Rescisão do contrato e devolução do dinheiroResponsabilidade do FornecedorDIREITO DO CONSUMIDOR

Petição Inicial - TJSP - Ação de Nulidade Contratual c/c Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Indenização por Danos Materias e Morais e Pedido Liminar - Procedimento Comum Cível - contra BB Construcoes

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20 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.26.0405

Petição Inicial - TJSP - Ação de Nulidade Contratual c/c Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Indenização por Danos Materias e Morais e Pedido Liminar - Procedimento Comum Cível - contra BB Construcoes

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AO JUÍZO DA __VARA CIVEL DA COMARCA DE OSASCO/SP

Nome, brasileira, solteira, analista de crédito, inscrita no CPF sob o nº 000.000.000-00, portadora do RG 00000-00, residente e domiciliada na EndereçoCEP: 00000-000, por intermédio de seus advogados e procuradores, com escritório profissional localizado na EndereçoCEP: 00000-000nesta Comarca, com endereço eletrônico email@email.come tafarelsousa@ sousaecruzadvogados.com , onde recebem intimações, à presença de Vossa Excelência, propor

AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL C/C RESCISÃO

CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS E PEDIDO

LIMINAR

em face de BB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA , sociedade empresária limitada, e com sede na EndereçoCEP: 00000-000, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I- DOS FATOS

A Requerente firmou Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno e aquisição de futura unidade autônoma com financiamento com a Requerida na data de 23 de novembro de 2019, tendo por objeto a aquisição de unidade autônoma apartamento 307 ( Doc.04 ), com direito ao uso de 01 (uma) vaga de garagem, do Empreendimento "Residencial

Safira" sob o valor de R$ 00.000,00( cento e oitenta e oito mil e cinco reais) valor este dividido da seguinte forma: (i) R$ 00.000,00a título de sinal, (ii) R$ 00.000,00divididos em 29 prestações mensais iguais e sucessivas de R$ 00.000,00cada uma delas, (iii) R$ 00.000,00, (oitocentos e cinco reais) a serem pagos em 01 parcela;(iv) uma parcela de R$ 00.000,00, (v) o saldo restante no importe de R$ 00.000,00mediante contratação de financiamento junto à caixa .

Foi realizado o pagamento do valor de R$ 00.000,00sendo R$ 00.000,00a título de corretagem e R$ 00.000,00, conforme e-mail anexo (Doc.05)

O contrato em questão foi firmado pela modalidade de financiamento por "crédito associativo", por meio do qual a construção do Empreendimento é realizada com recursos do próprio financiamento obtido pelos compradores perante a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

Dessa forma o início das obras do empreendimento se daria após a análise de crédito dos compradores, uma vez que recursos financiados são utilizados para a própria construção do Empreendimento, mediante repasses mensais feitos pela CEF à construtora.

No momento da assinatura do compromisso de compra e venda em novembro de 2019 no stand do empreendimento, foi realizada a promessa de assinatura com a caixa até março do ano seguinte e entrega da obra até dezembro de 2022.

A Requerente passou mais de um ano, apenas com as promessas de que "em breve" seria chamada para assinar o contrato de financiamento com a Caixa e que o atraso se deu pela pandemia.

Após diversas tratativas, em 15 de abril de 2021, a Requerente questionou a Requerida BB sobre a previsão de assinatura visto que estava preocupada com a demora dos trâmites para o financiamento. A construtora respondeu que estavam aguardando que todos os compradores apresentassem a documentação e que o entrave seria resolvido o mais rápido possível. ( Doc.06 )

Novamente em 17/05/2021 a Requerente questionou a Requerida sobre possíveis atrasos na obra visto que não havia sido assinado com a Caixa ainda, a Conquista Documentações - empresa que estava intermediando o contato dos adquirentes com a Caixa, informou que estava no aguardo da aprovação das pastas dos Clientes junto à Caixa, que não havia definição de quando isso aconteceria, mas que seria em breve. Sobre o atraso na obra informaram que adequariam o cronograma de obras para minimizar na construção os percalços. ( Doc.07 )

Passados dois meses, em 20/07/2021, a Requerente solicitou o saldo devedor atualizado da unidade e informações sobre a previsão de entrega, visto a demora no andamento do processo. A Requerida respondeu com o saldo atualizado e informou que o prazo seria de 36 meses após assinatura com a Caixa. ( Doc.08 )

Em setembro de 2021 a Requerente compareceu à sede da Requerida para uma reunião onde foi informada de que a obra sequer havia se iniciado, mesmo passados quase dois anos da assinatura do contrato.

Frustrada com a situação, uma vez que a Requerente estava aguardando a entrega do apartamento para marcar a data do seu casamento, esta solicitou junto à Requerida um demonstrativo caso optasse pelo distrato. Momento no qual foi informada que o valor seria devolvido com retenção de 25%, sendo o restante devolvido após a revenda da unidade. ( Doc.05 )

Em pesquisas junto ao google foi possível verificar que em dezembro de 2021 as obras sequer haviam se iniciado, conforme veremos ( Doc.09 ):

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Assim, não restou alternativa à Requerente, senão buscar a via judicial, para requerer a nulidade dos termos contratuais, uma vez que nula a cláusula 9.5 do contrato que prevê que a entrega do empreendimento seria 36 meses após a contratação do financiamento da obra, posteriormente a resilição do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno e por fim a devolução integral do valor pago à Requerida tendo em vista a culpa exclusiva pela resilição do contrato, ou na remota hipótese deste juízo entender válida a cláusula retro mencionada a devolução de 90% do valor pago.

II- PRELIMINARES

II.III- DA JUSTIÇA GRATUITA

A justiça gratuita poderá ser concedida a todos aqueles necessitados, cuja situação econômica não permita pagar custas do processo e honorários advocatícios, sem prejuízo de seu sustento e de sua família, direito este positivado pelo ordenamento constitucional, em seu art. 5º, inciso LXXIV, bem como pela lei nº 1.060/50.

A Requerente não possui condições de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do sustento próprio e de sua família, razão pela qual faz jus ao benefício da justiça, nos moldes do artigo 98 e seguintes do código de processo civil e do art. , inciso LXXIV da constituição Federal de 1988.

Conforme documentação anexa a guia para ajuizamento da ação perfaz o montante de R$ 00.000,00( Doc.03.a )

Da análise da declaração de hipossuficiência anexa o pagamento da guia de custas interfere diretamente no sustento da família da Requerente, a Requerente é analista de crédito, que sua renda média mensal, conforme sua carteira de trabalho e contracheques anexos perfaz o montante de R$ 00.000,00conforme documentos ( Doc.03.b ).

A Requerente recebe por mês menos do que três salários mínimos, da análise dos contracheques juntados aos autos percebe-se que de forma líquida seus rendimentos variam no montante de R$ 00.000,00.

Percebe-se que conforme documentos juntados aos autos que a despesa da Requerente varia em R$ 4.567,81 (quatro mil e quinhentos e cinquenta e sete reais e oitenta e um centavos),sem contar com vestuário, alimentação e combustível ( Doc.03.c)

Despesa Valor

Despesas celular R$ 00.000,00

Telefone R$ 00.000,00

Cartão de crédito R$ 00.000,00

Total: R$ 00.000,00

Vale considerar, que além dos gastos acima descritos a Requerente possui a despesa do apartamento comprado junto à Requerida e dos honorários contratuais pactuados com seus patronos, uma vez que teve de ingressar com a ação por culpa exclusiva da Requerida.

Nota-se ainda, que a Requerente não possui nenhum imóvel em seu nome, a não ser o que busca a rescisão por intermédio dessa ação, conforme declaração de imposto de renda ( Doc.03.c).

Pela dicção do art. 99, § 3º do CPC, basta a afirmação de não possuir condições para arcar com as custas e honorários, sem sacrificar o próprio sustento e de sua família na petição inicial ou em seu pedido, a qualquer momento do processo, para a concessão do benefício, in verbis:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Desse modo, negar a concessão da Assistência Judiciária Gratuita, é negar o acesso à justiça aos mais necessitados e que não tem condições de arcar com as despesas judiciais.

Por tais razões, requer a concessão do benefício da assistência judiciária gratuidade conforme dispõe art. 98 e seguintes do CPC

III- DO DIREITO

III. I - DA RELAÇÃO CONSUMERISTA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

Em questão anterior ao mérito, faz-se mister esclarecer que, ao analisar a situação fática, chega-se à conclusão que a presente demanda é derivada de relação de consumo, em vista do disposto no art. do Código de Defesa do Consumidor.

A proteção do consumidor está respaldada na Constituição Federal, em seus artigos , inciso XXXII e 170, inciso V.

O CDC reconhece, ainda, a vulnerabilidade técnica, fática e econômica do consumidor, por meio do disposto em seu artigo . Já o art. 6º do mesmo diploma, por sua vez, assegura a efetiva reparação de danos patrimoniais e morais (inciso VI) e a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil (inciso VIII).

Outrossim, temos que a empresas ré figura na relação fática narrada como fornecedora de serviços, devidamente tipificada no CDC, especificamente no seu art. 3º.

Assim, requer, desde já, o reconhecimento da relação de consumo, com a consequente inversão do ônus da prova, dada a hipossuficiência técnica e financeira, bem como a vulnerabilidade da Requerente em face da Ré.

III. II - DA NULIDADE DA CLÁUSULA 9.5 DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES E POSTERIOR RESILIÇÃO DO CONTRATO

Diz o art. , V, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:

(omissis)

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

Já o art. 39, inciso V, do mesmo Diploma diz o seguinte:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

(omissis)

V - Exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.

E, finalmente, o artigo 51, incisos IV e XI e § 1º, incisos I e III da legislação consumerista:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas,

abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem

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exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade ; (...)

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:

I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; (...)

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Por outro lado, o art. 421 o art. 422 do Código Civil preveem:

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

E, finalmente, o art. 413 do mesmo Codex:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Assim, é direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente.

A cláusula 9.5 do contrato em questão determina que a data conclusão das obras corresponde ao prazo de 36 (trinta e seis meses) após a contratação do financiamento das obras do Residencial, vejamos:

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Sabe-se que, em regra, nos negócios envolvendo crédito associativo, são celebrados dois contratos: o primeiro de compromisso de compra e venda entre a construtora e o adquirente; e o segundo entre o agente financeiro, o adquirente e a construtora, como interveniente. Os dois contratos estão vinculados ao negócio de compra e venda e o consumidor tem ciência da particularidade desta contratação, o que, contudo, não pode ser usado para postergar indefinidamente a data da entrega do imóvel

Contudo, ainda que o Consumidor tenha ciência que a construção depende da formação de um grupo, é preciso estabelecer um prazo certo para a formação do grupo e a realização do negócio junto ao agente financeiro para não prejudicar os adquirentes, evitando, assim, que estes fiquem a espera do empreendedor.

Na hipótese em questão, o compromisso de compra e venda entre a Requerente e a construtora foi firmado em 23/11/2019, enquanto que o contrato de financiamento sequer foi assinado, sem que a possibilidade da ocorrência deste longo período entre o primeiro contrato e a formalização do segundo contrato de financiamento tenha sido informada ao adquirente.

Nada nos contratos demonstra que, ao optar pela aquisição da unidade, o consumidor poderia imaginar que precisaria aguardar mais de dois anos para início da contagem do prazo para entrega do imóvel

Com efeito, o contrato que não estabelece de forma clara, expressa e inteligível o prazo para entrega do imóvel caracteriza violação de direito básico do consumidor, de contar com informações claras e objetivas sobre pontos relevantes do ajuste, notadamente, nas aquisições de imóveis ainda em construção, qual a data a partir da qual poderá passar a morar na unidade adquirida.

Nesse sentido, entendimento desse Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - IMÓVEL ADQUIRIDO PELA MODALIDADE CRÉDITO ASSOCIATIVO - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PARCIAL PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DA RÉ - REJEIÇÃO - A previsão de prazo vinculado à assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro pode ser admitida quando há informações claras, sem prejuízo ao direito do consumidor de conhecer as condições do negócio, principalmente em relação à data prevista para entrega - Caso concreto em que decorrido mais de dois anos entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a formalização do contrato de financiamento - Abusividade da contagem do prazo a partir do contrato de financiamento, pois o consumidor não foi informado da possibilidade deste longo lapso temporal - Lucros cessantes - Admissibilidade - Sobrevindo atraso culposo na entrega do imóvel, a partir de então e até a efetiva entrega das chaves, é devida indenização por lucros cessantes que dispensam prova efetiva, sendo razoável o importe de 0,5% do valor corrigido do contrato, por mês de atraso - Súmula 162 do

E. TJSP - Juros bancários do financiamento da obra (juros de obra) - Não podem ser imputados ao consumidor pelo período de atraso da obra, sob pena de assumir encargos decorrentes da mora da construtora - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.(TJ-SP - APL: 10977447620178260100 SP 1097744-76.2017.8.26.0100, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 12/02/2019, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2019) (grifo nosso)

O entendimento do Supremo Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos no julgamento do recurso especial nº 1.00.000 OAB/UF, (Tema 996), determina que ainda que se trate de negócio de compra e venda na modalidade de crédito associativo, o prazo para entrega do imóvel deve ser previsto de forma clara e precisa, não podendo "estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."

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Telefone: (00)00000-0000/ (00)00000-0000/ (00)00000-0000

Eis a ementa desse julgado:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO

REsp 1813124 CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. ( REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO

BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).

No caso em tela, diante dos fatos narrados acima, a Requerente pretende a nulidade da cláusula 9.5 do contrato e a posterior rescisão do contrato por culpa da Requerida, uma vez que este é ostensivamente abusivo, nos termos do artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor.

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Sendo assim, requerer seja declarada a nulidade da cláusula 9.5, a rescisão do contrato por culpa da Requerida e a devolução de todas as quantias pagas corrigidas monetariamente desde o desembolso, com incidência de juros de 1% a partir da citação.

Na remota hipótese de esse não ser o entendimento deste tribunal, requer-se a declaração da rescisão contratual, com a retenção de 10% do valor pago, e devolução de 90% atualizados monetariamente desde o desembolso, com incidência de juros de 1% a partir da citação.

III. III - DA DEVOLUÇÃO DO VALOR DE CORRETAGEM

Da análise do quadro resumo juntado aos autos, verifica-se que foi pago o montante de R$ 00.000,00a título de corretagem.

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De regra a obrigação de pagamento de comissão de corretagem é do promitente vendedor, segunda a dicção do art. 490 do Código Civil, não se legitimando o alcance pelo comprador, quando não comprovada estipulação em sentido contrário e caracterizada a atuação do corretor de modo autônomo e com exclusividade, de modo a legitimar a cobrança do valor devido.

. Conforme posicionamento adotado por esta comarca (8a Vara cível) anteriormente ( Doc.10 ), em casos como o dos autos, o valor pago pela parte autora à corretora imobiliária que intermediou o negócio jurídico celebrado entre as partes integra as perdas e danos devidos em razão do inadimplemento contratual.

Decisão essa confirmada por este Tribunal:

APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra - Alegação de atraso na entrega do imóvel, direito a restituição de todos os valores pagos, indenização por multa contratual inversa e danos morais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das partes - Pela ré alegando que o contrato é na modalidade de crédito associativo, não havendo atraso, de modo que indevido danos materiais e morais, bem como a restituição da comissão de corretagem - Pelos autores, pleiteando a majoração dos danos morais e condenação ao pagamento de multa inversa prevista em contrato - Contrato de compra e venda firmado na modalidade de financiamento de obra por crédito associativo - Possibilidade de atrelar a conclusão da obra a data de financiamento, desde que previsto no contrato prazo certo para a formação do grupo de adquirentes, o que não se verificou no instrumento em apreço - Ausência de prazo de conclusão da obra - Mora da ré incontroversa - Obras que sequer foram iniciadas até o ajuizamento da ação - Rescisão do contrato por culpa da vendedora - Devolução dos valores pagos pelos autores, inclusive comissão de corretagem - Multa inversa - Cabimento - a aplicação da multa, a qual deve ser convertida em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato - Danos morais caracterizados - Manutenção da indenização em R$ 10.000,00 - Recurso desprovido da ré parcialmente provido o dos autores.(TJ-SP - AC: 10184183020148260405 SP 1018418-30.2014.8.26.0405, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 11/05/2020, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2020)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. Autor ajuizou a demanda visando a rescisão do compromisso de compra e venda ante o atraso na entrega do lote, bem como

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a restituição dos valores pagos. Sentença de procedência. Apelo da ré. 1. Rescisão e devolução das parcelas pagas. Abusividade do contrato que estabelece mera estimativa para o prazo para a entrega (art. 39, inciso XII, do CDC). Prazo de 4 anos do artigo 18, V, da Lei 6766/79 não se refere ao prazo prometido pelo fornecedor ao consumidor, já que faz menção ao prazo máximo que pode constar em cronograma a ser submetido para a aprovação da Municipalidade. Atraso na entrega verificado. Rescisão por culpa da vendedora devida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Entraves administrativos são fortuitos internos inerentes à atividade do fornecedor e que não concernem ao consumidor. Aplicação da Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Descumprimento contratual configurado. Devolução integral devida. 2. Comissão de corretagem. Retorno ao estado anterior ao negócio. Vendedora que é responsável pelo pagamento da corretagem pelo simples fato de ter dado causa à rescisão. Retenção indevida. 3. Sentença mantida. Recurso desprovido.(TJ-SP - AC: 10012393220198260042 SP 1001239-32.2019.8.26.0042, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 06/10/2020, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2020)

Importante ressaltar que a boa-fé contratual aqui tratada se trata de boa-fé objetiva que deve ser aplicada na fase pré-contratual, conforme posicionamento do ministro Antônio Herman:

"O dever de informar adequadamente, de lealdade e de transparência na fase pré-contratual é exigência da boa-fé objetiva e vem especificado em diversos dispositivos do Código do Consumidor (arts. 6º, 9º, 30, 31, 36, 37, 39, 46, 47).

Afinal, por que a lei declina tanta atenção à fase pré contratual? Simplesmente porque a experiência demonstra que é justamente neste momento inicial de atração do consumidor para adquirir algum produto ou serviço que mais se falta com a verdade, informações relevantes são omitidas, procedimentos para induzir o comprador a erro ocorrem nesta hora.

Por estas razões, surge ao consumidor a faculdade de exigir a rescisão e a restituição integral das quantias pagas, inclusive a comissão de corretagem, nos termos dos artigos 20 e 35 do CDC e do artigo 475 do CC:

Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou

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mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa da empresa vendedora, esta deverá devolver os valores pagos pelo comprador, acrescidos da comissão de corretagem.

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda

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Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido

Assim, requer seja a ré condenada ao pagamento do valor da comissão de corretagem à autora, a título de indenização pelos danos materiais suportados, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

III. IV - DA APLICAÇÃO DE MULTA

Conforme se observa, a ré com sua conduta omissiva vem causando graves prejuízos materiais e morais à autora, devendo operar a rescisão do contrato por culpa única e exclusiva da empresa ré que: i) não providenciou, até o presente momento, o quanto necessário para a realização do financiamento

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bancário na modalidade crédito associativo para a construção do empreendimento em questão; ii) não previu data para a entrega do imóvel, configurando verdadeiro prazo em branco; iii) até o presente momento, as obras do empreendimento não foram iniciadas, embora a autora tenha assinado o contrato de promessa de compra e venda há quase 03 anos atrás.

Desta forma, a Requerente tem direito de ver aplicada uma multa compensatória em razão do desfazimento no negócio jurídico por culpa única e exclusiva da Ré.

Da análise dos contratos, nota-se que a cláusula 9.5.1 prevê o pagamento do valor de 1% do valor efetivamente pago pela requerente, por mês de atraso, o que chega a ser absurdo, tendo em vista que a multa para rescisão por culpa do comprador é de 25% do valor pago, o que se mostra claramente prejudicial ao consumidor.

Quanto à base de cálculo da verba em comento, o Tribunal de Justiça de São Paulo é unânime quanto ao percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, incidente a partir da assinatura do contrato até o ajuizamento da demanda, considerando que o contrato não prevê prazo para conclusão das obras, tampouco há comprovação nos autos da entrega do empreendimento, valor tal condizente com o prejuízo experimentado pela parte compradora.

Nesse sentido, jurisprudência desse tribunal:

APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra - Alegação de atraso na entrega do imóvel, direito a restituição de todos os valores pagos, indenização por multa contratual inversa e danos morais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das partes - Pela ré alegando que o contrato é na modalidade de crédito associativo, não havendo atraso, de modo que indevido danos materiais e morais, bem como a restituição da comissão de corretagem - Pelos autores, pleiteando a majoração dos danos morais e condenação ao pagamento de multa inversa prevista em contrato - Contrato de compra e venda firmado na modalidade de financiamento de obra por crédito associativo - Possibilidade de atrelar a conclusão da obra a data de financiamento, desde que previsto no contrato prazo certo para a formação do grupo de adquirentes, o que não se verificou no instrumento em apreço - Ausência de prazo de conclusão da obra - Mora da ré incontroversa - Obras que sequer foram iniciadas até o ajuizamento da ação - Rescisão do contrato por culpa da vendedora - Devolução dos valores pagos pelos

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autores, inclusive comissão de corretagem - Multa inversa - Cabimento - a aplicação da multa, a qual deve ser convertida em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato - Danos morais caracterizados - Manutenção da indenização em R$ 10.000,00 - Recurso desprovido da ré parcialmente provido o dos autores.(TJ-SP - AC: 10184183020148260405 SP 1018418-30.2014.8.26.0405, Relator: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 11/05/2020, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2020)

Sendo assim, requer-se a aplicação de multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, incidente a partir da assinatura do contrato até o ajuizamento da demanda, tendo em vista a rescisão do contrato por culpa da Requerida.

III. IV - DOS DANOS MORAIS

Em consonância expressa os artigos 186 e 927caput do Código Civil Brasileiro observa-se o dever de reparar quando da causa de dano a outrem:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito .

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo .(grifou-se)

No contexto que se apresenta, a Requerida tem o absoluto dever de indenizar eis que incorreu em ilícito e está possui responsabilidade objetiva sobre suas operações. A responsabilidade objetiva prevê que independente de culpa, o fornecedor responderá pelo fato do produto ou do serviço.

Tal entendimento pode ser extraído do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, que leciona:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

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Infere-se, portanto, que o dano moral, no bojo de princípios éticos e morais que norteiam nossa sociedade, atingem violações a direitos não patrimoniais, a exemplo da imagem, da honra, da privacidade, da autoestima, da integridade psíquica, da integridade física, do nome etc. Há muito se inscreveu a máxima ubi homo, ibi jus,"onde est á o homem, está o direito‖.

A indenização por danos morais, bem como a por danos materiais está claramente disciplinada na Constituição de 1988, no art. , X:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X - São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação ;(grifou-se).

O dano é indiscutível, e cabe relembrar que o dano moral prescinde de prova, dada sua presunção, isto é, a simples existência do fato danoso e do nexo de causalidade já se traduz na obrigação de indenizar, o que é claro no caso do Requerente.

Incontestáveis os prejuízos sofridos pela Requerente que adquiriu imóvel com o intuito de estabelecer residência, com o sonho do imóvel próprio, sendo, portanto, clara a existência do nexo de causalidade entre a conduta (venda sem previsão de entrega do imóvel à Requerente) e o dano provocado, impondo-se o dever de indenizar, pois a empresa (vendedora) responde objetivamente pelos danos causados.

Nesse sentido Jurisprudência fundamentada deste tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONTRATO NA MODALIDADE DE CRÉDITO ASSOCIATIVO. NÃO CONFIGURAÇÃO. REAJUSTE INCC. IMPOSSIBILIDADE APÓS O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E

RECURSO ADESIVO DA AUTORA PROVIDO. 1. Só é admissível a prorrogação do prazo de entrega do empreendimento por no máximo 180 dias, conforme entendimento firmado por este Egrégio Tribunal no IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 - Tema 01. Precedentes deste Tribunal. 2. É ilegal a incidência do índice de correção setorial ao saldo devedor após o prazo estipulado para entrega do imóvel, devendo ser substituído por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor. 3. É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução de obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância. Aplicação da tese aprovada no IRDR nº 0023203- 3520168260000 (Tema 6). Precedentes deste Tribunal. 4. O atraso de mais de um ano na entrega de imóvel ocasiona dano moral indenizável. Indenização arbitrada em R$ 00.000,00. Precedentes desta Câmara.(TJ-SP - AC: 10846988320188260100 SP 1084698-83.2018.8.26.0100, Relator: Nome, Data de Julgamento: 18/01/2020, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/01/2020)

APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra - Alegação de atraso na entrega do imóvel, direito a restituição de todos os valores pagos , indenização por multa contratual inversa e danos morais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das partes - Pela ré alegando que o contrato é na modalidade de crédito associativo, não havendo atraso, de modo que indevido danos materiais e morais, bem como a restituição da comissão de corretagem - Pelos autores, pleiteando a majoração dos danos morais e condenação ao pagamento de multa inversa prevista em contrato - Contrato de compra e venda firmado na modalidade de financiamento de obra por crédito associativo - Possibilidade de atrelar a conclusão da obra a data de financiamento, desde que previsto no contrato prazo certo para a formação do grupo de adquirentes, o que não se verificou no instrumento em apreço - Ausência de prazo de conclusão da obra - Mora da ré incontroversa - Obras que sequer foram iniciadas até o ajuizamento da ação - Rescisão do contrato por culpa da vendedora - Devolução dos valores pagos pelos autores , inclusive comissão de corretagem - Multa inversa - Cabimento - a aplicação da multa, a qual deve ser convertida em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato - Danos morais caracterizados - Manutenção da indenização em R$ 00.000,00- Recurso desprovido da ré parcialmente provido o dos autores.(TJ-SP - AC: 10184183020148260405 SP 1018418-30.2014.8.26.0405, Relator: Nome, Data de

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Julgamento: 11/05/2020, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2020)

A doutrina e jurisprudência são pacíficas no sentido de que a fixação deve ocorrer com prudente arbítrio, para que não haja enriquecimento à custa de outrem, mas também para que o valor não seja irrisório.

A providência da condenação da Requerida no pagamento do dano moral deve ter um caráter múltiplo: punitivo, profilático e pedagógico. Se esta cometeu ilícito, deve ser duramente desestimulada a reiterar esta conduta, devendo responder pelos seus atos na medida de sua gravidade e dano causado a pessoa da REQUERENTE, pois lhe atacou direito fundamental previsto na Constituição.

Cabe observar, nesse contexto, o enunciado 458, da V Jornada de Direito Civil, que versa que:

Art. 944: o grau de culpa do ofensor, ou a sua eventual conduta intencional, deve ser levado em conta pelo Juiz para a quantificação do dano moral - Enunciado 458. (grifou- se)

É cristalina a culpa da Requerida no caso em comento, tendo em vista que até o momento do ajuizamento dessa ação, passados quase 3 anos a assinatura do contrato, as obras sequer foram iniciadas.

Vale ressaltar que no contrato firmado entre as partes sequer restou previsto prazo certo para a formação do grupo de adquirentes, demonstrando a ilicitude da conduta da Requerida.

Diante dos fatos e fundamentos ora expostos, requer, como valor a título de indenização a quantia de R$ 00.000,00, em equilíbrio ao dano ora experimentado e a conduta ilícita da Requerida.

III. III - DA DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA E CORREÇÃO MONETÁRIA

A súmula 5431 do STJ determina que em caso de resolução do contrato de compra e venda a devolução das parcelas pagas deve ser realizada de forma imediata.

Nesse sentido súmula 2 desse tribunal:

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Saliente-se que os valores a serem restituídos deverão ser devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. INDEFERIDO. DETERMINAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DE PREPARO. INÉRCIA. DESERÇÃO CONFIGURADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO RECONHECIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DAS VENDEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL ADMITIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 02 TJSP. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS QUE INCIDEM DA CITAÇÃO. RECURSO DA COOPERATIVA NOVA ERA BARUERI E DA PAULICOOP NÃO CONHECIDO. RECURSO DA ECON NÃO PROVIDO. 1. Não se conhece do apelo da parte que, embora intimada, deixa de recolher a taxa judiciária referente ao preparo recursal. Inteligência dos artigos 99, § 7º, e 1.007, § 4º, ambos do Código de Processo Civil 2. Sendo integrante da cadeia de consumo, a construtora que passa a realizar cobranças ao comprador é titular de interesse que se opõe ao afirmado na pretensão inicial, sobretudo em face da solidariedade imposta pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo parte legítima para

1 Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda

de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

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responder aos termos da ação. 3. Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes deste Tribunal. 4. A correção monetária incide a partir de cada desembolso e os juros devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Precedentes deste Tribunal.(TJ-SP - AC: 10215134220168260003 SP 1021513-42.2016.8.26.0003, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 23/03/2021, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/03/2021)

Desse modo, considerando a resilição do contrato operada, que aqui se requer por cautela o seu reconhecimento ou declaração, deve a Requerida ser compelida a restituir à Requerente os valores pagos, sendo esses corrigidos monetariamente pelo IGPM, com incidência de juros de 1% a contar da citação e devolução dos valores em parcela única.

III. V - DA TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA

O art. 300 do CPC determina que poderá se antecipar os efeitos da tutela do pedido inicial, desde que presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso dos autos, com relação à probabilidade do direito comprovada documentalmente e com base na legislação em vigor, demonstrado está o direito da Requerente de requerer a nulidade do contrato formalizado com a Requerida, ora sub-judice , bem como ter restituído o valor até então pago, devidamente corrigido.

O fundado receio de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo é descaradamente explícito, já que em permanecendo a obrigação de pagamento, a Autora está sujeita aos efeitos da mora, podendo ter seu nome maculado junto aos órgãos de proteção ao crédito, bem como sofrer execução e expropriação indevida de seus bens.

Aguardar o resultado final da presente demanda, sem aqui ter a pretensão de fazer qualquer pré-julgamento, mas apenas embasado nas provas inequívocas dos autos, será o mesmo que não ter efeito prático da tutela jurisdicional ora pleiteada, já que poderá a Autora sofrer mais prejuízos financeiros/morais, tornando irreversível a situação, devendo a tutela jurisdicional aqui buscada ser concedida de maneira imediata e não após anos de batalha judicial, como ocorre em feitos desta natureza.

Assim, requer-se, liminarmente: i) a declaração de nulidade do contrato; ii) que seja a Requerida compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome da Requerente, bem como que impossibilite a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome da Requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de fixação de astreintes , em valor suficiente a desestimular a Requerida de eventual intento de resistir ou não cumprir a ordem, sugerindo-se a quantia diária de R$ 00.000,00.

IV- DOS PEDIDOS

Posto isso, requer:

a) Que seja concedida a tutela de urgência para que seja a Requerida compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome da Requerente, bem como que impossibilite a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome da Requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de fixação de astreintes , em valor suficiente a desestimular a Requerida de eventual intento de resistir ou não cumprir a ordem, sugerindo-se a quantia diária de R$ 00.000,00;

b) a concessão do benefício da assistência judiciária gratuidade conforme dispõe art. 98 e seguintes do CPC, tendo em vista a incapacidade financeira da Requerente em arcar com as custas;

c) o reconhecimento da relação de consumo, com a consequente inversão do ônus da prova, dada a hipossuficiência técnica e financeira, bem como a vulnerabilidade da Requerente em face da Requerida.

d) Que não seja designada audiência de conciliação, tendo em vista se tratar de rescisão contratual;

e) A citação da Requerida para que, querendo, compareça à eventual audiência designada, bem como para que apresente resposta à presença ação, sob pena de revelia e confissão;

f) Seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação para declarar a nulidade da cláusula 9.5, uma vez que abusiva, conforme artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor;

g) Seja declaro rescindido o contrato de compra e venda, por culpa da Requerida, ante a sua abusividade, e tendo em vista que até o momento as obras da residencial safira, sequer foram iniciadas;

h) Na remota hipótese deste juízo não entender pela culpa da Requerida para resilição do contrato, que seja determinada a devolução de 90% dos valores pagos de forma imediata;

i) seja a ré condenada ao pagamento do valor da comissão de corretagem à autora, a título de indenização pelos danos materiais suportados, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

j) requer-se a aplicação de multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, incidente a partir da assinatura do contrato até o ajuizamento da demanda, tendo em vista a rescisão do contrato por culpa da Requerida.

k) a condenação da Requerida ao pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$ 00.000,00, em equilíbrio ao dano ora experimentado e a conduta ilícita da Requerida;

l) Com o reconhecimento da ocorrência da resilição, que seja a Requerida compelida a restituir à Requerente os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, atualizados monetariamente pelo IGPM;

m) Que a restituição do valor pago, seja feito em única parcela, com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação;

n) Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidas, sem exceção, requerendo, desde logo, a oitiva de testemunhas, cujo rol será apresentado no momento oportuno, e a

juntada de novos documentos, sem prejuízo da produção de outras provas que se mostrem necessárias durante a instrução processual.

o) A condenação da Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% sob o valor da causa, conforme artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil

Atribui-se à causa o valor R$ 00.000,00

Nestes termos,

Pede e espera deferimento.

Goiânia, 25 de maio de 2022

Nome Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

00.000 OAB/UF2-S

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