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9 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0001

Recurso - TJSP - Ação Obrigações - Procedimento Comum Cível

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Nome NomeMarcelo Terra Nome Nome Nome Nome Nome NomeJosé NomeBaptista Puoli NomeJunqueira S. Ribeiro Paola M Szanto Nome NomeNatália Japur Nome Nome Nome Nome Nome Nome NomeVanessa Scuro NomeJr Nome NomeJr Verônica Sprangim NomeJr Nome Nome Nome Nome NomeGabriela G. Quartucci Guaritá Bento Antonio NomePetto Junior Arthur Liske Nome Nome NomeJosé Guilherme G. Siqueira Dias Adriana Siqueira Fausto Nome Nome Nome NomeFernanda Inhasz Nome Nome Nome NomeBruna G. J. Spinola Leal Costa NomePaulo NomeFogarolli Filho Gabriel Bortolato Bárbara Pupin de Almeida Nome NomeMarina de C. Pinheiro da Silveira Nome Nome Nome Nome Nome

EXMO. SR. JUIZ DE DIREITO DA 3a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA - SÃO PAULO.

Processo 0000000-00.0000.0.00.0000

NomeLTDA. (a "Nome"), com sede na Cidade de Mogi das Cruzes-SP, na Av. Voluntário Nome, n.º 515, inscrita no CNPJ/MF sob n.º 16.754.336/0001, por seus advogados, nos autos da ação de obrigação de fazer e reparação de danos materiais em epígrafe, proposta pelo Nome, apresenta sua

CONTESTAÇÃO ,

conforme razões a seguir aduzidas.

2.

1. Nos termos da petição inicial, o

Nomealega que:

a. "o requerente, sendo NomeEdilício, é composto de salas estritamente comerciais, possuindo sobre solo, com área de circulação, onde estão localizadas as lojas de n.s 01 a 15, todas de propriedade da requerida e, igualmente de uso estritamente comercial, cujo edifício, como todo e qualquer Nome, é formado por áreas de uso comum e privativas";

b. "a requerida, tendo feito reformas irregulares realizadas em suas unidades privativas acabou por incorporar a essas unidades parte de área comum, pertencente à área de circulação localizada na galeria do edifício";

c. "a requerida utiliza, como de fato vem utilizando até esta data, em benefício próprio, parte de área comum, explorando a área de circulação com a instalação de diversos quiosques e implantação de uma Praça de Alimentação, transformando aquela área num verdadeiro Shopping, contudo, sem qualquer respaldo legal e, mormente, sem autorização ou consentimento dos demais condôminos";

d. "na data de 08/10/2014, a requerida apresentou à Municipalidade, Projeto Modificativo de Alvará de Aprovação e Execução de Reforma, sendo esse expediente autuado sob o processo n. 2014-00000-00";

e. "a requerida se colocou como sendo absoluta proprietária da galeria como um todo, mantendo-a obstruída e proibindo os demais condôminos de ali circular, ou seja, transformou toda a área de circulação da galeria, que é de uso comum, num verdadeiro e exclusivo canteiro de obras"

3.

f. "o pedido de alvará formulado pela requerida havia sido indeferido, conforme se comprova pela cópia integral do processo..."

g. o Nome"entendeu por não promover medidas que visassem o embargo da obra, mesmo porque, naquele momento isso se mostrava inviável, pois como já dito, a época de final de ano somando ao período de férias de janeiro, não o favorecia";

h. a obra foi concluída, porém, foram constatados inúmeros problemas que afetam diretamente o edifício, quais sejam:

i. o recuo frontal do prédio, que estava em perfeito estado antes da obra, foi completamente danificado, inclusive, no que tange ao paisagismo;

ii. a requerida, com as reformas realizadas em suas área privativas, acabou por alterá-las incorporação a elas parte de área comum, em absoluta contrariedade à normas legais, convencionais, modificando, inclusive, a forma prevista no projeto original;

iii. a requerida, agindo como se a galeria fosse sua propriedade exclusiva, utiliza o espaço comum, como praça de alimentação, favorecendo lojas e restaurantes e, não obstante, instalou quiosques no centro do corredor, explorando o espaço comum em detrimento dos demais condôminos";

i. Conforme laudo elaborado por engenheiro contratado, há" riscos de segurança, pois parte da área ocupada na galeria pertence ao Hotel Ibis, vizinho do Nome, existindo uma passagem direta entre os imóveis, o que impede, inclusive, a renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros n.º 19.742 - a vencer em 16/10/2016".

4.

2. Diante dos distorcidos fatos acima sintetizados, o Nomepede:

a. em sede de tutela antecipada (a ser confirmada ao final), que a Ré" pare imediatamente de utilizar as áreas comuns (circulação) em benefício próprio, removendo os quiosques ali instalados, bem assim as mesas, cadeiras, balcões, entre outros que compõem a Praça de Alimentação... ";

b. a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, para reparação dos danos causados na parte frontal do Nome, estimados em R$ 00.000,00;

c. que a Ré seja condenada a desincorporar"de suas área privativas o acréscimo de área comum (circulação), regularizando-as com estrita observância às medidas contidas na Convenção e no Projeto Original, assim como regularize as alterações capazes de causar os riscos de segurança, apontados no laudo anexo".

3. Conforme passa a demonstrar, os pedidos são improcedentes. Vejamos.

I.

HISTÓRICO DOS FATOS.

1. Antes de enfrentar o mérito da demanda, necessário breve histórico dos fatos, inclusive para demonstrar o verdadeiro (e ilegítimo) propósito da presente demanda.

2. Conforme se extrai de seu contrato social, a empresa Nome"tem por objeto e propósito específico a compra de

5.

imóveis onde desenvolverá para patrimônio próprio, empreendimento imobiliário com finalidade comercial voltado para atividades em hotelaria e restaurantes, como como administrará, podendo inclusive locar, arrendar ou até alienar as unidades que integram".

3. Nesse contexto, por" instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel e outras avenças "firmado em 26 de agosto de 2013 (doc. 1 ), a Nomeprometeu adquirir a totalidade do Edifício localizado na Endereço, composto por 204 (duzentas e quatro) unidades autônomas, objeto das Matrículas n.ºs 121.071 a 121.275, todas do 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (o" Edifício "), no qual até então funcionava um Empreendimento Hoteleiro (Hotel Metropolitano).

4. O Edifício foi adquirido da então proprietária, WE EMPREENDIMENTOS E COMÉRCIO LTDA. , cujo sócio majoritário e administrador é WILLIAM MITRE," coincidentemente ", síndico do NomeAutor.

5. No Edifício, mais tarde, após se ver obrigada a realizar uma série de obras para sanar vícios ocultos, a Nomeimplantou no local empreendimento hoteleiro sob a marca IBIS STYLES, administrada pela rede ACCOR.

6. Além do referido Edifício, através de um segundo" instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel e outras avenças "(doc. 2 ), firmado em 10 de setembro de 2013, a Nomeprometeu adquirir de WILIAM MITRE (sim, o Síndico do NomeAutor) e sua esposa, ESMÉRIA MITRE, a" Galeria de Lojas "localizada no pavimento térreo do Nome, ora Autor, composta por 15 (quinze) unidades autônomas (lojas), objeto das Matrículas n.ºs 132.303 a 132.317, todas do 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (a" Galeria ").

6.

7. Tão logo imitida na posse dos Imóveis (Edifício e Galeria), a Nomedeu início à reforma ( de natureza estética ) das edificações.

8. Pois bem. Para absoluta surpresa da Nome, na medida em que as obras do Edifício ( de ordem estética ) avançavam, PROBLEMAS DE NATUREZA ESTRUTURAL ( até então imperceptíveis ) se revelaram, tais como (i) fissuras nas lajes, (ii) indevida demolição e retirada de pilar localizado no pavimento térreo (em frente aos elevadores), (iii) indevidas furações nas nervuras da laje cubeta nos três andares com apartamentos PNE.

9. Diante da gravidade do fato, a Nomecontratou empresas especializadas em projetos de estrutura para avaliação do projeto estrutural do Edifício e em recuperação estrutural, mapeamento de anomalias e ensaios.

10. Lamentavelmente, o receio da Nomese confirmou. As edificações padeciam de graves vícios ocultos, de natureza estrutural .

11. Sem alternativa, a Nomerealizou, às próprias expensas (com valor de R$ 00.000,00), as obras necessárias à reparação dos ocultos vícios estruturais do Edifício.

12. Em seguida, diante da impossibilidade de solução amigável da questão, nos termos dos arts. 441 e 442 do Código Civil, ajuizou em face de WE EMPREENDIMENTOS E COMÉRCIO E TURISMO LTDA. (cujo sócio majoritário e administrador é ninguém menos que WILLIAM MITRE, o Síndico do NomeAutor), WILLIAM MITRE e de sua esposa, ESMÉRIA MITRE, ação indenizatória, objetivando abatimento do preço por vício redibitório - quanti minoris - e lucros cessantes ( doc. 3 ).

7.

13. Apesar de ciente do dever de indenizar, WILLIAM MITRE, inconformado com a propositura da ação indenizatória, valendo-se de sua posição de síndico do Nome, como forma de retaliação, ilegitimamente, passou a criar todos os tipos de obstáculos e entreves para a Nomeno exercício de seu direito de condômina.

14. WILLIAM MITRE, por intermédio do Nome, passou a perseguir a Ré Nome, criando dificuldades práticas para que a obra de reforma da Galeria fosse realizada, bem como impedindo que a Nomeimplementasse projeto de revitalização da entrada do Empreendimento (o que, registre-se, desnecessariamente, nesta demanda, postula-se).

15. Sob esse vingativo espírito, o Nomepropõe a presente demanda, por meio da qual, como sintetizado acima, sob o argumento de que a Ré Nomevem fazendo uso indevido de determinada área da galeria, postula a desocupação da área, assim como a realização de obras ao estado anterior.

16. Além disso, postula indenização por supostos danos causados na entrada do Edifício.

17. Conforme passa a demonstrar, não tem razão o NomeAutor. Vejamos.

8.

II.

DO MÉRITO

18. Nos termos do artigo 1.331 do Código Civil,"pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos".

19. Nesse sentido, estabelece a Convenção do Nomeque:

"Art. 1 - o Condomínio Santana Office Station regular-se-á pela disposição da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, bem como pela Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e especialmente pela presente convenção, sendo composto de suas partes distintas, a saber:

a) partes de condomínio, ou seja, de uso e propriedade comuns; e, b) partes de uso e propriedades exclusivos."

20. O Art. da referida Convenção relaciona as " propriedade[s] comuns a todos os condôminos, inalienáveis e indivisíveis, acessórios indissoluvelmente ligados às unidades autônomas e que são mencionadas no art. da Lei 4.591/64" .

21. O Art. 3º, por sua vez, prevê que " constituem partes de propriedade exclusiva ou privativa dos condôminos do condômino „Santana Offce Station", as unidades autônomas discriminadas no instrumento de especificação, a saber: Sobresolo: Lojas números 01 a 15 ..."

22. Pois bem. Conforme exposto na petição inicial, nos termos do art. 3º da Convenção (que retrata o que consta da Especificação do Nome), todas as Lojas da Galeria (01 a 15) constituem "propriedade exclusiva ou privada" da Ré Nome. As respectivas matrículas, inclusive, encontram-se já juntadas aos autos (fls. 40/69).

9.

23. A Galeria, na qual estão as 15 (quinze) lojas, de propriedade da Ré Nome, diferentemente do que insinua a petição inicial (fl. 5), não constitui via de passagem aos condôminos proprietários das "salas comerciais" localizadas nos demais pavimentos do edifício (1º a 11º andar e cobertura).

24. Os condôminos das salas comerciais acessam suas unidades pelo pelo "hall de entrada" do Edifício (que, aliás, nos termos do art. 2º da Convenção, expressamente consta como sendo parte de"propriedade comum"da edificação - fl. 70).

25. Na verdade, não obstante a Galeria de Lojas faça parte do NomeStation, certo é que seu acesso é absolutamente independente daquele acesso da Torre em si (feito pelo "hall de entrada"). Veja-se:

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10.

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26. As fotografias acima ilustram, à sua direita, a entrada (e saída) da Galeria e, à sua esquerda, a entrada (saída) do Edifício.

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Ao lado, a entrada e saída da Galeria

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Ao lado, entrada e saída do Edifício

11.

27. Tanto é assim que, por força dessa independência física, assim como por sua inerente e distinta vocação (de comércio e restaurantes), a Galeria, na prática, sempre foi tratada pelo próprio Nomecomo uma grande unidade , autônoma e independente do restante do Empreendimento.

28. Tanto é assim que, em benefício dos condôminos proprietários das salas de escritórios no Edifício, as Lojas integrantes da Galeria, de forma exclusiva, respondem por todas as despesas geradas pela Galeria (inclusive das áreas não privativas das lojas), tais como segurança, limpeza, energia elétrica etc.

29. A titulo exemplificativo, a Nomejunta demonstrativo dos meses de novembro, dezembro de 2014 e janeiro de 2015 ( doc. 4 ).

30. A propósito, lamentavelmente, o Nomefalta com a verdade quando afirma que, indevidamente, a Ré Nomepassou a fazer uso das áreas internas da Galeria, destinada à circulação de pessoas, como praça de alimentação.

31. Na verdade, a situação não é nova. Muito pelo contrário!

32. O ex-proprietário das Lojas da Galeria, WILLIAM MITRE, responsável pela incorporação do Empreendimento e síndico do Nome, sempre utilizou a área interna da Galeria como praça de alimentação. Abaixo, fotografias da Galeria, quando ainda sob propriedade de WILLIAM MITRE:

12.

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33. Aliás, a fotografia abaixo, posterior à aquisição pela Ré, demonstra que a Ré Nomefaz uso muito mais ordenado e equilibrado do que fazia o ex-proprietário WILLIAM MITRE:

13.

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34. As fotografias acima demonstram ainda que, independentemente do uso de parte da área interna como praça de alimentação, não há comprometimento ou restrição às vias de passagem e circulação.

14.

35. Veja-se, ainda, que esta sempre foi a vocação ou a destinação natural da área interna da Galeria, composta por em sua maioria por restaurantes.

36. Evidentemente, não faria sentido a implantação de restaurantes sem que houvesse área para consumo.

37. Aliás, o negócio, entabulado entre a Ré Nomee WILLIAM MITRE, não obstante envolvesse 15 unidades autônomas "lojas", inequivocamente, partiu da premissa (inclusive à luz do que na prática já havia no local) de que área destinada à praça de alimentação continuaria sendo praça de alimentação.

38. Data venia , a conduta do Nome(sob a batuta de seu Síndico, WILLIAM MITRE), materializada pela presente demanda, contraria a boa-fé objetiva.

39. Mas não é só. Ainda que a área interna da Galeria não esteja expressamente relacionada pela Convenção entre aquelas que constituem propriedade exclusiva (ou, ainda, entre as de propriedade comum), dúvida não há de que, pelas características físicas da Galeria, o seu "uso" está naturalmente destinado aos que fazem uso das lojas da Galeria.

40. Aliás, o próprio Código Civil reconhece a hipótese em que, não obstante de "propriedade comum", determinadas partes do Nometenham "uso exclusivo", por um ou alguns condôminos.

41. É o que se extrai do art. 1.340 do CC: "Art. 1340. As despesas relativas a partes comuns de

USO EXCLUSIVO de um condômino, ou de alguns deles,

incumbem a quem delas se serve"

15.

42. Ensina Arnoldo Wald que "o direito das coisas abrange o conjunto das normas que regulam as relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação, estabelecendo um vínculo imediato e direto entre o sujeito ativo ou titular de direito e a coisa sobre a qual o direito recai e criando um dever jurídico para todos os membros da sociedade" 1 .

43. Sabe-se que, no sistema pátrio, entendimento majoritário afirma que os direitos reais são taxativamente definidos por lei ( numerus clausus ) 2 . Dentre eles cabe distinção entre a propriedade - direito sobre a própria coisa - e os demais direitos reais (limitados e sobre coisa alheia).

44. Pois bem, a propriedade, o mais amplo do direitos reais, é a faculdade de usar 3 , gozar 4 e dispor 5 de determinada coisa, conferindo-se ainda ao proprietário o direito de reavê-la 6 do poder de quem que injustamente a possua ou detenha 7 .

45. Conforme ensina Arnold Wald ,

"os direitos reais limitados abrangem alguns dos poderes

desmembrados do direito de propriedade, exercidos

parcialmente ou totalmente pelos seus titulares. São

1 Direitos das coisas , 10aed., São Paulo, RT, 1995, p. 15.

2 Artigos 1225 a 1510 do CC/02

3"o direito de usar da coisa é o direito de tirar dela todos os serviços que pode

prestar, dentro das restrições legais, sem que haja modificação de sua substância."- Diniz, Maria Helena , Código Civil anotado , São Paulo, Saraiva, 1997, p. 440.

4"o direito de gozar da coisa exterioriza-se na percepção dos seus frutos e na

utilização de seus produtos. É, portanto, o direito de explorá-la economicamente."- op. cit. , p.440.

5"O direito de dispor da coisa é o poder de aliená-la a título oneroso ou gratuito,

16.

direitos sobre coisa alheia ou seja sobre a coisa de propriedade de outrem e a respeito da qual o titular do direito real limitado tem a possibilidade de praticar determinados atos.

A existência de um direito real limitado vem a restringir os poderes do proprietário, passando um ou alguns destes a serem exercidos, parcial ou total, exclusiva ou simultaneamente pelo titular do direito real limitado. A propriedade que subsiste nas mãos do proprietário tem então a plenitude que normalmente a caracteriza, sendo denominada propriedade limitada, menos plena ou onerada.

Pode ocorrer que o titular do direito real sobre coisa alheia tenha apenas o direito de usar a coisa em geral ou para determinado fim específico (direito de uso, direito de habitação) , de usar e gozar (usufruto), de dispor de seu valor (penhor, hipoteca) ou simultaneamente de usar, gozar e dispor, com certas restrições (enfiteuse)."8

46. Pois bem, não obstante a área interna da Galeria possa, em tese, formalmente fazer parte das coisas comuns do edifício, ou melhor, seja de propriedade, na proporção das respectivas frações ideias, de todos os titulares de domínio das unidades autônomas, é, por conta de sua localização e vocação, objeto de uso exclusivo das lojas da Galeria (e, evidentemente, dos usuários e clientes, inclusive dos condôminos frequentadores).

47. Ademais, desde que existente o Empreendimento, a área interna da Galeria sempre teve tal destinação. Lembre-se, a propósito, que o anterior proprietário, WILLIAM MITRE, além de síndico do Empreendimento, foi também o responsável técnico pela primeira reforma (conforme Alvará de fl. 134).

48. Em suma: trata-se, pois, incontestavelmente, de direito adquirido pela Ré, devidamente protegido pelo art. , inciso XXXVI, da Constituição Federal.

8 op. cit. , p. 33.

17.

49. Sobre o conceito de" direito adquirido ", Nome, fundado em sugestão de Gabba , traz como seus elementos caracterizadores o seguinte:" 1º) ter sido produzido por um fato idôneo para a sua produção; 2º) ter se incorporado definitivamente ao patrimônio do titular "9 . A definição de Gabba é também analisada por Vicente Ráo 10 .

50. A propósito, a lição de Nome:

"Qualquer mudança que importe prejuízo a direito adquirido só será possível com a aprovação unânime dos condôminos.

A essa conclusão se chega com apoio no art. , inciso XXXVI, da CF, que dispõe: „A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada"." 11

51. Adiante, analisando questão similar à sub judice , o festejado jurista esclarece:

"Assim, por exemplo, são comuns as divergências entre condôminos no tocante à utilização das partes comuns do edifício e sua forma de uso e quanto ao critério para cobrança de despesas.

Ao revés do que pensam os leigos, a assembléia de condomínios não dispõe de poderes absolutos, uma vez que suas deliberações não podem vulnerar a convenção e a lei.

Quando se diz que a assembléia é soberana, o que se pretende, em verdade, é pôr em relevo que suas deliberações não dependem de aprovação ou revisão de qualquer outro órgão, mas têm validade e eficácia por si próprias.

9 Curso de direito constitucional positivo , 7aed., São Paulo, RT, 1991, p. 374.

10 Direito e a vida dos direitos , 2a ed., v.I, t.III, p. 361, São Paulo, Resenha Universitária, 1977. 11 Nome,9a ed, São Paulo, RT, 1996, p. 73.

18.

Mas o poder da assembléia é limitado pelo que dispõem a lei e a convenção.

Diante disso, não pode a assembléia alterar a forma de uso e destinação das partes comuns em prejuízo de direitos subjetivos de qualquer condômino.

Daí se conclui que só a unanimidade dos condôminos poderá autorizar alterações dessa natureza .

Por igual, não pode a assembléia alterar critério estabelecido na convenção quanto às despesas condominiais para, por exemplo, agravar os encargos de determinados condôminos ." 12

52. A propósito, mutatis mutandis, situação juridicamente similar foi objeto de análise pelo Supremo Tribunal Federal em grau de Recurso Extraordinário (n.º 82.604-2) e de Embargos de Divergência. Na oportunidade, não apenas se considerou válida a exclusividade, como também a conceituou como servidão insuscetível de ulterior revogação unilateral pela Assembléia Geral. Veja-se:

"Direito imobiliário - Terraço - Vinculação exclusiva a um só condômino - Deliberação da assembléia retirando tal vinculação: descabimento - Perdas e Danos. Tendo ficado deliberado pelos proprietários do edifício de apartamentos, que o terraço do último pavimento ficava vinculado ao apartamento desse mesmo pavimento, incabível que após as vendas a terceiros das unidades autônomas do imóvel, uma assembléia geral de condôminos delibere retirar o terraço do uso privativo daquele condômino alterando sua propriedade. Indenização de perdas e danos em favor do condômino prejudicado, a partir da citação, se ficou impedido do uso antes desta, ou, caso contrário, a partir da restrição." 13

53. A propósito, bem analisou a questão o Supremo Tribunal Federal decidindo que "não viola os princípios da co-

12 op. cit. , p. 167.

19.

propriedade a disposição que reserva o uso de parte comum a alguns ou a um só condômino" 14 .

54. Conforme ensina J. Nascimento Franco ,

"„Embora coisa comum, a cobertura nem sempre é de uso comum". É freqüente, aliás, que, excluídos os halls, corredores e elevadores, as demais peças sejam reservadas para uso privativo. O subsolo é comum e, não obstante, é quase sempre destinado à garagem e ao uso de apenas alguns proprietários que hajam adquirido as vagas respectivas. O terraço de cobertura, quando não destinado à construção de apartamentos de cobertura, como unidade autônoma, é, com freqüência, reservado ao uso privativo de um ou mais moradores, se assim reza o título constitutivo. É comum também que as partes necessariamente comuns, como o terraço, sejam atribuídas a moradores do andar térreo, porque, dada a distribuição dos apartamentos e ausência de áreas de circulação, só aqueles podem ter acesso a essas áreas edificadas. O mesmo ocorre, aliás, com os terraços, que acabam sendo de uso privativo dos moradores do último pavimento, independentemente de constar de título convencional e simplesmente como decorrência necessária do sistema de distribuição das unidades "15 .

55. Resta, também, trazer à baila julgados do Superior Tribunal de Justiça que, mutatis mutandis , bem espelham a jurisprudência sobre o tema:

"Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Prequestionamento. Condomínio. Área comum. Utilização. Exclusividade. Circunstâncias concretas. Uso prolongado. Autorização dos condôminos. Condições físicas de acesso. Expectativa dos proprietários. Princípio da boa-fé objetiva .

...

20.

Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os proprietários de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de área de propriedade comum, que há mais de 30 anos só eram utilizadas pelos moradores das referidas unidades, pois eram os únicos com acesso ao local, e estavam autorizados por Assembléia condominial, tal situação deve ser mantida, por aplicação do princípio da boa-fé."16

"Condomínio. Área comum. Prescrição. Boa-fé.

Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo . Aplicação do princípio da boa-fé ( suppressio )."17

"... Pode, porém, o título de constitutivo do sistema conceder a um proprietário de apartamento o uso exclusivo do teto ou sua serventia, caso em que ele fica com a faculdade de usá-lo livremente, inclusive fazendo construções. ..."18

56. A respeito, a propósito, o Enunciado 247 do CEJ:

" No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área „comum "que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao „uso comum" dos demais condôminos "

57. Estas premissas, ignoradas pelo NomeAutor, por si só esvaziam a pretensão.

58. Sem dúvida, à luz do princípio da suppressio e da boa-fé objetiva , a situação não pode ser alterada.

16 REsp .º 00.000 OAB/UF, j. 23.04.2002, Rel. Ministra Nancy Andrighi .

17 Resp 214.680 - SP, j. 10.08.1999, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar

18 RT 605/190.

21.

59. Conforme narrado, desde a conclusão da obra e entrega do Empreendimento, os proprietários das Lojas 1 a 15 sempre exerceram, de forma mansa e pacífica, o uso privativo e contínuo das áreas internas da Galeria, o que será corroborado por prova oral.

60. Aliás, o próprio Alvará de Aprovação e de Execução de Obra Nova (fl. 134) prevê a implantação de um" centro de compras "no local, o que também reforça a destinação dada à área sub judice.

61. Nesse contexto, inclusive porque a Ré Nomeé proprietária de todas as lojas da Galeria, natural que, à luz da demanda e de questões mercadológicas, fizesse remanejamento físico das lojas existentes na Galeria, adequando-as, sem qualquer prejuízo para o Nome, às necessidades dos lojistas que ali se instalariam.

62. Importante registrar, ainda, que a ligação entre a Galeria ao Hotel IBIS (antes, HOTEL METROPOLITANO, de propriedade de WILLIAM MITRE) também já existia. Não se trata de novidade, o que será objeto de oportuna comprovação.

63. Causa estranheza, para se dizer o mínimo, o argumento de que tal acesso impediria a obtenção de ACVB para o local. Se, de fato, vier a impedir, ação indenizatória será proposta pela Ré Nomeem face do alienante das Lojas, WILLIAM MITRE e sua esposa.

64. Por derradeiro, distorce o Nomea verdade quando afirma que o processo de aprovação da reforma, em trâmite perante a Prefeitura de São Paulo, foi indeferido definitivamente.

65. Apesar de indeferido num primeiro momento (não pelo mérito das obras, mas pela denominação atribuída ao pedido feito à Prefeitura, o processo está em curso.

22.

66. Data venia, a propositura desta ação (inclusive porque sob ilegítima inciativa de WILLIAM MITRE) viola o princípio da boa-fé objetiva , assim conceituado por Judith Martins-Costa e Fernando Noronha, ambos trazidos por Nomeem sua obra Responsabilidade Pré e Pós-Contratual à Luz da Boa-Fé :

"Trata-se de um dever de agir de maneira proba, honesta,

uma forma de conduzir-se na sociedade.

Como define Fernando Noronha, a boa-fé objetiva „ou

boa-fé como regra de conduta, é um dever - dever de agir

de acordo com determinados padrões, socialmente

recomendados, de correção, lisura, honestidade, (...) para

não frustrar a confiança legítima da outra parte."

Na mesma linha JUDITH MARTINS - COSTA : „Diversamente, ao

conceito de boa-fé objetiva estão subjacentes as idéias e

ideais que animaram a boa-fé germânica: a boa-fé como

regra de conduta fundada na honestidade, na retidão, na

lealdade e, principalmente, na consideração para com

os interesses do alter , visto como um membro do

conjunto social que é juridicamente tutelado. Aí se insere

a consideração para com as expectativas

legitimamente geradas, pela própria conduta, nos

demais membros da comunidade, especialmente no

outro pólo da relação obrigacional ." 19

67. Como consequência do princípio da boa-fé, Nome, exemplificativamente, aponta, dentre outras, as seguintes: "proibição ao venire contra factum proprium; proibição à inação inexplicável e desarrazoada, vinculada a exercício de direito, que gera legítima confiança da outra parte envolvida; dever do favor acti (dever de conservação dos atos administrativos, explorando-se ao máximo a convalidação); lealdade ao fator tempo (proibição ao exercício prematuro de

23.

direito ou dever ou retardamento desleal do ato e à fixação de prazos inadequados;..." 20 .

68. Anderson Schreiber , na mesma linha, destaca o venire contra factum proprium , ao lado de outras figuras, "como um modelo concreto contrário à boa-fé, específico na sua própria generalidade" 21 .

69. Segundo Nome, "o significado desta teoria é o de que ninguém estaria autorizado a contrariar um comportamento por si mesmo praticado anteriormente" 22 .

70. No caso concreto, é o que fez o NomeAutor. A conduta viola o art. 422 do Código Civil, que assim dispõe:

"Os contratantes são obrigados a guardar, assim na

conclusão do contrato, como em sua execução, os

princípios de probidade e boa-fé ."

71. Conforme Enunciado 362 do CEJ 23 , "a vedação do comportamento contraditório (venire contra factum proprium) funda-se na proteção da confiança , tal como se extrai dos arts. 187 e 422 do Código Civil."

72. Neste tópico, ainda que direito não exista em favor do NomeAutor, aplicável o instituto da supressio , assim definida por Nome:

20 GIACOMUZZI, José Guilherme. A moralidade administrativa e a boa-fé da

administração pública (o conteúdo dogmático da moralidade administrativa), p.

275. São Paulo: Malheiros, 2002.

24.

"O instituto da supressio, por muitos conhecidos pela

proximidade com a Verwirkung, deve ser compreendido

como a inércia do titular de um direito em exercê-lo

durante determinado lapso temporal, o que acarreta a

impossibilidade de posteriormente fazê-lo, sob pena

de violação ao princípio da boa-fé . Consoante elucida

Nome, „enquanto a prescrição

encobre a pretensão pela só fluência do tempo, a

supressio exige, para ser reconhecida, a demonstração

de que o comportamento da parte era inadmissível,

segundo o princípio da boa-fé" (Extinção dos contratos por

incumprimento do devedor. 2. ed. Rio de Janeiro: Aide,

2004, p. 254)."24

73. No caso presente, diante da natureza do suposto direito, o Nomepermaneceu absolutamente inerte por vários e vários anos, e, posteriormente, em comportamento inadmissível, contrário à boa-fé, agora, vem a Juízo para desocupação de área interna da Galeria.

74. Nesse contexto, inclusive, registre-se também que na remota hipótese de acolhimento da pretensão inicialmente deduzida, o que se admite exclusivamente por argumento , a Ré Nome, regressivamente, ajuizará ação indenizatória em face de WILLIAM MITRE, de quem adquiriu todas as lojas integrantes da Galeria.

75. Por fim, merece exame o vago (e talvez inepto) pedido de indenização por dano material, no valor de R$ 00.000,00.

76. Alega o Nomeque, em razão das obras realizadas na Galeria, a área de acesso ao Nomecomo um todo foi danificada e, agora, precisa ser reparada.

77. Novamente, falta com a verdade o Nome.

25.

78. Desde antes da aquisição das Lojas da Galeria pela Nome, o estado de conservação da entrada do Empreendimento (assim como todo o restante) não era bom.

79. Conforme fotografia abaixo, os jardins estavam mal cuidados:

Imagem não disponível

Baixe a peça processual original para visualizar a imagem.

80. Apesar da responsabilidade pela manutenção e conservação da referida área ser do Nome, a Nome, objetivando melhorar o aspecto visual da área de acesso ao empreendimento e, naturalmente, da Galeria, vem tentando, em vão, autorização do Nomepara promover a reforma da referida área às próprias expensas.

81. Lamentavelmente, sempre sob o espírito de vingança, em prejuízo de todos os condôminos, o Síndico, WILLIAM MITRE, recusa-se a autorizar a referida reforma.

82. Não obstante as tentativas da Nomenesse sentido venham de longa data, a título ilustrativo, a Nomejunta e-mail ( doc. 5 ) por meio do qual se pede autorização para início da obra:

"Conforme conversamos ontem em reunião, segue anexo

planta modificada com as sugestões acolhidas.

26.

Aguardo manifestação da minuta com autorização para início dos trabalhos.

Após definição da data, estaremos encaminhando cronograma de execução, descrevendo as fases críticas, afim de evitar maiores transtornos para os usuários do Mall e do Prédio de Escritório."

83. Em resposta, sob o argumento de que a questão está sub judice, a recusa do Nome(ou melhor, de seu síndico, WILLIAM MITRE):

"Caro Ravanelli, bom dia.

Existe uma solicitação judicial, processo n. 1031570- 62.2015.8.26.0001 para reparação de danos materiais e desocupação das áreas comuns do condomínio.

A autorização dos serviços na área danificada pelas obras poderia comprometer os interesses dos condôminos.

Sempre foi de interesse dos condôminos a solução destes problemas, há bastante tempo.

Se houver interesse da HBR em solucionar estas questões poderemos agendar uma reunião para apresentar propostas.

Atenciosamente

Wiliam Mitre

Condomínio Santana Office Station"

84. Data venia , a troca de e-mail acima indica até mesmo falta de interesse processual.

85. Apesar de dado causa ao dano, gratuitamente, a Nomesempre esteve disposta a reformar e revitalizar a entrada do Nome.

86. O Síndico, sob o temerário argumento de que há pedido judicial no mesmo sentido, recusa-se.

27.

87. Se, então, a solução da questão se dará na esfera judicial, a Nomese vê obrigada a retirar sua proposta de, gratuitamente, realizar as obras, lembrando que o Nome, autor do vago e genérico pedido, deverá não só comprovar ter sido a Nomea autora do dano, como o respectivo valor (fincando desde já impugnado o aleatório valor de R$ 00.000,00).

88. Conforme exposto, os pedidos iniciais não prosperam, razão pela qual, conforme abaixo requerido, deverão ser julgados improcedentes.

- III. -

CONCLUSÃO

89. Diante do todo exposto, demonstrada a ausência do reclamado direito por parte do NomeAutor, requer sejam os pedidos iniciais julgados improcedentes , com a condenação do NomeAutor ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios.

90. Não obstante já indeferido o pedido (fl. 220), certo é que, na espécie, à luz dos elementos amplamente acima expostos, assim como do risco de dano reverso, absolutamente ausentes os requisitos para a concessão da liminar pleiteada.

91. Eventual decisão liminar, que viesse a determinar a desocupação da área, inviabilizaria o uso das Lojas da Galeria, causando gravíssimos prejuízos não só à Ré, como aos lojistas e, ainda, os frequentadores e clientes (dentre eles, certamente, muitos condôminos).

28.

92. Protesta provar o alegado por todos os meios em Direito admitidos.

93. Solicita que nas intimações pela Imprensa Oficial conste o nome do advogado Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF.

94. Por fim, protesta pela juntada, no prazo legal, do instrumento de mandato e respectiva guia de custas relacionada com a regularização da representação processual da ora Peticionária.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 20 de junho de 2016.

p.p.

Nome

00.000 OAB/UF

p.p.

Nome

00.000 OAB/UF