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8 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.24.0126

Petição Inicial - TJSC - Ação seu Advogado e Procurador In Fine, Mandato Anexo, com Escritório Profissional à Rua Lyrio Dallagassa, - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA

CIVEL DA COMARCA DE ITAPOÁ - SANTA CATARINA

Nome , brasileira, solteira, maior, do lar, portadora da Cédula de Identidade/RG n° 00000-00-SC e inscrita no CPF/MF sob n° 000.000.000-00, residente e domiciliado na Endereço-050.

Por seu advogado e procurador "in fine", mandato anexo, com escritório profissional à Endereço.540, onde recebe intimações e notificações

Vem, respeitosamente perante Vossa Excelência, com fulcro nos artigos 282 e seguintes do Código de Processo Civil e 389 e seguintes do Código Civil, propor a presente

AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE TULELA ANTECIPADA

em face de:

Nome , brasileiro, solteiro, maior e capaz, empresário, portador da Cédula de Identidade/RG n° 00000-00-DF e inscrito no CPF/MF sob n° 000.000.000-00, residente e domiciliado a Endereço-260.

Pelos fundamentos e fatos a seguir aduzidos.

I - DOS FATOS

A Requerente era senhora e possuidora do LOTEAMENTO IPACARAY, localizado no Balneário Ipacary, no Município de Itapoá - SC. Em data de 01 de Janeiro de 2009, celebrou contrato de compra e venda com Réu de 218 lotes do LOTEAMENTO IPACARAY, conforme relação que consta do contrato de compra e venda em anexo, pagos com cheques e notas promissórias que jamais foram quitadas. E para que fossem transferidos fora lavrada procuração no 11° Tabelionato de Curitiba, conforme anexo.

Relação de Lotes do BALNEÁRIO IPACARAY VENDIDOS e Não Pagos

Quadra 01 - lotes 01, 03, 06, 07, 10, 11, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21 e 22 - Quadra 02 - lotes 01, 02, 03, 06, 07, 09, 11, 13, 15, 16, 18, 21 e 22 - Quadra 03 - lotes 01, 03, 04, 05, 08, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 19, 20, 21 e 22 - Quadra 04 - lotes 01, 03, 04, 05, 08, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 19, 20, 21 e 22 - Quadra 05 - lotes 01, 03, 08, 09, 13, 15, 18 e 20 - Quadra 06 - lotes 02, 03, 05, 07, 09, 11, 12, 14, 15, 18, 19 e 20 - Quadra 07 - lotes 02, 03, 05, 08, 09, 10, 13, 14, 15 e 21 - Quadra 08 - lotes 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 12,14, 16, 17, 20, 21 e 22 - Quadra 09 - lotes 01, 02, 03, 04 e 05 - Quadra 10 - lotes 02, 03, 04, 05, 06, 07, 10, 12 e 14 - Quadra 11 - lotes 01, 02, 03, 05 e 06 - Quadra 12 - lotes 01, 02, 04, 05, 06 e 07 - Quadra 13 - lotes 03, 04, 05, 06, 11, 12, 14 e 16 - Quadra 14 - lotes 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12 e

13 - Quadra 15 - lotes 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 09, 11, 13, 15, 16, 17 e 19 - Quadra 16 - lotes 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 10, 12, 16, 18, 19 e 21 - Quadra 17 - lotes 01, 02, 03, 05, 07, 08, 09, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 - Quadra 18 - lotes 01, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11 e 12 - Quadra 19 - lotes 01, 03, 05, 06, 07, 09, 10, 11, 12, 13 e 14 - Matricula Mãe n. 25023 do Registro de Imóveis da 1a . Circunscrição de Joinville - SC e posteriormente foram averbados conforme AV-78-25.023 em 07 de Junho de 2009 do Registro de Imóveis da 1a . Circunscrição de Joinville - SC, cujas matrículas individualizadas sob n°. 118.464 à 118.519 do L. 02-RG. E posteriormente foram averbados conforme AV-79-25.023 em 16 de Setembro de 2009 do Registro de Imóveis da 1a . Circunscrição de Joinville - SC, cujas matrículas individualizadas sob n°. 119.537 à 119.608 do L. 02-RG. E ainda, posteriormente foram averbados conforme AV-80-25.023 em 22 de Setembro de 2009 do Registro de Imóveis da 1a . Circunscrição de Joinville - SC, cujas matrículas individualizadas sob n°. 119.633 à 119.709 do L. 02-RG.

Todavia, o réu aproveitando-se uma procuração em que não especificava os lotes, usando de má fé, acabou por vender a terceiros outros lotes de propriedade da Autora, porém, que não constavam do contrato de compra e venda, conforme relação abaixo:

Relação de Lotes do BALNEÁRIO IPACARAY Transferidos Indevidamente pelo Réu Nome

Quadra 06 - lotes 06, 08, 10, 13, 17, 21 e 22 , Matricula Mãe n. 25023 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC e posteriormente averbados conforme AV-.82-25-023. Em 09 de Junho de 2014 no Registro de Imóveis de Itapoá - SC, cujas matriculas foram individualizadas Quadra 06 - lote 06-matricula 23180, lote 08-matricula 23.182, lote 10-matricula 23183, lote 13-matricula 23175, lote 17-matricula 23176, lote 21-matricula 23177 e lote 22 -matricula 23178 - Registro de Imóveis de Itapoá-SC. E - Quadra 07 - lotes 11 e 17 - Quadra 10 - lotes 04, 08, 09, 13, 16, 17, 19, 20 e 22 - Quadra 12 - Quadra 13 - lotes 08, 18, 19, 20 e 21 - Quadra 16 - lotes 09, 15, 17 e - Matricula Mãe n°. 25023 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC e posteriormente averbados conforme AV-78-25-023 em 07 de Julho de 2009 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC. Os lotes 04 e 13 da Quadra 10 -Matricula Mãe n°. 25023 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC, posteriormente foram averbados conforme AV-81-25.023 em 06 de Novembro de 2009 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC, cujas matrículas individualizadas sob n°. 117.252 e 117.253 do L. 02-RG.

Ocorre Excelência que por "erro ou descuido" do Tabelião não foram especificados os referidos lotes, uma vez que lhe foi entregue cópia do Contrato de Compra e Venda para redigir a referida procuração do loteamento IPACARAY, e acabou por utilizar-se apenas os dados do registro de imóveis dando poderes para o total do Loteamento que somam 347 (trezentos e quarenta e sete) lotes do BALNEÁRIO IPACARAY.

Em posse desta procuração, o Réu aproveitando-se do erro do tabelionato e ou, ainda pela Autora ser uma pessoa Idosa com mais de 70 anos de idade, sem conhecimento jurídico, e usando de má-fé, pois, sabia quais eram os lotes que constavam do contrato de compra e venda acabou por se apoderar, vender, transferir os demais lotes ilegalmente e que pertencem a outros compradores, mas que não efetuaram os referidos registros junto ao Registro de Imóveis, ocasionando com isso vários questionamentos judiciais e prejudicando vários compradores de boa fé que haviam adquiridos terrenos, mas que não os registraram em tempo.

Quando a Autora tomou conhecimento da devolução dos cheques e do vencimento da notas promissórias imediatamente procurou o Autor para receber o que lhe é devido, porém, não obteve êxito.

Reitera-se Exa. que o simples adimplemento do contrato de compra e venda não supre os prejuízos causados a Autora, uma vez que quando da efetivação venda e consequente assinatura do Contrato de Compra e venda, a Autora fora levada a erro com relação ao preço dos referidos lotes. Sendo que os lotes variavam em torno de R$ 00.000,00 e foram negociados pelo preço vil de R$ 00.000,00 cada. Pois, o réu em conluio com outro individuo de nome Nome, levaram a Autora a crer que seus lotes eram de difícil acesso, que estavam sendo invadidos ou prestes a sê-los, induzindo com isso que Autora deveria se desfazer o quanto antes dos referidos lotes, afim de evitar perdê-los totalmente.

A Autora acreditando na boa fé do réu e do Sr. André, que intermediou toda a negociação, visto que segundo eles perderia tudo se não vendesse urgentemente, acabou assinando o Contrato de Compra e Venda por um valor vil. Todavia, apesar do valor irrisório que foi pactuado o contrato de compra e venda, ainda assim, não foi adimplido o pagamento, conforme se demonstra pelo anexo as notas promissórias e os cheques não pagos pelo Réu.

Além dessa medida cível, a Autora já está tomando as providências na área criminal, com boletim de Ocorrência e solicitando abertura de Inquérito policial para apuração dos ilícitos.

Em razão destes fatos, corre-se o sério risco do Réu causar mais prejuízos a Autora e aos demais compradores de boa fé, prejuízos esses, de difícil reparação, eis que Autora não possui outros bens suficientes para garantir a dívida, razão pela qual busca a iminente tutela antecipada, para evitar que outras pessoas sejam lesadas, pois é óbvio que se corre o risco de amanhã ser tarde, se medidas urgentes não forem tomadas com o objetivo que se impeça a transferência dos terrenos.

A transação imobiliária ora realizada entre a Autora e réu mostra-se fraudulenta e em conluio com o intermediário e até outras empresas do setor imobiliário, tendo em vista que escusos interesses econômicos cercam a cidade de Itapoá-SC e em franco crescimento com a instalação de um porto privado nas proximidades do Loteamento Ipacaray.

O réu aproveitando-se do desconhecimento em que a autora possuía do real valor imobiliário do imóveis levaram-na à erro, com intuito de prejudicá-la e enriquecendo-se as custas de outrem, fazendo com que vende-se seus terrenos a um valor muito aquém daquele praticado pelo mercado, ou seja, a um preço vil, comparado com o real valor dos imóveis daquela região que é pelo menos 20 (vinte) vezes o valor praticado.

A partir da construção do porto de Itapoá a região começou a receber diversos investimentos da iniciativa privada, tanto que grupos fortes, tais como:

MaersK Brasil Brasmar, ComLog, Coopercarga, FastCargo, empregaram milhões de reais na aquisição de terrenos e investimento em infraestrutura.

Com a economia local em franca expansão várias empresas e pessoas físicas, viram a cidade de Itapoá como uma oportunidade de exploração econômica no setor imobiliário.

A venda dos Terrenos do Balneário Ipacaray em Itapoá/SC, não é ilegal, porém, não condiz com a realidade, e deve ser anulada, uma vez, que o Réu Nome, além de não adimplir o contrato de compra e venda, ainda aproveitou-se da procuração lavrada erroneamente em cartório para transferir, além dos lotes oriundos do contrato, outros lotes que não haviam sido registrados em tempo e que jamais foi pactuado a venda ou alienação desses imóveis, tornando ilegal e dolosa a transferência desses terrenos a compradores diferentes, o que gera a ilicitude do negócio jurídico e a má fé do réu.

Não obstante a isso, todas as vezes que a Autora tentou cobrar o Réu Nome , solicitava mais prazo para pagamento, solicitava que os cheques não fossem depositados, sempre protelando os prazos para pagamento, ou ainda, informava que havia repassado vários automóveis ao Sr. André para que fossem entregues como forma de pagamento, porém, esses veículos nunca foram entregues a autora, firmando mais uma vez a má fé do réu no sentido de ludibria-la e enganá-la, além do mais o Sr. André não tinha poderes para o recebimento de qualquer valor em nome da Autora.

Vale salientar Excelência que cada lote de terreno do Balneário Ipacaray, á época fraudulenta girava em torno de R$ 00.000,00 à R$ 00.000,00 dependendo da localização, por se tratar de uma área em franca expansão pela instalação do Porto de Itapoá.

Diante disso, há indicio inequívoco de fraude perpetrada, uma vez que são próximos a área portuária, cujo valor de mercado gira em torno de 20 (vinte) á 30 (trinta) vezes o valor negociado.

A fraude persiste também pela forma que foi conduzido o negócio jurídico, pois, além do preço vil, transferência de lotes indevidamente, ainda persiste o inadimplemento do contrato e que hoje, não há mais interesse da Autora no seu cumprimento, uma vez que se tornou excessivamente oneroso para a autora e até pela valorização dos imóveis.

A Autora procurou por diversas vezes o Réu, para receber os valores devidos, porém, sempre houve aquele jogo de "empurra empurra" entre o Réu Nome e o intermédiário Sr. André , porém jamais logrou êxito quanto ao recebimento, e que hoje se torna inviável a própria manutenção do negócio jurídico tendo em vista o real valor dos imóveis e a forma como ocorreu essa negociação com fortes indícios de fraudes e enriquecimento ilícito por parte do Réu e em desfavor da Autora.

Diante dessa constatação e vislumbrando grandes dificuldades financeiras e até procurando se resguardar de possíveis demandas judiciais, a Autora Nome , está providenciando boletim de ocorrências e abertura de inquérito policial, além de outras ações que estão sendo estudadas, afim de evitar maiores prejuízos, principalmente a terceiros de boa fé.

Diante do exposto, restou prejuízo imensurável a Autora, ante o inadimplemento do contrato de compra e venda pela falta de pagamento por parte do Réu, e ainda, teve outros lotes de terrenos sendo indevidamente transferidos a terceiros pela má fé do réu.

II - DO DIREITO

O Réu ao frustrar o pagamento da autora obtive vantagem ilícita mediante fraude, agindo com dolo, no caso específico, pois agiu com a intenção de fraudar e enganar a Autora, uma vez que comprou e não pagou, e ainda apoderou-se indevidamente de lotes não adquiridos, dessa forma o artigo 927 do Código Civil é claro ao descrever que aquele que causar dano a outrem deve repará-lo:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Muito embora tenha contrato de compra e venda entre autora e réu de parte dos lotes do Balneário Ipacaray, e fixasse prazo para pagamneto, os mesmos jamais foram quitados integralmente, pois, apresentados os cheques ao Banco sacado, na data marcada, foram devolvidos e as notas promissórias jamais foram adimplidas , (conforme anexo), o que evidencia a má fé do Réu e Enriquecimento Ilícito em desfavor da Autora, uma vez que no ato da compra e na emissão dos cheques e promissórias agiu de forma premeditada para causar prejuízos a Autora, aproveitando-se da idade e do desconhecimento jurídico. Não cumprida o obrigação responde o devedor por perdas e danos:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

A vedação ao enriquecimento sem causa é encarado como um principio no ordenamento jurídico pátrio, e devidamente expresso no artigo 884 do Código Civil, senão vejamos:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

Art. 885 - A restituição é devida, não só quando não tenha havido causa que justifique o enriquecimento, mas também se esta deixou de existir.

Assim também a Jurisprudência:

J-SP - Apelação APL 110740220108260002 SP 0011074-02.2010.8.26.0002 (TJ-SP)

Data de publicação: 24/04/2012

Ementa: APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETENÇÃO INTEGRAL ADMITIDA. 1. Imputável aos compromissários compradores o término da relação contratual, não se mostra razoável deferir a restituição integral dos valores pagos. 2. Os elementos do processo permitem concluir que, durante a vigência do contrato, um número reduzido de prestações foram pagas pelos réus, razão pela qual deve ser autorizada a sua retenção integral. 3. Consequência natural do desfazimento do contrato de modo a repor as partes ao estado anterior e impedir o enriquecimento ilícito das partes. Compensação pela ocupação do imóvel desde 1998.4. Igual solução cabe às benfeitorias, que a sentença também determinou a compensação com a indenização devida pelo tempo de ocupação do imóvel. Eventuais benfeitorias, se existentes, visto que não foram descriminadas e estimadas pelos apelantes, devem ser compensadas na forma determina na sentença. Ademais, é possível perceber que eventuais melhoramentos realizados no imóvel hoje se encontram desvalorizados pelo uso e a ação do tempo e não representam valor significativo a justificar a pretendida indenização. Não se deve olvidar, ainda, que a indenização só poderia ser cogitada a respeito das benfeitorias feitas de boa-fé, entendidas no caso como aquelas realizadas até a notificação, e não cuidaram os apelantes de fazer a demonstração desse direito. Sentença mantida. Recurso não provido.

TJ-RS - Apelação Cível AC (00)00000-0000 RS (TJ-RS)

Data de publicação: 04/11/2011

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. TERRENOS LOCALIZADO EM LOTEAMENTO URBANO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR AO NEGPÓCIO JURÍDICO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. No contexto dos autos, cuidando-se de desfazimento de negócio jurídico de compra e venda as partes devem retornar ao status quo ante, pelo que sobeja viável a pretensão de não perder tudo o que construiu no local, prescindindo de ação própria, porquanto constituí consectário do próprio da...

O negócio jurídico realizado pelo entre autora e réu é nulo, por transmitir direito de posse e propriedade que as detinham por dolo, má fé e conluio fraudulento, pactuado por preço vil considerando o valor real de mercado dos imóveis. Nesse sentido busca-se a fundamentação nos artigos 145,167,169 e 182 do Código Civil Brasileiro:

Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1° Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

(...)

§ 2° Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

O negócio jurídico deve ser anulado, porque o réu, juntamente com o intermediário da negociação Sr. Nome, visaram adrede transferência da propriedade de parte dos lotes Balneário Ipacaray sem o conhecimento e o consentimento da autora por preço vil, 20(vinte) vezes menor que o valor de mercado, a justificar o risco do negócio em vender imóvel que jamais lhe pertenceu, uma vez que não adimpliu integralmente com os pagamentos do contrato de compra e venda, conforme se denota pelas notas promissórias e cheques não pagos.

Neste sentido é de se concluir que estando o réu de má fé, jamais terá validade a transferência da coisa alienada. Dito isso, não se pode conceber que seja resguardo o direito de alguém que procede de má fé, sabendo que o preço era muito aquém do valor de mercado, junta-se a isso o inadimplemento dos pagamentos, e a coisa não podia ser alienada, em detrimento do verdadeiro proprietário, que sofreria uma enorme diminuição de seu patrimônio contra sua vontade em detrimento do enriquecimento ilícito do réu e prejudicando uma legião de terceiros de boa fé.

Oportuno lembrar que a escritura pública de compra e venda apesar de gozar de boa fé e forma a presunção de veracidade de seu conteúdo, pode e deve ser elidida, pelas provas apresentadas do não cumprimento do contrato, e ainda de lotes que não constam do contrato de compra e venda e que o Réu de apoderou como se dono fosse.

Portanto, com fulcro no artigo 168 e 171, II do Código Civil Brasileiro, a Autora postula a anulação das escrituras públicas de compra e venda lavradas em cartório, bem como o cancelamento do seu registro imobiliário constante no Registro de Imóveis da Comarca de Itapoá, estado de Santa Catarina, sob as matrículas através de declaração de nulidade do negócio jurídico entabulado entre o réu e terceiros pronunciada pelo Juízo, volvendo-se as partes ao status quo ante. Sem prejuízo das perdas e danos em caso de não obtenção do resultado correspondente nos termos do artigo 461 do CPC:

Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento. (Redação dada pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

§ 1o A obrigação somente se converterá em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático correspondente. (Incluído pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

§ 2o A indenização por perdas e danos dar-se-á sem prejuízo da multa (art. 287). (Incluído pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

§ 3o Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou mediante justificação prévia, citado o réu. A medida liminar poderá ser revogada ou modificada, a qualquer tempo, em decisão fundamentada. (Incluído pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

§ 4o O juiz poderá, na hipótese do parágrafo anterior ou na sentença, impor multa diária ao réu, independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando- lhe prazo razoável para o cumprimento do preceito. (Incluído pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

A compra e venda realizada entre autora e Réu, muito embora praticados sob aparente licitude, configuram fraude ao patrimônio da Autora e ao direito adquirido á posse e a propriedade, pois fora levada a erro na avaliação imobiliária e ainda, e não menos importante, decorrente do inadimplemento dos contratos e por circunstâncias alheias a vontade da Autora.

Junte-se ao demais argumentos já elencados anteriormente, e deverão as Escrituras Públicas de Compra e Venda lavrada em Cartório, bem como o Registro do referidos lotes registrados no Registro de Imóveis da Comarca de Itapoá, estado de Santa Catarina, serem anotados da presente demanda judicial e cancelados , volvendo-se as partes ao status quo ante , afim de evitar futuros riscos e lesão a terceiros. Nesse sentido assim são os julgados:

TJ-RS - Agravo de Instrumento AI (00)00000-0000 RS (TJ-RS)

Data de publicação: 18/08/2014

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO CAUTELAR. ANULAÇÃO ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO DA CITAÇÃO OCORRIDA EM AÇÃO REAL OU PESSOAL REIPERSECUTÓRIA NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. A determinação de registro da citação de ação real ou pessoal reipersecutória na matricula junto ao registro de imóveis atende ao princípio da publicidade. A medida não constitui restrição ao direito de alienar o imóvel e evita o risco de lesão a terceiros de boa-fé interessados na aquisição do bem. No caso concreto, considerando a pretensão de nulidade da cessão de direitos hereditários, que poderá atingir os negócios jurídicos posteriores, o registro da citação deve recair sobre o imóvel descrito no R-2-5330, e não apenas sobre a meação da agravada. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento N° (00)00000-0000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 14/08/2014)

TJ-RS - Agravo de Instrumento AI (00)00000-0000 RS (TJ-RS)

Data de publicação: 18/11/2011

Ementa: AÇÃO DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA. CASO EM QUE ACOLHIDO O PLEITO VEICULADO NA INICIAL, DETERMINANDO-SE O CANCELAMENTO DO RESPECTIVO REGISTRO NO OFÍCIO IMOBILIÁRIO, INDEPENDENTE DE TRANSAÇÕES POSTERIORES QUE, INCLUSIVE, JÁ RESTARAM CANCELADAS. DETERMINAÇÃO DE EXPEDIÇÃO DE MANDADO AO RESPECTIVO OFÍCIO IMOBILIÁRIO A FIM DE DAR CUMPRIMENTO AO COMANDO JUDICIAL PROFERIDO. AGRAVO PROVIDO. (Agravo de Instrumento N° (00)00000-0000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 10/11/2011)

O Sr. Nome, foi quem apresentou o outro Réu Nome a Autora, não se sabe ao certo até que ponto reside a má fé de um ou de outro, porém, necessária se faz a concessão de liminar antes da citação do réu com o intuito de não se proceda mais nenhum registro sobre os imóveis elencados nessa demanda, para evitar mais prejuízos, além daqueles já alcançados para a Autora e terceiros de boa fé.

O "fumus boni juris" entendido como a plausibilidade do direito que esteia a pretensão ora deduzida, não podia ser mais claro. O Direito de propriedade é garantia constitucional consagrado e o enriquecimento ilícito um ato de má fé abominável e seguramente refutado por uma sociedade democrática e pelo ordenamento jurídico.

O "Perículum in mora" revela-se óbvio. Em outras palavras, se o que se pretende através da presente se não for deferido imediatamente, não mais se conseguirá ao final da demanda, caracterizando-se, então, dano irreparável ao direito a Autora e aos demais compradores de boa fé e legítimos proprietários dos imóveis.

A qualquer momento pode estar ocorrendo novas transferências de Imóveis que não sejam seus, por má fé do Autor, havendo grandes chances do mesmo possa evadir-se da cidade e não mais ser encontrado causando inúmeros prejuízos a mais vitimas de boa fé que compraram terrenos e que não foram registrados a tempo.

Evidente que os prejuízos são incalculáveis por se tratar de 347 lotes no Balneário IPACARAY situado no Município de Itapoá-SC, sendo que a Autora não tem como arcar com o valor de Um imóvel, quanto mais essa monta toda, e a preocupação ainda é maior justamente com os adquirentes de boa fé, que fizeram suas economias e hoje se vem volta de perdê-las injustamente.

Reitera-se Exa. que o simples adimplemento do contrato de compra e venda não supre os prejuízos causados a Autora, uma vez que quando da efetivação venda e consequente assinatura do Contrato de Compra e venda, a Autora fora levada a erro com relação ao preço dos referidos lotes, e ainda assim o contrato não foi adimplido pela falta de pagamento. Nesse sentido se faz necessária a condenação do Réu, além da anulação do contrato de compra e venda ao pagamento de perdas e danos, é o que se desprende do artigo 389 e seguintes do Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

Art. 398. Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou.

III - DA TUTELA ANTECIPADA

Para a concessão da liminar se faz necessário o "fumus bonis juris" justificados conforme documentos anexos, comprovando a propriedade dos lotes através de registro de Imóveis e o não cumprimento do contrato de compra e venda pela falta de pagamento, conforme cheques e notas promissórias em anexo, e ainda pela venda e transferência ilegal de outros lotes, além daqueles estipulados em contrato e não pagos, sem autorização do verdadeiro proprietário para fazê-lo, visto que o réu poderia perfeitamente evitar todo esse transtorno a autora se tivesse agido de boa fé e cumprido com o contrato na sua integralidade.

Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

.

O "periculum in mora" que é o perigo que uma tutela jurisdicional tardia pode acarretar a autora, demonstra-se no presente caso pelo fato de que autora não possui outros bens que possam suprir eventual demanda de compradores de boa fé quando da averbação em definitivo no respectivo Registro de Imóveis, atualmente a autora encontra-se com 76(setenta e seis) anos de idade, passando por vários tratamentos de saúde, caso seja tardia a decisão judicial, além da própria autora passar por diversas privações, se colocará em risco o patrimônio de compradores de boa fé e que não terão seus lotes registrados se não for determinado a proibição de venda, promessa de venda, ou a realização de qualquer outro negócio jurídico que envolva esse lotes.

Existe prova inequívoca, bem como a verossimilhança das alegações, uma vez que os lotes de terreno constantes do contrato de compra e venda são de propriedade da autora e não foram quitados, como se demonstra pelos cheques e notas promissórias em anexo, não há duvida quanto ao direito da autora, porém, corre-se o risco de ao final causar-lhe dano irreparável, tanto a autora, quanto aos demais compradores de boa fé, se não deferida a tutela antecipada para que não se proceda mais nenhum registro sobre os lotes constantes no contrato de compra e venda, bem como nos demais lotes transferidos indevidamente pelo réu, conforme relação na própria demanda.

Enalta-se que nos contratos de compra e venda a um obriga-se o dever de pagar o preço e ao outro a transferir-lhe o domínio, porém, quando uma das partes não cumpre com a obrigação, o contrato torna-se oneroso para apenas uma das partes, não há uma contraprestação, significa que alguém levou vantagem sobre outrem. Nesses casos o Juiz poderá conceder a tutela especifica da obrigação.

Art. 481 CC. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Art. 461 CPC. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento. (Redação dada pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

§ 3o Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou mediante justificação prévia, citado o réu. A medida liminar poderá ser revogada ou modificada, a qualquer tempo, em decisão fundamentada. (Incluído pela Lei n° 8.952, de 13.12.1994)

Junte-se ao demais argumentos já elencados anteriormente, a concessão de da tutela antecipada se faz necessário, afim de evitar a autora

"periculum in mora", o que no caso se aplica, e sendo que a tutela tardia poderá acarretar danos irreparáveis, uma vez que o réu poderá evadir-se, ou não suportar os encargos se as Escrituras Públicas de Compra e Venda lavradas em Cartório, bem como o Registro do referidos lotes, tanto os constantes do contrato de compra e venda, quanto os vendidos indevidamente, não puderem ser cancelados e volvidos as partes ao status quo ante.

Diante do exposto requer-se:

IV - PEDIDOS

a) Seja recebida, autuada e processada a presente petição inicial.

b) em caráter liminar seja deferido a expedição de oficio ao Cartório Caetano, 11a Serventia Notarial, sito á Endereço-010, afim de Revogar a Procuração outorgada pela autora ao Réu Nome, lavrada no livro n ° 00384-P, às folhas 068/068 , bem como seus substabelecimentos para que sessem seus efeitos.

c) REQUER, em caráter liminar seja deferido a expedição de oficio ao registro de Imóveis da Comarca de Itapoá/SC com sede á Endereço-000, para que averbe a margem da matricula dos imóveis, tanto os lotes relacionados no contrato de compra e venda, quanto os relacionados pela venda indevida, a existência da presente ação, dando caráter público e conhecimento a terceiros do litigio judicial ora instalado, na forma do art.167 CC Lei 6015/73 e nos §§ 3° e 5° do art. 461 do CPC, tornando indisponível o bem até a solução da lide; bem como se proíba a

venda, promessas de venda, ou a realização de qualquer negócio jurídico que envolva tais lotes.

d) A concessão dos benefícios da justiça gratuita de acordo com a lei 1060/50 e 7510/86 e alterações posteriores, por ser a requerente pessoa carente na acepção jurídica do termo; sucessivamente em não sendo esse o entendimento de V. Exa. que as custas e demais despesas processais sejam arbitradas ao final do processo, momento em que se espera que o autor seja ressarcido pela respectiva demanda;

e) Seja a ação julgada procedente para o fim de:

a) Anular o contrato de compra e venda e sucessivamente as Escrituras Públicas de Compra e Venda lavradas com relação aos lotes objetos do contrato de compra e venda e não pagos, sucessivamente o cancelamento no Registro de Imóveis da Comarca de Itapoá, estado de Santa Catarina por declaração de nulidade do negócio jurídico entabulado entre autora e réu pronunciada pelo Juízo, volvendo-se as partes ao status quo ante;

b) Sucessivamente não sendo este o entendimento pelo Juízo quanto ao desfazimento e nulidade do contrato de compra e venda, bem como o cancelamento no registro de imóveis, que seja o Réu condenado ao pagamento do valor atual dos imóveis, a ser definido através de avaliação imobiliária à época da condenação em favor da Autora;

c) Com relação aos lotes Transferidos Indevidamente pelo Réu Nome,

Anular as Escrituras Públicas de Compra e Venda, bem como o cancelamento no Registro de Imóveis da Comarca de Itapoá, estado de Santa Catarina, quais sejam: Quadra 06 - lotes 06, 08, 10, 13, 17, 21 e 22 , Matricula Mãe n. 25023 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC e posteriormente averbados conforme AV-.82-25-023. Em 09 de Junho de 2014 no Registro de Imóveis de Itapoá - SC, cujas matriculas foram individualizadas Quadra 06 - lote 06-matricula 23180, lote 08-matricula 23.182, lote 10 - matricula 23183, lote 13-matricula 23175, lote 17-matricula 23176, lote 21- matricula 23177 e lote 22 -matricula 23178 - Registro de Imóveis de Itapoá-SC. E - Quadra 07 - lotes 11 e 17 - Quadra 10 - lotes 04, 08, 09, 13, 16, 17, 19, 20 e 22 - Quadra 12 - Quadra 13 - lotes 08, 18, 19, 20 e 21 - Quadra 16 - lotes 09, 15, 17 e - Matricula Mãe n°. 25023 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC e posteriormente averbados conforme AV-78- 25-023 em 07 de Julho de 2009 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC. Os lotes 04 e 13 da Quadra 10 -Matricula Mãe n°. 25023 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC, posteriormente foram averbados conforme AV-81-25.023 em 06 de Novembro de 2009 do Registro de Imóveis da 1°. Circunscrição de Joinville - SC, cujas matrículas individualizadas sob n°. 117.252 e 117.253 do L. 02-RG, por declaração de nulidade que jamais houve autorização para venda desses lotes e pronunciada pelo Juízo, volvendo-se as partes ao status quo ante.

f) Alternativamente, não acolhendo o Juízo os pedidos a), b) e c) da Letra e), requer-se a condenação do Réu Nome à indenizar a Autora por perdas e danos no valor atual de todos os lotes que não puderam retornar ao status quo ante , sucessivamente, caso não seja esse o entendimento de V. Exa., o que sinceramente não se acredita, REQUER sejam o Réu condenado ao pagamento indenizatório que repare o dano sofrido pelo Autora devidamente arbitrado por este digno juízo, devidamente atualizados monetariamente e acrescidos de juros de mora, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

g) A condenação do Réu em custas, despesas e honorários de advocatícios;

h) Produção de todos os meios de prova em direito admitidos, em especial o depoimento pessoal sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, prova pericial e juntada de novos documentos.

i) Requer ainda, uma vez efetivada a medida, seja o Réu citado por AR, oficial de justiça e em caso negativo por edital nos temos do artigo 221, inciso III do CPC , para querendo, responder aos termos da presente, sob pena de revelia;

j) Protesta-se provar o alegado por todos os meios admitidos em direito, notadamente o depoimento pessoal do Réu, sob pena de confesso, inquirição de testemunhas, juntada de novos documentos, perícias e tudo mais que se fizer necessário.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00 (Cento e Cinquenta e Dois mil e

Seiscentos Reais).

Termos em que,

Pede e aguarda deferimento.

Curitiba, 25 de Novembro de 2014

Nome

00.000 OAB/UF

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