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8 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.05.0001

Petição - TJBA - Ação Locação de Imóvel - Tutela Cível - de Safira Transportes e Armazens Limitada contra Telemar Norte Leste

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 1a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SALVADOR-BA.

PROCESSO DE Nº 0000000-00.0000.0.00.0000

SAFIRA TRANSPORTES E ARMAZÉNS LTDA - ME, já qualificada nos autos da ação em epígrafe, em que move em desfavor da TELEMAR NORTE LESTE S/A , pessoa jurídica de direito privado, incorporada pela OI S/A, vem a presença de Vossa Excelência, em cumprimento ao despacho retro, id (00)00000-0000, requerer a emenda da inicial, consubstanciado no art. 303, § 6º , do CPC, pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidos.

1.PRELIMINARMENTE

1.1 DO ENDEREÇO PARA CITAÇÃO

Excelência, a fim de cumprir a decisão retro que determinou a indicação do endereço da Ré para fins de angularização processual, requer a Autora que essa, seja citada no seguinte endereço a saber:

a) Rua do Lavradio, nº 71 - Loja A - Centro, Cidade do Rio de Janeiro - Estado do RJ, localizado pelo CEP: 20230-070.

1.2. DO PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO DA TUTELA ANTECIPADA

Excelência, primeiramente súplica e reitera a parte autora pela necessidade preeminente do pleito de concessão da "antecipação de tutela" em relação ao não conhecimento da "notificação extrajudicial" recebida, por ser este o reconhecimento de um direito inerente às obrigações contratuais, conforme consignam o contrato locatício em vigor, no seu parágrafo 12.1.1 , em consonância com a lei. 8.245/91 e coadunando com os artigos 300 do Código de Processo Civil e os art. 472 do Código Civil, in verbis:

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Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo

Em assim entendendo V. Excelência, estará restabelecendo o status quo, do contrato que ora se discute, por ser esse um direito da parte autora, até que sejam sanadas todas as incongruências e desrespeitos ao contrato celebrado entre as partes litigantes.

Como se depreende a parte Ré é uma empresa, conceituada com "Sociedade Anônima" e como tal tem de respeitar as normas que regem estes tipos de sociedade dentro do direito Societário e ou Comercial, mas, não é o que se verifica desde o momento que uma pessoa, no caso Sra Nome, se intitulando como representante da empresa Ré, sem que para tanto viesse a apresentar suas credenciais outorgadas estatutariamente, para que assim pudesse vir a falar com autoridade perante a ora Autora e desta forma conduzir uma hipotética "rescisão contratual" nos moldes que a lei determina.

Para que não haja dúvidas das intenções e absurdos praticados pela pessoa que se diz representante da parte Ré, reitera-se e colaciona aos autos, trocas de e-mails entre o Autor e os supostos prepostos da parte Ré, que teve início no dia 10 de fevereiro de 2022, demonstrada assim, as abusividades suportadas.

Note-se Excelência, que por diversas vezes a Autora buscou, perante a Ré, informações documentais, a fim de que essa comprovasse a legitimidade da realização dos referidos atos.

Nobre Julgador, a Autora urge pela reconsideração da antecipação de tutela, pelas seguintes premissas, se não vejamos:

a) A parte Ré comunica a parte Autora da intenção de promover o distrato comercial e assim autoriza a parte Autora abrir o imóvel locado e na sequência se apropriar dos

equipamentos que lá estejam como forma de compensação por prováveis direitos pendentes;

b) Em segundo momento oferece um valor aleatório para compensar prováveis perdas por parte do locador;

c) O sócio administrador da Autora, entrou em contato com a central telefônica da parte Ré, e foi atendido pelo Sr. Fabiano, preposto da Ré, e esse informou que o responsável para as tratativas de distrato contratuais seria o Sr. Ricardo Queiroz, responsável pelo departamento jurídico daquela empresa Ré.

d) Mediante correspondência anexada aos autos, datada de 06.04.2002 , foi requerido à Ré o envio, de todos os documentos legais que demonstrem a legitimidade de quem está designado por essa, à representá-lo no ato de distrato contratual;

e) Por conseguinte, não houve resposta desse preposto até a presente data, em relação ao pleito requerido, a fim de que as tratativas de rescisão contratual fossem concretizadas.

f) Por fim, depois de solicitar uma vistoria diurna por um preposto que dizia ser representante da locatária, estranhamente a Ré manda à noite precisamente às 21:45 uma equipe composta de três carros e seis pessoas, que tentaram arrombar a loja, pois não detinham as chaves. Mas a tentativa acabou frustrada, por desconhecerem que o imóvel tem circuito interno de vigilância com segurança noturno, o que veio a abordar os "prepostos’ e rechaçar a tentativa, conforme vídeo em aenxo.

Não obstante, esse respeitável juízo ter indeferido o pedido antecipatório, pugna-se pela reconsideração da medida pleiteada.

Por seguinte Excelência, encontra - se na atualidade a parte Ré inadimplente em relação aos mês de maio e junho do presente ano, assim por trata-se de contrato de relação continuada, ou tratos sucessivos projetado para futuro, portanto no curso da ação proposta vencerá outras prestações, além das que já se encontram vencidas.

Isto posto, solicita a parte Autora que ao ser atendida a Tutela Antecipativa aduzida, venha a ser considerada a parte Ré inadimplente para com os alugueis vencidos e de igual forma seja estabelecido o pagamento das mesmas e as vincendas com a atualização inerente a" notificação Extrajudicial "intuída pelo autor em 01/de fevereiro de 2016, o que traz para atualidade o valor de aluguel mensal em R$ 00.000,00.

Logo, o depósito das prestações vincendas não será mais uma faculdade ou opção do Réu, e sim um ônus processual. Ficando assim a continuação dos depósitos implícitos no pedido e suas guias respectivas deverão ser fornecidas ao autor, dispensando qualquer requerimento escrito ou outra formalidade.

2. DOS FATOS

Em apertada síntese, a presente demanda versa acerca de requerimento de tutela provisória de urgência de caráter antecedente, a fim de tornar nula de pleno direito a" Notificação Extrajudicial "de distrato contratual, já colacionada aos autos.

Em caráter antecedente, a Autora, arguiu e restou demonstrado, a existência de um contrato de locação, pactuado entre as partes, cujo objeto, refere-se a disponibilização de um imóvel pertencente à requerente, a fim de que a Ré instalasse equipamentos de telecomunicações.

Por conseguinte, na tentativa de se eximir de suas obrigações contratuais, conforme documentos anexado aos autos, a Ré claramente comete um ato ilícito, uma vez que, busca se eximir de suas obrigações contratuais, e assim, promoveu uma notificação extrajudicial, tendo como escopo, a tentativa de rescisão unilateral do contrato locatício firmado entre as partes, sem apresentar documentos que comprovam a sua legitimidade para realizar o referido ato.

Por conseguinte, superadas, a nulidade da notificação extrajudicial do distrato contratual, restou aduzido, a existência de diversas outras obrigações negociais, não cumpridas pela Ré, o que de pronto precisam serem sanadas, in verbis:

a) Quem será o responsável em realizar a quitação de água, luz, condomínio, e o descredenciamento, perante as concessionárias de serviço público responsável pela oferta de tais serviços?

b) Quem encaminhará as certidões de quitações destas taxas supras?

c) Quem realizará as reformas necessárias perante o imóvel?

e) Quem pagará as diferenças de aluguéis, por terem sido pagas por valores a menor?

Outrossim, em sede de liminar, a fim de dar maior segurança jurídica no suposto distrato contratual, requerido pela Ré, a Autora suplicou para que ocorresse a intimação da Ré, e essa apresentasse documentos de representação, que permitisse ao preposto elencado na notificação extrajudicial, realizar o presente distrato, uma vez que em correspondência encaminhada pela Autora, data de 06.04.2022, não houve resposta da Ré.

Não obstante, em 08 de maio de 2022,o Sr. Nome, identificou-se como da área de patrimônio da OI, requerendo acesso ao imóvel, e em resposta, o Autor, novamente solicitou os documentos de representação, no qual não foi apresentado, conforme troca de email colacionado aos autos.

Por conseguinte, após distribuído o feito, o MM juízo a quo, proferiu a respeitável decisão interlocutória, indeferindo a presente tutela de urgência, bem como declarou que eventuais perdas e danos, devem ser discutidas no mérito.

Por fim, intimou a Autora, para emendar a inicial, sob pena de deferimento, da presente demanda, o que se faz através das fundamentações que se passa-se a aduzir.

Esses são os fatos, que embasam a sustentação do pleito de tutela antecipativa.

3.DO MÈRITO

3.1 DA BOA-FÈ CONTRATUAL

Objetivo e singelo do aspecto jurídico que cerca as pretensões da Autora, pois nada mais pede além do respeito às cláusulas contratuais firmado entre as partes, pois, com os documentos inclusos, fica claro que o Réu descumpriu a boa-fé contratual, sendo que seu descumprimento vem prejudicando a Autora de modo absurdo.

A assertiva encontra respaldo legal entre outros, no princípio do pacta sunt servanda, que é a obrigatoriedade de cumprir o contrato conforme foi estabelecido pelas próprias partes, garantindo a segurança jurídica pela vontade manifestada no momento da celebração dos termos, bem como, no que está consubstanciado, pelo artigo 422 do Novo Código Civil Brasileiro, se não vejamos:

Art . 422 . Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé

Excelência, no contrato de locação não residencial, a cláusula central, reside-se na formação de um vínculo jurídico, em que um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa a outrem, e o novo possuidor/locatário a pagar- lhe certo preço em dinheiro". Esse é o princípio basilar.

Não obstante, todo e qualquer contrato locatício, principalmente os não residenciais, possuem certas cláusulas acessórias, que devem ser respeitadas, durante todo período contratual, e principalmente, quando esse está sendo finalizado.

Em realidade, o que se verifica, na presente notificação realizada pela Ré, é que essa, violou diversas cláusulas contratuais, bem como diversos dispositivos. É o que se explica a seguir

3.2 DO VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO

Por não haver prova de que a Sra Nomee nem a Sra Fernanda Soares, tem poderes especiais para a realização do presente distrato, acabou a Ré, prejudicando interesses confiados ao Autor, e incorrendo na infração de que trata a cláusula 12.2 do respectivo contrato, se não vejamos:

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Ora, Excelência, resta evidente que a presente notificação violou a cláusula supracitada.

Ademais , a Notificação Extrajudicial foi subscrita por quem não tinha poderes para tanto e veio desacompanhada da respectiva procuração ad judicia extra, sendo, portanto, nula de pleno direito.

Havendo inexistência ou grave defeito na subscrição, da procuração ou outro instrumento capaz de confirmar a legitimidade do ato, torna-se impossível a ratificação, restando assim, configurada a carência do ato extrajudicial, importando na extinção e nulidade da respectiva notificação que ensejou o distrato.

Excelência, a pretensão é bastante razoável, uma vez que a notificação extrajudicial, violou a cláusula 12.2, do contrato entabulado, bem como o disposto no artigo 662, do Código Civil, in verbis:

Art. 662. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

Parágrafo único. A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato".

Tendo em vista que a Autora a todo custo buscou sanear a ilegitimidade de representação, conforme correspondência de solicitação de documentação de legitimidade enviada a Ré, em 06.04.2022, incorreu a Ré, na nulidade absoluta da referida notificação.

Excelência a Autora, de boa-fé, buscou de forma extrajudicial, regularizar a legitimidade de representação, bem como requereu a esse juízo, a tutela liminar, a fim de torna sem efeito o presente distrato, até que a Ré, encaminhasse instrumento de validação de legitimidade, e assim convalidar o ato.

Nobre Julgadora, sendo encaminhado os documentos requeridos, e restando sanada a suposta" irregularidade ", busca-se o Autor segurança jurídica a fim de promover perante a Ré o cumprimento das obrigações acessórias, que passa-se a aduzir.

3.3 DANO MATERIAL - DAS DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS - NECESSIDADE DE REEQUILÍBRIO FINANCEIRO

Reiterando o que ora já aduzido, a Autora firmou contrato de locação não residencial com a Ré, em 21 de março de 2011, e término em 20 de março de 2016, com cláusula de renovação automática por sucessivos períodos, independente de notificação ou aviso judicial, ou extrajudicial, contrato esse que perdura até a presente data.

O objeto do contrato consubstancia-se na disponibilização da Autora de uma área no seu imóvel, situado à Endereço, para que, a Ré instalasse equipamentos de telecomunicação e desenvolve-se sua atividade de operadora de telefonia móvel.

O preço inicial de locação estipulado entre as partes foi da ordem de R$ 00.000,00, conforme cláusula 3.1 do presente contrato, in verbis:

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Não obstante, na presente pactuação, ficou firmado ajuste, conforme cláusula, 4.1, in verbis;

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Por conseguinte, em 19 de fevereiro de 2016, conforme correspondência, colacionada a presente, a Autora encaminhou notificação à parte Ré , a fim de promover a readequação do equilíbrio financeiro contratual, coadunando com o que consigna os artigos 3º, 51, 54, 56 Parágrafo Único, e principalmente o artigo 68 da lei. da lei. 8.245/91 e não obteve resposta, demonstrando novamente o descumprimento contratual pela parte Ré.

A Lei 8.245/1991, atinente às locações urbanas residenciais e não residenciais, em seus arts. 18 e 19, prevê a possibilidade de o aluguel pactuado entre as partes sofrer revisão, seja de maneira consensual, seja de maneira judicial, se não vejamos:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato, é preciso fazer apenas o chamado aditivo contratual. Para isso, locador, locatário e fiadores, se for o caso, assinam o documento, concordando em alterar o valor (que começa a valer a partir da data pactuada, podendo, inclusive, ser cobrado de forma retroativa, se assim for estipulado).

Excelência, a lei do inquilinato (Lei 8.245/1991), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê em seu artigo as hipóteses em que a locação poderá ser desfeita, dentre as quais a falta de pagamento dos alugueres e demais encargos (inciso III). Vejamos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.(Grifo nosso).

Notadamente, durante o período contratual, a Ré se eximiu de realizar o pagamento a contento, conforme fora notificado extrajudicialmente pelo Autor do novo valor de aluguel, incorrendo em infração contratual, que supera o montante atualizado, na ordem de R$ 00.000,00.

Excelência, a implementação da lei 8,245/91, trouxe muitas vantagens para locadores e locatários de imóveis, na medida em que aumentou a segurança jurídica das locações e forneceu aos contratantes e julgadores, parâmetros claros e objetivos sobre inúmeras variáveis existentes nesse tipo de relação jurídica.

A supracitada norma, trouxe de forma detalhada a previsão de várias situações que podem ocorrer no curso das locações de imóveis urbanos, buscando como objetivo principal, o equilíbrio das relações contratuais, mediante dispositivos que esclarecem o que pode e o que não pode ser convencionado, além das consequências de determinados atos.

Perceba-se excelência, a supracitada norma dedica-se em parte para regular os procedimentos judiciais que podem advir de uma relação locatícia, entre os quais se destacam as ações: (i) de despejo; (ii) consignatória de aluguéis e acessórios da locação; (iii) revisional de aluguel; e (iv) renovatória de locação

Note-se Excelência, que dentro de uma relação contratual que perdura, por mais de 10 (dez) anos, especialmente em uma economia fragilizada, como a brasileira, oscilações macro e microeconômicas é a regra.

Percaba-se que a lei 8.245/91, em seu artigo 18, já citado anteriormente, prevê a po ssibilidade de revisão de contratos locatícios para o reequilíbrio econômico nos contratos, dentro dessa perspectiva de eliminação de riscos para as partes.

Não obstante, as partes a fim de alcançar os objetivos acima aludidos, incluíram a cláusula 12.1.1, em que se obrigam a manter os seus dados cadastrais atualizados, na medida de viabilizar possíveis distorções de pagamentos de alugueis, envios de correspondência, etc . A não observância da respectiva cláusula, trouxe enorme prejuízo para a Autora.

Outrossim, no ano de 2016, restou claramente demonstrado que o Réu, encontrava-se com sua administração estatutariamente indefinida, pois, se assim não fosse, a Notificar Extrajudicialmente, encaminhado a Ré, na busca do equilíbrio financeiro contratual, teria alcançados os efeitos pretendidos.

Para que não paire dúvidas da necessidade da busca do reequilíbrio econômico-financeiro, no presente momento contratual, só em reajustes do Imposto Predial e Territorial Urbano, houve majoração de mais de 114,23% no período, conforme prova anexa a presente.

Nesta linha o Autor, não se eximiu de utilizar-se dos meios extrajudiciais cabíveis para resolver a presente contenda. Mas, por outro lado, não houve respeito por parte da Ré, em não observar o consignado no parágrafo 12.1.1, ou seja; comunicar as alterações administrativas e gerenciais conforme consigna a citada cláusula.

Por conseguinte, não há dúvidas que a Notificação Extrajudicial para o reequilíbrio econômico-financeiro, foi frutífera. Mas, por outro lado, não agiu de boa-fé a Ré, vez que não se manifestou acerca das majorações pleiteadas.

Excelência, houve violação à boa-fé contratual por parte da Ré, na medida que essa ficou silente. Caso, essa não viesse a concordar com as mudanças propostas, poderia impugnar o pleito, ou se valer do consignado no art. 68 e passar a fazer a consignação dos pagamentos que achasse devido, mas, de forma alguma é aceitável que agisse de forma estática, como veio a ocorrer e continua até a presente data, gerando assim, um acúmulo de diferenças dos aluguéis que na atualidade chegam ao montante de R$ 00.000,00, conforme planilha de cálculo.

Ademais, a não concordância por parte do locatário com o consignado na"notificação extrajudicial"datada de 19/02/2016, dava direito ao mesmo de propor uma ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, conforme consigna o art. 67, V d e VI da lei 8.245/91, cumulada com os artigos 539 a 549 do CPC, in verbis:

Art. 67 . Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato,

a) não ter sido o depósito integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

Art. 539 do Código de Processo Civil. Assim consigna . Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida.

§ 1º Tratando-se de obrigação em dinheiro, poderá o valor ser depositado em estabelecimento bancário, oficial onde houver situado no lugar do pagamento, cientificando-se o credor por carta com aviso de recebimento, assinado o prazo de

10 (dez) dias para a manifestação de recusa.

§ 3º Ocorrendo a recusa, manifestada por escrito ao estabelecimento bancário, poderá ser proposta, dentro de 1 (um) mês, a ação de consignação, instruindo-se a inicial com a prova do depósito e da recusa.

§ 4º Não proposta a ação no prazo do § 3º, ficará sem efeito o depósito, podendo levantá-lo o depositante.

Sendo proposta a ação consignatória, possibilitaria ao Autor, a conhecer quem realmente passou a responder, conforme Estatuto pela empresa ora Ré, e por conseguinte elaborar as contestações inerentes ao pleito de majoração de contrato. Mas, optou a parte Ré em ficar silente e assim, permanece até o momento presente.

De igual forma, poderia a parte Ré, recorrer ao art. 478 do Código Civil e ter pedido a resolução do contrato por ter se tornado excessivamente oneroso, mas, não o fez, pois, sabia perfeitamente que só as atualizações do Imposto Predial e Territorial Urbano, atribuída a ele como locatário, do qual não era obrigado, havia tido majoração de 114,23 % no período dos cinco anos iniciais de contrato e na atualidade passados 11 anos de contrato, essa majoração chega a 141,93 %, vejamos:

Tabela do Valor Venal do Imóvel e IPTU de 2011 a 2022

Itens Data Alíquota Valor Valor da Percentual

Vencto Venal cota única

1 05/02/11 1.2 R$ 00.000,00 R$ 00.000,005,02%

2 05/02/12 1.2 R$ 00.000,00 R$ 00.000,007,12%

3 05/02/13 1.2 R$ 00.000,00 R$ 00.000,005,56%

4 05/02/14 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0080,14%

5 05/02/15 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,006,30%

6 05/02/16 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,0010,09%

7 05/02/17 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,000,70%

8 05/02/18 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,002,60%

9 05/02/19 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,003,80%

10 05/02/20 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,003,20%

11 05/02/21 1.5 R$ 00.000,00 R$ 00.000,001,34%

12 05/02/22 R$ 00.000,0016,06%

Outrossim, não foi dada a oportunidade da parte Autora em se manifestar quanto a recusa dos valores depositados compulsoriamente, já que, uma empresa no auge do seu pleito judicial de Recuperação Judicial, não se preocupou em informar ao Autor, quais as pessoas que passariam a tratar de assuntos inerentes aos contratos locatícios, estando assim, explicita o desrespeito ao consignado no art. 113, 187, 422 do Código Civil, in verbis:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé

Assim, enquanto perdura-se o processo, pode conforme faculta a lei 8.245/91, o locador, fazer o levantamento do valor incontroverso, frente a diferença acumulada do pleito de Notificação Extrajudicial, inexistindo prejuízo ao autor, caso a Ré consignasse os alugueis em juízo, in verbis:

Art. 67.(...)

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

Portanto, é obrigação do locatário o pagamento das diferenças de aluguéis e demais encargos previstos em contrato. Assim dispõe a Lei do Inquilinato (8.245/91), se não vejamos:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Nesse sentido também é o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS - CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL - INADIMPLEMENTO RECONHECIDO PELA LOCATÁRIA - ALEGADA AUSÊNCIA DE RECURSOS FINANCEIROS QUE NÃO AFASTA A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DESALIJATÓRIO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.A ausência de recursos financeiros não tem o condão de, por si só, afastar a procedência do pedido de despejo fundado na falta de pagamento dos aluguéis, até porque, nos termos do art. 17 da Lei n. 8.245/91, é livre a convenção do aluguel, cabendo ao inquilino, a partir da celebração do contrato locatício, pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, ex vi do art. 23, inc. I, do mesmo Diploma Legal. (TJSC - Segunda Câmara de Direito Civil ACn. 2005.013185-0 Rel. Mazoni Ferreira. Julgado dia 24/11/2005). (grifo nosso)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. (I) AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA PELO LOCADOR CONTRA LOCATÁRIO E FIADORES E (II) AÇÕES DECLARATÓRIAS DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS MOVIDAS PELO LOCATÁRIO E FIADORES CONTRA A IMOBILIÁRIA. PARCIAL PROCEDÊNCIA DA PRIMEIRA E PROCEDÊNCIA DA SEGUNDA NA ORIGEM. RECURSO DO LOCATÁRIO E DOS FIADORES. (I) RUPTURA PREMATURA DA AVENÇA POR PARTE DO LOCATÁRIO. CONTRATO QUE PREVÊ MULTA POR QUEBRA CONTRATUAL. SANÇÃO DEVIDA . IMPORTE, CONTUDO, REDUZIDO PROPORCIONALMENTE AO NÚMERO DE MESES REMANESCENTES. INTELIGÊNCIA DO ART. DA LEI N. 8.245/91. DESPESAS RELACIONADAS AO CONSERTO DO ARMÁRIO DA COZINHA E DO BOX DO BANHEIRO. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE ENTREGAR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE O RECEBEU. TERMO DE VISTORIA QUE COMPROVA TER O LOCATÁRIO RECEBIDO O APARTAMENTO COM OS ITENS EM BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO. FOTOGRAFIAS, TIRADAS APÓS O TÉRMINO DA LOCAÇÃO, QUE DEMONSTRAM SEREM NECESSÁRIOS OS REPAROS. CONDENAÇÃO MANTIDA. PAGAMENTO DOS ALUGUERES RESTANTES ATÉ A DATA EM QUE FINDARIA O CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS COM A MULTA COMPENSATÓRIA. CONDENAÇÃO EXTIRPADA DA SENTENÇA. (II) DANO MORAL. PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DA VERBA PELOS RECORRENTES. ARBITRAMENTO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO QUE LEVOU EM CONSIDERAÇÃO A

EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO QUE DEU ORIGEM À INSCRIÇÃO DO NOME DOS AUTORES NO ROL DE INADIMPLENTES. CONDENAÇÃO DA RÉ QUE SE BASEIA EXCLUSIVAMENTE NA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA À NEGATIVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CREDORA, ENTRETANTO, PELA FALTA DO AVISO PRÉVIO À INSCRIÇÃO - CONDENAÇÃO MANTIDA, TODAVIA, DIANTE DA IMPOSSIBILIDADE DO REFORMATIO IN PEJUS. ÔNUS QUE CABE AO MANTENEDOR DO CADASTRO. ELEVAÇÃO DA VERBA REPARATÓRIO INVIÁV [...]. Processo: 2010.035987-0 (Acórdão). Relator: Rosane Portella Wolff. Origem: São José. Orgão Julgador: Quinta Câmara de Direito Civil. Julgado em: 22/10/2015. (grifo nosso).

Ainda, o contrato pactuado entre as partes, prevê em sua Cláusula 3.3, multa para parte que descumprir o pagamento do aluguel a destempo, se não vejamos:

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Isto posto, deve a Ré reparar a Autora o pagamento dos valores de diferenças não pagos, esse no importe de R$ R$ 00.000,00, conforme planilha de cálculo colacionado a presente, bem como dos pagamento das mesmas, vincendas com a atualização inerente a" notificação Extrajudicial "intuída pelo autor em 01/de fevereiro de 2016, o que traz para atualidade o valor de aluguel mensal em R$ 00.000,00, como já perfeitamente aduzido no pedido de reiteração de tutela antecipada.

3.4 DANO MATERIAL - DAS DESPESAS DE ENERGIA ELÉTRICA

Restou pactuado entre as partes, que a Ré está dispensada de pagamento de encargos, e despesa condominiais, in verbis

.

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Mas, por outro lado, a presente cláusula é cristalina, obrigando a Ré ao pagamento das faturas de energia elétrica.

Desde o início do pacto laboral, é de responsabilidade da Ré o pagamento da fatura de energia, o que não foi realizado, recaindo para Autora um prejuízo no montante de R$ 00.000,00, referente a rubrica supra. Explico:

Pois bem. O presente requerimento tem por objeto débitos oriundos da prestação de serviço público de energia elétrica, por parte da Autora e inadimplidos pela Ré, pois, tornou-se impossível localizar os representantes estatutariamente nomeados para que assim sanasse as incongruências do contrato.

Nesse sentido, observa-se que o" contrato locação pactuado entre as partes, ensejou débitos de fornecimento de energia elétrica "assumindo a Autora a obrigação pelo pagamento da demanda contratada, de modo que a Ré possui a responsabilidade de adimplir os aludidos valores, uma vez que era a real usuária à época da prestação do serviço.

Ademais, requer que a Ré colacione aos autos todos os comprovantes de pagamentos de energia elétrica, do contrato em tela..

3.5 DA ENTREGA DO IMÓVEL

Não obstante, o Código Civil brasileiro, em seu artigo 472, nos adverte que o distrato contratual rege-se pelas mesmas formas exigidas pelo contrato senão vejamos:

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Por conseguinte, no presente contrato locatício, a locatária-Ré, no ato da devolução do presente imóvel, conforme disposição da cláusula 6.1 , deve devolvê-la, no mesmo estado de limpeza e conservação, retirar todos os seus equipamentos, e realizar as devidas intervenções, retornando o imóvel, ao status quo, ao período do início da pactuação contratual, se não vejamos:

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Ademais, a lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, em seu artigos 1, 23, e 79, impõe aos Locatários e Locador, a sujeição à essa lei especial, definindo seus deveres e obrigações, bem como subsidiariamente pela normas elencadas do Código Civil e do Código de Processo Civil, se não vejamos:

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

Ocorre, porém, que ao término da relação" ex locato ", o locador pode constatar mediante vistoria (anexa) do referido imóvel, que este se encontrava em estado de depreciação e totalmente inapto à constituir uma nova relação locatícia;

O locatário, porém, deixou de proceder os reparos a que estava obrigado a fazer quando da presente notificação, devendo repará-los.

É o ensinamento do Mestre Sílvio Capanema:

" É da essência da locação a obrigação de restituir a coisa locada no estado em que foi recebida, o que só é possível se o locatário der à ela o trato que o homem de prudência normal dedica à conservação de seus próprios bens. "(Da Ação de Despejo, Editora Forense, 1.994)

No mesmo sentido, é o parecer de Sílvio de Salvo Venoza:

"Se o locatário deve cuidar do prédio com o mesmo cuidado como se fosse seu, deve reparar os danos praticados no imóvel por todos que dele se utilizam, sob sua relação locatícia. A nova lei é ampliativa. Cuida dos danos praticados por qualquer pessoa do relacionamento do inquilino, até mesmo simples visitantes. E não poderia ser de outra forma, já que esta responsabilidade decorre da posse direta exercida por ele e do dever de restituir a coisa no estado em que a recebeu ..."(g.n - in Nova lei do Inquilinato Comentada, Atlas, 1.992)

É também uníssona a jurisprudência:

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANO LOCAÇÃO DE IMÓVEL DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE USO DEVER DO LOCATÁRIO EM DEVOLVER A COISA, AO FIM DA LOCAÇÃO, NO ESTADO EM QUE A RECEBEU ART. 569, IV, CC PROCEDÊNCIA DA AÇÃO Recurso dos réus parcialmente próvido. Recurso adesivo do autor provido.(TJ- SP - APL: 9097801162007826 SP 9097801- 16.2007.8.26.0000, Relator: Claudio Hamilton, Data de Julgamento: 08/05/2012, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2012.

Em virtude do estado precário em que se encontra o imóvel, é necessário que seja a Ré compelida a realizar os devidos reparos.

Excelência, conforme orçamento colacionado a presente, o montante de despesas a ser suportadas pela Autora, para a adequação do presente imóvel é da ordem de R$ 00.000,00, o que requer a condenação da Ré ao quantum apurado.

4. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se:

1) Em sede de tutela provisória:

1.1 A reiteração da concessão da tutela provisória de urgência , nos termos do art. 297 do CPC, no sentido de intimar a ré para que, apresente documentos de representação dando poderes ao preposto elencados na notificação extrajudicial em anexo, para a realização do respectivo distrato, bem como tornar sem efeito a notificação em apreço por vício de legitimidade , vez que os requisitos do art. 300 do CPC se mostram presentes (a probabilidade do direito, o perigo da demora e a reversibilidade da tutela a qualquer momento), conforme exposto na peça exordial, bem como para recorrer, caso queira, sob pena de estabilização da tutela nos termos dos arts. 303 e 304 do CPC;

1.2 Que permaneça em vigor o valor devido dos alugueis vencidos e a vencer com base no levantamento mensal atualizado que se chega a quantia de R$2.944,76 até a resolução contratual;

1.3 Requer desse MM Juízo, que se assim não entender, que seja aplicada o que consignado no artigo 68, II, a" b, III ", determinando a majoração provisória dos alugueis em 80% do valor de R$1.360,00 que vinha sendo adimplido, passando para tanto a ser de R$2.448,00;

2) Que ao final, seja julgada procedente a ação para;

2.1 Condenação da Ré ao pagamento, de diferenças de pagamentos de alugueis no montante atualizado, na ordem de R$ 71.073,97 (setenta e hum mil e setenta e três reais e noventa e sete centavos), com as devidas correções e atualizações, acrescidas das parcelas a vencer essas no importe de R$. R$2.944,76;

2.2 Condenação da Ré ao pagamento de diferenças de pagamentos de energia elétrica na ordem de R$ R$ 15.402,75 (quinze mil e quatrocentos e dois reais e setenta e cinco centavos), com as devidas correções e atualizações, bem como a apresentação de todas as faturas de energias elétrica pagas durante o período contratual;

2.3 Condenação da Ré para que seja Ré condenada a efetuar as despesas referente ao reparo do imóvel , no valor de R$ 7.950,13 ( sete mil e novecentos e cinquenta reais e treze centavos, conforme orçamento que acompanha a presente, bem como seja compelida a retirar todos os equipamentos instalados no imóvel da Autora.

2.5 Requer ainda, a citação da Ré no endereço, situado à Rua do Lavradio, nº 71 - Loja A - Centro, Rio de Janeiro - RJ, CEP: 20230- 070;

2.6 Citação da ré para audiência de conciliação ou mediação, nos termos do art. 334 do CPC; não ocorrendo autocomposição, seja concedido prazo para a mesma apresentar contestação nos termos do art. 335 do CPC)

2.7 Requer a condenação de custas processuais e honorários advocatícios, conforme propõem os arts. 82 e 85 do CPC;

Por fim, requer a produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente documental, depoimento pessoal e testemunhal.

Termos em que,

Pede Deferimento

Salvador, 01 de julho de 2022.

Nome.

00.000 OAB/UF

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