorra a substituição do índice pelo IPCA, objetivando que o equilíbrio na relação contratual seja restabelecido, evitando o enriquecimento ilícito da Requerida.

Assim sendo, requer seja declarada nula a cláusula 4.2 do contrato de compromisso de compra e venda e consequentemente que seja substituído o índice de correção aplicado (IGP/M), pelo IPCA, mantendo o equilíbrio contratual.

3.2 - DA VEDAÇÃO A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. DO ANATOCISMO

Como se verifica de Parecer Técnico Econômico-Financeiro em anexo, (doc. 06) , a requerida vem abusando de sua superioridade econômica, para subtrair dos Requerentes quantia muito superior à devida.

Primeiro, a Requerida não é instituição bancária, motivo pelo qual não está autorizada a cobrar juros composto, juros sobre juros.

De igual sorte, a cobrança de juros capitalizados (anatocismo), cuja prática não se coaduna com os ditames legais, faz com que a Requerida, em razão do aumento desmedido do saldo devedor inicial, culmine num débito que, ao final de curto espaço de tempo, se torna impagável.

Nessa esteira, convém registrar que juros capitalizados mensalmente, é terminantemente proibido pela legislação brasileira secundada pela jurisprudência, tendo em vista uma relação consumerista em que não há participação de entidade bancária.

A prática do anatocismo pela Requerida se mostra claramente evidenciado através da perícia econômico-financeira, totalmente independente (doc. 06). Importando registrar que essa odiosa prática é vedada inclusive às instituições financeiras, exceção feita às hipóteses em que a legislação a permite, como nas cédulas de crédito rural, comercial e industrial.

A jurisprudência atual do C. Superior Tribunal de Justiça é no sentido de repudiar a prática do anatocismo, vedando capitalização dos juros (RSTJ 13/352 e 22/197), com a ressalva quanto "aos saldos líquidos em conta- corrente, de ano a ano", prevista no artigo 4° do Decreto n° 22.626/33.

Portanto, é de direito e de justiça que seja declarada a nulidade da cobrança de juros onzenários efetuada pela requerida, assentada que está na capitalização mensal de juros (anatocismo) que culminou no enriquecimento ilícito daquela em detrimento da parte requerente.

Além do mais, a perícia econômico-financeira retroagindo ao período sobre o qual se pleiteia a revisão contratual, ou seja, novembro de 2019, demonstrou cabalmente que, durante todo esse tempo, os requerentes SEMPRE PAGARAM MAIS JUROS DO QUE DEVERIA, conforme provam os documentos; razão pelo qual se faz necessário a devolução daquilo que indevidamente já foi cobrado e pago.

Mas não é só, o saldo devedor apontado pela requerida em seu extrato é de R$ 00.000,00 , sendo que, de acordo com o Contrato de Compromisso de Compra e Venda o valor a ser financiado foi de R$ 00.000,00, ou seja, quase cinco vezes maior que o valor inicial acordado para o financiamento.

O quê aumenta cada vez mais a preocupação dos requerentes é o fato de que, ainda, restam praticamente 28 anos (vinte e oito anos), para a quitação completa do imóvel. Assim, corre-se o risco dessa dívida ficar impagável, prejudicando tão somente os Requerentes, visto que, a requerida será, indubitavelmente a maior beneficiária com o desequilibrio contratual que está acontecendo.

E, caso não seja tomada nenhuma providência no sentido de frear essa sangria desatada, os requerentes terão demasiados prejuízos. Sem a possibilidade de, sequer, terem o mínimo que um cidadão que honra seus compromissos tem direito, qual seja, a casa prórpria.

Estas disparidades demonstram irrefutavelmente o abuso e a ilegalidade praticados pela Requerida.

Na legislação pátria, a prática do anatocismo de há muito vem sendo repudiada pelo legislador que diz: "É proibido contar juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos de conta corrente de ano a ano".

Esta era a disposição do art. 253, do Código Comercial Brasileiro de 1850.

Não destoa de tal entendimento a jurisprudência de nossos tribunais, cuja matéria se encontra pacificada na Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal, in verbis:

"É vedada a capitalização de juros, ainda expressamente convencionada".

Bem poderia se argumentar que tal verbete foi revogado pela Súmula n° 596, do mesmo Sodalício, que diz:

"As disposições do Decreto n° 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional".

Todavia, tal argumento não procede, primeiro porque a Súmula n° 596 nada tratou sobre o tema da prática do anatocismo, limitando-se a dizer que as taxas de juros não estão subordinadas aos moldes da Lei de Usura; e segundo, porque esta Súmula não guarda nenhuma relação com o anatocismo, que é, por sinal, a matéria tratada pela Súmula n° 121.

E por fim, a Requerida não é instituição financeira.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido. Confira-se:

"Capitalização de juros (juros de juros) é vedada pelo nosso direito, mesmo que expressamente convencionada não tendo sido revogado a regra do artigo 4° do Decreto 22.626/33 pela Lei 4.595/64. Anatocismo repudiado pelo verbete da Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal não guarda relação com o enunciado 596 da mesma Súmula. (Recurso Especial 1.285, 14.11.89, 4a turma do STJ, Relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, in JSTS - TRF6/163)

3.3 - DOS JUROS REMUNERATÓRIOS

No tocante aos juros remuneratórios, entendemos que os juros são abusivos vez que, cobrados acima da média de mercado, como bem demonstrado no parecer técnico econômico-financeiro apresentado.

Sinteticamente, a média de juros praticados pelas instituições bancárias que faziam financiamento imobiliário à época era de 9,45%, e a cobrada pela requerida está 16,19% acima, qual seja, 10,98%.

Desta forma, a necessidade da adequação da taxa de juros remuneratórios para no mínimo a taxa média do mercado, senão a menor.

As cláusulas abusivas, como a que fixa os juros no patamar 10,98%, acima da média, conduzem a uma situação de desvantagem excessiva e excesso de onerosidade ao consumidor (art. 6°, IV, CDC), mormente se for considerada remuneração paga às aplicações financeiras em geral, que atualmente a taxas cobradas estão abaixo de 6% ao ano.

A interpretação da cláusula contratual que estabeleceu juros mensais excessivos, do contrato firmado entre as partes, à luz do Código de Defesa do Consumidor, conduz ao reconhecimento de sua abusividade, e em consequência a sua adequação a parâmetros razoáveis, dentro do ordenamento jurídico pátrio.

No caso, verificando-se no site do BACEN vemos uma taxa média de 9,45% ao ano, situação que a Requerida não aplicou no contrato em análise, logo fica clara a onerosidade e abusividade praticada pela requerida em face da requerente.

Nesta ótica, constata-se que a cláusula contratual que, no contrato de adesão de mútuo, fixou juros superiores a 9,45% ao ano, se apresenta abusiva, porque fixa juros excessivos ao consumidor, com manifesta e exclusiva vantagem ao fornecedor.

Conforme se denota da análise do demonstrativo anexo, os requerentes entendem que, adequada a taxa de juros remuneratórios a média do mercado na época da contratação (10,50% para 9,45%) e afastada o IGP/M, podendo ser utilizado o índice de mercado para correção de contratos imobiliários, qual seja, TR; o valor das parcelas deveria corresponder a um valor muito aquém do que vem sendo cobrado.

Portanto, tal taxa deve ser modificada, como o determinado de modo expresso, o art. 6°, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, repelindo a abusividade e a excessiva onerosidade impostas à requerente.

3.4 - DA PREVISÃO LEGAL PARA A REVISÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO CONTRATUAL

O pacta sunt servanda é representativo da segurança jurídica no âmbito das relações contratuais. Contudo, há momento que as cláusulas contratuais se tornam excessivas, neste contexto necessária a revisão.

Deste modo, a legislação prevê nos artigos 317, 478, 479 e 480 todos do Código Civil; e, inciso V, artigo 6° da Lei 8.078/90 o princípio contratual, rebus sic stantibus, que instrumentaliza a teoria da imprevisão, tendo por objetivo ancorar a execução do contrato às condições existentes ao tempo em que as partes manifestaram suas vontades, a citar:

" Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação."

"Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva."

"Art. 6° São direitos básicos do consumidor:

(...)

V - A modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;"

Neste sentido, quando da contratação em novembro de 2019 o IGPM era de 0,30% naquele mês, antes da pandemia do Corona vírus. Entretanto, em razão dessa crise sanitária este índice aumentou absurdamente desequelibrando todos negócios jurídicos regidos por si.

Atualmente o índice está em quase 2% mês Sendo que, atingiu picos elevadíssimos como o mês de maio de 2021 que chegou a 4,10%, redundando em um total desequilíbrio contratual que deve ser revisto.

Neste contexto, cabe diferenciar a maneira como é aplicável o princípio no Código de Defesa do Consumidor (art. 6°, inciso V) e no Código Civil de 2002.

Em ambos os casos a onerosidade excessiva do contrato guarda conexão com a teoria da imprevisão.

Contudo, assente-se que o Código de Defesa do Consumidor (art. 6°, inciso

V) é mais extenso, vez que prescinde da existência de fatos imprevisíveis para a revisão do contrato, sendo suficiente demonstrar a onerosidade excessiva, que representa uma grave desproporção entre as obrigações assumidas pelos contratantes, rompendo a equivalência que existia por ocasião da formação do contrato.

Frente à excessiva onerosidade, a prestação ultrapassa os limites da álea que normalmente existe em qualquer negócio jurídico, perdendo a equivalência prevista por ocasião da formação do contrato.

Ora, os requerentes contrataram, sobre uma parcela de no máximo em torno de R$ 00.000,00. Contudo, atualmente, a parcela está em torno de R$ 00.000,00. O que reflete em pouco mais de dois anos em um aumento de 85%. Sem dúvida alguma é extremamente excessivo.

É imprescíndivel mencionar, que no presente caso, não se trata, de mera dificuldade no dimplemento da obrigação, mas de notável quebra da equação econômica existente ao tempo do ajuste.

A impossibilidade superveniente absoluta é objetiva, no presente caso é invencível, ademais quando o índice de correção dos contratos imobiliários bancários é a TR.

O presente momento histórico atinge todas as pessoas indistintamente. Em decorrência da pandemia há evidente força maior que afeta sobremaneira todas as relações contratuais. Tendo em vista a paralização pela qual passa a economia, sobretudo para os profissionais autônomos, caso em que se encaixa os Requerentes.

Assim sendo, não há outra alternativa, senão, a alteração do vínculo contratual no tocante ao índice de correção contratual pactuado, visto que, está ocorrendo uma ruptura da compensação subjetiva equivalente que existia no momento da formação do contrato.

Isto porque, os contratantes tinham uma pré-compreensão de que estavam diante de uma relação de equivalência, mas essa relação mudou abruptamente com acontecimentos supervenientementes.

3.5 - DAS CLÁUSULAS NULAS DE PLENO DIREITO

O legislador pátrio consagrou, no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, uma série de hipóteses exemplificativas de cláusulas contratuais abusivas e absolutamente nulas, dentre as quaisdestacamos as seguintes:

" Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV- estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou estejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

(...)

X- permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

(...)

XV- estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

§ 1° Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

(...)

III- se, mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso".

Assim, trata-se de uma relação de completo abuso, em que figuram cumulativamente a cobrança indevida de encargos, taxas de juros e multas, amortização irregular e do saldo devedor, além da cobrança de juros capitalizados (Anotocismo), por tudo, gerando um desequilíbrio contratual absurdo e inadmissível,

3.6 - DA FORMA DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA. DA NECESSIDADE DE DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA

Da análise do extrato do saldo do contrato fornecido pela Requerida (doc. ...), observam-se que a forma de atualização utilizada por esta ocorre da seguinte forma: primeiro efetua a correção monetária do saldo devedor e somente depois efetua a amortização da dívida, o que contraria o artigo 6°, letra ‘C’ da Lei 4.380/64, a citar:

Art. 6° O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos devenda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:

(...)

c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento , que incluam amortizações e juros; Desta forma, a requerida utiliza-se de prática ilegal e abusiva, locupletando-se indevidamente, e do seu proceder altera os valores, para maior o valor do saldo devedor, conforme se observa no documento 05, em que a

requerida informa que o saldo devedor é o valor de R$472.913,03; valor este maior do que o saldo inicial do contrato, mesmo a requerida já tendo amortizado o saldo e pago quase dois anos de contrato; em suma um verdadeiro abuso.

Não é justificável que em 2 anos de pagamento o valor da dívida só aumente, quando não há inadimplência pelos Requerentes , o que leva a crer que a Requerida utiliza-se de prática ilegal e abusiva, locupletando-se indevidamente, e do seu proceder altera os valores, para maior o valor do saldo devedor.

A mora reflete uma inexecução de obrigação diferenciada, caracterizada pelo injusto retardamento ou o descumprimento culposo da obrigação, conforme disposto no artigo 394 do CC e cristaliza o retardamento no descumprimento da avença. Entretanto, se a situação estiver agregada a encargos excessivos e distorcidos, afastada ficará a eventual condição de inadimplência de pleno direito, por iliquidez, nos termos do art. 396 do CC.

O Superior Tribunal de Justiça , ao concluir o julgamento de recurso repetitivo sobre revisão de contrato bancário (REsp n°. 1.061.530/RS), quanto ao tema de "configuração da mora" destacou que:

"ORIENTAÇÃO 2 - CONFIGURAÇÃO DA MORA . a) O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora; b) Não descaracteriza a mora o ajuizamento isolado de ação revisional, nem mesmo quando o reconhecimento de abusividade incidir sobre os encargos inerentes ao período de inadimplência contratual. (...) Assim, com base no acórdão em referência, destaca-se ainda que: Os encargos abusivos que possuem potencial para descaracterizar a mora são, portanto, aqueles relativos ao chamado ‘período da normalidade’, ou seja, aqueles encargos que naturalmente incidem antes mesmo de configurada a mora."

Nessa toada, conclui-se que nem sempre a inadimplência estará ligada à má- fé do devedor, mas sim por situações contingenciais e de puro descompasso na aplicação dos encargos abusivos na comercialização do capital fornecido ao consumidor.

Assim, requer seja descaracterizada eventual mora, uma vez que se ocorrer, se dará unicamente em razão da aplicação dos encargos abusivos pela Requerida.

3.6 - DA TARIFA DE ADMINISTRAÇÃO

A Requerida vem cobrando um valor mensal de R$ 00.000,00 correspondente à tarifa de administração, o que não deve ser permitido, conforme determina o art. 51, IV do CDC.

Essa cobrança caracteriza vantagem exagerada à requerida, uma vez que, conforme assertivamente narra o estudo realizado, "os juros remuneratórios já correspondem aos lucros da operação de crédito, sendo incabível a esta entidade impor ao consumidor as despesas inerentes a sua própria atividade sem qualquer contrapartida."

Contraria, ainda, o art. 39, V, do CDC segundo o qual é "vedado ao fornecedor de produtos ou serviços [...] exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva".

Deste modo, é indevida a cobrança da taxa de administração, devendo ser excluída sua cobrança e ressarcidos os valores já pagos.

3.7 - DA VENDA CASADA|DA ADESÃO OBRIGATÓRIA A SEGURO POR MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE - MIP E DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL - DFI. DA RESILIÇÃO UNILATERAL

Os Requerentes foram obrigados a contratar seguro contra risco de morte e invalidez permanente - MIP e danos físicos ao imóvel - DFI, calculados sobre o saldo de R$ 00.000,00, com reajustes idênticos ao aplicado no pagamento do saldo, representando tal obrigatoriedade, prática do que o ordenamento jurídico nomeia venda casada, o que é vedado conforme dispõe o art. 39, I do CDC.

Entretanto, independetemente de ser considerada uma venda casada, os Requerentes decidiram aceitar sem questionar, porque consideram essencial ter um seguro como um meio de segurança.

Esse seguro vinha sendo cobrado juntamente com as parcelas e a taxa de administração. Ocorre que, em 02/07/2021, a Requerida TRUE SECURITIZADORA S.A, enviou uma mensagem de e-mail com uma notificação anexa informando o cancelamento do seguro de vida por morte e invalidez (DFI) e danos físicos ao imóvel (DFI). (doc. 07).

Noticia está que deixou os Requerentes preocupados, pois, como já falado estes consideram o seguro indispensável.

A Requerida TRUE SECURITIZADORA, apenas informou o cancelamento do seguro, sem ao menos mencionar o nome da seguradora.

Os Requerentes desconhece o nome dessa seguradora, de modo que, requisita a esse d. Juízo que obrigue a, pelo menos, revelar o nome.

Isso causa muita estranhesa, pois, fica a indagação sobre o motivo de a seguradora não ter entrado em contato direito com os Requerentes. Porque, a Requerida que foi quem contactou?

Em razão disso, não foi incluido no rol dos demandados essa tal seguradora, uma vez que, não se sabe o nome. Isso porque, como já mencionado, um dos Requerentes é estrangeiros (venezuelano), mal fala o nosso idioma, quanto mais o conhecimento do procedimento para a compra de um imóvel.

O outro Requerente, embora sendo brasileiro, também, não tem conhecimento sobre esse tipo de negocião imobiliária.

O quê se deduz dessa situação é que, o fato de, praticamente todas as tratavias terem sido feitas pela Internet, devido ao isolamento social, os Requerentes sairam prejudicados.

Todavia, sem dúvida, houve ofença a um dos princípios mais relevantes do nosso ordenamento jurídico, Princípio da Boa Fé Objetiva, bem como a falta de probidade por parte da Requerida.

No Código Civil, expressamente prevê esse princípio que é basilar nas celebrações de contratos:

CC - Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

CC - Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé .

A boa-fé se relaciona a deveres anexos à relação contratual. A probidade, por sua vez, pressupõe uma ação honesta, uma conduta íntegra dentro dos padrões sociais.

O Código de Defesa do Consumidor também tráz o prinípio da boa fé objetiva como elemento essencial às relações jurídicas em seu art. 4°, inciso III:

Art. 4° A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: (...)

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

À vista disso, é importante frisar os deveres anexo às relações contratuais, como o cuidado em relação à outra parte negocial; respeito; informar a outra parte sobre o conteúdo do negócio; agir conforme a confiança depositada; lealdade e probidade; colaboração; agir com honestidade; agir conforme a razoabilidade, a equidade e a boa razão, devem ser cumpridos.

Se torna necessário que seja observado esse princípio por todos, porque nem sempre há equilíbrio entre as partes que pactuam o acordo. Isso comprova, por exemplo, que o conceito francês qui dit contractuel dit juste (quem diz o contrato diz justo) não prevalece em todos os casos.

Além disso, sequer houve o oferecimento de uma correção no valor do seguro ou uma tentativa de negociação. Enfim, qualquer outro meio que não fosse esse de deixar os Requerentes desamparados.

Ademais, ao lermos a cláusula que a Requerida usa como justificativa para esse cancelamento unilateral, percebe-se que não está de modo claro ao dizer que, "quando os Segurados completasse a soma de suas idades mais o prazo de financiamento ultrapassam o limite de idade de 80 anos e 6 meses, mesmo que durante a vigência do contrato". Senão, vejamos:

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Sem contar que é uma cláusula confusa. Mas, mesmo assim, percebe-se claramente que não determina que a qualquer momento da vigência do contrato, a Requerida pode, simplesmente, cancelar o seguro e deixar o segurado desamparado. Sem ao menos lhes oferecer outras condições para sua continuidade.

Ainda, sobre o princípio da boa fé objetiva nos contratos, o Tribunal de Justiça de São Paulo , conforme jurisprudências destacadas abaixo, vem decidindo da seguinte forma:

SEGURO DE VIDA EM GRUPO - CANCELAMENTO UNILATERAL RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE SEGURO - BOA-FÉ OBJETIVA - COBERTURA SECURITÁRIA VIGENTE HÁ MAIS DE TRINTA ANOS ABUSIVIDADE - VIOLAÇÃO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RECURSO DESPROVIDO. A não renovação de apólice, em vigor há mais de trinta anos ininterruptos, sem que se ofereça outra alternativa ao consumidor-segurado configura conduta abusiva por parte da seguradora por frustrar justa expectativa do consumidor e a boa fé objetiva, à medida que o risco é fator inerente ao contrato de seguro de vida, à luz do art. 51 do CDC. ( TJ-SP - AC: 01299358020068260100 SP 0129935-80.2006.8.26.0100, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 02/09/2013, 35a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2013).

Pelo dever contratual da boa-fé , previsto no art. 422 do Código Civil em vigor, os contratantes devem pautar suas condutas pela cooperação, lealdade e retidão, de modo a cumprir as obrigações que assumiram no ajuste de forma diligente, honesta e leal .(...)

É a boa-fé objetiva, como padrão de comportamento dos contratantes, que gera deveres laterais, anexos, instrumentais ou acessórios dos contratos e deve estar presente antes, durante e depois da sua execução. Assim já se entendia mesmo antes do advento do Código Civil de 2002, que a positivou no preceito do atual art. 422.(...)

Decorre deste verdadeiro princípio contratual uma nova hermenêutica do inadimplemento das obrigações, que deve ser observado não só pela ótica do descumprimento das cláusulas estipuladas pelas partes, como também da inobservância dos deveres instrumentais, que são deveres de conduta que se destinam "a resguardar o fiel processamento da relação obrigacional em que a prestação se integra" (Nelson Rosenvald, ob. cit., p. 412). ( TJ/SP Apelação Cível n° 1027409- 64.2019.8.26.0196, 10/02/2022, Rel. Alexandre Marcondes)

"Não obstante isso, ainda que não houvesse inadimplemento de cláusula expressa (e há), é importante consignar que houve violação positiva do contrato, em razão da inobservância dos deveres anexos decorrentes da probidade e da boa-fé objetiva. Com efeito, viola às claras os deveres laterais de lealdade, colaboração, cooperação e cuidado, que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução (art. 422 do Código

Civil)" (TJ/SP Ap.n° 1028844-46.2014.8.26.0100, Rel. Des. Edgard Rosa,

j. 2/10/2015.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação cominatória - Inconformismo contra decisão que deferiu pedido de tutela de urgência para que a ré mantenha o autor como segurado do plano de saúde até o julgamento final do processo - Alegação de que, nos termos do contrato firmado, qualquer das partes tem o direito de optar pela não renovação do contrato - Desacolhimento - Agravante que manifestou desinteresse na continuidade do negócio justamente no momento em que o recorrido está usufruindo de período de afastamento indenizável por incapacidade temporária, ou seja, em que mais necessita do amparo da seguradora com quem manteve vínculo jurídico por tanto anos - Artigo 422 do CC - Aplicabilidade do princípio da boa-fé objetiva - Aparente abusividade na conduta da ré em não renovar o seguro - Recurso não provido. ( TJ-SP - AI: 22462833920188260000 SP 2246283- 39.2018.8.26.0000, Relator: José Roberto Furquim Cabella, Data de Julgamento: 30/01/2019, 6a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/01/2019). (grifou-se).

De acordo com Arnaldo Rizzardo:

"a segurança das relações jurídicas depende, em grande parte, da probidade e da boa-fé, isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da justiça, da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e clarividência dos direitos e deveres" (Contratos, Ed. Forense, 6a ed., pg. 32).

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça ja se manifestou em diversas ocasiões, como nos julgados abaixo:

RECURSO ESPECIAL - NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - OMISSÃO - NÃO OCORRÊNCIA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO DE SEGURO DE VIDA - RESILIÇÃO UNILATERAL - IMPOSIÇÃO PARA READAPTAÇÃO A NOVAS PROPOSTAS - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE - PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ - RECURSO IMPROVIDO. I - Não se verifica a alegada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil, porquanto a questão relativa à ilicitude da cláusula contratual que contempla a não renovação do contrato de seguro de vida foi apreciada de forma clara e coerente, naquilo que pareceu relevante à Turma julgadora a quo; II - A pretenção da seguradora de modificar abrutamente as condições do seguro, não renovando o ajuste anterior sob as mesmas bases, ofende os princípios da boa fé objetiva, da cooperação, da confiança e da lealdade que deve orientar a interpretação dos contratos que regulam relaçoes de consumo ; III - Recurso especial improvido." (RESP 1.104.483-MG - Rel. Ministro Massani Uyeda). (grifou-se)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. SEGURO DE VIDA EM GRUPO (OURO VIDA - APÓLICE 40). NÃO RENOVAÇÃO PELA SEGURADORA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. NATUREZA DO CONTRATO (MUTUALISMO E TEMPORARIEDADE). EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO DO SEGURADO EM PRAZO RAZOÁVEL. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior, quando do julgamento do REsp n° 880.605/RN (DJe 17/9/2012), firmou o entendimento de não ser abusiva a cláusula contratual que prevê a possibilidade de não renovação automática do seguro de vida em grupo por qualquer dos contratantes, desde que haja prévia notificação em prazo razoável. Essa hipótese difere da do seguro de vida individual que foi renovado ininterruptamente por longo período, situação em que se aplica o entendimento firmado no REsp n° 1.073.595/MG (DJe 29/4/2011). 2. O exercício do direito de não renovação do seguro de vida em grupo pela seguradora, na hipótese de ocorrência de desequilíbrio atuarial, com o oferecimento de proposta de adesão a novo produto, não fere o princípio da boa-fé objetiva , mesmo porque o mutualismo e a temporariedade são ínsitos a essa espécie de contrato. 3. Recurso especial da FENABB não conhecido; recurso especial da Companhia de Seguros Aliança do Brasil S.A. provido e recurso especial da ABRASCONSEG prejudicado.RECURSO ESPECIAL N° 1.356.725 - RS (2012/00000-00) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI. (grifou-se).

Face a tudo isso que foi explanado, os Requerentes vem a presente pleitear que seja a Requerida compelida a manter o seguro de vida em caso de morte ou invalidez, bem como o de danos físicos ao imóvel.

3.8 - DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE | DA POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO DE VALORES

Conforme explicitado, a Requerida vem realizando a cobrança indevida de juros sobre juros; juros acima da média do mercado; taxa de administração; bem como imputou a obrigatoriedade de contratação de seguros para que fosse efetivada a compra do bem imóvel. Atos esses que representam abusividades e clara prática de venda casada.

Desse modo, tais valores devem ser devolvidos ao Requerente, conforme decisão recentemente proferida no âmbito do E. TJSP:

"Ação revisional de contrato bancário. Tema 972: seguro. Facultado apenas o financiamento do seguro, sendo sua contratação obrigatória. Impossibilidade de cobrança. Devolução dos valores indevidamente cobrados de forma simples. Acrescido dos juros reflexos incidentes sobre o montante indevidamente cobrado. Pedido do autor julgado procedente. Recurso provido."(TJ-SP - AC: 10009164220208260058 SP 1000916-42.2020.8.26.0058, Relator: Luis Carlos de Barros, Data de Julgamento: 26/07/2021, 20a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:26/07/2021) - grifo nosso.

E sendo ambas as partes credoras na relação, é possível que sejam os valores compensados, conforme recente decisão proferida no âmbito do E. TJSP:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. DEVOLUÇÃO DO PRÊMIO PAGO RELATIVO AO SEGURO PRESTAMISTA E REVISÃO DO VALOR DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO, QUE EMBUTEM TAL QUANTIA. EXISTÊNCIA DE CRÉDITOS E DÉBITOS RECÍPROCOS. COMPENSAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 368 DO CC. CABIMENTO. EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DO MONTANTE A SER COMPENSADO. DECISÃO REFORMADA. - Recurso provido." (TJ-SP - AI: 22312131120208260000 SP 2231213-11.2020.8.26.0000, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 14/12/2020, 22a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2020) - grifo nosso.

Assim, requer seja determinada a devolução dos valores indevidamente pagos, compensando-os no saldo devedor ou, se possível a dvolução em valores.

3.9 - DA ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA:

Nos termos do artigo 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano.

Pois bem, diante dos fatos já declinado, devidamente provados por perícia técnica juntada, a verossimilhança das alegações, bem como do direito invocado estão fartamente demonstrados nos autos.

Do memso modo, há prova do inequívoco perigo de dano ante a desproporção do valor realmente devido, em parcela e saldo e os valores que estão sendo cobrados; e mais grava ainda, há o perigo da constituição em mora e retomada do imóvel, que está garantido por alienação fiduciária a requerida nos termos do contrato de compromisso de compra e venda - anexo.

O § 1° do art.300 do CPC, estabelece ainda que para a concessão da tutela de urgência pode o juiz exigir causa, ora, o imóvel já está alienado fiduciariamente a requerida.

Neste interim, é de conhecimento geral que o simples ajuizamento da ação revisional não é suficiente ao afastamento da mora contratual (STJ, Súmula n.° 380), sendo necessária a demonstração, pela parte Requerente a, das abusividades perpetradas no instrumento, em grau suficiente a conferir verossimilhança às suas alegações, o que a requerente se desincumbiu.

Tendo demonstrado, por perícia técnica, suas alegações; e ainda, estas fundam-se na aparência do bom direito e em jurisprudência dos Tribunais Superiores.

Conclui-se, diante da presença dos requisitos ensejadores, a necessidade do deferimento de tutela de urgência, em medida liminar, determinando o que se pede no tópicos dos pedidos.

4 - DOS PEDIDOS

Por todo o expotos, requer:

a) seja a presente demanda analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, com determinação de inversão do ônus da prova;

b) seja deferida a liminar, com o objeto de possilitar aos Requerentes depositar em juízo o valor de R$ 00.000,00, referente às parcelas menciais, indicado no parecer técnico econômico-financeiro como suficiente para quitar o contrato no prazo pactuado, possibilitando que se mantenham em situação adimplente.

c) a determinação de citação da Requerida no endereço declinado no preâmbulo da exordial, para que, querendo, conteste a presente no prazo legal, sob pena de assim não o fazendo, estar sujeita àspenas de confissão e revelia;

d) Aplicabilidade do instituto da Repetição de indébito em dobro com espeque no § único do art.42 do CDC, em face dos valores já repassados para a Requerida

28 (vinte e oito), parcelas já quitadas (cada parcela tem a incidência dos juros capitalizados cumulada com correção mensal do IGP-M). Nesse caso, conforme apurado no Parecer Técnico Pericial. Sendo que, os Requerentes tem a receber o valor de R$ 00.000,00.

e) seja declarada nula a cláusula 4.2 do Contrato de compromisso de compra e venda e outras avenças, substituindo o índice de correção atualmente utilizado (IGP/M) pelo IPCA, visando restabelecer o equilíbrio contratual e obstando o enriquecimento ilícito da Requerida;

f) sejam as cobranças de juros sobre juros declaradas abusivas, sobretudo por não ser a Requerida instituição financeira;

g) a declaração da abusividade da cobrança de juros em percentual de 10,50% ante a constatação de que supera a média do mercado;

h) seja declarada abusiva a cobrança da taxa de administração;

i) a descaracterização de eventual mora, uma vez que se ocorrer, se dará pela atualização desproporcional das parcelas, bem como pelas cobranças abusivas da Requerida;

j) seja oferecido canais de atendimento funcionais aos Requerentes, de modo que, haja o fornecimento de informações quando requisitadas por aqueles, uma vez que, a Requerida não possui canais de serviço de atendimento ao consumidor - SAC, funcionais; dado que, os Requerentes não conseguem obter informações básicas sobre o contrato e o respectivo financiamento;

l) seja possibilitado pagamentos adiantados de valores referentes ao financiamento, de forma que, consigam antecipar esses valores, além das parcelas mensais, e com isso, amortizarem o saldo devedor e, consequentemente quitem totalmente o financiamento antes do prazo estabelecido no Compromisso de Compra e Venda (360 parcelas), de acordo com a cláusula 3.4 deste;

m) o fornecimento de uma via do Instrumento Particular de Compra e Venda, pois, os Autores diversas vezes solicitaram, sem, contudo, obterem êxito;

n) seja a Requerida TRUE SECURITIZADORA S.A. (atual denominação de ÁPICE SECURITIZADORA S.A.), obrigada a restabelecer o seguro de vida - cobertura por morte e invalidez permanente - MIP, bem como o seguro por danos físicos ao imóvel - DFI; ou informe o nome da seguradora, sendo esta compelida a fazer parte do rol de requeridos e, por conseguinte, seja reestabelecido o contrato de seguro entre as partes, nos moldes a priori, ou ofereça outra alternativa para os Requerentes;

o) a condenação da Requerida ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 10%, em conofrmidade com o artigo 85, § 2° do CPC, bem como custas e despesas processuais.

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos.

Por fim, requer que todas as intimações e publicações relativas ao feito sejam realizadas em nome da advogada que esta subscreve.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nestes termos, pede deferimento.

São Paulo, 17 de fevereiro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF