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Petição Inicial - TJMG - Ação Declaratória de Nulidade Contratual c/c Restituição de Valores e Aplicação de Multa - [Cível] Procedimento Comum Cível - contra Manzan Construtora e Incorporadora

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20 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2022.8.13.0702

Petição Inicial - TJMG - Ação Declaratória de Nulidade Contratual c/c Restituição de Valores e Aplicação de Multa - [Cível] Procedimento Comum Cível - contra Manzan Construtora e Incorporadora

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AO JUÍZO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DE UBERLÂNDIA - MG

Nome, brasileira, solteira, portadora da C.I. 00000-00, inscrita no CPF ° 000.000.000-00 (Doc. 01), residente e domiciliada na EndereçoBairro Santa Mônica , na cidade de Uberlândia/MG, vem, respeitosamente, por intermédio de seus procuradores (Doc. 02), à presença de Vossa Excelência, com fulcro nos arts. 319 e seguintes do CPC, ajuizar a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E

APLICAÇÃO DE MULTA

em face de MANZAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA , pessoa jurídica de direito privado, legalmente inscrita no CNPJ sob o n° 00.000.000/0000-00 (Doc. 03), com sede na EndereçoBairro Tibery, na cidade de Uberlândia/MG, pelos fatos e fundamentos que passa a expor.

1 - DOS FATOS

A Autora firmara contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com a Ré (Doc. 04), no dia 17 de maio de 2021, referente ao empreendimento Brezze Residence, a ser construído na cidade de Uberlândia/MG, na EndereçoBairro Tibery.

Nos termos da cláusula IV, o valor total do imóvel seria de R$ 00.000,00, com o pagamento inicial de R$ 00.000,00, o qual já fora efetuado.

Ocorre que, ao analisar o contrato e a matrícula do imóvel adquirido, observou que a incorporação fora registrada em 06 de novembro de 2021, nos termos da AV 2-245.279 (Doc. 05).

Entretanto, como já destacado, o contrato fora firmado em maio de 2021, isto é, meses antes do registro da incorporação, verificando-se verdadeiro ato ilícito da Ré, por infração incontroversa ao disposto no art. 32 da Lei n° 4.591/64.

Ante ao referido fato, a Autora notificou a Construtora Ré (Doc. 06), com o fito de extinguir seu contrato, uma vez que nulo de pleno direito e, ainda, houvesse a devolução das quantias já pagas e aplicação da multa prevista na Lei n° 4.591/64.

A Construtora, por meio de contranotificação (Doc. 07), alegou que, caso houvesse interesse na rescisão, seriam aplicadas as penalidades da cláusula VII do instrumento e se negou ao pagamento dos valores requeridos.

Em réplica à contranotificação (Doc. 08), a Autora contra-argumentou os fundamentos trazidos pela Ré e reiterou, ainda, o pedido de restituição e acréscimo de multa, no importe de R$ 00.000,00.

Contudo, a Ré permaneceu inerte e não aceitou os termos propostos.

Dessa maneira, ante à negativa extrajudicial de solucionar a celeuma em tela, a presente ação anulatória se faz imperiosa.

2 - DO MÉRITO

A - DA INEQUÍVOCA NULIDADE CONTRATUAL

Inicialmente, necessário destacar que a Autora assinara o contrato de promessa de compra e venda em 17 de maio de 2021, embora a incorporação imobiliária foi registrada tão somente em 06 de dezembro de 2021, conforme destaca-se dos respectivos documentos a seguir:

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Logo, resta incontroverso que a venda do imóvel se deu antes mesmo do registro da incorporação imobiliária.

Nesse sentindo, necessário salientar que a Lei n° 4.591/1964 expressa que, para a negociação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário, é necessário o registro dos documentos previstos em seu art. 32 , junto ao Cartório competente, conforme se destaca a seguir:

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Medida Provisória n° 1.085, de 2021) (grifamos)

[...]

Portanto, a lei busca conferir garantias ao adquirente e determinar à incorporadora a obrigação de esclarecer e tornar público, por meio do registro, os aspectos essenciais do empreendimento, antes de iniciar a sua comercialização.

Ocorre que a Ré, deliberada e irresponsavelmente, vendeu unidades autônomas antes mesmo do registro da incorporação junto ao Cartório competente, configurando verdadeira afronta à legislação aplicável.

Compreende-se, então, que o contrato entabulado entre as partes carece de validade, tendo em vista que sem o registro, o objeto do acordo, isto é, a venda do imóvel, é completamente ilícita, ante a ausência de cumprimento legal para fazê-lo.

Ora, expressa o art. 104, do Código Civil:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Impossível entender que, no caso em tela, haja objeto lícito, possível, determinado ou determinável, tampouco respeita a forma prescrita em lei.

Para haver a licitude do objeto, há a necessidade de se atender aos requisitos previstos pela Lei de Incorporações para a venda de unidades autônomas, isto é, o dever de registrar a incorporação.

Na mesma senda, uma vez ausente o registro, o objeto do contrato (o imóvel) não é possível nem mesmo determinado/determinável, pois sequer existe no mundo jurídico.

Além disso, necessário destacar que o contrato também não prevê a forma prescrita em lei, haja vista que a Lei n° 4.591/64 dispõe que os contratos de compra e venda serão iniciados por quadro-resumo, devendo conter uma série de indicações, como demonstra o art. 35-A:

Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. § 1° Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. (grifamos)

§ 2° A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4° do art. 54 da Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Ressalta-se também o parágrafo 1° do dispositivo acima, o qual expressa que, a ausência de quaisquer das informações, caso não sanadas, caracterizará justa causa para rescisão contratual, a favor do adquirente.

Todavia, o que se detém é a ausência de absolutamente todos os requisitos, contrariando, pois, a forma versada legalmente para a validade do contrato, não só ensejando a rescisão contratual, mas sua nulidade de pleno direito.

Portanto, é inquestionável que o negócio jurídico em tela é NULO e, por decorrência legal, nos termos do art. 169, do Código Civil, não é suscetível de confirmação, tampouco se convalesce com o tempo.

Em verdade, não seria muito forçoso dizer que, não tendo ocorrido o registro da incorporação prévia, a unidade comercializada sequer existia uma vez que não possui a matrícula competente. Deste modo, podemos, ainda, dizer o contrato firmado é inexistente.

Evidentemente, o contrato debatido é incapaz de produzir efeitos jurídicos válidos, haja vista possuir defeitos insanáveis, razão a declaração de sua nulidade é medida que se impõe.

B - DA RESTITUIÇÃO DE VALORES

Em decorrência ao exposto, vale destacar que a nulidade do contrato implica no retorno ao status quo ante , vez que seria como se o instrumento nunca houvesse, de fato, existido, em sua acepção jurídica.

Inexistindo efeitos jurídicos, é evidente que os valores já pagos não podem, de forma alguma, não ser restituídos, sob pena de caracterização de enriquecimento ilícito por parte da Ré.

Por essa razão, impossível seria a aplicação dos dispositivos contratuais, referentes à cláusula VII, que trata sobre o inadimplemento e a rescisão contratual, como se destaca:

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Ora, no presente caso, há nítida nulidade do contrato, razão pela qual tais cláusulas rescisórias não se mostram aplicáveis ao caso, devendo as partes restabelecer o status existente antes da relação negocial, não só pela declaração do contrato nulo, mas também pela restituição integral dos valores já pagos.

Por outro lado, analisando a situação sob um cenário hipotético, no qual a rescisão fosse possível e as citadas cláusulas fossem aplicáveis, novamente se observa, com clareza, que a Construtora Ré reforça a nulidade de seu contrato , agora diante ao parâmetro do Código de Defesa do Consumidor.

Não podemos nos olvidar que se trata de um contrato de consumo e, portanto, regido pelo Código de Defesa do Consumidor. Não restam dúvidas que a Autora é a consumidora da relação, e que a Ré é a fornecedora, consoante às definições estabelecidas pelos arts. 2° e 3° do CDC, respectivamente.

Diante disso, impera destacar o art. 51, IV do CDC:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

O parágrafo primeiro, alínea "b", da cláusula VII, do referido contrato, é uma cláusula nula de pleno direito diante da legislação consumerista, uma vez que permite à Construtora reter 50% (cinquenta por cento) do valor já pago, tratando-se, então, de cláusula abusiva e excessivamente desvantajosa ao consumidor.

Inclusive, é o entendimento jurisprudencial sobre o tema:

Bem imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Promessa de venda e compra. Desistência dos compradores. Cláusula penal que prevê multa de 50% dos valores pagos. Abusividade reconhecida. Ação julgada parcialmente procedente, determinada a restituição aos autores de 80% dos valores pagos. Apelação das rés. Renovação dos argumentos anteriores. Alegada validade da cláusula penal prevista no contrato firmado entre as partes. Cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual. Abusividade reconhecida. Exegese dos art. 51, do CDC. Pretensão alternativa à retenção de 30% do montante. Impossibilidade. Retenção de 20% que está de acordo com os precedentes desta Câmara e do STJ. Percentual que se revela suficiente para compensar a ré. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1078157-34.2018.8.26.0100; Relator (a): Francisco Occhiuto Júnior; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 25a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/03/2020; Data de Registro: 19/03/2020) (grifamos)

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE VENDEDOR. ABUSIVIDADE. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10% DAS ARRAS. PRECEDENTES DESTA CÂMARA CÍVEL. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Em caso em caso de desfazimento do contrato, o promitente vendedor deve observar o disposto no artigo 53 do CDC, que dispõem serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas ou que imponham exigência de vantagem excessiva pelo fornecedor. 2. Em sendo assim, apesar de permitida a dedução de porcentagem sobre o valor a ser restituído ao consumidor, a retenção não deve ultrapassar o patamar de 10 a 20% do valor pago pelo comprador . Precedentes desta Câmara Cível.

3. Apelação conhecida e não provida. (Relator (a): Maria das Graças Pessoa Figueiredo; Comarca: Capital - Fórum Ministro Henoch Reis; Órgão julgador: Primeira Câmara Cível; Data do julgamento: 07/11/2016; Data de registro: 08/11/2016) (grifamos)

Nota-se, assim, que a Ré demonstra reiteradamente atitudes legalmente controversas, tendo em vista não se preocupar com os dispositivos de lei para a elaboração de seus contratos.

Aliás, não se pode deixar de salientar que, caso estivéssemos diante de uma rescisão contratual, aplicar-se-ia a Lei de Distrato, a qual dispõe, de forma expressa e clara, que a pena convencional não pode ultrapassar 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos , conforme se salienta a seguir:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por

cento) da quantia paga. (grifamos)

Assim, mesmo se o cenário possibilitasse a mera rescisão, impossível seria se sujeitar a aplicação dos parâmetros da cláusula VII, tendo em vista ser, igualmente, nula de pleno direito, ante à sua abusividade.

Ante ao exposto, deve, então, a Ré restituir integralmente os valores já pagos pela Notificante.

C - DA INCIDÊNCIA DE MULTA

Além da restituição dos valores, aplica-se, também, a multa prevista no §5° do art. 35 da Lei n° 4.591/64, conforme se infere a seguir:

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei n° 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

[...]

§ 5° Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição. (grifamos)

Em não havendo o registro documental no Cartório competente, a incorporadora enseja a aplicação da multa, uma vez que o incorporador sequer estava habilitado para realizar a negociação das unidades autônomas da incorporação à época da assinatura do contrato com a Notificante.

Destarte, o §5°, do art. 35 da Lei é expresso no sentido de se aplicar multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor já recebido, em favor do adquirente, quando da violação à determinação legal de realizar o registro do memorial descritivo junto ao Cartório competente.

Inclusive, é uníssono o posicionamento dos Tribunais de Justiça brasileiros, quanto à aplicação da multa, conforme se demonstra:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONSTRUTORA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - PRELIMINAR DE VÍCIO EXTRA PETITA - ACOLHIMENTO - MATÉRIA JULGADA DIFERENTE DAQUELA OBJETO DA LIDE - ART. 492 DO CPC - SENTENÇA CASSADA - APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO INCISO II DO § 3° DO ART. 1.013 DO CPC - MÉRITO - MULTA POR ATRASO - AUSENCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO - COMERCIALIZAÇÃO DE IMOVEIS ANTES DA REGULARIZAÇÃO - MULTA PREVISTA NO ARTIGO 35, § 5° DA LEI N° 4.591/64 - CABIMENTO - DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO - PEDIDO INICIAL JULGADO PROCEDENTE. - A sentença incorre em vício extra petita quando o Juiz concede prestação jurisdicional diferente da que foi postulada, com base em fundamento não invocado como causa de pedir. Nesse caso, a cassação da sentença é medida que se impõe. - Estando a causa madura para julgamento, é o caso se aplicar o disposto no inciso II do § 3° do art. 1.013 do CPC. - A relação entabulada pelas partes é de consumo, estando autor e réu enquadrados no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente, insculpido nos arts. 2° e 3°, do CDC. - O incorporador somente poderá negociar as unidades imobiliárias após a averbação na matrícula do imóvel dos documentos relativos ao empreendimento (artigo 32 da Lei n° 4.591/64). - A inobservância do citado comando normativo sujeita a construtora à aplicação da multa prevista no artigo 35, § 5° da Lei de Incorporações Imobiliárias.

- O atraso injustificado da construtora na averbação da matrícula do imóvel adquirido pelo consumidor acarreta ofensa de ordem moral que deve ser indenizado.

- Os danos morais devem ser fixados dentro de parâmetros que não levem ao enriquecimento do lesado, mas que seja condizente para proporcionar à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido. - Preliminar de nulidade da sentença acolhida. Sentença cassada. Pedido inicial julgado procedente. (TJMG - Apelação Cível 1.0188.00000-00/002, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/09/2021, publicação da súmula em 24/09/2021) (grifamos)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - VULNERAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - NÃO CONSTATAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA REALIZADO APÓS NEGOCIAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS - MULTA DO §5°, ARTIGO 35, LEI 4.591/64 - 50% DO VALOR PAGO - APLICABILIDADE. Não vulnera o princípio da dialeticidade recursal o recurso munido das razões pelas quais a apelante pretende ver revertido o entendimento externado na decisão recorrida. A negociação de unidades autônomas antes da regularização da incorporação imobiliária enseja a aplicação da multa prevista no § 5° artigo 35, da Lei 4.591/64. A multa incide sobre o valor pago enquanto a irregularidade persistiu, ou seja, até a regularização do registro da incorporação imobiliária. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.00000-00/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/03/2021, publicação da súmula em 07/04/2021) (grifamos)

COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEL SEM REGISTRO DA INCORPORAÇÃO (ART. 32 DA LEI 4.591/64). APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. § 5° DO ART. 35 DA LEI 4.591/64 . Multa do § 5° do art. 35 da Lei 4.591/64 se aplica à hipótese de venda de imóvel antes do registro da incorporação. Não basta a outorga do contrato, mas sim a outorga válida, o que não ocorre quando a incorporação não está registrada. O registro tardio da incorporação e prosseguimento do contrato, sem dano efetivo ao comprador, não afasta a incidência da multa, que possui razão de ser muito mais no interesse social do que na relação particular. Entretanto, a multa não incide sobre o valor total pago ao longo de todo o contrato, mas sim sobre o valor pago até quando a irregularidade persistiu, ou seja, até a regularização pelo registro da incorporação, sob pena de se desvirtuar o objetivo da multa, que é coagir o registro da incorporação. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1033952-78.2017.8.26.0576; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2018; Data de Registro: 31/10/2018) (grifamos)

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça também possui entendimento pacífico no sentido da aplicação da referida multa, quando da ausência do registro da incorporação em Cartório:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA.

1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5°, da mesma lei. Precedentes.

2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial.

(AgRg no REsp 334.838/AM, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 27/05/2010)

Direito civil e processual civil. Recurso especial. Incorporação imobiliária. Multa. Aplicação. CDC. Matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem. Indenização. Fatos e provas insuscetíveis de reexame. - Não se conhece do recurso especial no tocante à matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem. - Ao concluir o Tribunal Estadual pela ausência de culpa da incorporadora no atraso da entrega do imóvel, lastreou-se nos fatos e provas apresentados no processo, o que impede a modificação do julgado no particular em sede especial. - O art. 32 da Lei n.° 4.591/64 dispõe que a incorporadora somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a respectiva incorporação. - O descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal de terreno no prazo fixado em lei, impõe a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5° da Lei n.° 4.591/64. Precedentes. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido." (REsp 678.498/PB, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 25/9/2006, DJ 9/10/2006, p. 286)

Neste ponto, imperioso destacar que o §5° do art. 35 da Lei de Incorporações não menciona a necessidade de se aferir prejuízos e/ou danos ao promitente comprador, quando da ausência do registro da incorporação. O dispositivo, já ressaltado anteriormente, é bastante objetivo ao expressar que, em caso de ausência de registro da incorporação no Cartório competente, aplica-se a multa.

A intenção do legislador não foi, então, caracterizar os possíveis impasses ao comprador que poderiam decorrer dessa omissão, mas sim aplicar sanção àquele que descumprir, de pleno direito, às cominações legais impostas, sendo verdadeiro mecanismo de causa e consequência.

Logo, não há margens para argumentos de que, posteriormente, houve o registro da incorporação. Tampouco de que, supostamente, não houve danos à Autora.

A lei é muito clara e direta, incidindo a multa, simples e puramente, se verificado ato ilícito por parte da incorporadora.

Por esta mesma razão, também não é possível a aplicação de multa parcial, uma vez que qualquer ato posterior de registro não afasta a conduta ilícita da Ré e a necessidade de sanção.

Portanto, é impossível e imprudente qualquer afirmação no sentido de que o contrato firmado tenha se tornado um ato jurídico definitivo, tendo em vista que esse é NULO e, por decorrência legal do art. 169, do Código Civil, não é suscetível de confirmação, nem se convalesce com o tempo .

Nesse sentido, a aplicação da multa prevista no §5°, do art. 35 da Lei n° 4.591/64 é medida necessária, no caso em tela, ante ao evidente e indiscutível descumprimento da legislação cabível.

D - DAS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELA CONSTRUTORA

Por fim, impossível deixar de ressaltar o disposto nos arts. 65, caput e §1°, inciso I, da Lei n° 4591/64:

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1° lncorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

Ou seja, a conduta da incorporadora pode ser caracterizada como prática criminosa, nos termos da lei, tendo em vista que comunicou venda ao público informações falsas sobre a alienação das frações ideais, vez que sequer poderia ter realizado a venda dos imóveis ao público antes do registro previsto no art. 32 da Lei.

Nesse sentido, salienta-se a gravidade dos atos cometidos pela Ré e requer-se, caso Vossa Excelência entenda cabível, seja o caso narrado remetido ao Ministério Público, para que as providências cabíveis sejam tomadas.

3 - DOS PEDIDOS

Diante ao exposto, pugna a Autora:

a) A citação da Ré para, querendo, apresentar contestação, sob pena de revelia;

b) O julgamento totalmente procedente dos pedidos para declarar a nulidade do contrato, bem como condenar a Ré a restituir os valores já pagos, com atualização monetária, e acréscimo da multa do art. 35, §5°, da Lei de Incorporações;

c) A Autora se manifesta a favor da audiência de conciliação;

d) Caso entender cabível, seja o Ministério Público notificado da prática cometida pela Ré, a fim de que medidas cabíveis sejam aplicadas;

e) A condenação da Ré ao pagamento do ônus sucumbencial e das custas processuais.

Protesta provar o alegado por todas as formas admitidas em direito.

Dá-se à causa o valor de R$ R$ 00.000,00.

Termos em que,

Pede e aguarda deferimento.

Uberlândia, 24 de junho de 2022.

Nome Nome Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

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