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22 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.4.03.6319

Petição - Ação Indenização por Dano Moral contra Gol Solucoes Imobiliarias

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ FEDERAL DO JUIZADO ESPECIAL DE LINS - 42a SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DE SÃO NomeProcesso nº 0000000-00.0000.0.00.0000

GOL SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA., devidamente qualificada nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL em epígrafe, que lhe move Nome, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência, por seus advogados que ao final subscrevem, apresentar a sua

C O N T E S T A Ç Ã O

com fundamento nos artigos 30 e seguintes da Lei Federal 9.099/05, consoante as razões de fato e de direito a seguir aduzidas: I - SÍNTESE DOS FATOS

1. Alega a Autora que celebrou contrato de compra e venda com as Corrés para aquisição da unidade 239, integrante do Condomínio Residencial Village Campestre, com entrega prevista para maio de 2014.

1. Com base nestas alegações, requereu a concessão de medida liminar, determinação de obrigação de fazer às Rés, consistente na entrega das chaves, indenização por danos morais, além das custas, honorários e demais despesas.

1. Relata ainda, que, em razão da compra do imóvel, foi exigido que adimplisse a comissão de corretagem no total de R$ 00.000,00, o que, dentre outros pontos, não concorda.

1. Desta feita, requereu em face desta Ré a repetição de indébito da quantia paga a título de comissão de corretagem, atualizada e corrigida desde data do desembolso.

1. É a síntese da petição inicial, que, contudo, não deverá prosperar do modo pretendido, como se perceberá no correr da presente defesa. II - PRELIMINAR

1. - Do Sobrestamento do Feito.

1. Excelência, inicialmente cumpre esclarecer que o cerne da Ação em testilha versa sobre corretagem imobiliária, e, por conseguinte, a quem incumbe o ônus do seu pagamento.

1. Ocorre que referida matéria está sendo discutida no SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA , por meio de 03 (três) Recursos Especiais Representativos, conforme anexos (doc. 03/06) .

1. Desta feita, tendo em vista a multiplicidade de recursos identificados pelo Tribunais de Justiça, bem como pelo STJ, com fundamento em idêntica controvérsia (corretagem), se fez necessário a eleição de Recursos Representativos de forma que, consequentemente, o seu julgamento afetará o julgamento das demais ações que versem sobre a matéria atinente à corretagem, como no caso sub judice.

1. Excelência, cumpre destacar que o fim almejado pela novel sistemática processual ( recursos representativos/ repetitivos ), direciona-se à garantia de uma prestação jurisdicional homogênea aos processos que versem sobre o mesmo tema, bem como a evitar a desnecessária e dispendiosa movimentação do aparelho judiciário.

1. Desta feita, em consonância ao art. 543-C do Código de Processo Civil[1], e até que seja uniformizado o entendimento sobre parcelas pagas a título de comissão de corretagem, requer-se o sobrestamento do presente feito até o julgamento definitivo, pelo STJ, da matéria em questão.

1. Outrossim, com relação à suspensão dos processos, é o entendimento emanado pelo Superior Tribunal de Justiça: Sob esse enfoque, ressoa inequívoca a necessidade de que todas as ações judiciais, individuais e coletivas, sobre o tema sejam suspensas até o final julgamento deste processo pela Primeira Seção, como representativo da controvérsia, pelo rito do art. 543-C do CPC. Ante o exposto, defiro o pedido da requerente, para estender a suspensão de tramitação das correlatas ações à todas as instâncias da Justiça comum, estadual e federal, inclusive Juizados Especiais Cíveis e as respectivas Turmas ou Colégios Recursais. (MINISTRO RELATOR: BENEDITO GONÇALVES. Brasília (DF), 25 de fevereiro de 2014. DJe: 26/02/2014. RECURSO ESPECIAL Nº 1.381.683 - PE 2013/00000-00)

1. Deste modo, requer-se o sobrestamento do presente feito até o julgamento definitivo, pelo STJ, da matéria sub judice . 2.2 - Da Ilegitimidade Passiva da GOL SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.

1. A Autora alega, em sua exordial, que CELEBROU CONTRATO COM A RÉ ESTRELA ACQUARIUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., PARA AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL.

1. No entanto, arrolaram no polo passivo da demanda, a Corré GOL SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, que não tem qualquer relação com o negócio jurídico em questão.

1. AO QUE CONSTA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ACOSTADO PELA PRÓPRIA AUTORA, O VALOR PAGO DIRETAMENTE À

1. COMO JÁ DITO, A RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA ENTRE A AUTORA E A RÉ GOL SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA SE REFERE TÃO SOMENTE AOS SERVIÇOS DE INTERMEDIÇÃO IMOBILIÁRIA PRESTADOS POR ESTA, NÃO RESTANDO A ELA QUALQUER OBRIGAÇÃO CONCERNENTE AS CONDIÇÕES, TERMOS E OBRIGAÇÕES ESTABELECIDAS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO COM A CORRÉ ESTRELA AQUARIUS.

1. Com exceção do pedido de repetição de indébito do valor pago a título de corretagem, não há mais FUNDAMENTAÇÃO E PEDIDOS em face da Corré GOL, NÃO HAVENDO UM FUNDAMENTO SEQUER PARA MANUTENÇÃO DESTA NO POLO PASSIVO DA PRESENTE DEMANDA, JÁ QUE A QUANTIA RECEBIDA PELA RÉ SE REFERE TÃO SOMENTE AO PAGAMENTO DOS SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA.

1. No presente caso, a Corré GOL NÃO É ACIONISTA, SÓCIA OU ATÉ CONTROLADORA DA PRIMEIRA RÉ, QUEM DETINHA PROPRIEDADE E ALIENOU A UNIDADE PARA A AUTORA. A RÉ SEQUER PODE SER CONSIDERADA COMO UMA FORNECEDORA OU UMA CO-FORNECEDORA DO SERVIÇO OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO.

1. O ordenamento jurídico brasileiro somente autoriza a hipótese de incluir um sócio, que não contraiu obrigações em nome próprio, num determinado negócio jurídico, nas situações expressamente arroladas por lei autorizadoras de desconsideração da personalidade jurídica, as quais, a luz da legislação consumerista são: ABUSO DE DIREITO, EXCESSO DE PODER, INFRAÇÃO DA LEI, FATO OU ATO ILÍCITO, VIOLAÇÃO DOS ESTATUTOS OU DO CONTRATO SOCIAL, FALÊNCIA, ESTADO DE INSOLVÊNCIA, ENCERRAMENTO OU INATIVIDADE DA PESSOA JURÍDICA PROVOCADOS POR MÁ-GESTÃO, conforme abaixo:

"Art. 28. O juiz poderá desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade quando, em detrimento do consumidor, houver abuso de direito, excesso de poder, infração da lei, fato ou ato ilícito ou violação dos estatutos ou contrato social. A desconsideração também será efetivada quando houver falência, estado de insolvência, encerramento ou inatividade da pessoa jurídica provocados por má administração."

1. Entretanto, tais situações demandam efetiva prévia demonstração, ou seja, o demandante deve comprovar concretamente a sua configuração para que o Judiciário, após a análise dos devidos elementos de prova, os defira.

1. Ou seja, trata-se de situações restritas e extremas, que somente podem ser reconhecidas mediante a sua inequívoca caracterização, o que, de certo, não é o caso dos presentes autos, já que aí se vislumbra simples vínculo societário.

1. Ora Excelência, a relação jurídica processual deve ser composta pelas mesmas partes que compõem a relação jurídica de direito material que originou a lide. Sendo assim, autor e réu devem manter uma relação jurídica de direito material que os una para que sejam partes legítimas para integrarem a relação jurídica processual, o que não se vislumbra no caso sub judice .

1. Desta forma, é imperioso seja a ação julgada extinta sem julgamento do mérito nos termos do artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil, uma vez que a Ré GOL SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA., é ilegítima para atuar no polo passivo da presente ação.

III - DO MÉRITO

3.1. - Da Devida Prestação de Serviços.

IMPROCEDÊNCIA DA PRESENTE DEMANDA COM RELAÇÃO A RÉ GOL

1. CONFORME DEMONSTRADO ACIMA, RESTOU CRISTALINA A ILEGITIMIDADE PASSIVA DESTA RÉ GOL, ASSIM COMO OS PEDIDOS DA INICIAL SÃO TOTALMENTE INCOMPATÍVEIS COM A RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA ENTRE ESTA E A AUTORA.

1. No entanto, caso reste superada a matéria preliminar - O QUE REALMENTE NÃO SE ESPERA - imperioso demonstrar a improcedência da presente demanda pela inexistência de conduta imprópria desta Ré.

3.2. - Da Impossibilidade de Devolução de Valores Referentes à Corretagem Imobiliária

1. À luz do direito moderno, nas relações contratuais, devem prevalecer os princípios que as orientam no sentido da observância da ética e da boa-fé objetiva.

1. Em se tratando de despesas inerentes a um determinado negócio jurídico, sempre vigorou o princípio da disponibilidade, remetendo-se a matéria ao território da autonomia da vontade.

1. De proêmio, na intermediação de unidades imobiliárias de construtoras e/ou incorporadoras é imprescindível a participação do corretor de imóveis, que é o único profissional habilitado a realizar a intermediação (Lei 6.530/78) . E, desde que haja a aproximação profícua das partes interessadas na compra e venda, o corretor tem direito de cobrar seus honorários.

1. A crescente unificação econômica dos mercados fez com que a corretagem ingresse no Código Civil, sendo disciplinados nos artigos 722 a 729. Em relação à comissão de corretagem dispõe o artigo 724 do Código Civil que:

Art. 724 - A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

1. A exigibilidade da comissão de corretagem, especificamente, decorre do art. 725 do Código Civil.

Art. 725 - A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

1. Ainda, no que tange a exigibilidade da comissão de corretagem, importante destacar o entendimento que vem consolidando-se na jurisprudência:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA . Bem imóvel. Ação ajuizada pelo compromissário comprador, pleiteando a devolução, em dobro, dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, além de indenização por danos morais.

Possibilidade de o pagamento da comissão de corretagem ser atribuído aos adquirentes, desde que a eles seja dada ciência. Praxe corrente no mercado. Ausência de abusividade na cobrança, a fim de justificar a restituição - Os serviços foram prestados e a corretagem alcançou seu resultado útil, qual seja, a celebração da promessa de venda e compra. Diga-se o mesmo dos valores pagos a título de prêmios e incorporação, uma vez que são acessórios da corretagem. Precedente. Ação procedente em parte tendo o autor decaído de maior parte do pedido, arcará com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários

advocatícios. Recurso provido em parte." (TJSP Apelação n. 0036527-88.2012.8.26.0564. 1a Câmara de Direito Privado Relator: Nome NomeRazuk j. 30/07/13).

***

"Houve, pois, inegavelmente, um trabalho objetivando capitanear a aproximação das partes com vistas à celebração do contrato de compra e venda. E, nos termos do artigo 725 do Novo Código Civil, a remuneração do corretor é devida quando o resultado previsto no contrato de mediação houver sido obtido. Portanto, na hipótese, verifica-se que os serviços de corretagem foram

devidamente prestados, tendo havido, portanto, a"intermediação útil"a que se refere a lei . Malgrado as despesas com os serviços de corretagem sejam usualmente suportadas pelo vendedor, a quem mais diretamente interessa a intermediação, nada impede, uma vez tendo havido estipulação nesse sentido, seja um custo como este transferido para o comprador , mediante pagamento direto em favor do corretor ou mediante inclusão no preço da negociação e posterior repasse." (Processo nº: 2010958- 12.2013.8.26.0016. Juizado Especial Cível Anexo FAAP - Foro Central Juizados Especiais Cíveis/ São Nome)

***

"O contrato de corretagem, de há muito difundido em nosso meio jurídico, recebeu regulamentação específica no Código Civil de 2002, na condição de contrato típico. Nesse sentido, dispõe o artigo 722 do referido Diploma Legal que"pelo contrato de

corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de

dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". Referido negócio classifica-se como contrato bilateral ou sinalagmático, já que o corretor contrai a obrigação de intermediação e o comitente a de remunerá-lo. Também é consensual, oneroso e aleatório, sendo esta última característica determinada pelo fato de que a vantagem econômica do corretor envolve o risco da efetivação da negociação. Destaca-se, ainda, tratar-se de contrato não solene, ou seja, não exige a lei forma especial para seu aperfeiçoamento. No entanto, é preciso realçar que, pesem tais características, as partes devem se acautelar de uma forma segura a fim de que possam efetivamente provar não só a existência do contrato, como seu conteúdo. De toda essa regulamentação, decorre que o corretor contrai obrigação de resultado, ou seja, só é devida a comissão caso atinja o resultado útil, com o aperfeiçoamento do negócio fim. De outra banda, é devida a remuneração caso haja posterior

arrependimento dos contratantes (art. 725 do Código Civil) ou inexecução das obrigações por eles assumidas. (Processo Digital nº: 1077214-90.2013.8.26.0100. 27a Vara Cível - Foro Central Cível de São Nome/SP)

***

" Civil - Compromisso de Compra e Venda - Corretagem - Restituição do valor pago - Descabimento - Alegação de "coação" - Não comprovação - Inclusão no preço do pagamento da comissão - Praxe usual para efeitos fiscais Documentação que demonstra que os apelantes tinham pleno conhecimento do fato e anuíram ao negócio, pagando à corretora e recebendo os respectivos recibos - Sentença mantida - RITJSP, art. 252 - Recurso improvido " (TJSP, Apelação nº 0131555-88.2010.8.26.0100, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Luiz Antonio Costa, j. 08/02/2012)

1. Pela análise dos artigos 724 e 725 do Código Civil e também do entendimento jurisprudencial acima exposto, verifica-se que as partes podem livremente ajustar de quem será a responsabilidade pelo pagamento do corretor.

1. Isso porque, trata-se de contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual e não solene , do qual emerge uma obrigação de resultado, não bastando o corretor, para ter direito à remuneração, a mera aproximação da parte interessada, mas a efetiva celebração do negócio por ela perseguido.

1. Ademais, a comissão de corretagem é devida pelos compradores de imóveis na planta, quando esses se responsabilizam por tal pagamento, o que, via de regra, é feito por documentos que demonstram com exatidão os valores devidos a esse título, no caso dos autos.

1. Cumpre salientar que o pagamento da comissão de corretagem é um Direito Disponível, tal obrigação de pagamento pode ser atribuída tanto ao comprador quanto ao vendedor.

1. A legalidade da cobrança da corretagem decorre, portanto, do trabalho desenvolvido pelo corretor com vista ao aperfeiçoamento do negócio jurídico de compra e venda.

1. Portanto, eventual arrependimento posterior dos contratantes ou a inexecução das obrigações por eles assumidas, o que cita- se a título de argumentação, já que no presente caso o negócio se efetivou, ainda assim, não prejudica o direito do corretor de receber sua remuneração .

1. Nesse contexto, a comissão de corretagem pode sim ser atribuída aos compradores de imóveis na planta. Não havendo obrigatoriedade de que esse ônus seja assumido pelo vendedor.

1. Em recente decisão, a Turma de Uniformização do Sistema dos Juizados Especiais de São Nomefirmou recente entendimento de que, por se incluir entre os custos da operação, a comissão de corretagem, até mesmo quando a venda é realizada em stand , pode ser exigida a comissão do comprador, conforme trechos abaixo:

"A diferença entre essa atribuição direta e a inclusão desses custos no preço final é apenas fiscal e empresarial, pois em ambos os casos o comprador acabará por arcar com o custo respectivo. Daí, não se vislumbra qualquer abuso na exigência."

(...)

" Dizer que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as circunstâncias negociais , de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável . Assim, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento - reiterando-se que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador - não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente prestado."

1. Impõem-se, ainda, notar que a devolução pleiteada traria enriquecimento ilícito à Autora, ainda mais considerando que sempre esteve ciente das verbas a título de corretagem.

1. O que se exige à luz do direito consumerista, é que a matéria resulte plenamente informada ao consumidor, que é o adquirente do imóvel.

1. No elenco das cláusulas abusivas, e constante no artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor, não se inclui a que atribua ao comprador o ônus do pagamento das comissões de corretagem, desde que seja ele suficientemente informado e tenha livremente aceito.

1. Ademais, considerando que a Autora tomou conhecimento efetivo do preço total de comercialização desde a fase das tratativas, sem oferecer qualquer ressalva, conclui-se que ela anuiu com o pagamento da comissão, razão pela qual a restituição da mesma afigura-se incabível, em observância aos princípios da autonomia da vontade e vedação ao enriquecimento ilícito.

1. Deste modo, é certo que não se caracteriza, sob a ótica do direito consumerista, abusividade ou ilicitude na prática adotada pelas partes tendo sido respeitados os princípios da informação, do equilíbrio econômico das prestações e da boa-fé objetiva.

1. Com efeito, não houve cobrança indevida do valor já que, à época em que o negócio foi firmado, houve efetiva intermediação imobiliária, regularmente cobrada.

1. Na esteira, é certo que não há que se falar em devolução de valores referentes à corretagem pela Ré .

1. Assim, deve a presente demanda ser julgada improcedente no que toca ao pedido de devolução dos valores pagos, especificamente àqueles que dizem respeito à corretagem e taxas respectivas, tendo em vista que tal cobrança é legal e não abusiva e ainda está conforme a legislação cível e consumerista, não tendo respaldo jurídico algum a pretensão da Autora.

3.3. - Da Inaplicabilidade do artigo 42

do Código de Defesa do Consumidor

1. Acima, verificou-se que improcede o pedido referente à corretagem. Caso, entretanto, seja tal pedido acolhido, o que se admite apenas por argumentação, cabe, de novo por força do ônus de impugnação específica, mencionar que improcede o pedido de devolução em dobro destes valores, feito com base em incorreta interpretação do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

1. É que, como demonstrado acima, todas as cobranças reclamadas são lícitas e efetivamente devidas pela Autora, sendo inaplicável ao caso, portanto, o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

1. Ademais, ainda que assim não fosse, conforme disposto na Súmula 159 do STF :"Cobrança excessiva, mas de boa-fé, não dá lugar às sanções do art. 1.531 do Código Civil."

1. Mutatis mutandis , o mesmo deve ocorrer em relação à aplicação do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

1. Neste sentido, a lição de Fábio Ulhoa Coelho:

"[...] deve-se acentuar que a cobrança motivada por engano justificável não dá margem à aplicação de qualquer penalidade. Isto porque o objetivo do legislador é o de coibir as práticas dolosas ou, pelo menos, gravemente culposas... Em se tratando de culpa escusável o fornecedor deve apenas o que recebeu indevidamente, com correção monetária."[2]

1. Não se pode, pois, pretender imputar à Ré conduta caracterizada por má-fé, notadamente num cenário em que, como visto acima, há vários precedentes judiciais respaldando a cobrança realizada.

1. Em vista disto, improcede o pedido de restituição em dobro de quaisquer quantias pagas pela Autora, até mesmo porque, conforme restou amplamente comprovado, a Ré prestou efetivamente serviços de Corretagem à Autora.

3.4 - Da Sucumbência

1. Nobre Julgador, como não houve por parte da Ré qualquer irregularidade contratual, ou vício no negócio, posto que apenas recebeu os valores devidos pelo serviço prestado, não há que se falar em sucumbência, contudo, ainda que a Ré seja condenada, a fixação da sucumbência deverá obedecer os critérios de fixação do artigo 20, do Código de Processo Civil, logo, devendo ser fixado percentual mínimo de 10%.

1. E mais, vale dizer que nesta ação, ainda que sobrevier uma condenação, não haveria vencido, nem vencedor, razão pela qual, não há lugar para condenação em honorários de sucumbência, impondo-se o pagamento das custas, a cargo da própria Autora, pois prevalece o princípio do interesse.

IV - Do Pedido

1. Diante de todo o exposto, requer sejam acolhidas as preliminares supramencionadas para que: i) seja sobrestado o presente feito, até o julgamento definitivo, pelo STJ, da matéria sub judice; ii) seja extinto o feito, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil, ante a ilegitimidade passiva da Ré para figurar no polo passivo.

1. Em sendo superada tal matéria - o que realmente não se espera - que a presente ação seja, no mérito, julgada totalmente IMPROCEDENTE , decretando-se, em consequência, a Extinção do Processo, com resolução de mérito, a teor do artigo 269, IV, do Código de Processo Civil, bem como se condenando a Autora, em qualquer das hipóteses, na forma legal prevista.

1. A Ré provará o alegado por todos os meios em Direito admitidos.

1. Sob pena de nulidade, requer sejam as intimações do presente feito sejam feitas em nome dos procuradores: Nome, inscrita na 00.000 OAB/UFe Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF.

1. Protesta pela posterior juntada do instrumento de procuração, em 15 dias, conforme autoriza o art. 37 do CPC.

1. Requer, por fim, conforme expresso no mandado de citação informar que não se opõe a designação de audiência para tentativa de conciliação.

Termos em que Pede deferimento. São Nome, 15 de fevereiro de 2016. Nome Nome 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

[1] Art. 543-C. Quando houver multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito, o recurso especial será processado nos termos deste artigo. § 1Caberá ao presidente do tribunal de origem admitir um ou mais recursos representativos da controvérsia, os quais serão encaminhados ao Superior Tribunal de Justiça, ficando suspensos os demais recursos especiais até o pronunciamento definitivo do Superior Tribunal de Justiça.

(...)

§ 7 publicado o acórdão do Superior Tribunal de Justiça, os recursos especiais sobrestados na origem:

I - terão seguimento denegado na hipótese de o acórdão recorrido coincidir com a orientação do Superior Tribunal de Justiça; ou

II - serão novamente examinados pelo tribunal de origem na hipótese de o acórdão recorrido divergir da orientação do Superior Tribunal de Justiça.

[2] Comentários aoCódigo de Defesa do Consumidorr, Saraiva, São Nome, 1991, pp. 173-174.