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2 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.26.0224

Petição Inicial - TJSP - Ação de Despejo e Cobrança de Alugueis - Contrato de Locação sem Garantia - Despejo por Falta de Pagamento

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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA MM. __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARULHOS, SP,

PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO, COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 59, §1°, INC. IX, DA LEI DE INQUILINATO;

Nome, brasileira, solteira, operadora de máquina, portadora do RG n° 00000-00, SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob o n° 000.000.000-00, residente a Endereço, email@email.com , devidamente representada por seu advogado, com mandato anexo, vem mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência, propor a presente:

AÇÃO DE DESPEJO E

COBRANÇA DE ALUGUEIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA

Em face de Nome , portador do RG 00000-00, inscrito no CPF n° 000.000.000-00, residente à Endereço, pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas.

I - DOS FATOS:

01 -

Em 28 de janeiro de 2020 foi firmado entre as partes o contrato de locação com prazo 1 (um) ano (doc. anexo), NÃO HAVENDO GARANTIA , sendo acordado os valores de R$ 00.000,00, com vencimento dia 15 (quinze) de cada mês, além das despesas de água e esgoto, luz, gás, e R$ 00.000,00 de condomínio e eventuais despesas relativas ao usufruto.

02 -

Contudo, no mês de fevereiro, com apenas 1 (um) mês de contrato, o Executado deixou de realizar e se recusa a proceder aos pagamentos, e se recusa a sair do imóvel, e assim, atualmente acumulam-se 6 (seis) alugueis.

03 -

Não obstante a ausência injustificada dos pagamentos, o Executado e sua esposa ainda com toda sua má-fé, AMEAÇAM a Exequente quanto a possibilidade de ingresso de ação judicial, pelo simples fato de a Exequente enviar mensagens de textos requerendo a realização dos pagamentos dos alugueis atrasados e na impossibilidade de fazê-los, e a saída do Executado e de sua família do imóvel.

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04 -

Além disto, a Exequente foi impedida de adentrar no imóvel para verificação das condições do apartamento, portanto, até que o imóvel esteja desocupado, será impossível vistoriar as condições em que se encontra, requerendo a apuração dos possíveis danos após a saída dos Executados do imóvel, oportunidade em que será a constatação das condições de higiene e conservação.

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05 -

O desespero da Exequente em reaver seu imóvel é tão grande, que até se disponibilizou a procurar outras casas para o Executado e sua família, após a manifestação positiva da esposa do Executado em deixar o imóvel, contudo, claramente a manifestação serviu apenas para "ganhar mais tempo" no imóvel.

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06 -

Ressalta que, o inadimplemento dos alugueis iniciaram-se antes mesmo do início da pandemia e decreto do isolamento social no Estado de São Paulo, iniciando-se em 24/03/2020, portanto, resta claro que desde sempre nunca existiu a intenção de realizar os pagamentos, considerando ainda que o pagamento do caução foi dispensado, a pedido do Executado, podendo entender-se que em todo o tempo foi intencional.

07 -

A imprudência do Executado é tamanha que pediam prazos, e informavam que até na próxima semana seriam feitos os pagamentos, e por consequência a Exequente aguardava em outras oportunidades pediam uma data para confecção de boletos, e depois informavam que não era a data pretendida, e assim foram ganhando tempo, e por sorte, a maioria das conversas foram realizadas pelo aplicativo de mensagem, podendo a Exequente comprovar o alegado.

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08 -

O apartamento locado ainda não foi totalmente quitado, e mensalmente a Exequente realiza os pagamentos das prestações, utilizando os valores do aluguel para quita-las, por estar impossibilitada de arcar com os pagamentos do financiamento de R$ 00.000,00, e o restante do aluguel eram destinados para auxílio do sustento do lar, e durante todos esses meses esteve prejudicada.

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09 -

A Exequente encontrava-se desempregada e há poucos dias conseguiu finalmente reingressar ao mercado de trabalho, contudo, as despesas, faturas continuaram chegando, acumulando-se com as despesas já vencidas e com a ausência dos pagamentos dos alugueis além de estar prejudicada a quitação dos valores que destinaria ao pagamento das despesas do lar, ainda, teve de recorrer ao seu Genitor para auxiliá-la nos pagamentos do apartamento locado pelo descumprimento do Inquilino.

10 -

Com a permanência do Executado no imóvel, somadas com a inadimplência TOTAL das despesas, a Exequente acumula dívidas, prestações sem pagamento do financiamento, correndo o risco de perde-lo, e ainda encontra-se impossibilitada de locar para novo inquilino e recuperar a longo prazo o controle de suas dívidas.

11- Diante o exposto, não restou a Exequente outro meio senão o ingresso da presente para ver valer seu direito de recebimento dos alugueis, bem como a restituição da posse de seu bem nas condições em que foram entregues, sob pena de reparação pelos danos materiais causados.

II - DA LIMINAR DE DESPEJO - ART 59a, §1°, INC. IX DA LEI 8.245/91:

12 -

As partes firmaram contrato de locação, no qual constou de forma dúbia o pagamento de caução, contudo não houve o pagamento de caução, não foi depositado nenhum valor de caução nas consta da Autora.

13 -

Conforme conversas entre as partes tal fato é confirmado, confirme segue:

14 -

Nos termos do artigo 59 , § 1° , inciso IX da Lei n° 8.245 /91, caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato não tenha garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

15 -

Desta forma, requer seja deferida a liminar de DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, com a citação para intimação do Réu Adilson, para que desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

III - DAS FATURAS DE CONSUMO E DESPESAS:

16 -

O Executado, movido a má fé, além de não pagar os devidos alugueis, também deixou de pagar o condomínio, água, sendo apenas ainda desconhecido acerca dos pagamentos de energia elétrica.

16 -

A Exequente teve de implorar ao Executado que realizasse o pagamento da fatura de água, evitando assim uma NOVA inscrição de seu nome do Cadastro Nacional de Credores, assim como nas demais despesas, contudo realizou apenas o pagamento parcial, permanecendo ainda seu nome em inscrição ativa de devedores até pouco tempo, e somente após realização de acordo e pagamento da entrada seu nome deixou de constar.

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17 -

Diante do acumulo de despesas, com receio de perder seu imóvel, a Exequente teve de fazer um acordo de pagamento no condomínio, porém, até o presente momento é desconhecida a totalidade de dívidas que o Executado mensalmente acumulou desde que adentrou no imóvel, razão pela qual requer a Vossa Excelência o deferimento do prazo de 15 (quinze) dias, para o levantamento dos débitos.

IV - DA OBRIGAÇÃO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL:

18 -

Por estar impossibilitada em adentrar o imóvel, a Exequente não possui conhecimento acerca das condições que o imóvel e os pertences ali deixados encontram-se, requerendo que a a valoração do presente pedido possar ser fixada após a saída dos Executados do imóvel, oportunidade em que a Exequente poderá ingressar no imóvel e mensurar as possíveis perdas.

19 -

Ainda que previsto no contrato de Locação, também há previsão legal quanto a obrigação da conservação do imóvel e a restituição do bem no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal, que podem ocorrer através do desgaste pelo uso e tempo.

20 -

Conforme disposto no art. 234 do Código Civil ficam definidos efeitos da obrigação, vejamos:

Art. 234 . Se, no caso do artigo antecedente, a coisa se perder, sem culpa do devedor, antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica resolvida a obrigação para ambas as partes; se a perda resultar de culpa do devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos.

21 -

Além disso, a Requerida responsabiliza-se por todos os danos causados ao imóvel, conforme pactuado em seu contrato de locação, clausula 8a, e reparar qualquer dano causado, vejamos:

O direito utiliza-se do conceito de culpa, resultando em duas soluções distintas em relação ao devedor:

[...]

se teve culpa, responderá pelo valor dá obrigação mais perdas e danos, devendo ainda restituir o que recebeu do credor. As perdas e danos e a restituição do que recebeu do credor têm por fito a reposição ao estado anterior, no equivalente pecuniário, para que o credor não sofra o prejuízo pela culpa do devedor; mas o dever de pagar o equivalente da coisa perdida é pena civil, que pode ser equitativamente reduzida pelo juiz, segundo a regra geral do art. 413 do Código Civil. O Código de Processo Civil estabelece que o credor tem direito a receber o valor da coisa perdida ou deteriorada , além das perdas e danos, apurado em liquidação da sentença judicial, se esta não o tiver fixado, mediante arbitramento. A referência feita no art. 234 do Código Civil à tradição deve ser entendida como abrangente do registro público, para os bens imóveis, que a ela se equipara; ou seja, a escritura pública de alienação do Imóvel (compra e venda, doação, dação em pagamento, permuta) não é suficiente para liberar o devedor dos riscos, porque no direito brasileiro o contrato não transmite a propriedade, apenas contém o acordo de transmissão, que se concretizará com o registro (grifo nosso). Paulo Lobo.

V - DOS DEVERES DAS PARTES - DO DESCUMPRIMENTO:

22 -

Assim como os direitos incubem ambas as partes, os deveres também os acompanham, e nos termos do art. 22 da Lei do Inquilinato embasa acerca dos deveres do locador, dentre eles os mais importantes para análise do caso em tela são:

Art. 22 . O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

23 -

Com isso, a Exequente entregou o imóvel de forma que atendesse ao uso, garantiu o tempo e uso, não houveram vícios relatados pela locatária, e espera o receber de volta da mesma forma com que lhe entregou, assim como seja dado cumprimento ao pagamento das prestações dos alugueis.

24 -

Quanto aos deveres do Executado, estão elencados no art. 23, pertencentes também a Lei do Inquilinato.

Art. 23 . O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

25 -

Aponta-se que claramente, o Executado deixou de cumprir com seu papel, na condição de locador, não podendo, portanto, permanecer no imóvel, ainda que realize o pagamento de todos os valores em aberto, houve quebra contratual, além da falta de confiança da Exequente em seu locatário, sendo esta uma clara violação contratual.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS. PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. MITIGAÇÃO DO ARTIGO 59, § 1°, IX, DA LEI DE LOCAÇÕES. No caso sub judice, o contrato de locação encontra-se garantido por fiança. Entretanto, diante do significativo valor inadimplido, bem como da condição dos fiadores, impõe-se a mitigação do inciso IX,do parágrafo 1°, do artigo 59 da Lei n° 8.245/91.Reforma da decisão agravada. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

(TJ-RS - AI: (00)00000-0000 RS, Relator: Leoberto Narciso Brancher, Data de Julgamento: 01/07/2020, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2020)

26 -

Frisa-se que a Exequente contava mensalmente com o valor do aluguel, para auxiliar nas despesas da família, e neste tempo esteve e está prejudicada.

27 -

Diante o descumprimento, requer a aplicação de multa de 3 (três) vezes o valor do aluguel, conforme previsto na clausula 12a.

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28 -

Verifica-se que a Exequente detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual responde o Executado, encontrando-se este legalmente constituído em mora, nos termos definidos pelo CC, senão vejamos:

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

29 -

Por oportuno, apresenta sua planilha de débitos atualizada, o qual comprova ser Exequente do importe de R$ 00.000,00, vejamos:

PLANILHA DE DÉBITOS JUDICIAIS

CINTIA X ADILSON - INICIAL

Data de atualização dos valores: agosto/2020

Indexador utilizado: TJ/SP (Tabela Tribunal Just SP-INPC)

Acréscimo de 0,00% referente a multa.

Honorários advocatícios de 0,00%.

JUROS JUROS VALOR VALOR MULTA

ITEM DESCRIÇÃO DATA COMPENSATÓRIOS MORATÓRIOS TOTAL

SINGELO ATUALIZADO 0,00%

0,00% a.m. 0,00% a.m. 1 15/02/2020 1.200,00 1.207,31 0,00 0,00 0,00 1.207,31 2 15/03/2020 1.200,00 1.205,27 0,00 0,00 0,00 1.205,27 3 15/04/2020 1.200,00 1.203,10 0,00 0,00 0,00 1.203,10 4 15/05/2020 1.200,00 1.205,87 0,00 0,00 0,00 1.205,87 5 15/06/2020 1.200,00 1.208,90 0,00 0,00 0,00 1.208,90 6 15/07/2020 1.200,00 1.205,28 0,00 0,00 0,00 1.205,28 7 MULTA 2% 15/02/2020 153,39 154,32 0,00 0,00 0,00 154,32

3 ALUGUEIS

8 15/02/2020 3.600,00 3.621,94 0,00 0,00 0,00 3.621,94

MULTA

-------------------------------- Sub-Total R$ 00.000,00

-------------------------------- TOTAL GERAL R$ 00.000,00

VI - DO DESPEJO:

30 -

Em razão da falta de pagamento dos alugueis, conforme dispõe o art. 9, da Lei 8.245/91, é totalmente devido o desfazimento do negócio em relação a ausência de pagamento.

Art. 9°. A locação também poderá ser desfeita:

III- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

31 -

Frisa-se que a inadimplência não iniciou-se após a pandemia, mas sim ANTES do início do isolamento social, não podendo o Executado justificar que a ausência de pagamento deu-se em razão da pandemia, bem como foram concedidas as famílias o auxilio emergencial, no importe de R$ 00.000,00, beneficiando até 2 (duas) pessoas de cada residência, e quando possui filhos menores o valor aumenta-se para R$ 00.000,00.

32 -

Também, a inadimplência não deu-se em razão de motivos de força maior, tendo em vista que já é do feitio do Executado que possui outros processos, em que também figura no polo passivo nos autos do processo n° 9000344- 07.2020.8.21.6001, por despejo/cobrança de alugueis, já sendo de costume deste não os pagar, bem como de outros por inadimplência de cumprimento com a entrega dos serviços contratados de seu buffet.

33 -

Conforme observa-se, o Executado e sua família possuem renda, além deste realizar os serviços como motorista de aplicativo, possui uma empresa de buffet e também estão recebendo as parcelas do auxilio emergencial, sua esposa, em razão de seus filhos aufere o importe de R$ 00.000,00, e o Executado mais R$ 00.000,00.

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https://consultaauxilio.dataprev.gov.br/consulta/#/

34 -

Desta forma, é impossível crer que o Executado e sua companheira não possuem condições de arcar com as despesas de moradia, considerando as rendas que possuem conjuntamente.

35 -

Conforme mencionado, o Executado possui uma empresa de buffet, com nome de Dellicia Eventos, inscrita sob o CNPJ 00.000.000/0000-00, conjuntamente com sua companheira, que é responsável pelo preparo dos salgados e doces de festas.

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Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

36 -

Desta forma, resta clara que a falta de pagamento deu-se pela falta de interesse deste, e não pela impossibilidade de fazê-lo, requerendo portanto a Exequente reaver seu imóvel, devendo ser expedida notificação de despejo, para que deixe o imóvel, em até 30 (trinta) dias, sob pena de aplicação de multa diária R$ 00.000,00, além do pagamento dos alugueis em mora até efetiva saída do bem.

EMENTA: EMBARGOS DECLARATÓRIOS. OMISSÃO VERIFICADA. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO INQUILINO. DISPENSA. EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES. - A ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis dispensa a notificação prévia do locatário.

(TJ-MG - ED: 10000180330219002 MG, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 26/03/0019, Data de Publicação: 02/04/2019)

VII - DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA:

37 -

A Exequente requer a Vossa Excelência digne-se em lhe conceder os benefícios da Justiça Gratuita, sendo impossibilitado de arcar com o valor das custas processuais, sem prejuízo do próprio sustento e da família, nos termos da Lei 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), artigo 98§1°, incisos do I ao IX.

VIII - DOS PEDIDOS:

Diante o exposto, requer:

a) O deferimento da liminar de despejo, com fundamento no artigo 59, §1°, inc. IX,

da Lei de Inquilinato;

b) Que lhe seja concedida a Gratuidade de Justiça, nos termos da Lei n° 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), artigo 98, §1°, incisos do I ao IX;

c) A condenação do Executado ao pagamento dos alugueis em mora, bem como os que se venceram até sua efetiva saída do imóvel;

38 -

d) Que seja o Executado intimado para que deixe o imóvel em até 30 (trinta) dias, sob pena de aplicação de multa diária no importe de R$ 00.000,00, até sua saída;

e) Que seja o Executado condenado a realizar os pagamentos de todos as despesas de água, luz, condomínio, despesas extraordinárias referentes a moradia do tempo em que esteve no imóvel, e demais despesas;

f) Em caso de detrimento, quebra ou perda do patrimônio do imóvel e dos bens que estavam no local, descritos em contrato, seja o Executado compelido ao pagamento de todos os danos causados, devendo este item ser apurado após o despejo e devidamente calculado;

g) A condenação do Executado ao pagamento das custas processuais, bem como dos fatais honorários advocatícios sucumbenciais;

h) Que sejam JULGADOS TOTALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS feitos a exordial;

i) Informa desde já que não possui interesse na audiência de conciliação;

j) Requer ainda que, todos os atos praticados no presente feito sejam realizados em nome de Nome 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade dos atos praticados em sentido contrário;

k) Protesta pela produção de todos os meios de provas em direito admitidas, notadamente documental, testemunhal e todas as demais que se fizerem necessárias, sem exceção de nenhuma.

39 -

Dá-se a causa o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que,

Pede deferimento.

Guarulhos, 24 de agosto de 2020

Nome

00.000 OAB/UF

fls. 58 fls. 28 fls. 59 fls. 29