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1 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.26.0224

Petição - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Apelação Cível

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EX.MO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA MM. 3a VARA CÍVEL DO FÓRUM DA COMARCA DE GUARULHOS - SP.

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Despejo

Nome, brasileiro, casado, bancário, portador do RG nº 00000-00e do CPF/MF nº 000.000.000-00, e Nome, brasileira, casada, assistente administrativo, portadora do RG nº 00000-00e do CPF/MF nº 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na EndereçoCEP 00000-000, por seu advogado, nos autos do processo supra que lhes move Nome, já qualificada, veem respeitosamente à presença de Vossa Excelência para apresentar C O N T E S T A Ç Ã O pelas razões de fato e de direito que passam a expor no articulado que se segue.

1- PRELIMINARMENTE - DENUNCIAÇÃO DA LIDE

De fato, os réus firmaram contrato de locação de fls.15/19 com a autora para utilização do imóvel indicado na prefacial com o intuito de instalação da atividade mercantil desenvolvida pelos pais e caucionantes do corréu Nome, Nomee Zélia NomeAndrade Zanelato, a saber, uma padaria denominada "Padaria Flor do Tijuco", nome fantasia "Mister Fran", tudo como sempre foi de pleno conhecimento da locadora , ora autora, aliás como a própria descreve em sua prefacial.

Ocorre, no entanto, que em 08/mai/2013, o estabelecimento comercial em questão foi vendido pelos pais do corréu Nomepara terceiros, a saber, o Sr. Nome, conforme se denota do incluso "Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento Comercial - Padaria" (doc.1) .

Conforme constou na Cláusula 7a do contrato de venda do estabelecimento comercial mencionado, o adquirente do comércio, Sr. Nome, ficou inteiramente responsável em providenciar a transferência do contrato de locação perante a locadora, a qual de tudo foi devidamente notificada , devendo o mesmo obter a devida aprovação cadastral de seu nome perante a administradora do imóvel. Pede vênia para transcrever a Cláusula 7a e seus parágrafos.

Cláusula 7a. O imóvel, no qual encontra-se instalado o estabelecimento comercial, a "PADARIA" não é de propriedade do VENDEDOR, e será locado ao COMPRADOR através de CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS, junto a administradora que cuida do imóvel AMÉRICO IMÓVEIS - sediada a Av: Salgado Filho nº 277, de acordo com a legislação vigente.

Parágrafo Primeiro -Sabe-se que o referido imóvel encontra-se ainda com 18 meses de aluguel a vencer de um contrato que se encontra vigente e foi assinado em 12 de Novembro de 2.009, e que atualmente o aluguel do imóvel vence todo dia 30 de cada mês, ficando o primeiro vencimento para pagamento do COMPRADOR já em 30/05/2013, no valor de R$ 2.670,00 - (Dois mil seiscentos e setenta reais), já incluso o IPTU.

Parágrafo Segundo -O COMPRADOR terá um prazo máximo de até 20 (vinte) dias para comparecer junto á imobiliária responsável pela locação do imóvel onde está localizada a Padaria, munido de toda a documentação necessária e fiador, para transferir contrato e as obrigações da locação para seu nome; liberando assim o antigo locatário de toda e qualquer responsabilidade pela a eventual locação .

Ainda que não se tenha notícias nos autos sobre a efetiva transferência do contrato de locação para o nome do Sr. Nome, como era sua obrigação providenciar, ainda assim deve o mesmo vir integrar o polo passivo da lide para responder por eventuais responsabilidades que possam advir pelos atos que praticou.

Justifica-se a denunciação uma vez que, tendo o Sr. Nomeadquirido o estabelecimento comercial em questão por contrato assinado com os genitores/caucionantes dos réus, e sendo ele o responsável pela administração do negócio na ocasião em que foram praticados os fatos noticiadas na inicial, caso venha haver alguma condenação no presente processo, e sem que isso implique qualquer tipo de confissão, claramente restará aos réus direito regressivo para pleitear indenização em face do Sr. Nome, ora denunciado.

Dessa forma, até mesmo como medida de economia processual, é que deve ser deferido o acolhimento da denunciação da lide do Sr. Nome, brasileiro, maior, comerciante, solteiro, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00, inscrito no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, com endereço comercial no próprio imóvel objeto da ação, a saber, na EndereçoCEP 00000-000.

Nesse sentido, pede vênia para citar a doutrina (LERRER, FELIPE JAKOBSON, Denunciação da lide ( CPC, arts. 70 a 76). Revista Páginas de Direito, Porto Alegre, ano 5, nº 263, 27 de maio de 2005. Disponível em: http://www.tex.pro.br/home/artigos/102-artigos-mai-2005/5171-denunciacao-da- lide- cpc-arts- 70a76 ), que com muita propriedade esclarece a questão:

A denunciação da lide é uma ação secundária regressiva ‘in simultaneus processus’, proponível tanto pelo autor como pelo réu, sendo citada como denunciada aquela pessoa contra quem o denunciante terá pretensão indenizatória ou de reembolso caso ele (denunciante) venha a sucumbir na ação principal. Trata-se de ação de garantia, admissível nos casos em que o denunciante defende em face do terceiro interveniente, dito denunciado, um alegado direito de regresso (nos casos dos incisos I e II) ou um direito no qual se entende sub-rogado (inciso III).

Para CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO, a denunciação da lide é a "demanda com que a parte provoca a integração de um terceiro ao processo pendente, para o duplo efeito de auxiliá-lo no litígio com o adversário comum e de figurar como demandado em um segundo litígio". A denunciação da lide ou litisdenunciação é forma de intervenção de terceiros coata, pois decorre de ato de vontade da parte, e não do terceiro, que vem a se tornar parte do processo ainda que assim não queira. Efetivada a citação do terceiro em relação ao primeiro litígio, este se torna assistente da parte que lhe haja denunciado a lide e, cumulativamente, réu na segunda demanda. Ou seja, teremos em um mesmo processo duas relações jurídicas processuais, uma instrução apenas e uma única sentença.

Assim, desde já deverá o litisdenunciado ser citado para vir integrar o polo passivo da demanda , não apenas na condição de terceiro interessado, apresentando contestação, se quiser, tudo nos termos do artigo 70 e seguintes do Código de Processo Civil.

2- FATOS E DIREITO - NULIDADE DA CLÁUSULA

CONTRATUAL INVOCADA

No mérito não assiste razão à autora, devendo a ação ser julgada improcedente, eis que não há, na hipótese dos autos, ocorrência de infração contratual a permitir a rescisão contratual e ainda gerar a incidência da multa pretendida pela autora, senão vejamos.

A autora pretende com a presente ação a rescisão do contrato de locação e a cobrança de multa, tudo alicerçado no argumento tecido pela autora no sentido de que os réus teriam cometido infração contratual apta a ensejar a rescisão contratual, mas não foi isso o que ocorreu.

A única infração contratual que a autora alega ter ocorrido teria sido unicamente o fato de ter havido a transferência das cotas do capital social da empresa pertencente aos genitores do corréu Nome, a saber a "Padaria Flor do Tijuco", conforme se vê no documento encartado ás fls. 21/28 dos autos.

Como se vê no contrato social da padaria, os réus nunca foram titulares da empresa, nunca detiveram cotas do capital social, não tendo qualquer ingerência na administração da empresa.

Por seu turno, o contrato de locação de fls. 15/19 foi celebrado com os réus, não com a pessoa jurídica pertencente aos genitores de Nome.

Agora a autora pretende ingerir no livre direito de disposição dos genitores do corréu em poderem vender as cotas do capital social de sua empresa a quem bem entenderem, mas não lhe assiste tal direito, eis que os pais do corréu Nomesão plenos proprietários de seu ponto comercial, inserido dentro do fundo de comércio. Tais direitos, sendo parte do fundo de comércio, são passíveis de alienação por parte do empresário independentemente de anuência da autora.

Dessa forma, a cessão das cotas do capital social da empresa pertencente aos pais do corréu Nome, em hipótese alguma tem o condão de caracterizar qualquer tipo de infração contratual na locação entabulada entre a autora e os réus, como quer a inicial.

Mesmo que assim não fosse e ainda que se voltasse para a interpretação do disposto no artigo 13 da Lei de Locações, que poderia indicar que o empresário necessita da concordância do locador para transferir um bem de seu próprio patrimônio, ao passo que o locador poderia ser compelido a figurar numa relação locatícia, para com a qual não concorreu com seu consentimento, mesmo sob essa ótica não tem razão a autora.

É que nesse caso, a melhor interpretação, tanto doutrinária quanto jurisprudência, tem se inclinado no se ntido de entender que o requisito da concordância do locador implicaria em franca vedação ao locatário- empresário de dispor livremente de seu próprio patrimônio, conjugado no fundo de comércio, ainda mais que no caso presente sequer faz parte da relação locatícia.

Analisando essa questão, o estudo postado no website Jus Navigandi (http://jus.com.br/artigos/2942/a-alienação-do-fundo-de-comercio- face-as-disposicoes-do-art-13-da-lei-do-inquilinato) destaca que (grifamos):

"Preleciona Oscar Barreto Filho que, a ocorrer a transferência do fundo de comércio, opera-se, imediata e automaticamente, a cessão da locação do imóvel como elemento integrante do fundo. Dispensa-se, assim, que se realize negócio jurídico autônomo para a cessão da locação, haja visto que já inserida no negócio de alienação do fundo de comércio, negócio

único na estrutura e na funcionalidade [ Barreto Filho, Oscar, Teoria do

Estabelecimento Comercial, 1969, p. 261 e ss. Dando sequência a sua linha de raciocínio, preceitua o autor que" a cessão da locação do imóvel é meio indispensável para que a transferência do estabelecimento logre seu objetivo "] .

Nesse sentido, a opinião de Alfredo Buzzaid, para o qual, caso o locatário não pudesse ceder o contrato ou sublocar o imóvel (como parte componente do seu fundo), não poderia, em última análise, transferir o

próprio fundo de comércio. [Buzzaid, Alfredo, Da ação renovatória, 2a ed., São Paulo,

Saraiva, 1991 ].

Jurisprudencialmente, afirma-se que as estipulações proibitivas da cessão do contrato de locação, para esses casos, têm sido consideradas atentatórias aos princípios legais de defesa do fundo de comércio, predominando na atualidade o entendimento segundo o qual não incide sobre a hipótese de alienação do fundo de comércio a regra do artigo 13 da atual Lei do Inquilinato.

Prevalecendo a proteção ao fundo de comércio em detrimento dos interesses do locador, somente neste caso excepcional, estaria afastado o artigo 13 da Lei do Inquilinato, ou seja, dispensar-se-ia a inserção de elementos completantes, relativos à existência do negócio, no caso da cessão, ou complementares, referentes à eficácia do negócio, no que tange à sublocação, identificados, pela anuência do locador.

O principal fundamento que dá base à prevalência do direito à alienação do ponto comercial sem a manifestação do locador é o de que, sendo o ponto comercial parte componente de um bem maior - o fundo de comércio - não se pode proibir transferências, cessões ou sublocações à pessoa a quem seja transferido o fundo de empresa [Pontes de Miranda, F. C.,

Tratado de Direito Privado, t. 41] , pois o direito pessoal oriundo da posição de

locatário é absorvido pelo direito real de propriedade do empresário quanto ao fundo de comércio, desde que ponto e fundo sejam alienados conjuntamente.

Caso fosse isoladamente alienado pelo empresário sua posição jurídica proveniente da locação ou mesmo o uso e a fruição do bem a ele conferido pelo locador, caberia a oposição deste. Todavia, quando alienado juntamente com o restante dos bens que constituem o estabelecimento, este passa a gozar juridicamente de maior relevância em relação aos interesses do senhorio, sobrepujando, por conseguinte, a disciplina que impõe manifestação favorável em cessões ou sublocações. Em acordão proferido em 27/12/71, ainda sob a vigência da antiga Lei do Inquilinato, sustentou o Juiz Luís Antônio de Andrade, do Tribunal de Alçada carioca que não há como, pois, condicionar à cessão a um consentimento que se considera inexistente em face da lei, inexistência essa que torna a cessionária parte legítima para a ação renovatória, tanto mais que, no caso, a autora reúne a dupla qualidade de adquirente do fundo de comércio e cessionária da locação. [ RT 441/226 ]

Julgados mais recentes também inclinam-se no sentido de desconsiderar a necessidade de anuência do locador quando alienado o ponto comercial juntamente com o fundo de comércio. Em acordão de 1996, o citado Tribunal de Alçada carioca entendeu que a cessão do negócio não pode ficar a mercê de autorização do locador, sobretudo no caso em que este poderá inviabilizar o próprio negócio do locatário, constituindo-se, assim, em verdadeiro abuso de direito à proteção legal do fundo de comércio [ Ap

Cível 3.579/96, 4a Câmara do TARJ ]. Ainda defendendo a prevalência da proteção

ao fundo de comércio, mesmo em caso de sucessão parcial, o acordão do TAC paulista, afirmando que o princípio aplica-se inclusive no caso de

alienação de mera filial [ RT 600/152 ] .

Em termos práticos, a concordância do locador é dispensada somente quando o imóvel locado vier a ser utilizado para a exploração da mesma atividade comercial exercida pelo locatário, visto que, como se está transferindo ao cessionário o fundo de comércio como um todo, via de regra, caberá uma destinação comum, ou seja, para exploração de uma mesma atividade.

Deste modo, será nula a cláusula proibitiva da cessão da locação, quando o direito subjetivo dela imanente, será alienado como parte integrante do fundo de comércio, a ser totalmente transferido a terceiro [nesse sentido,

jurisprudência do 2º Tribunal de Alçada de São Paulo - RT 120/286, Ap. Cível c/ Rev. 337.548 de 29/08/94; Ap. c/ Rev. 360.345 de 04/08/94] ."

Visando fazer plena a garantia constitucional, a Lei do inquilinato, Lei nº 8.245/91, não se quedou inerte sobre a matéria, vejamos:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Seguindo nessa mesma linha de entendimento, podemos citar, também, o artigo publicado no site da Academia Brasileira de Direito - ABDIR (http://www.abdir.com.br/doutrina/ver.asp?art_id=1176&categoria=Contratos), que vai assinado pelo jurista Jaques Bushatsky (Advogado, Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP e Diretor de Locação e membro do Conselho Jurídico do SECOVI - SP), com o seguinte destaque (grifamos os destaques):

(...)

O artigo 45 fere de nulidade cláusula que proíba a prorrogação automática disciplinada no artigo 47, referente às locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses. É previsão perfeitamente compatível com o regramento geral das locações.

É igualmente nula a cláusula que impeça a renovatória da locação de imóveis destinados ao comércio (obedecido o disposto no artigo 51 da Lei de Locações) ou que para tal imponha obrigações pecuniárias ("luvas"). Observe-se a propósito que não tem conseqüência jurídica a eventual estipulação de pagamento de luvas na renovação contratual; as estipulações "disfarçadas", uma vez provadas também não surtem efeito: de nada adianta a criatividade na nomenclatura (ônus, prêmio, bônus, encargo especial e outros termos às vezes utilizados). Também é inócua a representação destas imposições pecuniárias por títulos: o 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo já teve oportunidade de declarar que "... a cobrança de luvas é considerada contravenção penal. Se as promissórias que fundamentam o processo de execução têm aí sua origem, claro está que não são exigíveis. Tratando-se de contravenção, os títulos que dela emanam não são apenas ineficazes, mas nulos de pleno direito, e assim têm de ser declarados" (apelação nº 371.489, 8a Câmara, relator Juiz Rodrigues de Carvalho) "(" Cobrança de Luvas ", Jaques Bushatsky" in "B.D.I. ano XVII - nº 29).

Colhe-se em rápido levantamento da casuística que é declarada nula cláusula que :

a) Deixe a renovação da locação comercial sob exclusivo arbítrio do Locador (Ap. 390.937, 8a Câm. rel. juiz Renzo Leonardi, 2º TACSP" in "Nome, ob. cit., pg. 200)

b) Exija multa por não desocupação de escritório de estabelecimento de ensino, retirando a proteção a este outorgada (Decisão sob a égide da Lei nº 6.239/75 - apel. 176.472-9, 5a Câm., rel. juiz Menezes Gomes, 2º TACSP" in "Revista dos Tribunais nº 593/177)

c) Destine a locação comercial, imóvel na realidade locado para fins residenciais (Apel. 54.999, rel Juiz Malan de Moraes Marinho,

TACRJ" in "Nome, LOCAÇÃO PREDIAL URBANA, Ed. Edipro, 1.991, pg. 216)

d) Obrigue o inquilino a devolver o imóvel com pintura nova (apel. Rev. 335.616/8-00-SP, 2a Câm. rel. juiz Ferraz de Arruda"in LEX 145/328.) ou que pretenda responsabiliza-lo pela deterioração normal do prédio.

e) Vede a purgação da mora (JTARS 68/250)

f) Estipule o vencimento antecipado da dívida de alugueis (Apel.

271.697, 2a Câm. rel. juiz Batista Lopes, 2º TACSP "in" JTART 130/356)

g) Altere o regime da locação residencial, adotando para tal as regras da locação não Endereçoa Câm. Civ., rel. juiz Munir Karam, TAPR)

h) Proíba a permanência de familiares na residência locada (Apel. 421.786, 11a Câm. rel. juiz Artur Marques, 2º TACSP)

i) Aplique regras da locação para temporada à locação Endereçoº TACSP) j) Equipare alteração social da locatária a cessão ou sublocação (Apel. 162.595, 5a Câm., rel. juiz Cezar Peluso, 2º TACSP "in" JTACSP-RT 87/332)

k) Impeça a retomada em locação comercial (Na legislação anterior, conforme Pontes de Miranda (Tratado de Direito Predial, volume 5 - pg. 269, edição 1.953); RT 328/754, 373/70, 440/149 entre outros)

l) Declare renunciado o direito do inquilino à preferência na aquisição do imóvel (Apel. 158.800, 4a Câm., rel. Barbosa Pereira Filho, "in" Ruy Geraldo Camargo Viana, A Locação em Julgamento, pg.9, Edição Saraiva)

m) Impeça sublocação em locação comercial (Apel. 192.504-9 -

Taubaté, 8a Câm., rel. juiz Martins Costa, com declaração de voto vencedor do juiz Garreta Prats, 2º TACSP "in" JTACSP- LEX 100/290)

n) Impeça a cessão em locação comercial (Apel. 72400, 5a Câm.,

TJGB, rel. Des. Nome, "in" RT 441/226)

o) Preveja a perda da caução pelo inquilino (Apel. 208.760-3, 5a

Câm., voto unânime , rel. juiz Sebastião Amorim, 2º TACSP, "in" RT 622/150)

p) Estipule o aluguel em moeda estrangeira (Apel. (00)00000-0000, 3a Câm., Rel. Juiz Elvio Schuch Pinto, TARS "in" Joaquim de Almeida Baptista "Código de Locações Urbanas" pg. 690)"

Vale a pena conferir, a esse respeito, o aresto citado do extinto 2º Tribunal de Alçada Tribunal de São Paulo, (Apelação Com Revisão nº 636.795 0 /7, Rel. KIOITSI CHICUTA, j. 06/06/2002), integra em anexo (doc. 2) , que assim ficou ementado (grifamos):

EMENTA: Renovatória. Locação de imóvel para posto de gasolina. Ação Julgada improcedente. Reconhecimento de infração contratual, ou seja, descumprimento de cláusula que veda cessão das quotas sociais para terceiros sem prévio consentimento do tocador . Matéria societária e estranha ao vinculo locatício e sequer alegada pelos réus. Nulidade da cláusula por ofensa ao artigo 45 da Lei 8.245/91. Procedência da renovatória. Recurso provido.

Do voto proferido no aresto mencionado, vale a pena os seguintes destaques, por sua pertinência e acerto:

Feita a consideração preliminar, resta análise da possibilidade de rompimento da relação locatícia tão só pelo fato da cessão de quotas sociais a pessoa diversa dos próprios sócios (cláusula 15.a do contrato escrito - fls. 112/115). A questão não se confunde com a cessão da locação, quando o locatário, com ou sem consentimento do locador, transfere sua posição contratual para terceiro, sendo certo que " cessionários e sublocatários não autorizados na locação não serão admitidos a renovar porque ocorreu infração legal na locação "(cf. Silvio de Salvo Venosa, in" Nova Lei do Inquilinato Comentada ", 2a edição, pág. 187).

(...)

Em primeiro lugar, adotou o Julgador fato não alegado na defesa e não enquadrável como de conhecimento necessário (os réus alegam cessão da locação e que não se confunde com a cessão das quotas sociais da empresa locatária). Constituem objeto de conhecimento pelo Juiz a todos os pontos de fato ou de direito dos quais dependam a admissibilidade e o teor do Julgamento de mérito" (cf. Cândido Rangel Dinamarco, apud "Instituições de Direito Processual Civil", vol. III, págs. 35/36), mas não pode abordar matéria de fato não argüida na defesa, sob pena de infração ao princípio da eventualidade. "O réu deve argüir, na contestação, tudo quanto for necessário à sua defesa: não o tendo feito, inclusive em face do princípio da eventualidade, prectui o seu direito de suscitar, na instância seguinte, o que não fez oportunamente' (RSTJ 106/193, citada por Theotônio Negrão, in" Código de Processo Civil e legislação processual em vigor ", 33.a edição, pág. 389). Os pontos controvertidos são aqueles levantados pelas partes e não pode o Juiz surpreender as partes com abordagem que sequer restou agitada na inicial ou na defesa. Em segundo, a pessoa jurídica não se confunde com as pessoas dos sócios, tendo cada qual personalidade jurídica distinta, mostrando-se totalmente infundada a justificativa dada por um dos réus nas contra-razões, invocando a teoria de desconsideração da pessoa jurídica. O artigo 20 do Código Civil não deixa a menor dúvida ("As pessoas Jurídicas têm existência distinta da dos seus membros").

Em terceiro lugar, demonstrado que a locatária é a Zenith Auto Posto Ltda. e não os sócios que a compõem, falece interesse dos locadores em enveredar em matéria que não lhe competem. Por maior que seja o interesse dos primitivos sócios de preservarem a unidade, mesmo porque, segundo alegam os apelados, o posto surgiu há quarenta anos atrás com dois ancestrais ilustres, na verdade, quando elaborado o contrato de locação no ano de 1.984, os sócios não exibiam, pelo menos na aparência, relação de parentesco. A idoneidade perseguida é da empresa e não dos sócios.

Por fim, incide o artigo 45 da lei 8.245, de 18/10/91, cominando de nulidade cláusula de contrato que vise elidir os objetivos da lei do inquilinato. Por totalmente divorciada no contexto da locação, a exigência pode ser interpretada como artifício para impedir direito à renovação, sem considerar sua condição de indevido cerceamento à liberdade individual, exigindo anuência do locador â transferência de quotas, como se isso fosse condição indispensável para manutenção do negócio jurídico, ampliando indevidamente as causas de resilição da locação. Aliás, este

C. Sodalício, nos julgamentos das Apelações 266.663 e 162.595, relatores os então Juizes Mello Júnior e Cezar Peluso, destacando que " ê nula a cláusula que, em contrato de locação, equipara à sublocação ou à cessão do prédio, para o fim de sujeitá-la a prévio assentimento escrito do locador, toda alteração em contrato social de locatária pessoa jurídica0 (cf. "Julgados dos Tribunais de Alçada Civil de São Paulo", volumes 129/296-299 e 87/332-335).

Como se pode concluir, portanto, a questão relativa à alteração do contrato social da empresa dos pais do corréu Nome, a "Padaria Flor do Tijuco", que foi ocupar o imóvel locado com a expressa concordância da autora/locadora, é assunto totalmente estranho ao contrato de locação e, portanto, não pode ser limitado por vontade da autora.

Assim, no presente caso, há se ser declarada NULA DE PLENO DIREITO a cláusula 5a e seu parágrafo único do contrato de locação firmado entre as partes, anexado às fls. 15/19 dos autos, que visa limitar o direito dos pais do locatário de ceder o fundo de comércio estabelecido no imóvel objeto da locação.

Além do mais, o caso concreto apresenta outras circunstâncias que também levam à improcedência do pedido.

É que a autora não se opôs à cessão logo de início, ao contrário, num primeiro momento manifestou sua plena concordância através de sua administradora e procuradora, a "Américo Imóveis", aliás como bem informou o terceiro interessado em sua manifestação de fls.41/46, pedindo vênia para transcrever:

"Assim o interessado entraria na posse do imóvel em 11 de Maio de 2013, daí em diante assumiu os alugueres e se comprometendo em transferir o Contrato Locatício, junto a Administradora Américo Imóveis; localizada na Avenida Salgado Filho, nº 277, sendo que o interessado Nelson deveria comparecer no prazo máximo de 20 (vinte) dias municiado de documentos.

Os pagamentos da presente transação feita entre os sócios da" Padaria ", foram devidamente cumpridos e começou a parte burocrática de transferência de documentação. A priori os interessados verificaram junto a Américo Imóveis os documentos pertinentes para realizar a transferência do Contrato Locatício - Assim a Administradora de Imóveis, onde a Locadora direcionava sua administração conhecia de toda a transação, tanto assim, que exigiu a documentação, inclusive exigiu que primeiramente fosse transferido o Contrato Social, sendo que colocaria a pessoa jurídica transferida como como Locatária e os sócios, ou seja, Nelson e sua genitora (sócia) constante no Contrato Social, como Fiadora.

Enquanto providenciava a documentação os interessados pagaram pontualmente seus alugueres, sem quaisquer óbices por parte da Administradora que a tudo conhecia.

Os sócios da Padaria, ou seja, os que integravam o comércio transacionado, a tudo estavam cientes, conheciam do Contrato firmado pelos réus, pois bem, a Alteração fora procedida após ajustes exigidos pela própria JUCESP e devidamente registrada em 01 de Outubro de 2013, quando a Administradora - Américo Imóveis, exigiu que trouxesse as Alterações, bem como, o comprovante de rendimento dos sócios, para enfim transferir o Contrato Locatício.

Enquanto o tempo decorria os ora interessados, já de posse do imóvel reestruturou o local do comércio, ampliando os balcões, investindo em mercadorias, pintado o imóvel dentro e fora, revisão e ampliando parte elétrica, colocado circuito interno, etc. O comércio tomou outro aspecto e como o interessado Nelson já tinha outras padarias e nelas inseria o Caixa Eletrônico disponibilizado pela TecBan, veio também inserir o Caixa Eletrônico no mês de Novembro de 2013 em seu novo comércio.

A partir daí começou as desavenças entre os Vendedores do Comércio, a Administradora e os interessados, pois avençaram sobre o Caixa Eletrônico, tanto assim, que ao conhecer da referida ação proposta pela Locadora, contra os Locatários, através dos Vendedores do comércio e como não tinha ainda o Contrato Locatício em seus nomes, resolveram, sem sequer ser citados os Locatários, retirar o objeto Caixa Eletrônico, tentando com isso apaziguar os ânimos, novamente investiram em transferir o Contrato Locatício, porém recentemente houve a entrega da documentação apresentada aos interessados, em virtude do litígio que se apresenta.

Entretanto, a Américo Imóveis começou a indispor com o interessado, por fim em 05 de Março p.p. recusou-se em receber o valor locatício correspondente ao mês de Fevereiro p.p., tentando os interessados vender o comércio," Padaria "soube que a Locadora, ora autora, através da Américo Imóveis, quer como valor locatício a quantia de R$ 12.000,00 (Doze mil reais) mensais, o que inviabiliza em contrapartida os interessados a vender o comércio adquirido."

O que se percebe no presente caso não é uma questão de infração contratual, como quer fazer crer a inicial, mas sim de mera picuinha, pirraça, implicância mesmo, da locadora, ora autora, que decidiu criar caso por conta do episódio narrado da instalação do Caixa 24 Horas no local.

Veja Excelência, que a cronologia dos fatos indica isso.

Ora, a venda do ponto comercial para o Sr. Nome, ora denunciado, foi efetuada no dia 08/05/2013 . A administradora do imóvel da autora, a "Américo Imóveis", foi noticiada verbalmente logo em seguida e nenhum óbice foi colocado para a cessão da locação ao terceiro denunciado, a não ser que apresentasse os documentos necessários à composição de sua ficha cadastral, o que é de praxe.

A autora continuou a receber diretamente do terceiro interessado, ora denunciado, normalmente e em dia todos os alugueres devidos pela locação, aliás isso vem ocorrendo até a presente data, o que, por si só, já seria suficiente para caracterizar a aceitação tácita da autora com relação à cessão, pois recebeu todos os alugueres pagos pelo terceiro interessado sem nenhuma ressalva.

No final de 2013 houve a instalação do Caixa 24 Horas no estabelecimento comercial, o então desencadeou a resistência da autora, tanto que a mesma distribuiu no dia 18/12/2013 uma ação de obrigação de fazer para obrigar o inquilino a retirar o caixa 24 horas do local, processo esse que ainda de se encontra me tramite perante a 1a Vara Cível do Fórum da Comarca de Guarulhos, autos nº 4036983-83.2013.8.26.0224, como se vê no extrato processual em anexo (doc. 3) .

Tão logo os ocupantes do imóvel tomaram conhecimento da queixa da autora com relação à instalação do Banco 24 Horas, através de comunicação verbal feita pela administradora do imóvel trataram logo de providenciar a retirada que ocorreu no dia 10/fev/2014 , não obstante a citação quanto à liminar concedida na ação de obrigação de fazer somente tenha se efetivado em 14/04/2015 , conforme certidão do Sr. Oficial de Justiça (fls.83/84 daqueles autos).

No entanto, o que se observa é que somente foi proposta a presente ação de despejo, com alegações de descumprimento contratual, no dia 07/03/2014 , ou quase um ano após a venda do estabelecimento comercial.

Realmente a melhor análise dos fatos indica ser verossímil a versão trazida aos autos pelo terceiro interessado em sua manifestação de fls. 43/44, onde narra que enfrentou óbices indevidos por parte da autora, através de sua administradora a "Américo Imóveis", sempre visando dificultar a aprovação cadastral e a cessão da locação, para ao final, ao que parece, tentar elevar o valor da locação para R$ 00.000,00/mensais, condição essa imposta pela autora ao terceiro interessado para, finalmente, assinar o contrato de cessão .

Veja que se trata de vil tentativa de obter vantagem indevida, utilizando de subterfúgios e intimidação, para tentar obter um absurdo reajuste no valor locativo que hoje é de aproximadamente R$ 00.000,00, elevando-o para R$ 00.000,00, ou seja, 300% de aumento!!!

De fato, isso explica tudo, inclusive essa manobra da autora acabou por impedir os inquilinos de exercer seu direito à ação renovatória, como se pode ver na sentença proferida nos autos nº 1013449-30.2014.8.26.0224, que tramitou perante a 5a Vara Cível desse Fórum de Guarulhos, a qual terminou sendo julgada improcedente não pela ausência de direito em si, mas por questões de titularidade e documentação, como se vê no extrato processual anexado (doc.4) e poderá, ainda, ser conferido in totum diretamente nos autos eis que se trata de processo digital.

A tentativa de agora vir querer rescindir o contrato e ainda cobrar multa por descumprimento contratual se mostra como mera oportunidade da autora, visando obtenção de manifesta e indevida vantagem em detrimento dos réus, e deixa claro sua real intenção que é apenas desocupar o imóvel para, depois, voltar a locá-lo por preço maior do que o atual.

Porém, esse não é o caminho correto para resolver eventual questão de defasagem no valor locativo, pois a lei reserva à autora, nesses casos, a ação revisional de aluguel, que seria o caminho idôneo para a revisão do valor locativo.

Por todas essas razões é que o pedido de rescisão contratual e consequente despejo formulado na inicial deve ser julgado totalmente improcedente, declarando-se, ainda, ser nula a cláusula 5a e seu parágrafo único do contrato de locação firmado entre as partes.

3- CONCLUSÃO

Ante todo o exposto e o mais que dos autos consta, requerem a Vossa Excelência que se digne:

a) Acolher a preliminar de DENUNCIAÇÃO DA LIDE arguida determinado a inclusão no polo passivo da lide do Nome, brasileiro, maior, comerciante, solteiro, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00, inscrito no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, que poderá ser citado, ATRAVÉS DO CORREIO, em seu endereço comercial no próprio imóvel objeto da ação, a saber, na EndereçoCEP 00000-000;

b) No mérito, julgar IMPROCEDENTE a ação, e declarar como NULA DE PLENO DIREITO a disposição contida na cláusula 5a e seu parágrafo único do contrato de locação firmado entre as partes;

c) Condenar a autora no ônus da sucumbência, devendo os honorários advocatícios serem fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor dado à causa;

d) Conceder os favores da gratuidade da justiça uma vez que não possuem, no momento, condições de responder por despesas judiciais e extrajudiciais, sem que isso comprometa o seu próprio sustento e o de sua família,

declarando este seu estado de miserabilidade sob as penas das Leis nºs 1.060/50 e 7.115/83, conforme declarações em anexo (docs. 5/6) .

Protestam por provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal da autora sob pena de sofrer os efeitos da revelia (confissão ficta), oitiva de testemunhas a serem oportunamente arroladas, juntada dos documentos em anexo e outros necessários, perícias e tantas mais que se façam necessárias, ficando tudo desde já requerido.

O advogado subscritor requer a concessão de prazo para regularização de sua representação processual e declara que:

 receberá notificações em seu escritório na Endereço, cj.

23, Alto de Pinheiros, Capital, São Paulo, CEP 00000-000, telefone (00)00000-0000;  para os fins do artigo 365, IV do CPC, todas as cópias anexadas com esta

petição conferem com os originais e foram digitalizadas em seu escritório.

Nestes termos,

Pede deferimento.

São Paulo, 02 de julho de 2015.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF