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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0361

Petição - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Renovatória de Locação - de Golden Five Comercial de Óculos contra Associação dos Condôminos do Mogi Shopping Center

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 03a VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES

- Autos do processo nº 361.01.2010. 003469-0

- Ordem n.º 404/2.010

- Renovatória

BRASCAN SHOPPING CENTERS LTDA , JORGE’S ADMINISTRAÇÃO PATRIMONIAL LTDA e NANCY EMPREENDIMENTOS e PARTICIPAÇÕES S/C LTDA ., já devidamente qualificadas nos autos, respeitosamente, vem ante Vossa Excelência, nos autos da Ação Renovatória que lhe promove GOLDEN FIVE COMERCIO DE OCULOS LTDA, para apresentar CONTESTAÇÃO , como articuladamente segue:

I.1. - PRELIMINARMENTE -

ART. 71, II da Lei nº. 8.245/91 - AUSÊNCIA DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO

DO CONTRATO EM CURSO.

A AUTORA não comprovou o exato cumprimento do contrato em curso conforme exige o artigo 71, inciso II da Lei nº. 8.245/91.

Conforme constatado nos autos, a AUTORA não juntou apólice de seguros de suas instalações, para fins de comprovação do exato cumprimento do contrato de locação renovando.

Observemos ainda que a lei processual civil incumbe ao MAGISTRADO, verificar se a AUTORA preencheu os requisitos mínimos da exordial, nos termos dos artigos 283 e 284, in verbis :

"Art. 283. A petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação ."(grifo nosso).

"Art. 284. Verificando o juiz que a petição inicial não preenche os requisitos exigidos nos arts. 282 e 283, ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor a emende , ou a complete, no prazo de 10 (dez) dias.

Parágrafo único. Se o autor não cumprir a diligência, o juiz indeferirá a petição inicial ." (grifo nosso).

Como demonstraremos abaixo, a AUTORA não comprovou o cumprimento do contrato de locação, nos termos do artigo 282 do CPC e artigos 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91, razão pela qual nos termos do parágrafo único do art. 284 do CPC, deveria ter sido a AUTORA emendado a exordial sob pena de indeferimento.

A AUTORA, por força de lei, deverá comprovar na exordial e documentos que eventualmente a aquela estejam acostados, o cumprimento exato e cumulativo dos incisos e parágrafos dos artigos 51 e 71 da lei 8.245/91 , in verbis :

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato , por igual prazo, desde que, cumulativamente :

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor." (grifo nosso).

"Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com :

I - ..............................................;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso ; (grifo nosso).

Assim, referidos dispositivo da lei especial, somam-se aos requisitos do artigo 282 do CPC, nos próprios termos do" caput "do artigo 71 da Lei 8.245/91.

Observemos mais uma vez a lei processual civil, in verbis :

" Art. 282. A petição inicial indicará:

I - ...............................................;

VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados; "(grifo nosso).

Todavia Excelência, faltou a AUTORA com seu dever, nos termos legais supra-expostos, vez que não comprovou o exato cumprimento do contrato de locação .

Assim, a AUTORA não comprovou o exato cumprimento do contrato em curso conforme exige o artigo 71, inciso II da Lei nº. 8.245/91.

Pelo item 3.3 da" Escritura Pública Declaratória de Normas Gerais Regedoras do Funcionamento, Utilização e das Locações do Mogi Shopping Center ", que faz parte integrante do" Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avencas dos Salões Comerciais do Mogi Shopping Center ", conforme a Cláusula 12 do Contrato de Locação, ficou estipulado entre as partes a obrigação da Locatária contratar seguro contra incêndio, explosão ou inundação ocorrido eventualmente na loja locada.

Assim, flagrantemente está evidenciado o descumprimento do contrato, e conseqüentemente não provado o exato cumprimento do contrato, que ora se pretende renovar.

É bom lembrar que a jurisprudência considera essa omissão falta grave impeditiva da renovação do contrato, conforme jurisprudência dominante:

"Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

LOCAÇÃO COMERCIAL - RENOVATÓRIA - INFRAÇÃO CONTRATUAL - SEGURO CONTRA INCÊNDIO - FALTA DE CONTRATAÇÃO EM DETERMINADOS PERÍODOS - CARACTERIZAÇÃO

A falta de contratação de seguro contra incêndio em determinados períodos caracteriza infração contratual.

Ap. c/ Rev. 347.609 - 4a Câm. - Rel. Juiz CARLOS STROPPA - J. 8.3.94"

" Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo LOCAÇÃO COMERCIAL - RENOVATÓRIA -

CLÁUSULA CONTRATUAL - SEGURO DE PRÉDIO POR TODO O PERÍODO ANTERIOR - CONDIÇÃO DE PROCEDIBILIDADE - PROVA - AUSÊNCIA - CARÊNCIA

A apresentação de prova de uma das condições contratuais, como o seguro do imóvel por todo o período de locação anterior, é essencial para renovação, cuja inobservância leva indubitavelmente à carência da ação.

Ap. c/ Rev. 240.000 - 3a Câm. - Rel. Juiz OSWALDO BREVIGLIERI - J. 8.8.89."

" Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo LOCAÇÃO COMERCIAL - RENOVATÓRIA -

INFRAÇÃO CONTRATUAL - SEGURO CONTRA INCÊNDIO - OMISSÃO - CARACTERIZAÇÃO

A não contratação do seguro a que se obrigara o locatário caracteriza infração contratual impediente da renovação.

AI 357.647 - 4a Câm. - Rel. Juiz MARIANO SIQUEIRA - J. 18.3.93, in JTA (Lex) 144/326

ANOTAÇÃO DA COMISSÃO

No mesmo sentido:

JTA (Lex) 34/344, 69/250, 70/205, 133/350

JTA (RT) 87/263, 103/382, 119/369, 123/371 (em.), 130/351

RT 440/204, 480/146

Ap. c/ Rev. 301.196 - 8a Câm. - Rel. Juiz RENZO LEONARDI - J. 22.8.91

Ap. c/ Rev. 363.079 - 1a Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 20.12.93"

"Superior Tribunal de Justiça

ORIGEM TRIBUNAL/STJ ACORDAO RIP/92/00000-00

PROC/RESP NUM/(00)00000-0000 UF/RJ RECURSO ESPECIAL FONTE DJ DATA/15/03/1993 00.000 OAB/UF

JULGADOR ORGAO/05a QUINTA TURMA DECISAO/03/03/1993

EMENTA RENOVATORIA DE LOCAÇÃO - OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE O INQUILINO MANTER O IMOVEL /EGURADO CONTRA SINISTRO - DECRETO 24.150/34, ART. 5., B, - DESCUMPRIMENTO - CARENCIA DA AÇÃO.

1. IMPÕE-SE A CARENCIA DA AÇÃO RENOVATORIA SE NÃO APRESENTADA A PROVA DE FEITURA DE SEGURO CONTRA RISCOS DE INCENDIO, DURANTE TODO O TEMPO DE LOCAÇÃO.

2. DESNECESSIDADE DE O LOCADOR NOTIFICAR A LOCATARIA PARA CONSTITUI- LA EM MORA.

3. RECURSO NÃO CONHECIDO.

RELATOR MIN/1074 - MINISTRO EDSON VIDIGAL

DECISAO POR UNANIMIDADE, NÃO CONHECER DO RECURSO.

VEJA RESP 5.532-PR (STJ)."

"Superior Tribunal de Justiça

ORIGEM TRIBUNAL/STJ ACORDAO RIP/90/00000-00

PROC/RESP NUM/(00)00000-0000 UF/P RECURSO ESPECIAL

FONTE DJ DATA/04/03/1991 00.000 OAB/UF- JULGADOR ORGAO/04a QUARTA TURMA DECISAO/18/12/1990

EMENTA RENOVATORIA DE LOCAÇÃO. ASSUNÇÃO, PELO INQUILINO, DA OBRIGAÇÃO DE MANTER O IMOVEL SEGURADO CONTRA OS RISCOS DE INCENDIO.

IMPÕE-SE A IMPROCEDENCIA DA AÇÃO RENOVATORIA DE LOCAÇÃO NOS CASOS DE NÃO EXATO CUMPRIMENTO DAS CLAUSULAS CONTRATUAIS. COMPROVAÇÃO INADEQUADA DE ENCONTRAR-SE O IMOVEL COBERTO DOS RISCOS DE INCENDIO, NA OCASIÃO DA PROPOSITURA DA DEMANDA RENOVATORIA.''COBERTURA ROVISORIA'', ALEGADA POSTERIORMENTE, E A QUAL O ARESTO RECORRIDO NEGOU RELEVANCIA JURIDICA, ANTE AS CIRCUNSTANCIAS EM QUE FOI PRODUZIDA. DECRETO N. 24.150/34, ART. 5, ALINEA B. DISSIDIO PRETORIANO NO ALUSIVO A EXIGENCIA DE PREVIA NOTIFICAÇÃO PARA QUE SE CONSIDERE EM MORA O INQUILINO NO ALUSIVO DE PAGAMENTO DOS PREMIOS DO SEGURO CONTRATUALMENTE ASSUMIDO.

RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, MAS AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.

RELATOR MIN/1083 - MINISTRO ATHOS CARNEIRO

DECISAO POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

VEJA RT 576/118, RESP 5940 (S.T.J.), RESP 3257-RS (S.T.J.),

RESP 1772-RS (STJ).

"Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Nome

Comarca: Araras

Órgão julgador: 35a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 20/10/2008

Data de registro: 28/10/2008

Ementa: Locação de imóvel comercial - Ação renovatória - Contratação de seguro contra incêndio e

de responsabilidade civil. - Ausência de comprovação.

- Improcedência mantida - A comprovação do exato

cumprimento das obrigações contratuais assumidas é

ônus do locatário que pretende a renovação (artigo 71,

inciso II, da Lei 8 245/91 c. c artigo 333. inciso I, do

CPC ). Embora tal exigência deva ser examinada com

cautela e sob o prisma da função social da empresa,

não há elementos nos autos que autorizem a renovação

da locação, nos termos pretendidos na inicial, ante a

ausência de comprovação da contratação de seguro,

nos termos do que foi avençado entre as partes e na

fase processual oportuna - Recurso não provido, v.u." "Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Ruy Coppola

Comarca: Cabreúva

Data do julgamento: 11/05/2006

Data de registro: 17/05/2006

Ementa: Locação de imóveis. Ação renovatória. Requisitos do art. 71 da Lei 8.245/91 não preenchidos. Ausência de prova efetiva da quitação dos tributos municipais incidentes sobre o imóvel e ausência de prova da contratação do seguro previsto no contrato originário. Necessidade de observância da mesma garantia prevista no contrato originário. Documentos que deveriam, obrigatoriamente, ser juntados até réplica, antes de iniciar-se a instrução processual. Locatário que após a propositura da ação deixa de pagar os alugueres pactuados. Ação improcedente. Recurso improvido."

"Agravo de Instrumento (00)00000-0000

Relator (a): Renzo Leonardi

Comarca: Cabreúva

Data do julgamento: 29/09/2005

Data de registro: 27/10/2005

Ementa: Agravo de Instrumento. Ação Renovatória. Despacho saneador que afasta questões

preliminares. Complementação da documentação no

curso do processo. Possibilidade, especialmente

quando outros se fazem necessários diante de

contestação de questão específica. / Para a renovação

compulsória da locação não há necessidade de

comprovação de idoneidade financeira do locatário,

principalmente quando se verifica que todos os

alugueres até então foram saldados. / Contrato de

seguro contra incêndio. A renovação do contrato de

seguro previsto no contrato de locação deve ser

negociado antes de seu término para que o imóvel não

fique descoberto. É grave a infração contratual

referente à inclusão de beneficiário outro que não o

locador. Falta de cumprimento do disposto no artigo

71, inciso II, da Lei 8245/91. Recurso provido para

acolher a preliminar rejeitada em primeira instância,

julgando extinto o processo nos termos do artigo 267,

inciso IV, do Código de Processo Civil.""Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Beatriz Braga

Comarca: Cotia

Data do julgamento: 30/08/2005

Data de registro: 19/09/2005

Ementa: LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA NÃO RESIDENCIAL. RENOVATÓRIA. CONTRATO ESCRITO. CORRETO O DECRETO DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM APRECIAÇÃO DE MÉRITO, NOS

TERMOS DO ART. 267, INC. VI, DO CPC, HAJA VISTA A COMPROVADA INFRAÇÃO CONTRATUAL. INTELECÇÃO DO ART. 71, INCS. I E II, C/C O ART. 51, DA LEI Nº 8.245/91. NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO."

"Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): S. Oscar Feltrin

Comarca: Cabreúva

Data do julgamento: 07/08/2002

Data de registro: 15/08/2002

Ementa: 1. Em ação renovatória de locação julgada improcedente e em que se acolheu pedido de retomada do imóvel, insistindo o locador no reexame da decadência rejeitada em primeiro grau, tem ele interesse em recorrer. 2. O acolhimento do pedido de retomada para uso próprio feito pelo locador não prejudica o exame das preliminares suscitadas na contestação. É que o exato cumprimento do contrato, a existência e a idoneidade da fiança são considerados como pressupostos e condições da ação renovatória, inserindo-se no contexto do art. 301, X, combinado com o art. 267, IV e VI, do CPC, obrigando o juiz à sua prévia análise antes do julgamento do mérito ou do pedido de retomada, de acordo com o art. 328 do CPC. O fato, de igual sorte, de a locatária ter reconhecido o pedido de retomada não a isenta de demonstrar que, em primeiro lugar, era digna da renovação. Não elimina o direito do locador de ver indeferida a renovação por motivos que lhe acarretem menos encargos e ônus. Não libera, outrossim, o juiz de apreciar os requisitos prévios e necessários para o exercício do direito de renovação, os quais, se não existirem, causam o indeferimento da renovação, abrindo caminho para a retomada sem os pesados ônus do pedido eventual feito para uso próprio. 3. Se na ação renovatória de locação, o locatário expressamente se dispõe a entregar o imóvel locado, atendendo pedido."

"Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Pereira Calças

Comarca: Agudos

Data do julgamento: 26/09/2001

Data de registro: 17/10/2001

Ementa:"Ação Renovatória. Locação Comercial. Carência de Ação. Impontualidade do locatário.

Exercício do mesmo ramo de negócio, no mínimo pelo

triênio legal. Seguro do imóvel.""O locatário

impontual não tem o direito de renovar a locação

comercial, sendo evidente que não houve o exato

cumprimento do contrato"."A não contratação do

seguro de incêndio do prédio locado por parte do

locatário, com inserção dos tocadores como

beneficiários, configura infração contratual de

natureza grave, que impede a renovação da locação"." "Agravo de Instrumento (00)00000-0000

Relator (a): Francisco Thomaz

Comarca: Cabreúva

Data do julgamento: 17/04/2001

Data de registro: 23/04/2001

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA - SUBLOCATÁRIA QUE DEIXA O IMÓVEL E EQUIPAMENTOS INSTALADOS DESCOBERTOS PELO SEGURO DE INCÊNDIO - PRELIMINAR ACOLHIDA - CARÊNCIA DA AÇÃO." A conduta da sublocatária, deixando o imóvel e demais equipamentos descobertos pelo seguro por longo período, constitui grave infração contratual, o que impede a renovação do contrato, pois sujeitou as demais partes envolvidas a risco de grande prejuízo, caso ocorresse o sinistro "."

"Apelação Sem Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Ruy Coppola

Comarca: Cabreúva

Data do julgamento: 27/07/2000

Data de registro: 31/07/2000

Ementa: Despejo. Infração contratual. Seguro contra incêndio do imóvel locado. Expedição de ofício

à seguradora para remessa de cópia das apólices.

Pedido indeferido. Providência que compete à parte.

Não cabe ao Poder Judiciário fazer prova em benefício

de uma das partes do processo. Documento que pode

ser obtido sem qualquer dificuldade. Agravo retido

improvido. Notificação do locatário. Desnecessidade.

Estabelecida essa obrigação no contrato, tem ele o

dever de manter o prédio segurado durante todo o

tempo da locação, sem que tenha de ser notificado

para tanto. Ausência de prova da realização do seguro

por todo o período da contratação. Necessidade de

prova da contratação do seguro e de que a apólice foi

mantida em vigência, sem suspensão por falta de

pagamento do prêmio pelo locatário. Ausência de

apólices durante períodos de locação. Ato que importa

em infração grave, independente da ocorrência ou não

de sinistro. yS Apelação improvida." "Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Nestor Duarte

Comarca: Santo André

Data do julgamento: 28/07/1999

Data de registro: 02/08/1999

Ementa: Ação renovatória. Descumprimento de cláusulas contratuais. Carência decretada. Recurso

improvido." "Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Magno Araújo

Data do julgamento: 26/07/1999

Data de registro: 29/07/1999

Ementa:"Julgamento antecipado. Nulidade. Inocorrência. A antecipação no julgamento é faculdade atribuída ao Juiz, dentro de sua prudente discrição, ante as circunstâncias de cada caso concreto.""Locatária que deixa de promover o seguro contra incêndio a que se obrigara, durante determinado período. Infração contratual caracterizada, ainda que não tenha havido prejuízo ao tocador, pela não- ocorrência de sinistro.""Hipótese que autoriza a rescisão contratual, implicando em carência da ação renovatória.""Indenização por fundo de comércio. Descabimento, por não se inserir a espécie na regra do § 3o do art. 52 da Lei nº 8.245/91.""Embargos de declaração com caráter protelatório. Multa do § único do art. 538 do C.P.C. corretamente aplicada."

Assim, pela falta de documento essencial para a propositura da demanda (Apólice de seguro válida), a petição inicial deve ser indeferida por não observância do disposto nos artigos 282 e 283 do Código de Processo Civil.

De igual forma, não comprovou a AUTORA a observância dos requisitos do art. 71, incisos I, II, IV e V da Lei nº. 8.245/91.

Assim, o direito de renovar a locação vem regulamentado no art. 51, da lei nº. 8.245/91 e, os requisitos processuais, além dos materiais cuja existência pressupõe o direito de ação, vêm dispostos no art. 71.

A redação dada ao art. 71 traz duas ordens de exigências, às quais se somam aos requisitos exigidos pelo art. 282 do CPC.

Cumpre salientar, assim, que ao se propor à ação renovatória devemos atender, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, também é necessário que se atenda ao preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51, da lei nº. 8245/91, os quais devem ser comprovados com a peça inaugural.

Somente depois de preenchidas as exigências determinadas pelo art. 51 da lei inquilinária, determinado pelo inciso I do art. 71, da lei 8.245/91, devemos no ater aos requisitos do art. 71, II a VI da mesma lei.

Como cabalmente demonstrado, a AUTORA não atendeu os requisitos legais.

Nos termos do artigo 301, do CPC, deverá o Douto Magistrado conhecer, in verbis :

" Art. 301. Compete-lhe, porém, antes de discutir o mérito, alegar:

I - ...............................................;

III - inépcia da petição inicial ;

X - carência de ação ;"(grifo nosso).

Assim, previamente, por ventura, não observe o cumprimento do referido dispositivo , fere o direito da RÉ , simplesmente por não ter a AUTORA cumprido com o ônus que lhe é de direito, nos termos do artigo 333, inciso I do Código de Processo Civil, independentemente dos efeitos da revelia .

Assim prescreve a lei processual civil supra-citada, in verbis :

" Art. 333. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; "(grifo nosso).

Nesta toada, observemos outro dispositivo legal, in verbis :

" Art. 303. Depois da contestação, só é lícito deduzir novas alegações quando:

I - ............................................;

II - competir ao juiz conhecer delas de ofício; "(grifo nosso).

Nestes termos, requer seja a AUTORA conhecida como carecedora da propositura da presente demanda , vez que não comprovou o cumprimento dos requisitos legais , como de direito à ela cumpria em sua exordial.

II - DO MÉRITO - DO ALUGUEL.

Ad argumentandum caso o capítulo anterior não reste acolhido, deve-se, com a maxima venia , ser determinada a produção de prova técnica de engenharia para a avaliação do aluguel.

Explica-se.

Primeiramente o aluguel proposto pela AUTORA esta abaixo do valor do aluguel vigente no contrato que se pretende renovar, se desconsiderarmos a sua atualização.

Atualmente a AUTORA possui aluguel mínimo no importe de R$ 00.000,00.

O correto Excelência, como se depreende, seria o reajuste nos mesmos termos do contrato de locação, partindo-se do valor atual de R$ 00.000,00, com data base em agosto 2010.

Assim, pede a AUTORA verdadeiramente diminuição do valor do aluguel, sem declinar quaisquer motivos para tanto.

Frisemos que se trata de uma loja de renome, com faturamento elevado e ascendente, LOJA TRITON, a qual comercializa óculos.

Como se demonstrou a AUTORA atualmente possui aluguel mínimo muito abaixo do aplicado para os demais lojistas do empreendimento.

Empreendimento que recentemente passou por grande reforma, que só fez aumentar seu público e sua projeto em um mercado em clara expansão.

A prova técnica que não pode ser dispensada, pois o fundamento da proposta de aluguel, salvo hipótese de acordo, deve ser o justo de acordo com os parâmetros definidos pelo expert .

O valor do aluguel de concorrentes é muito superior ao ofertado, como se infere das planilhas anexas.

Observemos que as lojas lá relacionadas, algumas, exercem a mesma atividade da AUTORA.

A média do aluguel do shopping é superior ao proposto, motivo pelo qual, permitir que a AUTORA renove contrato em desrespeito a média atualmente vigente causará desequilíbrio e injustiça entre os demais lojistas do empreendimento, privilegiando a AUTORA e tratando desigualmente os iguais, em clara afronta ao Constituição Federal .

Nos termos, tem-se posicionado a jurisprudência:

"STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 61044 SP 1995/00000-00

Relator (a): Ministro WILLIAM PATTERSON

Julgamento: 15/12/1996

Órgão Julgador: T6 - SEXTA TURMA

Publicação

DJ 31.03.1997 p. 9645

Ementa

- LOCAÇÃO. RENOVATORIA. REVELIA. PERICIA. - A REVELIA NA AÇÃO RENOVATORIA NÃO IMPEDE QUE O JUIZ, SE ACHAR NECESSARIO, ANTES DE SENTENCIAR, DETERMINE A REALIZAÇÃO DE PERICIA TECNICA, DE SORTE A PODER AVALIAR O VALOR DO ALUGUEL. - RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO PELA ALINEA A E CONHECIDO PELA ALINEA C, POREM IMPROVIDO.

Acórdão

RETIFICAR A DECISÃO PROFERIDA EM SESSÃO DO DIA 03/12/1996, PARA A SEGUINTE: POR UNANIMIDADE NÃO CONHECER DO RECURSO PELA ALINEA A E CONHECENDO PELA ALINEA C, NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Resumo Estruturado

POSSIBILIDADE, JUIZ, DETERMINAÇÃO, REALIZAÇÃO, PERICIA, OBJETIVO, FIXAÇÃO, VALOR, ALUGUEL, INDEPENDENCIA, REVELIA, AÇÃO RENOVATORIA, APLICAÇÃO, PRINCIPIO, EQUIDADE, LIVRE CONVENCIMENTO, JUIZ, NECESSIDADE, HOMOLOGAÇÃO, VALOR REAL ."

Agravo de Instrumento (00)00000-0000

Relator (a): Gil Coelho

Comarca: São José dos Campos

Data do julgamento: 15/12/2004

Data de registro: 05/01/2005

Ementa: Agravo de instrumento - Ação renovatória de locação - Revelia - Prova pericial -

Cabimento - Negado provimento ao recurso. Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Campos Petroni

Comarca: Ubatuba

Órgão julgador: 27a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 27/11/2007

Data de registro: 03/12/2007

Ementa: Ação renovatória. Contrato escrito de locação imobiliária não residencial. Revelia do locador. O Juiz não está obrigado a determinar a realização de prova pericial, devendo fazê-lo somente quando a considerar indispensável para a formação de sua convicção. Exegese dos arts. 436 e 131, do CPC. Petição inicial que satisfaz aos requisitos dos arts. 51 e 71 a 75, da Lei nº 8.245/91. Sentença de procedência mantida. Nega-se provimento ao apelo do locador/requerido.

Agravo de Instrumento (00)00000-0000

Relator (a): Nome

Órgão julgador: 1a Câmara (Extinto 1º TAC)

Data do julgamento: 23/06/2003

Data de registro: 27/06/2003

Ementa: ACÓRDÃO PROVA PERICIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - REVELIA DO RÉU - PROVA DETERMINADA PELO MAGISTRADO QUE POSSIBILITARÁ A FORMAÇÃO DE SEU CONVENCIMENTO - APLICAÇÃO DO ART. 130 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 00000-00, da Comarca de SÃO PAULO, sendo agravante SUDAMERIS ADMINISTRADORA DE CARTÕES DE CRÉDITO E SERVIÇOS S/A e agravado HORÁCIO PIMENTEL. ACORDAM, em Primeira Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada Civil, por votação unânime, negar provimento ao recurso. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra a r.decisao reproduzida às fls. 68 que, em ação de cobrança, determinou a produção de prova pericial para exame das planilhas que instruem o pedido iniciai, uma vez que a Contadoria Judicial apurou saldo credor a favor do réu, discordando a autora. Determinou, ainda o depósito pela autora de R$ 00.000,00, a título de antecipação do salário do perito. Sustenta a agravante que a conseqüência da revelia é o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, inciso II do Código de Processo Civil, havendo suficiência da documentação trazida aos autos para a demonstração de seu direito. Alega haver prova da inadimplência do agravado, citando jurisprudência para demonstrar a credibilidade do valor cobrado, tecendo, ainda considerações acerca do disposto no art 192, § 3o da CF. por fim, requer a modificação da decisão hostilizada para o fim de afastar a determinação de realização de perícia por gerar gasto desnecessário. Recurso tempestivo, processado com efeito suspensivo. Desnecessárias as informações do MM. Juiz da causa, não sendo possível a intimação do agravado por não estar representado nos autos. É o relatório. Segundo o art. 130 do Código de Processo Civil,"caberá ao Juiz, de oficio ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias"."Sendo o juiz o destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização"(TRF-5"Turma, Ag. 00.000 OAB/UF, rei Min. Geraldo Sobral, j. 27.02.89, negaram provimento ao agravo, v.u., DJU 15.05.89, p. 7.935) in THEOTONIO NEGRÃO em seu"Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor", 27a ed., Ed. Saraiva, pág. 225, nota 1b ao art. 130.

Agravo de Instrumento (00)00000-0000

Relator (a): Claret de Almeida

Comarca: Cabreúva

Data do julgamento: 14/05/2003

Data de registro: 16/05/2003

Ementa: Locação comercial - Renovatória - Aluguel - Fixação - Ausência de contraproposta na

contestação - Mera irregularidade que não impede a

realização da perícia - Inteligência do art. 72, § 1º,

daLein0 8.245/91. Apelação Com Revisão (00)00000-0000

Relator (a): Arantes Theodoro

Comarca: Cabreúva

Data do julgamento: 15/04/1999

Data de registro: 06/07/2000

Ementa: Locação. Renovatória. Preliminares rejeitadas pela sentença. Pedido de reexame despido de motivação. Não conhecimento. Não se conhece de apelo no ponto em que a parte, pedindo o reexame de tema apreciado pela sentença, não externa as razões de seu inconformismo e nem os fundamentos para a pretendida reforma. Impugnação ao aluguel indicado na inicial. Ausência de contraproposta. A finalidade da contraproposta é facilitar eventual composição e não delimitar o valor de aluguel que pode ser arbitrado. Sua ausência, desde que impugnado o locativo pedido na inicial, não autoriza dispensa de prova pericial ."(grifo nosso).

Assim, um valor justo mínimo a ser cobrado da AUTORA será de R$ 00.000,00, equivalente a R$ 00.000,00por metro quadrado , conforme planilha anexa, valor bem diferente do alegado na petição inicial, sendo este valor médio dos alugueis cobrados atualmente, e o aluguel percentual que deverá permanecer tal como contratado.

III - CONCLUSÃO

Pelo exposto, requer:

a) caso não sejam acatadas as preliminares, que se determine à renovação, mediante as seguintes condições: 1) base agosto de 2010 aluguel mínimo mensal a ser apurado pela perícia de avaliação; e aluguel percentual; 2) manutenção do índice previsto em contrato; 3) vigência de 60 meses, a partir do vencimento do contrato; e, 4) contratação por parte da locatária de seguro de suas instalações;

b) Sejam acatadas as preliminares, declarando-se a AUTORA carente de ação por não ter comprovado o efetivo cumprimento do contrato em curso, ou que se indefira a inicial por não vir instruída dos documentos necessários para a propositura da ação;

c) caso não sejam acatadas as preliminares, que se determine à renovação, mediante as seguintes condições: 1) base agosto de 2010 aluguel mínimo e percentual mensal a ser apurado pela perícia de avaliação; 2) manutenção do índice previsto em contrato; 3) vigência de 60 meses, a partir do vencimento do contrato; e, 4) contratação por parte da locatária de seguro de suas instalações;

d) Caso não sejam acatadas as preliminares, que seja negada a renovação do contrato em curso, pelo fato deste não ter sido cumprido da forma pactuada;

e) Caso seja determinada a renovação, que seja acatada a proposta oferecida pelas rés no corpo da presente contestação, ratificando-se as demais disposições contratuais;

f) A condenação da AUTORA ao pagamento dos honorários advocatícios a serem arbitrados por Vossa Excelência e das despesas processuais.

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas admissíveis em direito, principalmente pelo depoimento dos representantes legais da AUTORA, oitiva de testemunhas, perícia, juntada de documentos e quaisquer outros necessários para servir de subsídios à decisão final.

Termos em que

Pede deferimento.

Mogi das Cruzes, 22 de dezembro de 2010.

Nome

OAB/S.P. nº 196.726