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Contestação - TJSP - Ação Defeito, Nulidade ou Anulação - Procedimento Comum Cível - contra Pamplona Loteamento, Assuã - Construções, Engenharia e Comércio e H.Aidar Pavimentação e Obras

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20 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.26.0071

Contestação - TJSP - Ação Defeito, Nulidade ou Anulação - Procedimento Comum Cível - contra Pamplona Loteamento, Assuã - Construções, Engenharia e Comércio e H.Aidar Pavimentação e Obras

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4a VARA CÍVEL DA COMARCA DE BAURU/SP.

Processo nº: 0000000-00.0000.0.00.0000

PAMPLONA URBANISMO LTDA. , já devidamente qualificada nos autos da AÇÃO de número em epígrafe, que lhe move NomeE OUTRO , também qualificados, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seus Advogados infra- assinados, com instrumento procuratório e atos constitutivos já juntados aos autos, e que possuem escritório na EndereçoCEP 00000-000, Bauru/SP, onde recebem intimações e notificações, apresentar sua CONTESTAÇÃO , arguindo o seguinte:

PRELIMINARMENTE

DA JUSTIÇA GRATUITA

Como premissa ao presente requerimento, traz-se a Sumula nº. 481 do Superior Tribunal de Justiça , a qual normatizou o entendimento pacífico dos Tribunais Pátrios, no sentido de que a pessoa jurídica pode ser beneficiária da assistência judiciária gratuita de que trata a Lei nº. 1.060/50.

Transcreve-se abaixo a citada Súmula:

"Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais."

Logo, não há óbice para que a pessoa jurídica seja beneficiada com a gratuidade da justiça, desde que comprove a necessidade para tal benesse.

Ato contínuo passa-se a demonstrar que a correquerida Pamplona faz jus a concessão da justiça gratuita , na medida em que não possui condições de arcar com as custas e despesas processuais .

A Contestante é pessoa jurídica constituída em 2008 , que tem como capital social a quantia de R$ 00.000,00, como se nota pelos Atos Constitutivos em anexo.

No entanto, na realização de seu primeiro empreendimento vultoso, qual seja, o Residencial Pamplona, esta correquerida amargou grandes problemas e muitos prejuízos, os quais a tornaram uma empresa deficitária, como é de conhecimento público e notório.

Percebe-se que a não possui condições de arcar com as despesas e custas processuais, haja vista que o seu Capital Social e faturamento, o qual se frisa será eventualmente objeto de devolução aos compradores de lotes do Residencial, são irrisórios diante dos bloqueios, multas e condenações que constantemente está incidindo sobre esta correquerida.

De plano, já se nota o impacto financeiro que a Ação Civil Pública proposta contra a Contestante causou em seu capital, uma vez que foi determinado o bloqueio de R$ 00.000,00, como se nota em anexo.

Ademais, em diversas ações judiciais individuais, idênticas a esta, foi determinado o bloqueio de quantias financeiras que garantissem eventual condenação da correquerida em devolução de valores, como se nota abaixo:

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1001094- 25.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1001098- 62.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1005433- 24.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1005547- 63.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1008031- 51.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1007559- 50.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1011024- 67.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1013294- 64.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1000290- 57.2015.8.26.0071 da 3a Vara Cível da Comarca de Bauru;

- Bloqueio R$ 00.000,00- Processo 1008394- 92.2014.8.26.0032 da 3a Vara Cível da Comarca de Araçatuba;

Ainda, existe a condenação em multa diária equivalente a R$ 00.000,00, a qual atualmente ultrapassa o montante de R$ 00.000,00, segundo o favorecido da multa.

Frisa-se que, muito embora tais decisões acima citadas sejam objetos de recurso, muitos bloqueios, penhoras e incidência de multa já ocorreram, o que torna a empresa impossibilitada de arcar com as custas e despesas processuais, merecendo assim a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Por fim, importante consignar que a Requerida, ante a não realização do Residencial Pamplona até o momento, sofre contra si centenas de ações judiciais propostas pelos compradores de lotes, havendo somente na Comarca de Bauru e Agudos cerca de 90 (noventa) demanda judiciais, como se vê pelo Extrato do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Ou seja, em caso de procedência destas ações, a Contestante terá que devolver todas as quantias pagas atualizadas, pagar eventuais danos materiais e morais, além de arcar com possíveis custas e despesas processuais, bem como honorários de sucumbência.

Vislumbra-se que eventuais obrigações oriundas destas demandas, assim como os bloqueios e multas serão muito superiores às possibilidades financeira da Pamplona.

Diante do acima exposto, é clara a impossibilidade da Pamplona em arcar com as custas e despesas processuais, razão pela qual requer seja deferido os benefícios da justiça gratuita .

DA JUSTIÇA GRATUITA - DOCUMENTOS

Ademais, em relação à justiça gratuita, se junta documentos, os quais são idôneos e demonstram a incapacidade financeira da requerida Pamplona, como segue.

De início, traz aos autos declaração do contador, em que se constata a ausência de movimentação financeira da Pamplona.

Aliás, importante esclarecer que a ora Requerida possui como objeto social a comercialização de imóveis, contudo, ante os problemas com o loteamento em discussão e as inúmeras ações judiciais, a Contestante não mais exerce seu objeto social, não possuindo qualquer operação comercial nos dias atuais.

Ademais, anexa-se o extrato bancário da Requerida, o qual confirma a ausência de movimentação financeira.

Ainda, traz as declarações do imposto de renda, prestada à Receita Federal nos anos de 2013 a 2016, onde se verifica a queda de rendimentos e atualmente a inexistência de renda.

Se junta também o demonstrativo de receitas e despesas atual, onde se comprova a ausência de lucro, tendo apenas prejuízos.

Por conseguinte, nota-se que a Pamplona é financeiramente incapaz de arcar com ás custas e despesas processuais, razão pela qual reitera a concessão da justiça gratuita.

Em ato contínuo, ante a documentação apresentada, as quais detêm natureza sigilosa, requer seja decretado segredo de justiça destes autos.

DA SÍNTESE DO PEDIDO INICIAL

Sucintamente, pretendem os autores a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra celebrado na data de 31/05/2012, referente a aquisição do lote 1 da quadra T do Loteamento denominado "Residencial Pamplona", melhor descrito na documentação juntada.

Entretanto, os fatos não são tal como narrados na inicial, tal como será demonstrado adiante, e por vários fundamentos a presente ação não merece prosseguir e muito menos ser julgada procedente, pois inexistente qualquer amparo legal ou contratual para tanto.

DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO

DA LEGITIMIDADE PASSIVA DAS PARTES

Os autores ajuízam a presente em razão dos citados litisconsortes passivos, e considerando tratarem-se de litigantes distintos, em homenagem ao princípio da boa fé contratual e respeito aos contratantes compradores, ora autores, convém reforçar o acerto quanto a esta condição da ação, pois efetivamente todas as respectivas partes citadas possuem interesse e legitimidade para esta ação.

Referida legitimidade passiva para esta causa decorre do litisconsórcio necessário, de natureza de ordem pública, já que sendo todas as partes integrantes do contrato objeto dos autos, tendo firmado-o e estando sujeitas à direitos e obrigações entre si, a decisão desta lide terá de ser uniforme para todas as partes da relação contratual, pois atingirá a esfera jurídica de todas, indistintamente.

A propósito, no contrato existem relações diretas entre as partes, tanto com a vendedora, ora contestante, que assume sua legitimidade de parte para enfrentar o mérito e demais teses, como com as correqueridas, que são responsáveis exclusivas e solidárias para execução das obras de infra-estrutura e benfeitorias, tal como o compromisso assumido nas cláusulas 10.1 e 10.2 do contrato acostado aos autos, de implantar respectivas obras ao comprador, sem ônus "quer de materiais que r de mão de obra e fornecimento ou aluguel de equipamentos" .

Ainda, as cláusulas 4.1 e 4.3 do mesmo contrato informam a administração da cobrança do preço contratado com os autores, pela correquerida Assuã, bem como, o (s) recibo (s) juntado (s) ao feito demonstra (m) a participação de todas as requeridas no recebimento da entrada do preço de venda do imóvel objeto dos autos, assim como se repete em outros documentos anexados ao processo, tais como a planta do loteamento, material de divulgação do empreendimento e diversas correspondências.

De sorte que, todas as requeridas detêm, de fato, legitimidade passiva para esta causa, com o que concorda expressamente a correquerida Pamplona, sem prejuízo das suas teses de defesa e das distintas responsabilidades assumidas em contratos pelos autores e por cada empresa requerida, e que serão enfrentadas e decididas na apreciação das preliminares, das prejudiciais, e no mérito desta demanda, na forma da lei.

DA PREJUDICIALMENTE

DA QUESTÃO PREJUDICIAL AO MÉRITO

DA SUSPENSÃO DO PROCESSO

Na defesa propriamente dita, mas ainda em sede prejudicial ao mérito, é o caso de arguição e respectivo acolhimento da SUSPENSÃO dos presentes autos, em razão da evidente PREJUDICIALIDADE EXTERNA do decisorium que ocorrerá em outras ações judiciais já em trâmite e inclusive citadas pelos próprios autores.

Com efeito, toda a motivação fundamentada pelos autores para sua pretensão, pende de julgamento definitivo em outro processo.

Neste ponto, entendeu o legislador ser conveniente vincular a sentença de mérito à prévia solução de outras causas, ao esclarecimento da relação jurídica que seja objeto principal de outro processo, bem como, à prévia verificação de fatos ou produção de prova requisitada a outro juízo, considerados indispensáveis ao julgamento do processo em causa.

Nesse sentido:

"PR OCESSO CIVIL. Prejudicialidade. Suspensão do processo. CPC, artigo 265, IV, a. A relação condicionante, objeto de outra causa, dada a sua natureza prejudicial, determina a suspensão do processo, por força de norma legal que prestigia o princípio da economia processual e a própria lógica do sistema jurídico ." (AASP, 1.766:417)

Ademais, a aplicação integral da norma em comento e respectiva suspensão dos presentes autos não gera risco de qualquer dano irreparável ou de difícil reparação, pelo contrário, elimina de outra banda, o risco de eventuais decisões contraditórias entre os Juízos suscitados, e de causar tumulto e insegurança jurídica.

Assim, ausente qualquer risco de prejuízo e diante da norma cogente, imperiosa a SUSPENSÃO destes autos.

A suspensão deve perdurar até o trânsito em julgado no processo cujo desfecho se aguarda, já que imprescindível evitar decisões conflitantes e atender a finalidade precípua da norma, ainda que ocorra mediante renovações anuais da suspensão.

Para tanto, deve ser observado o princípio constitucional da razoabilidade, com arrimo na atual Jurisprudência:

"Estando a questão de prejudicialida de externa ainda pendente de julgamento, deve ser mantida a suspensão do processo, anteriormente determinada." ( AgRg no REsp 742.428/DF, Rel Min Honildo Amaral de Mello Castro, 4a. T, DJe 02.02.2010)

Por tais razões e fundamentos, não há outro caminho senão a imediata SUSPENSÃO desta ação, até que haja uma decisão definitiva acerca dos pontos questionados pelos autores sobre o loteamento sub judice na esfera Federal, ou no mínimo pelo prazo de um ano, sendo o que expressamente se requer, na forma da lei e autorizado pela Jurisprudência pátria:

"Se, na Justiça Comum, o julgamento dos embargos à execução depende de questões prejudiciais a serem dirimidas em outro processo que se desenvolve na Justiça Federal, os embargos aguardarão em suspenso, até que se decidam aquelas questões ( CPC art 265, IV, a). A suspensão, contudo, não desloca a competência para a Justiça Federal" (STJ, Resp 175.732/PR, Rel Min Humberto Gomes de Barros, 1a. T, DJ 10.05.1999)

DO AFASTAMENTO DE OUTRAS RAZÕES

DA INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS ALEGADOS

Com efeito, nenhum dos vícios alegados pelos autores estão verdadeiramente consolidados e provados nos autos , pelo contrário, o mesmo informa que estão sub judice , e de fato, não há qualquer decisão judicial definitiva que declare uma só das afirmações da petição inicial.

Somente uma decisão judicial transitada em julgado reconhecendo um dos vícios alegados, é que poderia justificar eventual continuidade das obras do contrato telado nos autos, contudo não existe nada nesse sentido, e reitera-se, este R. Juízo não poderia fazê-lo, sob pena de indevidamente decidir relação jurídica objeto principal de outro processo pendente e prevento, gerando decisões conflitantes e nulas.

E mais, consoante será demonstrado exaustivamente adiante e regularmente provado em futura instrução processual, não é verdade que: o condomínio não será realizado; que a matrícula do imóvel foi cancelada; que o loteamento não existe mais em Agudos; que houveram irregularidades, falcatruas, fraudes ou má-fé; que onde está localizado o loteamento é terminantemente proibido o parcelamento do solo; que há grave questão ambiental, etc; enfim, que haja qualquer vício insanável no empreendimento e que tenha se tornado impróprio para o uso a que se destina.

Todas estas malfadadas alegações estão sendo devidamente contestadas e serão afastadas nos processos competentes, ainda que em grau recursal, se necessário, nas esferas judiciais e administrativas, e repisa-se, este R. Juízo não merece ser aborrecido com a apreciação dessas defesas, já que justamente por se tratar de questão prejudicial ao mérito da presente demanda, deve suspender esta e aguardar o julgamento definitivo daquelas ações onde respectivas questões serão decididas.

DAS APROVAÇÕES AMBIENTAIS

Outrossim, não existe "impossibilidade" de realização do condomínio, não sendo tal fato admitido pelas requeridas em qualquer jurisdição, e tampouco há qualquer decisão judicial com trânsito em julgado que a isto se infere.

O empreendimento não causará o dano ambiental alegado, todos os cuidados foram tomados e toda a legislação atendida, tanto que foi aprovado junto aos órgãos competentes, sobretudo no GRAPROHAB, e como se vê dos próprios documentos juntados pelos autores, e, especialmente, a regularidade está latente pela manifestação do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Agudos, que segue abaixo:

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Ocorre que subsequentes discussões surgiram em razão da dúvida quanto a localização geográfica da área onde instalado o loteamento e, então, a competência dos órgãos que até então o aprovaram.

E tal conjectura surgiu por força tão somente de posterior certidão do Instituto Geográfico e Cartográfico do Governo do Estado de São Paulo, que, por si só, não serve para nada alterar, mas tão somente poderá ser um dos elementos de prova para eventual decisão judicial, administrativa ou política acerca do município onde de fato se encontra a área, contudo, reitera-se, até o momento não há esta decisão e sequer há procedimento correto em curso para tanto.

Portanto, sobram motivos para SUSPENSÃO destes autos até decisão desta questão prejudicial, e quiçá, tudo permaneça exatamente como no estado anterior, com o imóvel em Agudos e com todos os procedimentos regulares e já aprovados.

Eventuais divergências ambientais surgirão somente se reconhecida em definitivo no foro competente que a área se encontra no município de Bauru, no entanto, bastará às requeridas atenderem a legislação deste município para também obter respectivas aprovações e conclusão do loteamento.

E vale destacar que não existe impossibilidade de se atender ou se adequar à legislação vigente, pelo contrário, completamente viável e assim será demonstrado, provado e realizado pelas requeridas, após as decisões definitivas à serem proferidas no Juízo Federal.

Ainda, a própria Lei 6766/79, em seu artigo 40, pressupõe referida possibilidade, senão vejamos:

"ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. DANO AMBIENTAL. RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO. ART. 40 DA LEI N. 6.766/79. PODER-DEVER. PRECEDENTES.

1. O art. 40 da Lei 6.766/79, ao estabelecer que o município

'poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença', fixa, na verdade, um poder-dever, ou seja, um atuar vinculado da municipalidade. Precedentes.

2. Consoante dispõe o art. 30, VIII, da Constituição da Republica, compete ao município 'promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano'.

3. Para evitar lesão aos padrões de desenvolvimento urbano, o Município não pode eximir-se do dever de regularizar loteamentos irregulares, se os loteadores e responsáveis, devidamente notificados, deixam de proceder com as obras e melhoramentos indicados pelo ente público..." (STJ, Ag (00)00000-0000, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 18/12/2009) (grifamos)

Decerto, não se pode leviana e precipitadamente, muito menos até este momento, se falar em empreendimento irregular, ou que houveram irregularidades, falcatruas, fraudes ou má-fé, que onde está localizado o loteamento é terminantemente proibido o parcelamento do solo, ou mesmo que há grave questão ambiental ou ainda que há vício insanável no empreendimento e que tenha se tornado impróprio para o uso a que se destina, pois existem soluções e tudo está sub judice e, repisa-se, não há qualquer reconhecimento judicial definitivo nesse sentido e muito menos poderá este R. Juízo declarar à respeito, mormente, porque se admitisse essa possibilidade, até mesmo prévia perícia técnica teria que ser determinada nestes autos para comprovação ou não dos supostos problemas documentais e ambientais.

DO PRAZO CONTRATUAL E LEGAL

De outro lado, não se pode alegar neste momento a inexecução contratual da requerida Pamplona, já que, de fato, cumpriu todas as suas obrigações firmadas no contrato juntado ao feito, e, no tocante especificamente ao questionado nestes autos pelos autores, referente as obras de infraestrutura, tal como disposto na Cláusula 10, há de ser observado:

- Que nos precisos termos das cláusulas 10.1 e 10.2, "o comprador concorda e está cie nte" de que a execução destas obras "ser ão realizadas pelas empresas exclusivas e solidárias" , que se comprometem, "DENTRO DO PRAZO LEGAL" a implantá-las no loteamento.

Nenhum outro prazo a respeito consta contratado entre as partes, e por óbvio, assim não foi firmado em razão da expressa disposição legal que rege a situação, senão vejamos o artigo 18, V, da Lei 6766/79, com a redação atualizada pela Lei 9785/99:

Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. (...)

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: (...)

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

Ademais, não se pode olvidar que presente in casu nítida situação de força maior, onde a suspensão e bloqueio judicial acima narrados deram causa a paralisação das obras, não havendo qualquer culpa, dolo ou má-fé das empresas requeridas, que ao contrário, insistem na regularização e liberação do empreendimento junto às esferas judiciais e administrativas, para consumarem a entrega do mesmo, cumprindo todas as cláusulas contratuais e realizando todas as obras de infraestrutura necessárias.

Aliás, em circunstâncias devidamente justificadas, tal como do presente caso, pode ser possível até a prorrogação do prazo legal.

Por qualquer ângulo que se analise o caso em tela referido PRAZO LEGAL DE 04 (QUATRO) ANOS ainda não se escoou, portanto, não reside neste ponto qualquer fundamento que pudesse levar adiante o presente feito.

DA RESPONSABILIDADE DO PODER PÚBLICO

Por fim, ainda que se admitisse a expiração do prazo contratual para entrega do lote adquirido com as obras de infraestrutura realizadas, convém ressaltar que a própria lei impõe ao Poder Público a necessária regularização, realização das obras e entrega ao contribuinte, pois, ao aprovar o loteamento, colheu garantia para tanto, sem prejuízo deste buscar as sanções cabíveis em face do loteador, senão vejamos:

TJ-MG - Apelação Cível 10525110021223001, Publicação: 02/10/2013

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - REEXAME NECESSÁRIO - LOTEAMENTO - INEXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA PREVISTAS NO PROJETO - LOTEAMENTO APROVADO PELA PREFEITURA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO MUNICÍPIO - RECURSO NÃO PROVIDO. Para que o Município aprove loteamento é necessário que a prefeitura proceda com a verificação da execução das obras de infraestrutura básica que deverão incluir no mínimo a execução de vias de circulação, demarcação de lotes, quadras e logradouros e obrasde escoamento das águas pluviais. No caso de aprovação do projeto pela prefeitura responsável antes da realização das obras, a mesma deve exigir o cronograma da obra, com duração máxima de quatro anos, para a sua implantação e garantia para a execução das obras. Deixando

o loteador de executar as obras de infra-estrutura previstas no projeto e aprovado pela Prefeitura, a última se torna solidariamente responsável pela implantação destas obras.

Isto é, não se pode admitir neste momento que houve inexecução contratual irreversível, e portanto, mais uma razão para impedir o prosseguimento dos autos até ulterior manifestação do Poder Público.

DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Concluindo, nenhuma razão subsiste para imediata apreciação do mérito desta demanda, sem antes decidida na esfera competente a questão prejudicial apontada, e nem mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor.

Não se ignora sua aplicação ao caso concreto, porém, não existem elementos que permitam eventual flexibilização das normas legais ou contratuais, ou mesmo da interpretação deste R. Juízo em benefício do consumidor.

Ausente, principalmente, a hipossuficiência necessária para tanto, que NÃO SE PRESUME, pelo contrário, o próprio inciso VIII do artigo do CDC somente autoriza "segundo as regras ordinárias de experiências" , ou seja, mutatis mutandi , a natureza e valor econômico do contrato em tela e a qualificação das partes envolvidas, pessoas absolutamente capazes e bem amparadas para exercerem a defesa de seus direitos, por si só, presumem a inexistência de partes hipossuficientes.

Como também já se comprovou que nada reconhece formal e definitivamente que o empreendimento possui irregularidade documental, problemas com suas aprovações ou restrições ambientais, e que sequer encontra-se escoado o prazo para as eventuais obrigações das requeridas, sem prejuízo do quanto já cumprido e da responsabilidade do Poder Público, outro caminho não resta senão afastar qualquer razão que justificasse o prosseguimento dos autos e análise do mérito, merecendo a determinação de sua SUSPENSÃO até apreciação da QUESTÃO PREJUDICIAL , como medida de correta aplicação da Justiça.

NO MÉRITO

DA VERDADE DOS FATOS

Não obstante a narrativa da peça inicial, já se mostrou alhures que a real verdade dos fatos é diferente e, sobretudo, não existem os vícios tal como apontados pelos autores.

Por outro lado, não é neste feito a sede adequada para dirimir este ponto, que se repisa, é objeto da ação em trâmite perante a Justiça Federal e lá não existe decisão transitada em julgado, portanto, não se pode concluir e ter como fundamento para decisão dos presentes autos, qualquer elemento daquele processo.

Contudo, convém ressaltar que a conduta da correquerida Pamplona sempre esteve pautada na boa fé e em consonância com todas as exigências legais, tanto no que se refere ao empreendimento imobiliário in casu , quanto ao contrato estabelecido com os autores.

Com efeito, vale informar que o loteamento em discussão ocorreu no imóvel cuja Matrícula nº. 4.461 do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos/SP, e anterior Transcrição, datam de mais de 100 (cem) anos naquela Comarca.

De forma regular, o Município de Agudos publicou em Dezembro de 2.008 a Lei Municipal nº. 3.898/2.008, que declarou como de expansão urbana referida área.

Diante da Lei supracitada, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrícola cancelou o código rural deste imóvel que era cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural sob o nº. 617.00000-00, incorporando assim a área em comento ao perímetro urbano de Agudos/SP, conforme conta no Ofício/INCRA/SR (08) GAB nº. 985/2010, de Abril de 2010.

A partir de então, iniciou-se os atos visando o efetivo loteamento desta área, razão pela qual, em Novembro de 2011 obteve-se a aprovação do loteamento perante o Grupo de Análise e Aprovação de Projeto Habitacionais do Estado de São Paulo - GRAPROHAB, competente para analisar o procedimento de parcelamento do solo no Estado de São Paulo, como consta na Certidão de Aprovação nº. 440/2011.

Considerando que a área estava devidamente localizada no perímetro urbano de Agudos, bem como que os órgãos competentes aprovaram referido loteamento da área, o Município de Agudos/SP publicou o Decreto nº. 4.632/2012 que, enfim, aprovou o loteamento da área em comento.

Finalizando o processo de loteamento da área, as aprovações obtidas foram devidamente registradas no Ofício de Registro de Imóveis de Agudos, enquadrando o loteamento nas diretrizes traçadas pela Lei Federal nº. 6766/1979.

Desse modo, estando o loteamento em discussão aprovado e registrado, observando a legislação pertinente ao caso, respectivos lotes de terreno foram comercializados, sem ter a correquerida Pamplona eventual conhecimento de qualquer vício sobre a área ou o empreendimento.

DA PERDA DO OBJETO DESTA DEMANDA - DA RESCISÃO DOS CONTRATOS EM SEDE DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA

Por outro lado, igualmente se vê que os pedidos desta ação são improcedentes, pois na Ação Civil Pública ( 1005207-22.2015.8.26.0071 da 1a Vara Cível de Bauru) foi declarada a rescisão te todos os contratos envolvendo os compradores de frações do empreendimento Pamplona, como se nota abaixo:

"DIANTE DO EXPOSTO, COM FUL CRO NO ART. 487, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO: I) PARA DECLARAR RESCINDIDOS OS CONTRATOS DECLARAR RESCINDIDOS OS NEGÓCIOS JURÍDICOS OBJETOS DESTA DEMANDA E, POR CONSEQUÊNCIA, CONDENAR AS RÉS PAMPLONA LOTEAMENTO LTDA; ASSUÃ CONSTRUÇÕES, ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA E H. AIDAR PAVIMENTAÇÕES E OBRAS LTDA À RESTITUIR INTEGRALMENTE OS VALORES DESEMBOLSADOS PELOS CONSUMIDORES PELAS FRAÇÕES IDEAIS DO RESIDENCIAL PAMPLONA, CORRIGIDOS MONETARIAMENTE PELA TABELA PRÁTICA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO DESDE O DESEMBOLSO E ACRESCIDO DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO; II) PARA CONDENAR AS RÉS A INDENIZAR AS PERDAS E DANOS DOS CONSUMIDORES, CUJO QUANTUM DEBEATUR DEVERÁ SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, NOS TERMOS DOS ARTS. 95 E 97 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, RESSALTANDO QUE OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA E A CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE QUANDO DEVIDO O DÉBITO (AGRG NO AG (00)00000-0000/MS, REL. MINISTRO HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, JULGADO EM 17/02/2011, DJE 15/03/2011); III) CONFIRMAR A TUTELA DE URGÊNCIA ANTERIORMENTE DEFERIDA (FLS. 180/184); IV) PARA CONDENAR O REQUERIDO EM CUSTAS PROCESSUAIS, NOS TERMOS DO ART. 82 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DEIXANDO DE CONDENÁ-LOS EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, NA FORMA DO ART. 18, LEI Nº 7.347/1985. NO MAIS, DEFIRO O PEDIDO DE FLS. 1201 E 1202 E INDEFIRO OS PEDIDOS DE FLS. 1.200 E 1403/1407,"

Desse modo, o presente contrato já se encontra rescindido, tendo a presente demanda perdido o seu objeto.

DO AFASTAMENTO DA MULTA CONTRATUAL

Caso haja rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, não deve haver a condenação da multa contratual, pois não está configurada má-fé e culpa das requeridas.

Nesse sentido o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO já decidiu em caso envolvendo o mesmo empreendimento, através da Apelação 1018412-55.2014.8.26.0071, que segue:

"NO MÉRITO, OS APELOS COMPORTAM PARCIAL ACOLHIDA, TÃO SOMENTE NO TOCANTE AO AFASTAMENTO DA CLÁUSULA PENAL.

Segundo consta dos autos, o terreno objeto do loteamento Residencial Pamplona está registrado perante Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Agudos/SP desde 28 de junho de 1.985 (fls. 194/203) e, em 14 de abril de 2.008, foi adquirido pela ré Pamplona (fls. 75 /86).

No mesmo ano, o Município de Agudos editou a Lei n.º 3.898, que declarou a área em que está localizado o imóvel como de expansão urbana. Diante disso, em 2.010, o INCRA cancelou o código rural que pendia sobre o bem, incorporando-o ao perímetro urbano de Agudos.

A partir de então, as vendedoras iniciaram o procedimento de loteamento do terreno, sendo que, em novembro de 2.011, foi expedido Certificado de Aprovação de Projeto Habitacional pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais GRAPROHAB (certificado n.º 440/11; fls. 204/210). Note-se que nesse certificado consta como endereço do imóvel a" rua treze de maio, nº 11 -50, centro, Bauru ". Contudo, no campo destinado à localização, verifica- se" fazenda Santa Maria, estrada municipal de Agudos pa ra Bauru, Agudos "(fls. 204). Em diversas outras passagens, consta que o Loteamento Residencial está localizado na cidade de Agudos (fls. 207, por exemplo).

No mesmo ano, foi emitido parecer técnico pela Agência Ambiental de Bauru aprovando o empreendimento e estabelecendo condições para sua realização.

Aliás, também consta deste documento que o imóvel está localizado em Agudos (fls. 211).

Por fim, em 2.012, o Município de Agudos publicou o Decreto n.º 4.632/2012, aprovando o loteamento. Em 28 de maio deste ano, as partes celebraram compromisso de venda e compra do lote 10, quadra 06, do loteamento Residencial Pamplona, pelo preço de R$ 137.025,06 (fls. 25/36).

Ocorre que, em meados de 2.013, foram ajuizadas ação popular e ação civil pública para questionar o local do registro do imóvel. Como se infere das provas colacionadas aos autos, referidas demandas decorrem do fato do loteamento supostamente estar situado em Município diverso (Bauru) daquele onde foram obtidas as licenças municipais (Agudos), o que impediria sua regularização por tratar-se de área de manancial.

Desde então, as obras estão paralisadas e não há notícias de que serão retomadas, até mesmo porque a maioria dos atos administrativos que a autorizavam foi anulada pelo Poder Público. Portanto, de rigor a rescisão do pacto.

A viabilidade do empreendimento é extremamente questionável, de modo que não se pode impor aos compradores que esperem os julgamentos das ações coletivas e, apenas então, tendo certeza da continuidade ou não das obras, tomem as providências necessárias para rescindir o contrato. Note-se, ainda, que os adquirentes pagaram em dia todas as prestações relativas ao lote, quitando o em junho de 2.013. Quando do ajuizamento desta demanda, em 2.014, o valor atualizado do imóvel já chegava a R$ 151.952,20 (fls. 22), sendo descabido, também, que se negue a rescisão do contrato e permita que este valor continue em poder das rés, sem qualquer destinação, por tempo indeterminado. Contudo, assiste razão às apelantes quando sustentam sua ausência de culpa pela rescisão.

Conforme narrado, o imóvel loteado, que foi comprado por uma das res em 2.008, está matriculado desde 1.985 no Cartório de Registro de Imóveis de Agudos. Segundo referido documento, o bem está localizado em Agudos, o que aparentemente não é reconhecido apenas por tal municipalidade, mas também pelo INCRA e outros órgãos públicos (fls. 75 /86).

O artigo 169 da Lei n.º 6.015/73 determina que a matrícula será obrigatoriamente efetuada no cartório de situação do imóvel. Ou seja, ao adquirir o bem, a apelante Pamplona Urbanismo Ltda. não poderia suspeitar que ele não estivesse localizado naquela comarca!

Aliás, em nenhum momento poderia ter imaginado o contrário, já que seu imóvel, antes rural, tornou-se urbano em virtude de lei do Município de Agudos, e todos os documentos posteriores necessários ao loteamento foram requeridos e aprovados como se lá ele estivesse realmente localizado.

DIANTE DA IMPREVISIBILIDADE DA ANULAÇÃO SUPERVENIENTE DE TODOS OS ATOS ADMINISTRATIVOS QUE AUTORIZAVAM A REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, BEM COMO DA PROVA DE QUE AS VENDEDORAS ATUARAM DENTRO DOS DITAMES LEGAIS DESDE O MOMENTO EM QUE O BEM FOI ADQUIRIDO, AFASTO-LHES A CULPA E, POR CONSEGUINTE, A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL."

Logo, requer o afastamento da multa contratual, ante a ausência de má-fé e de culpa das requeridas.

DAS RESPONSABILIDADES CONTRATUAIS

DA EFETIVA PARTICIPAÇÃO PROPORCIONAL

Convém deixar explícito ainda que os contratos que regem a presente relação comercial dispõem sobre a responsabilidade de cada parte signatária dos instrumentos juntados aos autos.

De sorte que, nos precisos termos da cláusula 10.1 do contrato firmado entre os adquirentes e todas as requeridas, "o co mprador concorda e está ciente" de que deve cobrar a execução das obras de infraestrutura das "em presas exclusivas e solidárias" , que por força do "campo 2" desta minuta, são "resp onsáveis exclusivas e solidárias para execução das obras de infra-estrutura e benfeitorias" as empresas correqueridas e não a "vendedora" ora contestante.

Sem prejuízo, os demais contratos de "permuta" e "parceria" firmados entre as requeridas e acostados aos autos, deixam claro a responsabilidade de cada requerida, mormente, a proporcionalidade existente, que em caso de eventual condenação, deve ser observada para efetiva e real liquidação.

De fato, o contrato firmado em 25/05/2012, dispõe em sua cláusula 6a, ítem 2, que "são obrigações das EMPREENDEDORAS... providenciar a elaboração dos projetos necessários à aprovação do loteamento, inclusive eventuais alterações necessárias".

As cláusulas 12, 13 e 17 do mesmo contrato deixam claro a participação de cad a requerida, em especial, que "A Administração e Coordenação das vendas dos lotes ficaram sob a responsabilidade de ASSUÃ CONSTRUÇÕES ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA...", ficand o 25% do Valor Geral de Vendas à correquerida Pamplona e os demais 75% para as correqueridas H. Aidar e Assuã, que também emite boletos aos compradores, analisa proposta de compra de lotes, providencia a lavratura do compromisso de compra e venda, ou seja, a administração das vendas e recebíveis ficou a cargo da correquerida Assuã.

E no subsequente item 27, "As EMPREENDEDORAS respondem perante aos adquirentes de lotes por toda implantação e execução das obras do loteamento".

Já a clausula 4.2 do contrato de 25/05/2012 pactua:

"As CONSTRUTO RAS, por sua vez, se obrigam a implantar, por sua conta e risco, a totalidade do projeto aprovado entre as partes, entregando aos proprietários em permuta, 25% (vinte e cinco por cento) da área útil do loteamento destinado a comercialização, ficando as CONSTRUTORAS com 75% (setenta e cinco por cento) restantes" .

Já na cláusula 07.2.2 do contrato de permuta firmado em 25/05/2012, as construtoras (Assuã e H. Aidar) assumem a responsabilidade de obter a aprovação do parcelamento junto a Prefeitura Municipal de Agudos, GRAPROHAB e Registro de Imoveis.

Portanto, no caso de procedência desta ação, eventual condenação em valores deve observar referidos contratos celebrados entre as partes e atribuir individualmente a responsabilidade de cada correquerida, na proporção dos rendimentos lhe destinados, ou seja, 25% (vinte e cinco por cento) à contestante e 75% (setenta e cinco por cento) às demais correqueridas.

DOS PEDIDOS

Ante todo o exposto, como medida de JUSTIÇA, requer que Vossa Excelência:

a) Determine LIMINARMENTE a SUSPENSÃO DOS AUTOS em razão da QUESTÃO PREJUDICIAL AO MÉRITO, fixando respectivo prazo;

b) Julgue EXTINTO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, acolhendo a preliminar arguida ou no mérito propriamente dito, julgue IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, em razão dos fatos e fundamentos expostos, com a condenação em custas e honorários;

c) Seja concedida a Justiça Gratuita a Requerida, pelas razões expostas neste petitório.

d) autorize provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal dos Requerentes, sob pena de confissão, juntada de documentos, perícia, ofícios e a inquirição de testemunhas que serão arroladas oportunamente e deverão ser intimadas pessoalmente para comparecer em audiência de instrução, ficando desde já tudo requerido como provas a produzir em regular instrução processual.

e) por fim, nos termos do item 62 do Capítulo IV, Tomo I, das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral de Justiça deste Estado que, sob pena de NULIDADE, sejam todas as INTIMAÇÕES deste feito PUBLICADAS em nome do advogado NomeE. O. SARTORELLO, INSCRITO NA 00.000 OAB/UF, com escritório profissional situado na EndereçoCEP 00000-000, telefone (00)00000-0000, ficando, desde já requerida, a inclusão do nome do mesmo nos sistemas.

Nestes termos em que,

Pede e espera deferimento.

Bauru/SP, 21 de junho de 2022.

NomeE. O. SARTORELLO

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF

NomeLETÍCIA ROSA

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF