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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.26.0320

Petição - TJSP - Ação Penhora / Depósito/ Avaliação - Embargos de Terceiro Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CÍVEL DA COMARCA DE LIMEIRA-SÃO PAULO.

Processo n. 0000000-00.0000.0.00.0000

Ref.: Impugnação aos Embargos de Terceiro

Nome, já devidamente qualificado nos autos em epígrafe - EMBARGOS DE TERCEIRO, movido por Nome, por sua advogada firmatária, vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, em atenção ao r. despacho de Fls. IMPUGNAR o citado Recurso conforme segue:

SÍNTESE DA AÇÃO DE COBRANÇA

O Nomeingressou com Ação de Cobrança em face da Sra. Nomepor dívidas de Nomenão pagas, em 10/03/2011, ou seja HÁ, APROXIMADAMENTE, 4 ANOS, cujo processo tramita nesta MM. 1a Vara Cível, sob o nº. 0 004769-81.2011.8.26.0320.

A ação foi julgada totalmente procedente, transitando em julgado na data de 16 de janeiro de 2012. Teve inicio, então, o processo de execução da dívida, que, naquela data, já atingia o valor de R$ 00.000,00.

Para o cumprimento da obrigação, foi determinado naqueles autos, a constrição judicial do imóvel onde a Sra. Nomereside (Apto 23 A, Bloco 01, do NomeEmbargado), objeto do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre a mesma e a Nome(Fls. 13 a 16), por considerar que a dívida de Nometem natureza propter rem , o que excepciona a regra da impenhorabilidade do bem de família e demais alegações trazidas pelo ora Embargante ao presente recurso.

DOS PRESENTES EMBARGOS DE TERCEIRO

O Nomeinterpôs Embargos de Terceiro, contra o NomeK. de Oliveira, por dependência aos autos da Ação de Execução de Sentença n. 004769-81.2011.8.26.0320, promovida pelo ora Embargado, alegando que o imóvel, objeto da penhora, é de sua propriedade e não da Executada Nome.

Alega também que o Nomenão participou daquela relação processual, não podendo sofrer constrição judicial em seu bem.

Por mais absurdo que possa parecer, aduz o Embargante ainda que o bem imóvel, objeto da penhora, é um bem público municipal, que, como tal, não poderia sofrer constrição judicial, dada a impenhorabilidade de que se reveste.

Pretende assim a desconstituição da penhora que recaiu sobre o imóvel situado na Endereço, Jd. Olga Veroni, nesta cidade de Limeira/SP, penhorado para garantir o pagamento das taxas condominiais em aberto ATÉ A PRESENTE DATA , referentes ao apartamento retro descrito.

DA VALIDADE DA PENHORA REALIZADA

Alega o Embargante que o imóvel não é de propriedade da Executada e, não pode ser penhorado, mas, ao contrário do que aduz, é sim, consistente a penhora do bem, conforme realizado nos autos da execução. Vejamos.

Sabe-se que é de natureza propter rem as despesas condominiais e, portanto, elas recaem sobre o imóvel. Assim, a consequente obrigação pelo cumprimento deve ser suportada por quem tiver a coisa em seu domínio, uma vez que tais encargos se vinculam à própria coisa.

Observe-se a respeito do tema, o posicionamento contido no

v. aresto proferido na Apelação NomeRevisão nº 00000-00/7, relatado pelo eminente Desembargador Nome, verbis :

"(...) Entretanto, a dívida de despesas condominiais, tendo em vista sua natureza propter rem, fica vinculada ao imóvel, de modo que o seu pagamento compete àquele que tem a propriedade ou posse do bem quando do ajuizamento da demanda, assegurado o direito de regresso contra o anterior proprietário".

Em razão da natureza jurídica mencionada, admite-se a penhora do imóvel do qual decorre o débito objeto da cobrança, ainda que a sua propriedade esteja em nome de pessoa diversa daquela que exercia a sua posse quando da origem da dívida.

Nesse sentido, vale transcrever também as ementas dos seguintes julgados desse Egrégio Tribunal de Justiça:

"DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - EMBARGOS DE TERCEIRO - OBRIGAÇÃO"PROPTER REM"- PENHORA DA UNIDADE GERADORA DO DÉBITO - POSSIBILIDADE. Tratando- se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem obrigações" propter rem ", a execução de débitos oriundos do imóvel alcança o próprio bem, admitindo-se a constrição, mesmo na hipótese dele estar registrado em nome de terceiro. RECURSO IMPROVIDO". (Apelação nº 0013789-62.2011.8.26.0008, Rel. Des. Antonio Nascimento, j. 11.04.2012). (grifamos)

"Despesas de condomínio. Embargos de terceiro. Constrição judicial que recai sobre o imóvel. Contribuições devidas em função do próprio bem. Impenhorabilidade. Não reconhecimento. Exegese do artigo 3o, TV, da Lei 8.009/ 90. Executado. Compromissário comprador. Domínio atribuído à COHAB. Penhora do imóvel. Inadmissibilidade. Recurso provido". (Apelação nº 669.323-00/7-00, Rel. Des. Rocha de Souza, j. 14.08.2003). (grifamos)

Portanto, os direitos do compromissário comprador de imóvel financiado pela Nomepodem ser penhorados na execução de débitos relativos a despesas condominiais geradas pelo próprio bem.

No mesmo norte é o entendimento da recente e predominante jurisprudência:

Relator (a): NomeLúcia Pizzotti

Comarca: Franca

Órgão julgador: 12a Câmara Extraordinária de Direito

Privado

Data do julgamento: 17/10/2014

Data de registro: 22/10/2014

Ementa: APELAÇÃO COBRANÇA COTA

CONDOMINIAL LEGITIMIDADE PASSIVA CDHU

INTERESSE DE AGIR - OBRIGAÇÃO PROPTER REM

PARCELAS VINCENDAS I. A responsabilidade pelo

pagamento das cotas condominiais pode recair tanto

sobre o titular do domínio (aquele em cujo nome está

registrado o bem imóvel), quanto sobre o possuidor da

unidade autônoma, uma vez que o dever contido no art.

1.336, inc. I do CC representa obrigação propter rem,

resguardado o direito de regresso, em ação autônoma,

àquele que se entender lesado; II - Considerando a

natureza da dívida (propter rem) e tendo em vista que a

execução do débito incidirá sobre o próprio imóvel, o caso

concreto leva à responsabilidade da promitente vendedora

(CDHU) que é, de fato, a real proprietária do bem, estando

presente, portanto, o interesse de agir e, por consequência

não há que se falar em carência da ação; III - A sentença foi

omissa no tocante às parcelas vincendas, ainda que tal ponto

tenha sido tratado na fundamentação, houve omissão deste

ponto no dispositivo. Assim, acolhida a omissão para que a

ré seja condenada a pagar as verbas condominiais vincendas

após o ajuizamento da ação, se o caso, de haver parcela não

adimplida. RECURSO do autor, NomePROVIDO.

RECURSO da ré, CDHU NÃO PROVIDO. (grifamos)

Relator (a): Pedro Baccarat

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 36a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 13/11/2014

Data de registro: 14/11/2014

Ementa: Ação de cobrança de contribuições condominiais movida somente em face dos compromissários compradores, julgada procedente. Fase de cumprimento de sentença. Penhora do imóvel gerador do débito. Notícia de rescisão do compromisso de compra e venda.

Embargos de Terceiro ajuizados pela compromitente vendedora. Improcedência. Obrigação "propter rem" . Substituição dos Executados, compromissários compradores, pela titular do domínio. Inteligência do art. 42, § 3º, CPC. Recurso desprovido. (grifamos)

Relator (a): Edgard Rosa

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 13/11/2014

Data de registro: 14/11/2014

Ementa: EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE

TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA

CONDOMINIAL. PENHORA DA UNIDADE

GERADORA DO DÉBITO. CABIMENTO.

NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA QUE NÃO

É ALTERADA EM RAZÃO DO TÍTULO PELO QUAL

É VEICULADA. DÍVIDA QUE ACOMPANHA A

COISA INDEPENDENTEMENTE DA ALTERAÇÃO

DE SUA TITULARIDADE. DECISÃO REFORMADA. -

Apelação provida. (grifamos)

Relator (a): Nome

Comarca: Piracicaba

Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 18/09/2014

Data de registro: 18/09/2014

Ementa: APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO - Ação de cobrança Despesas condominiais. Dívida de natureza 'propter rem'. Admissibilidade da penhora do imóvel do qual decorre o débito objeto da cobrança, ainda que a sua propriedade esteja em nome de pessoa diversa daquela que exercia a sua posse quando da origem da dívida. Sentença mantida. Recurso não provido. (grifamos)

TJ-RS - Apelação Cível AC (00)00000-0000RS (TJ-RS)

Data de publicação: 22/05/2014

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. Nome. EMBARGOS DE TERCEIRO. DÍVIDACONDOMINIAL.

PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTERREM. De acordo com entendimento doutrinário e jurisprudencial, as dívidas condominiais têm natureza propter rem, aderindo ao imóvel e acompanhando-o, em caso de eventuais transferências. No caso concreto, à parte recorrente cabia o ônus de efetuar o pagamento das cotas condominiais. Logo, perfeitamente possível que o imóvel venha a ser constrito e alienado judicialmente, possibilitando, assim, a quitação da dívida, razão pela qual a sentença de improcedência dos embargos deve ser integralmente mantida. Apelo desprovido. (Apelação Cível Nº (00)00000-0000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nome, Julgado em 14/05/2014) (grifamos)

TJ-RS - Apelação Cível AC (00)00000-0000RS (TJ-RS)

Data de publicação: 15/03/2013

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. Nome. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM. De acordo com remansoso entendimento doutrinário e jurisprudencial, as dívidas condominiais são consideradas propter rem, aderindo sobre o imóvel e acompanhando-o, independentemente de eventuais transferências . Cabia à apelante efetuar o pagamento das cotas condominiais, ônus do qual não se desincumbiu a contento. E embora tenha solicitado a substituição da penhora por dinheiro, a proposta não se mostrou verossímil. Tampouco houve recurso da decisão que a indeferiu. Logo, perfeitamente possível que o imóvel venha a ser constrito e alienado judicialmente, possibilitando, assim, a quitação da dívida, razão pela qual a sentença de improcedência dos embargos deve ser mantida. Litigância de má-fé não verificada. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº (00)00000-0000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nome, Julgado em 07/02/2013) (grifamos)

Como se observa, em se tratando de cobrança de quotas

condominiais, o interesse prevalente é o do Nomereceber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.) - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação.

Daí porque prevalece o entendimento, como já demonstrado, inclusive com a jurisprudência retro, de que é facultado ao Nomeajuizar a ação tanto em face do proprietário quanto em face do nu-proprietário, do usufrutuário, ou do possuidor (como no presente caso) consideradas as peculiaridades do caso concreto.

Diante desse cenário, não há falar em nulidade da penhora, como pretende o Embargante.

Por fim, não há falar também em impenhorabilidade do bem imóvel em razão do mesmo ser bem público, com finalidade social para a qual foi construído. Ou ainda ser objeto de contrato com cláusula de impenhorabilidade.

Para elucidar o entendimento, segue abaixo parte da Apelação nº 669.323-00/7-00, de relatoria do Des. Rocha de Souza, j. 14.08.2003:

"Em primeiro lugar, cumpre ressaltar que não se há de cogitar de impenhorabilidade do imóvel residencial em razão do alegado interesse social, posto que a penhora recaiu sobre o bem em razão das despesas condominiais devidas e não pagas, assim reconhecidas em sentença transitada em julgado (fls. 49/50 dos autos em apenso).

Em outras palavras, o caso tratado nos presentes autos respeita à cobrança de contribuições devidas em função do próprio bem, a ele aplicável a exceção prevista no artigo 3o, IV, da Lei nº 8.009/90". (grifamos)

Vale frisar que a Lei nº 8.009/90, que instituiu a impenhorabilidade do bem de família, destina seus dispositivos à proteção da família, o que faz de forma expressa, fazendo, sempre, referência ao imóvel destinado à residência do casal ou de entidade familiar.

Ainda assim releva transcrever, o que dispõe o art. 1º do enfocado diploma legal:

"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei." (Grifamos).

Quanto à exceção retro mencionada vale transcrever o que determina o Art. 3º da mesma lei:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; (Grifamos)

É preciso, rogata venia , que o Judiciário atente para o seguinte fato: Atualmente, toda e qualquer execução em que se penhore um imóvel encontra a alegação de bem de família. Com certeza, ainda que o interesse que se pretenda proteger com a Lei 8.009/90 seja legítimo, não é o interesse da dita Lei revogar a obrigação do devedor em honrar suas obrigações com todo seu patrimônio (artigo 391 do Código Civil).

"Art. 391 - Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor."

Na mesma esteira vem o entendimento da recente jurisprudência pátria. Senão vejamos:

Relator (a): Soares Levada

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 34a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 15/09/2014

Data de registro: 23/09/2014

Ementa: Execução. Despesas condominiais. Penhora sobre o imóvel da devedora realizada de forma regular (art. 659, § 4º, CPC). Imóvel constrito que não pode ser considerado bem de família, pois o débito executado decorre da própria coisa penhorada (art. , IV, da lei 8009). Consectários legais e honorários advocatícios que decorrem do ajuizamento da ação e do descumprimento do acordo obtido entre autor e ré, não sendo alvo principal da execução, descabendo alegação de que não se incluem nas exceções previstas na lei 8009/90. Agravo com propósitos protelatórios. Litigância de má-fé reconhecida. Pena imposta nos termos dos artigos 17, VII, c.c. 18, "caput" e § 2º, do CPC. Recurso improvido. (grifamos)

Relator (a): Nome

Comarca: Vinhedo

Órgão julgador: 7a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 12/03/2014

Data de registro: 13/03/2014

Ementa: EMBARGOS DE TERCEIRO. Penhora

incidente sobre bem de família. Execução relativa a

contribuições condominiais. Exceção legal. Manutenção

da penhora. Apelo desprovido (grifamos)

Relator (a): Marcondes D'Angelo

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 08/08/2013

Data de registro: 13/08/2013

Ementa: RECURSO - AGRAVO DE INSTRUMENTO

DESPESAS DE Nome. Cumprimento de

sentença. Penhora da unidade condominial. Bem de

família. Irrelevância. Possibilidade da constrição. Dívida

propter rem. Incidência dos artigos 3º, inciso IV, da Lei

nº 8009/90 e 1715 do Código Civil. Decisão mantida.

Recurso de agravo não provido. (grifamos)

Relator (a): Hugo Crepaldi

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 01/08/2013

Data de registro: 06/08/2013

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DÍVIDA CONDOMINIAL. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Alegação de impenhorabilidade do imóvel do qual decorreram as dívidas. Impossibilidade. Art. 3, inc. IV, da Lei n. 8.009/90. Enquadramento das cobranças condominiais como "contribuições devidas em função do imóvel familiar". Prevalência do interesse da coletividade Negado provimento. (grifamos)

Relator (a): Nome

Comarca: Campinas

Órgão julgador: 7a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 31/07/2013

Data de registro: 01/08/2013

Ementa: Agravo de Instrumento. Penhora. Incidência sobre imóvel. Dívida executada decorrente do rateio das taxas de administração e de manutenção das áreas comuns dos moradores do local. Caráter "propter rem" do débito, que exclui a impenhorabilidade, nos termos da Lei 8.009/90 Recurso a que se nega provimento .(grifamos)

Ajuizada a ação de cobrança de taxas de Nomee respectiva execução somente contra o possuidor, civilmente capaz, é de ser afastada a tese de nulidade sob os argumentos apresentados.

Depreende-se das justificativas apresentadas pelo Embargante, que o mesmo possui inúmeros direitos, inclusive de não ver seu suposto bem penhorado e vendido para cumprimento de uma dívida que já ultrapassa R$ 00.000,00. Entretanto, em momento algum menciona a intenção de cumprir com sua obrigação condominial proveniente da propriedade de apartamento, que, DESDE 2003 E ATE HOJE , ou seja, HÁ 12 ANOS, vem sendo paga pelos demais condôminos que não suportam mais essa situação.

DA SUSPENÇÃO DA AÇÃO PRINCIPAL

As justificativas para a concessão da tutela trazidas pelo Embargante de que o imóvel não pode ser penhorado, caíram por terra com a presente impugnação. Portanto, tal tutela não pode ser concedida, devendo o processo de Execução ter seu andamento normal com a realização de competente leilão do bem já penhorado.

DOS PEDIDOS

Por fim, Requer o NomeEmbargado:

1.Seja NEGADO provimento aos presentes Embargos,

2.Seja condenado o Embargante às custas e honorários advocatícios,

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito permitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do Embargante sob pena de confissão, juntada presente e futura de documentos, inquirição de testemunhas, perícias, vistorias, expedição de Ofícios e Cartas Precatórias e tudo mais que se fizer necessário para o bom e fiel andamento do feito.

N. Termos,

P. E. Deferimento.

Limeira, 24 de novembro de 2014.

Nome

Advogada - 00.000 OAB/UF