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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.26.0196

Petição Inicial - TJSP - Ação de Adjudicação Compulsória c/c Pedido de Tutela Provisória de Urgência - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE FRANCA/SP.

Nome, brasileiro, casado, empresário, portador da Cédula de Identidade R.G. n° 12.377.442-SSP-SP, inscrito no CPF/MF sob o n° 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP 00000-000, no município de Franca/SP, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seus advogados abaixo assinados, nos termos dos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei n° 58/1937; artigos 1.417 e 1418 do Código Civil, e artigos 9.°, parágrafo único, inciso I, 294, 300, 497, e 501 do Código de Processo Civil, propor

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

C/C PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA

em face de Nome, brasileira, empresária, divorciada, portadora da Cédula de Identidade RG n° 00000-00, inscrita no CPF sob o n. 000.000.000-00, residente e domiciliada nesta cidade de Franca/SP, na EndereçoCEP 00000-000, e de Nome, brasileiro, empresário, divorciado, portador da Cédula de Identidade RG n.° 00000-00 e inscrito no CPF/MF sob n.° 000.000.000-00, com endereço profissional na EndereçoCEP 00000-000, pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.

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1 - DOS FATOS

O requerente, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda (doc. 01), datado de 26 de maio de 2021, firmado em caráter irrevogável e irretratável, adquiriu dos réus, Nome e Nome, à época casados no regime da comunhão parcial de bens, sob a vigência da Lei 6.515/77, o imóvel abaixo descrito, objeto da matrícula imobiliária n° 110.241 do 1° CRI de Franca (doc. 02), que após desmembramento passou a ser objeto da matrícula n° 120.093 (doc. 03):

Um Barracão com 99,67 m2 de construção, com seu respectivo terreno, situado nesta cidade de Franca - SP, 1.° Subdistrito, no loteamento denominado "PRONLOGAMENTO DO JARDIM ÂNGELA ROSA II", composto do lote 10 da quadra "A", com área total de 250,00 m2, medindo 10,00 metros de frente para a Rua Augusto Victor Engholm; 10 metros ao fundo confrontando com o lote 30; 25,00 metros do lado direito confrontando com o lote 11; e 25,00 metros do lado esquerdo confrontando com o lote 09, 99,67 m2, devidamente descrito e caracterizado em sua competente matrícula n° 110.241, livro 2-RG do competente 1° Cartório de Registro de Imóveis de Franca-SP, devidamente cadastrado na Prefeitura Municipal sob o n° 4.11.11.021.10.00.

O preço ajustado pela referida compra e venda foi de R$ 00.000,00, a serem pagos em 10 (dez) parcelas, com o vencimento da primeira pactuado para o 1° dia útil de junho de 2021, e da última para o 1° dia útil de março de 2022, nos exatos termos da "Cláusula Segunda - Do Preço e do Pagamento" do mencionado instrumento firmado:

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Pois bem.

Atualmente, todas as parcelas encontram-se integralmente quitadas pelo requerente, que as pagou tempestivamente conforme o vencimento previsto, o que se verifica nos dez recibos em anexo (doc. 04).

Assim, de acordo com a "Cláusula Sétima - da Escritura Pública" do referido instrumento particular (doc. 01), desde que cumpridas as obrigações contratuais pelo comprador, ora autor, o que se deu em março de 2022, os promitentes vendedores, quais sejam, os aqui requeridos, o outorgarão a escritura definitiva de compra e venda do imóvel objeto desta demanda:

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Ocorre, entretanto, que após a quitação da última parcela, mesmo tendo o aqui autor realizado várias solicitações verbais aos requeridos, para que pudesse receber a escritura definitiva em cumprimento ao contrato, o fato é que A REQUERIDA Nome, infundadamente, negou-se a outorgá-la.

Já o requerido Nome, por sua vez, nunca se opôs aos pedidos feitos pelo requerente, estando sempre disponível para o agendamento no Cartório de Notas, de modo a procederem com a lavratura.

Cumpre salientar, que nesse intermédio de tempo havido entre a assinatura do compromisso e o término do pagamento das parcelas pactuadas, o autor tomou conhecimento de que os réus se divorciaram.

Inclusive, em 07/12/2021 o aqui requerente prestou depoimento como testemunha na ação de divórcio do casal (processo n° 1021105- 78.2021.8.26.0196), tendo sido arrolado pela aqui ré Nome, para dizer exatamente sobre a venda e compra do bem acima mencionado e respectivos pagamentos. Ao que lhe pareceu na ocasião, a requerida Nome alegava à época da audiência que não tinha conhecimento do pagamento das parcelas por parte do requerente.

De qualquer maneira, estando o autor adimplente com a sua obrigação contratual, e necessitando da transferência definitiva do imóvel em questão, como derradeira tentativa extrajudicial de lograr êxito na obtenção da lavratura da escritura, enviou, em 16 de março de 2022, notificação extrajudicial (doc. 05) aos aqui réus, já com endereços de destinos distintos ( considerando que os vendedores não habitavam mais a mesma residência ), para que ambos comparecessem ao Cartório de Notas indicado, na data e horário agendados, quais sejam, 21/03/2022 às 15:30 horas, e outorgassem a escritura do referido bem.

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A requerida Nome (ao contrário do requerido Nome, que confirmou comparecimento), em resposta à notificação recebida, enviou contranotificação (doc. 06), solicitando do aqui requerente a apresentação de "comprovante de pagamento integral pela aquisição do imóvel", mencionando que os requeridos/vendedores haviam se divorciado e que "os pagamentos foram realizados TODOS diretamente a Nome, sem qualquer acesso da contranotificante". Por fim, alegou que a ausência de comprovação da quitação integral a eximia de outorgar a escritura pública:

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Nitidamente, a recusa da vendedora Nome era injustificada. Primeiro, porque afirmou ter conhecimento de que "os pagamentos foram TODOS realizados", e segundo, porque não pode colocar como empecilho à outorga da escritura ao aqui comprador, uma desavença entre os vendedores! Caberia a ela demandar contra o correquerido Nome, caso assim quisesse, e não causar prejuízos ao aqui requerente.

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Na oportunidade, embora o autor já tivesse condições de propor ação judicial, porque de fato estava integralmente pago o valor pactuado pelo imóvel, entendeu por bem proceder com uma segunda tentativa de solução extrajudicial.

Assim, o requerente enviou outra notificação extrajudicial (doc.

07) à requerida Nome, endereçada também ao requerido Nome, informando que os recibos atinentes aos pagamentos realizados, os quais atestam a quitação do negócio, encontravam-se devidamente anexados ao instrumento particular, e toda a documentação estava na posse do 2° Tabelionato de Notas de Franca.

Dessa forma, novamente foi a requerida notificada para comparecer no referido cartório, na data de 08/04/2022, às 15:30 horas, para a outorga de escritura em cumprimento ao compromisso firmado, "sob pena de propositura da ação de adjudicação compulsória", ressalvando que, na oportunidade, poderia certificar-se dos recibos que atestam a quitação.

Na ocasião do agendado dia 08/04/2022, uma vez tendo comparecido no Cartório o aqui autor/comprador, bem como o vendedor Nome, correquerido, o Imposto de Transmissão (ITBI) foi recolhido e foi pago pelo aqui autor o ato notarial (escritura de compra e venda) do cartório de notas, despesa esta que deve ser incluída na condenação da requerida Nome, a qual deu causa ao seu cancelamento (doc. 09).

E isso porque a requerida Nome novamente não compareceu naquele dia e hora agendados, e o autor foi novamente surpreendido com outra contranotificação da mesma (doc. 08), datada do dia 08/04/2022, na qual, entre muitos subterfúgios, ela afirmou que "não ocorrerá" a assinatura da escritura, sob alegações fúteis e confusas, tais como de que o litígio entre os requeridos só não afetará o negócio

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havido com este requerente se não houver "simulação de compra e venda", sombreando a ideia de que poderia ter havido "dilapidação de patrimônio" pelo seu ex- cônjuge.

Enfim, a ré alegou inúmeras questões e suposições que nada têm a ver com a situação do autor, que pagou pelo bem imóvel e agora necessita da transferência da propriedade, principalmente para que possa dar sequência em seus negócios. Até porque, ao adquirir um imóvel no qual foi edificado um prédio comercial, certamente tem interesses econômicos no mesmo, não podendo ficar à mercê das discussões familiares que a requerida Nome pretende impor como óbice ao cumprimento de sua obrigação contratual.

Assim, considerando todos os infrutíferos esforços do autor, não lhe restou outra alternativa, senão socorrer-se do Poder Judiciário para obter sentença de adjudicação compulsória do bem, substitutiva da vontade da requerida Nome, e tendo em vista estar a presente demanda instruída com prova documental segura/idônea suficiente a comprovar os fatos constitutivos do direito do autor, não havendo qualquer óbice capaz de impedir o que aqui se busca, de rigor o deferimento da tutela de urgência e consequente procedência da ação, tudo em conformidade com os fundamentos jurídicos abaixo elencados.

2 - DO DIREITO

Sabe-se que o objetivo da ação de adjudicação compulsória é proteger o promissário comprador da recusa imotivada do promitente vendedor de realizar a outorga da escritura definitiva, tendo como escopo substituir a declaração de vontade do contratante que, injustificadamente, se recusa a cumprir sua parte no contrato, servindo a sentença como título substituto do ato notarial, posto a sua

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natureza constitutiva, podendo ser levada ao registro público, operando-se, assim, a transferência da propriedade do imóvel.

Dessa forma, a pretensão autoral encontra amparo jurídico nos seguintes diplomas e dispositivos legais: Decreto-Lei n° 58/1937, artigos 15 e 16; do Código Civil, artigos 1.417 e 1418; e Código de Processo Civil, 497 e 501, conforme abaixo dispõem:

Decreto-Lei n° 58/1937:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e

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venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Código de Processo Civil:

Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Frise-se que os documentos carreados aos autos pelo requerente demonstram, com clareza, o preenchimento de todos os requisitos necessários à provocação da tutela estatal ora pleiteada.

E isso porque o Código Civil enuncia que no contrato de compra e venda um dos contratantes se obriga a transferir o domínio, enquanto o outro obriga-se a pagar-lhe o preço (art. 481, CC). No presente caso, a contratante e ré Nome, embora tenha ciência e conhecimento de que o ora requerente cumpriu o que lhe cumpria, ou seja, "pagou o preço", ainda assim recusa-se a "transferir o domínio", sob alegações fúteis!

Vale destacar ainda, que no ordenamento jurídico pátrio a transferência da propriedade imobiliária se faz pelo registro no cartório de Registro de Imóveis (artigos 1.227 e 1.245, CC), sendo que um dos títulos registráveis é justamente

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a carta de sentença judicial, em conformidade com o disposto no art. 221, inciso IV, da Lei de Registros Públicos (Lei. 6.015/73).

Ademais, salienta-se que não há prazo para que o promissário comprador proponha a ação de adjudicação compulsória, caso o promitente vendedor se recuse a outorgar a escritura pública, podendo o promitente comprador, amparado no compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel (STJ. 4a Turma. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015).

Por fim, Excelência, embora o instrumento objeto da presente ação não se encontre registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente (conforme previsão do supracitado art. 1.417 do CC), o fato é que a Súmula 168, do STF, permite que durante o curso da ação seja requerida a inscrição imobiliária do compromisso, sendo certo ainda, que o registro do instrumento de compromisso de compra e venda à margem da matrícula não é condição sine qua non para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, eis que mesmo sem o registro, é possível a adjudicação compulsória do bem, de acordo com a Súmula 239, do STJ:

"Súmula 168 do STF: "Para efeitos do Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação."

"Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

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Nesse sentido também é o Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil:

"O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)".

E não bastante, verifica-se que a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça de São Paulo também adota tal entendimento, consoante se pode extrair, por exemplo, dos julgados abaixo:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - INSURGÊNCIA DA AUTORA. O DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NÃO SE CONDICIONA AO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239 DO C. STJ. COMPATIBILIDADE ENTRE O TEOR DA SÚMULA E O DISPOSTO NO ART. 1.417 DO CC. PAGAMENTO E NOTIFICAÇÃO COMPROVADOS. AUTORA QUE TEM DIREITO À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. ART. 1.418 DO C. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1003665-48.2016.8.26.0292; RELATOR (A): MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL; ÓRGÃO JULGADOR: 7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE JACAREÍ - 3a VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 26/04/2019; DATA DE REGISTRO: 26/04/2019)

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COMPRA E VENDA - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL - INSURGÊNCIA DOS AUTORES. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1.417 E 1.418, DO CÓDIGO CIVIL. DOCUMENTAÇÃO QUE COMPROVA AQUISIÇÃO DO LOTE. EM QUE PESE A PREVISÃO LEGAL DE REGISTRO DO COMPROMISSO, ELE NÃO É REQUISITO ESSENCIAL PARA A PROCEDÊNCIA DA AÇÃO, A TEOR DA SÚMULA 239, DO E. STJ. ENTRETANTO, NECESSÁRIA A COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO CONTRATO PRIMÍGENO E REGULARIZAÇÃO DA SEQUÊNCIA REGISTRAL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1008998- 78.2016.8.26.0292; RELATOR (A): COSTA NETTO; ÓRGÃO JULGADOR: 6a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE JACAREÍ - 3a VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 25/09/2020; DATA DE REGISTRO: 25/09/2020)

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 239 DO STJ. PRECEDENTES. VENDA DE IMÓVEL DE ASCENDENTE A DESCENDENTES. ALEGAÇÃO DE FALTA DE CONSENTIMENTO DOS DEMAIS HERDEIROS. PROVA DOS AUTOS EM SENTIDO CONTRÁRIO. COMPROVAÇÃO DO INTEGRAL PAGAMENTO DO PREÇO E CONSEQUENTE QUITAÇÃO. PREENCHIDOS OS REQUISITOS ESSENCIAIS DA AÇÃO. PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS. (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1003074-41.2015.8.26.0577; RELATOR (A): AUGUSTO REZENDE; ÓRGÃO JULGADOR: 1a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - 3a VARA

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CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 05/04/2019; DATA DE REGISTRO: 05/04/2019)

Deste modo, Excelência, considerando toda a narrativa fática, acompanhada da documentação necessária, bem como tendo em vista todos os fundamentos jurídicos acima elencados, conclui-se que o autor tem direito de pleitear a adjudicação compulsória do bem imóvel adquirido dos requeridos (anexos 01, 02 e 03) e integralmente quitado (anexo 06), sendo o caso de se ressaltar que somente a ré Nome se recusou a proceder com a lavratura da escritura definitiva de venda em compra em cumprimento ao compromisso por ela firmado antes do divórcio com o requerido Nome, sendo de rigor que somente a ela sejam impostos os ônus da sua sucumbência, inerentes à causalidade, aqui estampada na sua imotivada ausência e recusa.

3 - DO CABIMENTO E DA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA

Conforme indicado acima, o autor adquiriu o imóvel no qual há edificado um barracão (prédio comercial), e quitou integralmente o valor avençado na transação, necessitando do registro atinente à propriedade, COM URGÊNCIA, para que possa dar sequência em seus negócios. Portanto, não pode ficar à mercê de caprichos e insurgências injustificadas da requerida Nome, as quais são nitidamente direcionadas ao seu ex-cônjuge aqui também requerido.

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

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Percebe-se, claramente, que os requisitos essenciais caracterizadores do referido instituto processual estão presentes nesta demanda. Vejamos:

Quanto à probabilidade do direito, encontra-se provada documentalmente a transação imobiliária na qual ambos os requeridos venderam ao requerente o imóvel objeto da demanda (consta dos autos o compromisso firmado e a competente matrícula imobiliária, nos documentos 01 até 03), bem como os pagamentos inerentes ao negócio (tendo sido juntado aos autos todos os recibos das dez parcelas pagas tempestivamente, no doc. 04).

Ademais, também foi documentalmente comprovado que a requerida Nome, embora tenha se recusado a comparecer no Cartório de Notas para assinar a escritura pública, afirmou ter conhecimento de "todos os pagamentos" (doc. 06), sendo sua recusa, conforme e extra das suas contranotificações, ligadas exclusivamente ao requerido Nome.

Em suma, demonstrado o direito do autor em receber a transferência da propriedade adquirida e paga.

No que concerne ao segundo requisito, a urgência no presente caso se faz pelo simples fato de que o comprador do imóvel comercial necessita usar, gozar e dispor do mesmo, sendo evidente o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo caso não lhe seja concedida a tutela de maneira antecipada, pois no curso da demanda inúmeras oportunidades poderão ser recusadas pelo requerente, causando- lhe prejuízos de ordem financeira/econômica.

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Além disso, por não haver nenhum risco de irreversibilidade da medida (transferência da propriedade para o nome do autor, adquirente), posto que a requerida Nome (docs. 06 e 08) não nega a venda do imóvel ao autor e nem o pagamento feito por ele, de "TODAS" as parcelas, bem como porque o requerido Nome inclusive compareceu para a assinatura da escritura pública, de rigor seja a tutela de urgência ora pretendida deferida antes mesmo do contraditório, com fulcro no art. 9°, parágrafo único, inciso I c/c art. 300, §3°, ambos do CPC).

4 - DOS PEDIDOS

Assim, diante de todo o acima exposto, requer:

a) A concessão da tutela antecipada de urgência, nos termos do

art. 9°, parágrafo único, inciso I e art. 300, caput e parágrafo 3°, ambos do CPC, para que a requerida Nome seja intimada para comparecer no Segundo Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Franca, no prazo máximo de 05 (cinco) dias, para outorgar e custear (já que deu causa ao cancelamento da anterior) escritura de compra e venda do imóvel objeto da matrícula n° 120.093 (anterior 110.241) do 1° Registro de Imóveis de Franca-SP, em cumprimento ao compromisso de compra e venda firmado em 26/05/2021 (doc. 01), sob pena de que, não o fazendo, seja suprida a vontade da requerida, por decisão judicial, expedindo-se a competente carta de adjudicação para proceder junto ao 1° Ofício de Registro de Imóveis de Franca/SP com a transferência do referido imóvel.

b) No mesmo ato, a citação da requerida, por oficial de justiça,

para que, querendo, conteste o presente feito sob pena dos efeitos da revelia.

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c) A citação do requerido Nome, para contestar a presente ação,

embora já tenha comparecido para assinar o instrumento público quando notificado extrajudicialmente, motivo pelo qual a ele não devem recair os ônus sucumbenciais.

d) Ao final, a total procedência da presente ação (art. 487, I, do

CPC), a fim de confirmar os efeitos da tutela provisória de urgência para determinar a adjudicação compulsória do imóvel indicado na exordial, mais bem descrito na matrícula imobiliária (doc. 03), em cumprimento ao compromisso de compra e venda firmado em 26/05/2021 (doc. 01).

e) A condenação da requerida Nome, diante do princípio da

causalidade, ao pagamento das custas e despesas processuais e do ato notarial (escritura pública), bem como os honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2°, do CPC.

O requerente, nos termos do artigo 319, VII, do Código de Processo Civil, informa que não tem interesse na realização de audiência de conciliação ou de mediação, tendo em vista todas as tratativas extrajudiciais já documentas na presente inicial.

Protesta-se provar o acima suscitado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental, testemunhal e depoimento pessoal.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Derradeiramente, requer que todas as publicações inerentes ao presente feito sejam lançadas em nome de TODOS os advogados constituídos no feito:

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Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF; Nome DIAS BRENTINI, inscrito na 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade.

Termos em que,

Pede deferimento.

Franca/SP, 11 de maio de 2022.

Nome DIAS BRENTINI

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF

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