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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0602

Petição Inicial - TJSP - Ação Renovatória de Contrato de Locação - Renovatória de Locação - de Restoque Comércio e Confecções de Roupas

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP

RESTOQUE COMÉRCIO E CONFECÇÕES DE ROUPAS S.A. , com sede na Capital do Estado de São Paulo, à Endereço, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda sob o n.º 00.000.000/0000-00 ("Restoque") (Doc. 01), por seus advogados devidamente constituídos na forma da documentação anexa (Doc. 02), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO em face de Nome., pessoa jurídica de direito privado, com sede em Sorocaba, Estado de São Paulo, à EndereçoCEP 00000-000, inscrita no CPNJ/MF sob o n.º 00.000.000/0000-00, com fundamento nos artigos 51 1 e seguintes e 71 1 e seguintes da Lei n.º 8.245 5/91 e 282 2 e seguintes do Código de Processo Civil l, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I - DOS FATOS

A Restoque, na condição de locatária, celebrou em 20/09/2010 contrato de locação denominado "Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação de Loja de Uso Comercial (LUC) Do ‘Villagio Shopping’, Sito Nesta Cidade, Na Endereço, E Outras Avenças" ("Contrato") com a empresa Nome., na condição de locadora, com prazo determinado de 60 (sessenta) meses, a partir da inauguração do "Villagio Shopping", inicialmente prevista para 09/11/2010, tendo por objeto a área comercial n.º 219-A/220 ("Loja"), situada no 2º piso do "Villagio Shopping", EndereçoCEP 00000-000, Sorocaba/SP, constituída de 324 m 2 (trezentos e vinte e quatro metros quadrados), para o desenvolvimento da atividade de comercialização de roupas e acessórios do vestuário, artigos de cama, mesa e banho, bolsas, cintos, sapatos, joias e bijuterias, artigos de higiene, cosméticos, perfumaria, produtos aromáticos e correlatos, material de papelaria em geral, relógios, óculos, livros e CD ́s; artigos do mobiliário, utensílios e recipientes para casa e cozinha, artigos de tapeçaria, artigos têxteis e não têxteis para decoração, objetos de decoração, obras de arte para decoração, artigos para iluminação; acessórios para jardins e jardinagem, artigos e ferragens para portas, janelas e móveis; flores naturais e artificiais; produtos alimentícios e bebidas, todos da marca "Le Lis Blanc Deux". (Doc. 03).

Durante todo o período locatício a Restoque sempre honrou com suas obrigações contratuais, inclusive com os pagamentos pontuais dos alugueis, condomínio, despesas de energia, ar condicionado, fundo de promoção e IPTU, visando preservação da locação e a manutenção da relação comercial.

Ocorre que, diante da proximidade do término do Contrato, até a presente data as partes não conseguiram negociar novo valor de locação e, por consequência, não formalizaram o Instrumento de Aditivo visando a renovação do Contrato de Locação por mais 05 (cinco) anos, razão pela qual se justifica o ajuizamento da presente ação renovatória.

Destaca-se que a Restoque encontra-se no exercício do seu direito de renovar a locação comercial do imóvel, visando a proteção ao fundo de comércio, na medida em que preenche todos os requisitos legais para a competente propositura de ação renovatória de aluguel, prevista nos artigos 51, 71 e seguintes da Lei n.º 8.245/91.

II - DA TEMPESTIVIDADE

Considerando-se que o prazo do contrato de locação comercial findar-se- á em 09 de novembro de 2015, é, pois, tempestivo o ajuizamento da presente ação nesta data, nos termos do parágrafo 5º do artigo 51 da Lei n.º 8.245/91, bem como do parágrafo 3º do artigo 132 do Código Civil, que estipula como prazo legal o período compreendido entre 1 (um) ano a 6 (seis) meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

III - DO MÉRITO

III.1. DOS PRESSUPOSTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Inicialmente, cumpre pontuar que a Autora preenche cumulativamente os requisitos necessários para a propositura da ação renovatória e cumpre com os pressupostos materiais ao direito de renovação do Contrato de Locação, os quais estão previstos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, o que legitima o exercício do direito de renovação do imóvel destinado ao comércio, em razão da preservação do fundo de comércio.

Assim, passa-se a demonstrar os pressupostos materiais do direito à renovação do Contrato de Locação, nos exatos termos do que dispõe o artigo 51 da Lei de Locações:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

O presente Contrato firmado entre as partes envolvidas neste processo foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 5 (cinco) anos, com início da locação em 09 de novembro de 2010 e término em 09 de novembro de 2015.

Impende destacar que o imóvel objeto do contrato noticiado acima foi locado à Autora com a finalidade de exploração de suas atividades comerciais, sendo,

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."

portanto, inquestionável o preenchimento cumulativo dos requisitos legais constantes nos incisos I, II e III do artigo 51 da Lei 9.245/91, na medida em que: i) há contrato escrito e com prazo determinado firmado entre as partes (Docs. 03); ii) o prazo do contrato a renovar é de 5 (cinco) anos de locação (Doc. 03); iii) a Autora completará 5 (cinco) anos, ou seja, mais de 3 (três) anos de exploração do comércio com atuação no mesmo ramo de atividade comercial no imóvel locado, conforme comprovam as notas fiscais ora juntadas (Doc. 04).

Estando comprovada a existência dos requisitos materiais exigidos pelo artigo 51 da Lei de Locação, cumpre agora a Autora demonstrar o cumprimento dos pressupostos processuais contidos no artigo 71 da mesma Lei:

"Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário."

A satisfação do requisito do inciso I do artigo 71 já se perfaz com a prova da obediência ao artigo 51, ambos da Lei de Locações, conforme consignado acima.

Quanto aos requisitos esculpidos nos incisos II e III do artigo 71, a Autora promove a juntada dos recibos de pagamento, dos últimos 3 (três) meses, dos alugueis e encargos estabelecidos no contrato de locação, inclusive condomínio, IPTU, despesas de energia, ar condicionado e fundo de promoção, todos incluídos e descritos nos comprovantes anexos (Doc. 05).

Também cumpre demonstrar o cumprimento integral do Contrato por meio da carta de fiança n.º (00)00000-0000, datada de 02 de março de 2015, ora acostada (Doc. 06), nos exatos termos do que dispõe a cláusula décima terceira do presente Contrato (Doc. 03).

O requisito do inciso IV do artigo 71 será satisfeito no capítulo seguinte, com a proposta de novo valor locatício.

No tocante ao cumprimento dos incisos V e VI, a Autora apresenta declaração do Banco Santander, confirmando a disposição em renovar a Carta de Fiança atualmente existente ((00)00000-0000), relativa aos alugueis e encargos locatícios do imóvel, objeto da presente demanda (Doc. 07).

Com relação ao inciso VII mostra-se totalmente inaplicável ao caso dos autos, na medida em que a Autora não se enquadra como cessionária ou sucessora da locação, mas sim, atua como verdadeira locatária.

Por tais razões, estando preenchidos os requisitos legais e, a Locatária, visando resguardar o seu direito a renovação da locação do imóvel, no qual está exercendo suas atividades comerciais, vê-se compelida a ajuizar a presente demanda, diante da imperiosa necessidade de renovar o Contrato de Locação por novo período de 5 (cinco) anos, justamente para garantir o prosseguimento de suas atividades no mesmo local, uma vez que a locação terminará em 09 de novembro de 2015, e as partes ainda não se compuseram no sentido de renovação contratual.

III.2. DA PROPOSTA PARA RENOVAÇÃO E DEMAIS CONDIÇÕES DO CONTRATO

A Autora requer seja a presente ação julgada procedente, renovando-se o contrato de locação nos seguintes termos:

(a) estabelecimento de prazo locatício de 5 (cinco) anos, tendo início em 09 de novembro de 2015 e encerramento em 09 de novembro de 2020;

(b) manutenção do aluguel mensal no valor correspondente a contribuição percentual, atualmente praticado, no importe de 4,5% do faturamento bruto mensal, incluído os encargos comuns da locação e contribuição para o fundo de promoção, nos termos do item 3 do presente Contrato;

(c) manutenção das demais cláusulas e condições do contrato de locação ora vigente.

No entanto, na hipótese improvável de não acatamento do valor indicado, a Autora requer, alternativamente, ao pedido de estipulação do ora proposto, o arbitramento desse novo valor locatício por Vossa Excelência, compatível com o mercado imobiliário da região.

Cabe registrar também, em relação a essa nova proposta de renovação, que as inovações apresentadas referem-se apenas ao prazo e valor da locação , sendo desnecessária, portanto, a indicação das demais condições do contrato que permanecerão da mesma forma do contrato vigente, consoante entendimento majoritário dos nossos tribunais, in verbis :

"RECURSO APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL DE FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA. Pretensão de renovação do contrato de locação, exatamente nas mesmas bases do ajuste anterior, que dispensa o detalhamento do preço da locação, do índice de reajuste, dos termos inicial e final e da garantia. Petição inicial apta. Requisitos autorizadores da renovação da locação presentes. Locação renovada nas mesmas bases do contrato anterior, porém com termo inicial diferido, ante as peculiaridades do caso concreto. Requerido, que adotou conduta processual inadequada alterando a verdade dos fatos para ver prevalecer direito que sabia não ter, sancionado. Decreto de extinção do processo. Sentença reformada. Recurso de apelação provido, com observação." (TJSP - Apelação nº 0006391-76.2011.8.26.0004. Relator Marcondes D ́Angelo, 25a Câmara de Direito Privado. Julgamento em 21/08/2014) g.n.

Assim sendo, estando preenchidos todos os requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91, constitui-se evidente o direito da Autora de obter a renovação do contrato de locação em discussão.

III.3. AÇÃO RENOVATÓRIA E A IMPORTÂNCIA DA PROTEÇÃO AO PONTO COMERCIAL EM ESPAÇO COMERCIAL LOCADO EM SHOPPING CENTER

A Lei do Inquilinato ampara a renovação compulsória das locações não- residenciais, em prol da proteção destinada ao ponto comercial em favor do locatário. Esta proteção se faz necessária por ser o ponto empresarial um elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial, indispensável, útil e essencial ao desenvolvimento da empresa que, in casu , comercializa roupas e acessórios do vestuário, artigos de cama, mesa e banho, bolsas, cintos, sapatos, joias e bijuterias, artigos de higiene, cosméticos, perfumaria, produtos aromáticos e correlatos, material de papelaria em geral, relógios, óculos, livros e CD ́s; artigos do mobiliário, utensílios e recipientes para casa e cozinha, artigos de tapeçaria, artigos têxteis e não têxteis para decoração, objetos de decoração, obras de arte para decoração, artigos para iluminação; acessórios para jardins e jardinagem, artigos e ferragens para portas, janelas e móveis; flores naturais e artificiais; produtos alimentícios e bebidas.

O ponto é um dos fatores decisivos para o sucesso do empreendimento, justamente por ser o local em que a empresa se estabelece estrategicamente, motivo pelo qual, o locatário tem todos os interesses em nele permanecer, justificando assim a necessidade da renovação do Contrato de Locação. Até porque, eventual mudança de endereço do estabelecimento, costuma trazer grandes transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo e principalmente prejuízos ou redução de faturamento em função de uma eventual nova localização.

A proteção jurídica, amparada na Lei de Locações, visa também à preservação do investimento realizado na organização da empresa, instalada em espaço comercial locado em shopping center, na medida em que não se pode ignorar a agregação de um sobrevalor aos bens integrantes do estabelecimento, justificando, assim, o direito do locatário de inerência ao ponto por meio do ajuizamento da presente demanda.

É a partir do direito de inerência ao ponto comercial que surge o direito à renovação compulsória do contrato de locação empresarial, ou seja, renovação da avença locatícia por parte do locatário independentemente da vontade do locador, o qual tem por preocupação fundamental a garantia da permanência da empresa no local em que exerce e desenvolve suas atividades comerciais.

Na legislação pátria, a proteção ao fundo do comércio justifica e autoriza a renovação do Contrato de Locação de forma compulsória, tanto que a jurisprudência compartilha deste entendimento, ou seja, havendo a presença de todos os requisitos materiais e processuais a demanda renovatória deve ser julgada procedente:

"LOCAÇÃO. Imóvel urbano para fins não residenciais. Ação renovatória do contrato respectivo. Requisitos preenchidos. Aluguel estipulado com base nas normas técnicas que deve prevalecer. Procedência. Apelação das corres denegada." (TJSP - Apelação nº 990.10.043642-2. Relator Sebastião Flávio - 25a Câmara de Direito Privado - Julgamento em 14/12/2010) (g.n.)

"FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Não configuração. Relação locatícia que se presta ao exercício da atividade econômica da ré Direito à renovatória Caracterização Preliminar desacolhida. LOCAÇÃO COMERCIAL - RENOVATÓRIA. Demonstração do cumprimento integral do contrato por parte da locatária, nos exatos termos do art. 71, inciso II, da Lei 8.245/91 - Laudo oficial ofertado pela perita judicial que apurou o valor devido a título de aluguel Direito à renovação do contrato devidamente reconhecido - Perícia judicial válida e regular, já que o laudo foi baseado elementos idôneos, e apurados com boa técnica - Recurso improvido, sentença mantida." (TJSP - Apelação nº 0100313- 14.2010.8.26.0100. Relator Carlos Nunes. 33a Câmara de Direito Privado. Julgamento em 09/09/2013) (g.n.)

AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. Cumpridos os requisitos do art. 51 da Lei 8245/91, o corolário lógico é a renovação do contrato de locação. VALOR DO ALUGUEL. FIXAÇÃO. VIGÊNCIA. Os elementos constantes dos autos denotam que o valor do locativo sugerido pelo perito nomeado pelo juízo mostra-se adequado ao caso vertente. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Embora a empresa autora tenha sido vencedora no aspecto jurídico, a sucumbência quanto ao aspecto econômico tem reflexo na repartição das custas e honorários de advogado. Preliminar rejeitada e ambos os apelos desprovidos. (TJRS - Apelação Cível nº (00)00000-0000, Relator Vicente Barrôco de Vasconcellos. 15a Câmara Cível, Julgamento em 24/08/2005) (g.n.)

Diante dessas razões e estando preenchidos todos os requisitos materiais e processuais esculpidos na Lei n.º 8.245/91, patente é o direito da Autora em ver renovado o Contrato de Locação, nos termos aqui propostos, por ser medida totalmente amparada pelo ordenamento jurídico.

IV. DO PEDIDO

Diante da possibilidade de renovação do anexo contrato de locação e em face do preenchimento de todas as condições dispostas na Lei n.º 8.245/91, requer:

i) a citação postal da Ré, para, querendo, responder aos termos

da presente demanda, sob pena de ser aplicado os efeitos da revelia, invocando- se, desde já, os benefícios do parágrafo 2º do artigo 172 do Código de Processo Civil, na hipótese da necessidade de citação por oficial de justiça;

ii) seja arbitrado aluguel provisório, nos termos do artigo 72, parágrafo

, da Lei n.º 8.245/91, com base no valor apresentado na proposta acima, correspondente a 4,5% do faturamento mensal bruto, incluído os encargos comuns da locação e contribuição para o fundo de promoção, nos termos do item 3 do presente Contrato, seja em caráter provisório inicialmente, tornando-se definitivo quando do julgamento da presente demanda;

iii) seja JULGADO PROCEDENTE o pedido formulado na presente

ação, renovando-se o contrato de locação por novo período de 5 (cinco) anos, com início em 09 de novembro de 2015 e termo final em 09 de novembro de 2020, fixando-se o aluguel mensal do imóvel no percentual de 4,5% sobre o faturamento mensal bruto, incluído os encargos comuns da locação e contribuição para o fundo de promoção, nos termos do item 3 do presente Contrato, mantendo-se as demais cláusulas contratuais, condenando-se a Ré ao pagamento de honorários advocatícios, custas processuais e demais cominações legais decorrentes de sua sucumbência.

iv) requer a produção de todos os meios de prova em direito admitidos,

em especial juntada posterior de documentos, oitiva de testemunhas, prova pericial e depoimento pessoal dos representantes legais da Ré, sob pena de confissão.

Por fim, requer sejam todas as intimações e notificações dirigidas exclusivamente em nome Nome- 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade, nos termos do § 1º do artigo 236 do Código de Processo Civil.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00, equivalente aos 12 (doze) últimos alugueis pagos.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 08 de maio de 2015.

Nome

00.000 OAB/UF

NomeG. C. Patrão Lazar

00.000 OAB/UF