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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.26.0564

Petição Inicial - TJSP - Ação de Cobrança de Taxas de Condomínio - Procedimento Comum Cível - de Condomínio Residencial Boa Vista

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOA VISTA , pessoa jurídica de direito privado devidamente inscrita no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica/CNPJ, sob o número 00.000.000/0000-00, com sede à Servidão Particular Carlos Hayashi, Endereçosubdistrito de São Bernardo do Campo - SP, neste ato representado pelo seu bastante representante legal, síndico, eleito e constituído em Assembleia Geral Ordinária (na forma do artigo 1.347 do Código Civil) o Sr. Nome, brasileiro, casado, aposentado, portador da Cédula de Identidade RG n. 00000-00e inscrito no CPF/MF sob o n. 000.000.000-00, residente e domiciliado na Servidão Particular (Carlos Hayashi), unidade 270, Bairro dos Finco, Riacho Grande subdistrito de São Bernardo do Campo - SP, por sua advogada que esta subscreve, conforme mandato judicial incluso, vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Excelência ajuizar a presente

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO

Em face de Nome, brasileira, representante de marcas independente, casada, portadora da cédula de identidade RG 00000-00, inscrita no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00e Nome, brasileiro, aposentado, casado, portador da cédula de identidade RG 00000-00, inscrito no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, proprietários e domiciliados na EndereçoCEP: 00000-000, condôminos proprietários da unidade 501, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I - PRELIMINARMENTE:

a) DA GRATUIDADE PROCESSUAL

Requer o benefício da Justiça Gratuita com escopo na Lei 1.060/50, tendo-se em vista ser o Requerente Condomínio Residencial e, portanto, exerce sua função social de administração sem finalidade lucrativa.

Ademais, frise-se que o Requerente atualmente apresenta situação financeira de penúria devido ao alto grau de inadimplência, conforme faz prova os relatórios financeiros dos últimos três meses em anexo, em que as receitas se aproximam do vermelho trazendo prejuízos à manutenção da coletividade condominial.

Não obstante, negar a gratuidade processual seria negar o acesso ao Poder Judiciário, pois o Requerente não pode arcar com despesas e custas processuais que dispenderia em uma ação de cobrança que pela própria natureza o seu não exercício agrava ainda mais o caixa deste, que já se encontra à mingua.

Nesse diapasão ainda imperioso se faz apontar o entendimento sumulado dos Egrégios Tribunais Superiores, in fine :

Súmula 481 (Superior Tribunal de Justiça) de 01/08/2012 - "Faz jus ao benefício da Justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais".

Neste sentido também é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e demais Tribunais da Federação:

TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 21276867720198260000 SP 2127686- 77.2019.8.26.0000 (TJ-SP)

Data de publicação: 09/10/2019.

EMENTA: Gratuidade de Justiça. R. decisão agravada que indeferiu o benefício da gratuidade de Justiça ao agravante. Condomínio destinado a pessoas de baixa renda. Circunstâncias do caso concreto. Existência de condôminos inadimplentes. Elementos que corroboram a alegação de que o condomínio agravante não reúne condições econômico-financeiras para suportar as despesas processuais sem prejuízo da manutenção da coletividade condominial. Concessão da benesse. Agravo de instrumento provido.

TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 22498369420188260000 SP 2249836- 94.2018.8.26.0000 (TJ-SP)

Data de publicação: 03/12/2018

EMENTA: Execução de título extrajudicial, deduzida por Condomínio . Decisão agravada denegou ao exequente, a benesse da justiça gratuita. O condomínio residencial pode beneficiar-se da gratuidade de justiça prevista na Lei nº 1060 /50 e no NCPC, à mingua de norma expressa restritiva . Documentos carreados aos autos dão conta da falta de condições do agravante para arcar com as despesas processuais. Elevado índice de inadimplência . Moradores de baixa renda. Dificuldades financeiras demonstradas. Precedentes Jurisprudenciais. De rigor, pois, a concessão da benesse da gratuidade ao agravante . Recurso provido.

TJ-SP-Agravo de Instrumento AI765857920128260000 SP0076585- 79.2012.8.26.0000 (TJ-SP)

Data de publicação: 12/05/2012

Ementa: Despesas de condomínio. Gratuidade processual. Benefício postulado por condomínio de baixa renda . Cabimento. Recurso provido. " Ementa:-A todo tempo e mediante simples declaração dá-se a qualquer dos litigantes pedir o benefício da assistência judiciária gratuita, que só não se defere se as circunstâncias desmentirem a alegação de pobreza - Cobrança de condomínio -Fase de execução da sentença -A Lei nº 11 232/05, processual que é, tem incidência imediata, inclusive sobre os processos em curso, respeitando-se, claro, os atos já praticados sob a vigência da lei anterior -Hipótese em que não há atos de execução praticados na vigência da lei anterior a serem preservado s -Citação realizada sem observância da norma vigente -Anulação -Aplicabilidade ao caso do art. 475-J do CPC -Agravo provido (Agravo de Instrumento (00)00000-0000. Rel. Des. Silvia Rocha Gouvêa. 28a Câmara de Direito Privado. Data do Julgamento: 26/05/2009.).

TJ-BA - Agravo de Instrumento AI 00138306220168050000 (TJ-BA)

Data de publicação: 14/09/2016

EMENTA: GRATUIDADE DA JUSTIÇA PARA CONDOMÍNIO QUE PROVOU A HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. DEVIDA. 1. De acordo com os precedentes do STJ, apesar de ser um ente despersonalizado, no que se refere à justiça gratuita, o condomínio sujeita-se ao mesmo regime das pessoas jurídicas. Desse modo, aplica-se, por analogia, o disposto na Súmula 481/STJ:"Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais ."

2. No caso concreto, houve a comprovação da hipossuficiência econômica do condomínio agravante, por meio da demonstração de passivo que ultrapassa o valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) e de uma inadimplência significativa entre os condôminos. 3. Ante a constatação da hipossuficiência econômica e de que sequer houve prazo para que o Agravante comprovasse o atendimento dos requisitos na forma do § 2º do art. 99 do CPC , a decisão merece ser reformada, para deferir a gratuidade de justiça ao Agravante. 4. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO . (Classe: Agravo de Instrumento, Número do Processo: 0013830-62.2016.8.05.0000, Relator (a): Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 14/09/2016 )

Para corroborar com o tema, junta a exordial decisão interlocutória que deferi a justiça gratuita ao condomínio, nos autos de nº 1033266- 54.2019.8.26.0564, que tramitou pela 7a Vara Cível do Foro de São Bernardo do Campo - SP.

Ademais, cabe mencionar que nos meses de dezembro, janeiro e fevereiro de 2022 o condomínio encontra-se negativo, devido ao alto número de inadimplentes.

O condomínio vem pagando a administradora por empréstimo anteriormente concedido.

Dessa maneira, presentes os pressupostos para sua concessão, requer-se desde já os benefícios da gratuidade processual como medida de justiça nos termos da Lei 1.06/50 e do artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil, bem como do entendimento sumulado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça e da jurisprudência pátria.

II - DOS FATOS E DO DIREITO

Os Requeridos são proprietário do imóvel no CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOA VISTA, com matrícula sob o nº 2.670 registrada no 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo/SP.

Trata-se de um condomínio de direito devidamente registrado que sucedeu uma associação de moradores que desde os tempos mais remotos preenche todos os requisitos estabelecidos pela lei orgânica do município de São Bernardo do Campo, artigo 8º da Lei nº 6.222, de 03 de setembro de 2012, que dispõe sobre o parcelamento, o uso e a ocupação do solo em todo o território do Município de São Bernardo do Campo e dá outras providências.

O Condomínio requerente é composto por 20 unidades, cujas posses das unidades foram transmitidas anteriormente à averbação da instituição de condomínio na matrícula dos terrenos, inclusive do terreno objeto da presente ação, tratando-se à época de um condomínio de uso, de fato, e não de direito.

Ocorre que, os proprietários tomaram posse dos imóveis antes da regularização da referida documentação, contudo sempre tiveram ciência da associação de moradores e do rateio das despesas de manutenção das dependências comuns, bem como restou aprovado em Assembleia a dissolução da associação de moradores com o fim de constituir o condomínio, ficando estabelecida a cobrança de taxa condominial e demais rateios que se fizerem necessários para a manutenção do condomínio, em observância aos requisitos legais, conforme comprova Ata anexa e a Convenção de Condomínio aprovada.

Ademais se salienta que a obrigação de pagamento não se origina de nenhum ato de associação ou filiação, mas da propriedade imóvel situada em área de loteamento fechado, dessa maneira as despesas condominiais a todos interessam, obrigando os condôminos na proporção de sua parte, visando ao bem comum e à conservação e valorização da coisa, pelo que tais despesas encerram o caráter de dever- obrigação.

Aliás, a manutenção do condomínio no que tange o pagamento de despesas necessárias, está sendo arcada com o valor arrecadado da prestação condominial, onde os próprios inadimplentes gozam dos benefícios e serviços, como portaria 24 horas, manutenção e limpeza da servidão de passagem, energia elétrica da portaria e da servidão, dentre outras.

Vale dizer, despesas condominiais quando cobradas, têm ínsito nos documentos de cobrança a presunção de que foram aprovadas ou decorreram de despesas indispensáveis e inadiáveis. Essa presunção juris tantum dispensa a demonstração de sua aprovação, embora possa ser elidida pelo réu (artigo 373, inciso II do Código de Processo Civil).

Sublinha-se que entendimento contrário a este inviabilizaria o condomínio, tornando-o fatalmente inadimplente perante as pessoas com quem contratou, que no caso em tela implicaria no comprometimento das atividades e andamento de todo o condomínio, deixando de suprir despesas com limpeza e conservação, bem como falta de porteiros para segurança de todos e o mais urgente o não pagamento de tributos como IPTU e ISS que levariam a uma execução fiscal com consequências devastadoras, como, por exemplo, a penhora de bens imóveis.

Mesmo na hipótese de ausência de registro da Convenção e da própria especificação condominial, o que se frisa não é , essa circunstância não retira a legitimidade do Condomínio para promover a cobrança das despesas de manutenção devidas pelos moradores inadimplentes, que não podem ser beneficiados por tal situação.

Entende-se que por ser condomínio, antiga associação de moradores, não obsta a referida exação tendo em vista os seguintes precedentes, in verbis .

Anote-se, ainda, o enunciado da Súmula 260 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, in fine :

"A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos"

A lei civil, por seu turno, preceitua, entre outros, que é dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideias, salvo disposição em contrário na convenção (artigo 1336, inciso I, do Código Civil).

Assim, conforme ocorre em qualquer condomínio e por previsão legal, artigo 12 da Lei Federal 4.591/64 e artigo 1315 do Código Civil, todos os condôminos estão obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio.

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita.

Na Assembleia Geral Ordinária, prevê a referida exação da cota condominial/manutenção e estipulou-se o valor de R$ 00.000,00mensais.

Ademais, apontasse que os valores referentes as cotas condominiais sofreram reajustes ao longo dos anos, conforme se depreende do histórico de inadimplência da presente unidade.

Além dessas despesas fixas desde a primeira parcela tiveram outras despesas extraordinárias divididas em regime de rateio, de forma que, considerando essas variações, multa de 2% e juros de 1% a. m., como determinam os §§ 2º e 3º do artigo 19 da Convenção de Condomínio em anexo.

Acontece que os Requeridos se encontram inadimplentes nos meses de junho/2021; julho/2021; outubro/2021; novembro/2021; dezembro/2021; janeiro/2022; fevereiro/2022, março/2022 e abril/2022 o que vem causando grande prejuízo ao Requerente e aos demais condôminos inocentes que estão em dia com as mensalidades condominiais. Atualmente os Requeridos conta com uma inadimplência de R$ 00.000,00, conforme planilha anexa, que está acrescida de juros, correção monetária e multa.

Esgotados todos os meios amigáveis para o recebimento da referida importância, tendo inclusive enviado notificação extrajudicial com aviso de recebimento (em anexo), para tentativa de composição e acordo amigável, a que restou sem resposta, o Requerente se vê compelido a ingressar com a presente medida judicial a fim de receber o débito, sendo legal e legítima sua cobrança.

III. DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS FINAIS

Ante todo o exposto, o Requerente requer a Vossa Excelência:

a) A concessão dos benefícios da gratuidade processual, tendo-se

em vista sua condição de penúria financeira, seu caráter social de administração e manutenção da coletividade condominial sem fins lucrativos, assim declara sob as penas da lei que não reúne condições de arcar com eventuais despesas processuais sem prejuízo da manutenção da coletividade condominial;

b) A citação dos Requeridos, no supracitado endereço, para que

querendo, conteste a presente ação, sob pena de confissão e revelia;

c) Seja julgado totalmente procedente o pedido para condenar os

Requeridos ao pagamento do principal, bem como das taxas e despesas condominiais que vencerem no curso desta ação, acrescidas de correção monetária a partir do vencimento e juros de mora conforme os termos legais;

d) Sejam os Requeridos condenados às custas processuais e

honorários advocatícios a serem arbitrados por Vossa Excelência;

e) Informa que possui interesse na realização de audiência de

conciliação ou de mediação, nos termos do art. 319, VII do CPC;

Protesta e requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial, testemunhal, documental, pericial, inclusive depoimento pessoal dos Requeridos, sob pena de confesso.

Que as publicações sejam remetidas em nome da advogada Nome, 00.000 OAB/UF, SOB PENA DE NULIDADE;

Dá à presente causa o valor de R$ 00.000,00

Termos em que,

pede deferimento.

São Bernardo do Campo, 20 de abril de 2022.

Nome

00.000 OAB/UF