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9 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.06.0001

Petição Inicial - TJCE - Ação Declaratória de Nulidade da Assembleia Geral Extraordinária - Procedimento Comum Cível - contra Condominio Edifício Santorini

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA - CEARÁ

Nome, brasileira, casada, advogada, portadora da Cédula de Identidade/RG sob o nº 23531/OAB-CE, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, proprietária do apartamento nº 403, neste ato representada por sua advogada Nome, brasileira, casada, inscrita na 00.000 OAB/UF, com endereço profissional situado na EndereçoCEP 00000-000, Fortaleza/CE, conforme procuração em anexo, propor a:

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

com base no Art. 166, V e Art. 1.354 do Código Civil em face de CONDOMÍNIO SANTORINI , inscrito no CNPJ 07.00000-00-00, situado na EndereçoCEP 00000-000, Fortaleza - CE. Pelos fatos e fundamentos que passa a expor:

1. DOS FATOS

Em 01 de dezembro de 2020 realizou-se uma Assembleia, às 19:10hs em última convocação, com as seguintes pautas:

2. Validação do contrato de honorários para liberação de matrículas 3325, 5356 e 78.650 com averbações por terceiros credores;

3. Aprovação de taxa extra para liberação das matrículas 3325, 5356 e 78.650 com averbações por terceiros credores, cobrindo as despesas processuais (honorários contratuais e custas);

4. Instituição de comissão de representantes para deliberar sobre a regularização registral do condomínio edifício Santorini em matérias urgentes e imediatas;

5. Inclusão no Regimento Interno do parágrafo único do artigo 205 referente aos índices de cobrança que deverão constar nos boletos bancários das taxas condominiais em atraso, que deverá conter a seguinte redação: Parágrafo único - As taxas condominiais em atraso serão acrescidas de 0,2% de juros dia + multa de 2% ao mês, aplicável esses índices até o efetivo pagamento pelo condômino devedor;

6. Inclusão do parágrafo setimo ao Artigo 2 do Regimento Interno com a seguinte redação: O processo de divisão do condomínio custará para cada unidade imobiliária beneficiada e não constante no parágrafo quinto deste artigo, a quantia de R$ 00.000,00para os seguintes serviços:

a. 50 UAD,S (Unidades Advocatícias) ou R$ 00.000,00(Quatro mil, cento e setenta e quatro reais) em consonância com a Tabela de Honorários Advocatícios do Estatuto da Ordem dos

Advogados do Brasil secção Ceará ) por unidade autônoma para extinção do Condomínio Santorini instituído de forma PRO INDIVISO (de forma administrativa ou judicial);

b. o valor de R$ 00.000,00(quatorze mil, seiscentos e dezessete reais e dezessete centavos) em rateio das 56 (cinquenta e seis) unidades autônomas (apartamentos), na forma da Tabela de Honorários Advocatícios do Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil l secção Ceará, no seu item 4.10.8 para especialização da fração ideal de cada unidade autônoma que se dará mediante Processo de Divisão e Demarcação do Condomínio Edifício Santorini (de forma amigável, administrativa ou judicial) - valor que corresponde ao rateio do preço de 10% (dez por cento) sobre o valor estimado no Quadro III de Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção em R$ 00.000,00, correspondente a R$ 00.000,00, em rateio das 56 (cinquenta e seis) unidades autônomas;

c. o valor de R$ 00.000,00(seis mil, duzentos e oito reais e oitenta e três centavos) para ação judicial ou administrativa de Regularização Imobiliária perante o cartório da 1a zona da Comarca de Fortaleza - CE;

d. o valor de R$ 00.000,00(dois mil reais) por unidade imobiliária (apartamento) referente a projeto arquitetônico com quadro de áreas do condomínio Santorini por unidade autônoma

7. Alteração do art. 201, que passa a ter a seguinte redação: Art. 201: São consideradas faltas graves condutas que coloquem em risco a integridade física dos condôminos, e também:

a. utilização de aparelhos sonoros em área privativa dos moradores (unidades autônomas), deverá ser respeitado o limite da intensidade sonora compatível com o ambiente a não perturbar

o sossego alheio dos demais moradores, sendo permitido somente o uso de som ambiente, respeitando a lei do silêncio. Entende-se por som ambiente aquele que somente deve ser ouvido pelos participantes do evento dentro do ambiente, não podendo ser compartilhado pelas demais unidades imobiliárias;

b. obrigatoriedade de comunicação pelos moradores ao síndico (por escrito e protocolado) se portador de doença infecto contagiosa que ponha em risco a saúde dos demais moradores do condomínio;

c. o ingresso do morador ao elevador de serviços no horário da coleta de lixo do condomínio, sendo expressamente proibido o morador compartilhar o elevador de serviços com o funcionário responsável pela coleta;

8. Inclusão no Regimento Interno no Capítulo XX DAS DISPOSIÇÕES GERAIS do Artigo 212 com a seguinte redação: Enquanto perdurar a composse pro indiviso do Condomínio Edifício Santorini, sem que haja o registro da convenção condominial no cartório de imóveis competente, nenhuma unidade imobiliária construída e não registrada desse condomínio poderá ser objeto de negociação com estranhos, ressalvada autorização judicial para esse fim.

9. Instituição de nova comissão para analisar a prestação de contas da Gestão Administrativa do período de 2015/2016.

Ocorre Exa., que a proprietária NÃO FOI CONVOCADA PARA ESTA ASSEMBLEIA, soube que alguns condôminos também não e foi surpreendida com a cobrança de taxas extras condominiais em aberto, que atualmente perfazem o débito no valor de R$ 00.000,00, conforme relatório em anexo.

Quando a proprietária Sra Nomefoi surpreendida com a cobrança da primeira taxa, no valor de R$ 00.000,00, por e-mail, procurou a administração do condomínio para entender o motivo e tomou conhecimento sobre a existência da referida assembleia. A partir daí foi procurar saber a forma de convocação, cobrou sobre a sua própria convocação e foi informada que a "suposta convocação" foi apenas pelo flanelógrafo do condomínio, ocasião em que solicitou a ATA da assembleia.

Acontece que a autora não mora no condomínio, sua unidade é locada e sempre tomou conhecimento das assembleias e das cobranças das taxas condominiais mensais por e-mail. Porém, pelo que se percebe, a assembleia foi realizada no final do ano, sem a convocação de TODOS os condôminos, fazendo-se presente, aparentemente, apenas os condôminos clientes da advogada e a própria advogada, representando outros clientes condôminos que não estiveram presentes, inclusive o síndico, que também era seu cliente. Frisa-se que não foram juntadas à ATA da ASSEMBLEIA as procurações assinadas para a representação acima.

Ademais, a ASSEMBLEIA teve como pauta assuntos que beneficiariam a própria advogada, que representou a maioria dos presentes, votando em causa própria e assinando para ser contratada, sem dar oportunidade aos condôminos procurarem melhor preço ou outros profissionais, aprovando condições impostas com valores altos, sem apresentação de orçamento e gerando obrigação a todos os condôminos, invadindo o direito individual de cada proprietário.

É importante esclarecer que o condomínio, ora demandado, encontra-se em processo de regularização de documentações de registro, dentre os documentos a aprovação da convenção, logo as regras que prevalecem entre os condôminos é o Código Civil de 2002.

Em síntese, fundamenta-se a demanda judicial pelos seguintes motivos: 1) VÍCIO NA CONVOCAÇÃO; 2) A ASSEMBLEIA FOI APROVADA COM A ASSINATURA DA MAIORIA REPRESENTADA PELA ADVOGADA QUE FOI BENEFICIADA PELA VOTAÇÃO DA ASSEMBLEIA; 3) A PAUTA DA ASSEMBLEIA NÃO DIZ RESPEITO A TODOS AS CLAUSULAS DO CONTRATO FIRMADO E NÃO RESPEITO AO QUÓRUM QUALIFICADO; 4) A CONTRATAÇÃO TRATOU SOBRE DIREITO INDIVIDUAL A SER DECIDIDO EM ASSEMBLEIA E COM VALOR IMPOSTO, SEM APRESENTAÇÃO DE OUTRAS PROPOSTAS.

Em razão de vícios ocorridos na Assembleia Extraordinária, requer desde já anulação/nulidade da ata, a ser fundamentado abaixo.

2.DO DIREITO

2.1 DA NULIDADE JURÍDICA - VÍCIO NA CONVOCAÇÃO

Tem-se que a pretensão do autor é a declaração da nulidade da assembleia condominial ocorrida em 01 de dezembro de 2020, tendo em vista que, em síntese, não houve regular notificação aos moradores e proprietários para seu comparecimento.

As Assembleias são atos de gestão envoltos em formalidade, e todas elas devem ser devidamente observadas. Ocorre que faltou solenidade essencial na assembleia condominial, determinada por lei, a votação e aprovação realizada na assembleia contraria o ARTIGO 1.354 DO CÓDIGO CIVIL QUE DETERMINA: "A ASSEMBLEIA NÃO PODERÁ DELIBERAR SE TODOS OS CONDÔMINOS NÃO FOREM CONVOCADOS PARA A REUNIÃO."

Ora, Excelência, conforme exposto nos fatos, a autora da presente ação não foi convocada para a assembleia, portanto não esteve presente e não participou da votação, o que se comprova com a Ata em anexo, onde não consta a assinatura da requerente, além de que, é cabível ao condômino comprovar que cumpriu as formalidades legais de convocação.

Em que pese a autora representar apenas UM VOTO, e que, aparentemente, não possa influenciar no resultado da votação da maioria, se sabe se outros condôminos também foram privados de participar da assembleia por não terem sido convocados a tempo. Isso porque ao Condomínio réu faz-se necessário convocar TODOS os condôminos, como previsto legalmente.

Dessa forma, considerando que a condômina autora se viu prejudicada quanto à ausência de convocação válida e eficaz para participar da assembleia, momento em que foram votadas matérias de suma importância para o condomínio, é legítima ação de nulidade de assembleia condominial.

Importante ainda destacar a seguinte jurisprudência:

RECURSO INOMINADO. AUSÊNCIA DE CONVOCAÇÃO DE CONDÔMINO PARA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL. DELIBERAÇÕES QUE DEPENDEM DE CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. ART. 1354 DO CÓDIGO CIVIL. ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA. SENTENÇA MANTIDA. Diante da afirmação do autor de que não recebeu a convocação para assembléia condominial realizada em 01.10.2014 e, considerando a impossibilidade de exigir da demandante produção de prova negativa, competia ao condomínio demandado demonstrar que houve a regular comunicação ao autor, prova esta que não veio aos autos. Logo, deve ser mantida a sentença que reconheceu a nulidade do ato condominial realizado, ao deliberar sobre assuntos que dependiam de convocação de todos dos condôminos, a teor do art. 1.354 do Código Civil . SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº (00)00000-0000, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe, Julgado em 28/02/2018). (Grifo nosso).

2.2 DA NULIDADE JURÍDICA - VÍCIO NAS PROCURAÇÕES

O que ocorreu na AGE do dia 01/12/2020 é totalmente questionável, pois a advogada

contratada pelo próprio condomínio para realizar a regularização registral, pauta que foi votada

na assembleia, recebeu 28 procurações dos condôminos, ou seja, estava representando 28

condôminos de um total de 52 participantes, o que equivale a 54% dos votos em suas mãos para

votar em uma pauta a seu favor, já que ela era a contratada e se beneficiaria com a aprovação.

Apenas 1 procuradora detinha 28 procurações para votar algo em benefício próprio, ou

seja, a sua contratação para serviços profissionais.

Ressalta-se que outros condôminos ausentes, incluindo a autora desta ação, contabilizam votos contrários a aprovação da pauta. É CLARO E CRISTALINO QUE HOUVE APROVAÇÃO DA PAUTA EM FAVOR DA CONTRATAÇÃO DA ADVOGADA MANDATÁRIA, E POR OUTRA VEZ TAMBÉM É A CONTRATADA PARA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS.

Denota-se que, ao votar e aprovar a sua própria contratação a mandatária representou os clientes em benefício próprio, pois ela já era contratada para processo judicial antes mesmo da votação do assunto em assembleia.

O Art. 166, V do Código Civil, que dispõe: "Art. 166: É nulo o negócio jurídico quando: V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para sua validade."

Além disso, destaca-se que o artigo 654 do Código Civil, na lei de condomínios, permite a utilização de procurações em assembleias de condomínio: Art. 654: Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

A lei dos condomínios legitima o uso de procurações em assembleias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, entre outros assuntos, e qualquer pessoa capaz pode receber o documento, sem limitação de quantidade.

Quanto à discussão da ética e da moralidade, o advogado quando atua como mandatário para anuir e aprovação assuntos que lhe interessam é considerado antiético, de acordo com o Art. 117, "caput" do Código Civil dispõe: "Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo".

Quem recebe poderes para representação de outrem, deve agir buscando sempre a satisfação dos interesses do representado. No contrato em questão, por exemplo, foi do interesse da contratada ter a pauta aprovada, com os serviços e valores propostos.

É, portanto, negócio jurídico com aparência de procuração, visto que a mandatária agiu em representação ao mandante para aprovar assuntos que lhes foram convenientes.

Na procuração em causa própria, o vínculo entre mandante e mandatário não constitui uma relação típica de mandato, pela qual alguém recebe de outrem poderes para em seu nome praticar atos ou administrar interesses (art. 653, CC). Assim, requer que seja anulado o negócio jurídico, por vício nas procurações em benefício próprio.

2.3) A PAUTA DA ASSEMBLEIA NÃO DIZ RESPEITO A TODAS AS CLÁUSULAS DO CONTRATO FIRMADO E NÃO RESPEITO AO QUÓRUM QUALIFICADO;

O condomínio Santorini figura como parte contratante no contrato de prestação de serviços, referente a 64 (sessenta e quatro) ações para discutir assuntos que são de interesses individuais de cada proprietário/possuidor do imóvel, ou seja, embargos de terceiros, conforme objeto do contrato.

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O ITEM 2 DO EDITAL DE CONVOCAÇÃO CONSTA: " 2. VALIDAÇÃO DO CONTRATO DE HONORÁRIOS PARA LIBERAÇÃO DE MATRÍCULAS 3325, 5356 E 78.650 COM AVERBAÇÕES POR TERCEIROS CREDORES"; VERIFICA-SE QUE O CONTRATO JÁ HAVIA SIDO DECIDIDO PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO E HOUVE A CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA QUE SE REALIZOU NO DIA 10 DE DEZEMBRO DE 2020 NO SENTIDO DE VALIDAR, E NÃO PARA DECIDIR E APROVAR.

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Veja que o "contrato validado" continha cláusulas além do objetivo do processo, ou seja, as contratantes permanecem obrigados em cláusula de exclusividade na contratação de serviços advocatícios previamente inclusos no contrato discutido.

É fato que o condomínio encontra-se em processo de regularização de registro, todavia, a forma como esta sendo conduzida pela Administração do condomínio é inaceitável e o quórum irregular, apenas da maioria dos presentes em assembleia para decisão de um assunto de extrema importância, como a extinção do condomínio Santorini PRO INDIVISO (ITEM 6, Alínea a do edital de convocação)

O quórum aplicado confronta com a determinação legal prevista no "ART. 1.351. DEPENDE DA APROVAÇÃO DE 2/3 (DOIS TERÇOS) DOS VOTOS DOS CONDÔMINOS A ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO; A MUDANÇA DA DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO, OU DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, DEPENDE DA APROVAÇÃO PELA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS" e "ART. 1314. PARÁGRAFO ÚNICO. NENHUM DOS CONDÔMINOS PODE ALTERAR A DESTINAÇÃO DA COISA COMUM, NEM DAR POSSE, USO OU GOZO DELA A ESTRANHOS, SEM O CONSENSO DOS OUTROS".

Veja., Exa., que está sendo imposto através de assembleia assuntos que não competem ao condomínio, já que as 56 (cinquenta e seis) unidades residenciais possuem proprietários/possuidores autônomos para propositura de embargos e que merecem um quórum qualificado para a tomada de decisões.

4) A CONTRATAÇÃO TRATOU SOBRE DIREITO INDIVIDUAL A SER DECIDIDO EM ASSEMBLEIA E COM VALOR IMPOSTO, SEM APRESENTAÇÃO DE OUTRAS PROPOSTAS.

A Convenção de Condomínio deve tratar dos aspectos institucionais e administrativos tais como: modo de rateio das despesas; definir atribuições e forma de remuneração do síndico e subsíndico; criação de Conselho Fiscal; definir a forma de administração do fundo de reserva; definir as sanções aplicáveis aos condôminos, entre outras. QUANTO AO REGIMENTO INTERNO , OBSERVA-SE QUE DEVE CONTER AS REGRAS DE CONVIVÊNCIA DIÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS , como forma a prevenir possíveis conflitos entre os moradores, tais como: regular a utilização das áreas comuns; estipular forma e horário para remoção de lixo; determinar dia e horário para a realização de mudanças e reformas; estabelecer regras para o trânsito de animais nas áreas comuns; regular a conduta interna dos condôminos e funcionários; estipular regras para o uso de quadra esportiva e salão de festas, etc.

Enfim, o conjunto de regras estabelecidas no Regimento Interno sempre terá como objetivo criar um ambiente seguro e harmônico entre os condôminos sem, contudo, interferir no direito de propriedade concernentes às unidades autônomas.

Veja E.xa., que houve inclusão para votação da alteração do regimento interno, referente a assuntos que não condizem com natureza jurídica do documento: "Inclusão do parágrafo setimo ao Artigo 2 do Regimento Interno com a seguinte redação: O processo de divisão do condomínio custará para cada unidade imobiliária beneficiada e não constante no parágrafo quinto deste artigo, a quantia de R$ 00.000,00para os seguintes serviços".

Ou seja, o condomínio decidiu em assembleia sobre o serviço incluindo dentro do próprio regimento e com valor já estipulado, sem antes haver uma licitação de serviços e outras possibilidades de contratação. Além de que é um afronto incluir esse tipo de matéria em regimento interno pois não trata de regras habituais de convivência.

Neste sentido, qualquer regra inserta no Regimento Interno do Condomínio, que de alguma maneira altere e/ou limite o direito de propriedade, de usar e gozar do bem, sempre será considerada abusiva.

Por óbvio tal regra deverá ser considerada abusiva, pois ao impor limites ao direito de propriedade de uma unidade autônoma, acabou por obrigar aos proprietários das unidades autônoma a realizar a contratação de serviços profissionais e a efetuar o pagamento da quantia já determinada.

Observa-se que o Regimento Interno de um condomínio edilício jamais poderia impor severa limitação imposição as unidades autônomas, devendo tal estatuto apenas regulamentar a utilização das áreas comuns do condomínio.

DOS PEDIDOS

Assim, diante dos fatos e motivos acima mencionados requer:

1. A citação do Requerido, na pessoa do síndico Sr. Nome, no endereço na Endereço, quanto à

presente, para que, perante a esse Juízo, apresente defesa, dentro do prazo legal, sob pena de lhe surtir os efeitos da revelia;

2. A procedência da ação para DECLARAR A NULIDADE/ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO EDIFÍCIO DO CONDOMÍNIO SANTORINI REALIZADA NO DIA 01/12/2020 e seus efeitos;

3. Condenação do Requerido ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais;

4. A produção de todos os meios de prova admitidos, juntada de novos documentos, depoimento pessoal do síndico, oitiva de testemunhas, perícias e outras que se fizerem necessárias.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que requer deferimento.

Nome Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF