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30 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2016.8.06.0001

Contestação - TJCE - Ação Promessa de Compra e Venda - Procedimento Comum Cível - contra Consthruir Engenharia

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA OITAVA

VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA, ESTADO DO CEARÁ.

A UTOS Nº 0000000-00.0000.0.00.0000

C ONSTHRUIR E NGENHARIA L TDA ., sociedade empresária inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na Capital do Estado de São Paulo, à EndereçoCEP 00000-000, representada na forma do seu contrato social, pelo advogado nomeado para tal fim, nos autos da "A ÇÃO O RDINÁRIA DE D ISTRATO DO C OMPROMISSO DE C OMPRA E V ENDA , R EPETIÇÃO DE I NDÉBITO C / C R EPARAÇÃO DE D ANOS M ORAIS" ajuizada contra si por F ERNANDA D OS S ANTOS S OBRINHO , como lhe faculta o artigo 335 e seguintes do Código de Processo Civil, vem a presença de Vossa Excelência apresentar CONTESTAÇÃO aos pedidos inaugurais, fazendo-o pelos motivos e para os fins apontados a seguir.

I- A A ÇÃO

1 .- Trata-se de ação com pedidos cumulativos, por meio dos quais a Autora visa (i) a declaração judicial de distrato ( rectius , rescisão) do compromisso de venda e compra de unidade imobiliária "na planta" que a Autora celebrou com a ora Contestante ; (ii) a devolução em dobro do pagamento do sinal (Doc. 01) , de 2 (duas) prestações e comissão de corretagem; e (iii) a compensação em R$ 00.000,00por alegados danos morais.

2 .- Com a vênia devida, a pretensão deduzida pela Autora improcede .

II- A P RELIMINAR DE I NCOMPETÊNCIA T ERRITORIAL DESSE MM. J UÍZO - C LÁUSULA DE E LEIÇÃO DE F ORO

3 .- Malgrado, eventualmente, se aplicar as regras do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, o fato é que a Autora, à época, residia na Comarca de São Paulo, Estado de São Paulo, assim como o imóvel adquirido por ela se situava na mesma comarca e, como não se bastasse, além da situação do imóvel, em contrato foi elegido o foro de São Paulo para dirimir quaisquer controvérsias sobre o bem.

9 .- Diante disso, nos termos do contratado (cláusula 15), em razão das partes elegeram o foro da Capital do estado de São Paulo para dirimir qualquer questão relacionada ao negócio celebrado entres os litigantes, o foro competente para a discussão sub judice é o da comarca de São Paulo, por renuncia expressa a qualquer outro. Ademais, deve prevalecer a competência da situação do imóvel.

10 .- Caso ultrapassada a preliminar supra , de incompetência absoluta e relativa do Juizado Especial, o que se admite apenas a título de argumentação, no mérito melhor sorte não socorreria a Autora, senão vejamos.

III. - O M ÉRITO

11 .- A inicial deixou de explicitar de forma clara a esse MM. Juízo a razão pela qual a Autora pretende a rescisão do vínculo jurídico em tela. Foi ela própria, por motivos pessoais (financeiros), quem decidiu não mais honrar com o compromisso que contratou com a Contestante, conforme se observa da mensagem eletrônica acostada às fls. 35.

12 .- De fato, meses depois de ter sido firmado o aludido compromisso de venda e compra, a Autora contatou a Contestante solicitando a celebração de distrato e reivindicando a devolução integral dos valores despendidos.

13 .- Desta forma, a Contestante, rendendo-se à interpretação do Direito Civil contemporâneo e de acordo com o contratado (cláusula 7.3 do instrumento de promessa de venda e compra de imóvel), se prontificou a atender em parte a solicitação da Autora, retendo tão somente a metade da comissão de corretagem devida a profissionais autônomos e 10% (dez por cento) dos valores pagos, correspondentes as perdas e danos suportados pelo desfazimento do negócio jurídico, conforme se depreende do documento juntado pela Autora às fls. 44 e dos documentos 02 e 03 ora juntados, os quais demonstram que a Ré abriu mão, por mera liberalidade, de metade da comissão de corretagem (1% um por cento do valor do negócio) paga aos corretores pela venda do imóvel.

14 .- Vale ressaltar ainda que, nos exatos termos contratuais, a Ré procedeu a devolução das parcelas adimplidas, com a retenção de 10% (dez por cento) e de metade da remuneração de intermediação custeada antecipadamente, sendo, inclusive, realizado um depósito consignatório perante o Banco do Brasil em favor da Autora em 14 de maio de 2014 (Doc. 04) , visando demonstrar sua boa fé, entretanto, a Autora o recusou em 30 de maio de 2014 (Doc. 05) .

15 .- Cumpre consignar que a conduta da Ré foi orientada com base nas decisões do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, in verbis :

"PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RECISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.

2. Nesse caso, o distrato rende o promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. Precedentes.

3. Agravo regimental não provido." 1 .

16 .- In casu , a Autora pagou o sinal na importância de R$ 00.000,00, conforme documento 01 acostado, além de mais duas parcelas nos valores de R$ 00.000,00e R$ 00.000,00, conforme resumo de pagamentos (Doc. 06). Quer dizer, a Autora desembolsou a quantia de R$ 00.000,00(três mil e seiscentos e noventa e um reais e vinte e seis centavos) no compromisso de compra e venda.

17 .- Afora os valores do contrato, ao contrário do aduzido, a Autora teve o pleno conhecimento da taxa de corretagem a ser paga em caso de rescisão do avençado, pois se encontra expressamente disposto na cláusula 7.3 do instrumento de promessa de venda e compra de imóvel, valores que foram adiantados para custeio dos profissionais autônomos no importe de R$ 00.000,00(três mil e oitocentos reais - (Docs. 02 e 03) e que integrou o preço do contrato (R$ 00.000,00).

18 .- Inclusive, o Excelentíssimo Senhor Ministro João Otávio de Noronha, da 3a Turma, do Colendo Superior Tribunal de Justiça ao julgar, de sua relatoria, o Recurso Especial nº 1.00.000 OAB/UF, se manifestou no seguinte sentido: "...existindo efetiva intermediação pelo corretor, as partes podem, livremente, pactuar como se dará o pagamento da comissão de corretagem..."

19 .- Desta feita, temos que a avença no caso em apreço, enquanto analisada a compra e venda de imóveis com atuação de um intermediador, deve se pautar nos requisitos de validade dispostos no artigo 104, do Código Civil, assim como no artigo 31, da lei 8.078/90 ( CDC).

20 .- Insta salientar também que na situação posta a apreciação desse M.M. Juízo, não há que se falar em qualquer afronta ao CDC, pois o pactuado se deu de forma livre e dentro dos ditames legais.

21 .- Isso porque, diante da efetiva prestação do serviço e da ampla ciência à Autora de que seria responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, existindo, ainda, contrato firmado e redigido de forma clara e de modo a não deixar dúvidas e que, com a assinatura, é indene de dúvida que concordou com o pagamento da aludida importância, motivo pelo qual não há que se falar em devolução dos valores, muito menos em dobro.

22 - Inclusive é nesse sentido a jurisprudência pacífica do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, in verbis :

"Civil - Compromisso de Compra e Venda - Corretagem - Restituição do valor pago - Descabimento - Alegação de"coação"Não- comprovação - Inclusão no preço do pagamento da comissão - Praxe usual para efeitos fiscais - Documentação que demonstra que os apelantes tinham pleno conhecimento do fato e anuíram ao negócio, pagando à corretora e recebendo os respectivos recibos - Sentença mantida - RITJSP, art. 252 - Recurso improvido." (TJSP, Apelação nº 0131555-88.2010.8.26.0100, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Luiz Antonio Costa, j. 08/02/2012) (g.n.)."

23 .- A inicial novamente deixou de descrever essa situação fática e contratual em voga.

24 .- Decorre dos fatos, atestados documentalmente, a inexistência de abusividade pela Contestante sobre os valores devidos na celebração do compromisso de venda e compra (R$ 00.000,00).

25 .- Em primeiro lugar, porque foi a Autora quem deu causa ao pleito de rescisão do compromisso de compra e venda (problemas pessoais e financeiros), devendo, portanto, nos termos da jurisprudência pacífica, arcar com a indenização respectiva à Contestante, que contratualmente perfaz 10% (dez por cento) dos valores desembolsados, além das despesas por esta suportada, in casu , a comissão imobiliária (corretagem) equivalente a 2% (dois por cento) do valor total do imóvel, nos termos do contrato (cláusula 7.3) .

26 .- Em segundo lugar, porquanto não há como se cogitar em cobrança indevida e má-fé da Contestante pelo infortúnio da própria Autora, requisitos imprescindíveis a sustentar o pedido de repetição em dobro 2 ( CDC, art. 42).

27 .- Em terceiro lugar, o litígio em debate, é oriundo da inadimplência da Autora, não podendo atingir a sua própria esfera imaterial a ponto de causar-lhe danos morais. A propósito, faltaria nexo de causalidade entre a conduta da Contestante e a alegada abusividade. Mais ainda, danos morais decorrentes de relações contratuais se evidenciam de forma excepcional, quando afetado um direito da personalidade. Tanto assim é que o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em hipótese idêntica a presente , obtemperou:" Segundo entendimento consolidado pela

2 "A repetição em dobro de valores indevidamente cobrados e/ou descontados exige a

demonstração de má-fé do credor." (STJ-3a T, AgRg no AREsp 167156/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 03/12/2015.).

jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual não determina, em regra, dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes . "3 .

28 .- Neste caso, não assiste razão à pretensão de compensação por hipotéticos danos morais!

29 .- Concluindo esse tópico, não assiste razão alguma à Autora no tocante aos pedidos de repetição em dobro e de indenização por danos morais.

30 .- Renovada a vênia, a tese defendida pela Autora quanto à repetição de indébito e compensação imaterial beira ao venire contra factum proprium , que a boa-fé repudia, pois ao dar causa à ruptura de vínculo contratual e, ao mesmo tempo, pedir devolução de quantias integrais em dobro contra a lex e mais ainda: compensação por imaginários (sequer descritos) danos morais. Aliás, quais seriam os propalados danos extrapatrimoniais?

31 .- Quanto ao pedido de restituição de comissão de corretagem, embora não especificado a contento na inicial, impende registrar: (1º) a Autora foi devidamente informada que do preço do contrato (R$ 00.000,00) seria deduzido o importe de comissão de corretores autônomos; (2º) que o valor de R$ 00.000,00foi adiantado pela contestante a tais profissionais (cf. cláusula 7.3 e Docs. 02 e 03); (3º) que houve a aproximação das partes contratantes e a conclusão do negócio, pelo que o arrependimento da Autora não poderia atingir os préstimos exitosos dos profissionais ( CC, art. 725); e (4º) essa matéria, devolução de comissão em" imóveis na planta ", já foi objeto de análise perante o Superior

Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos repetitivos ( CPC, art. 543-C), tema esse em que foi decidido pela legalidade da cobrança de comissão de corretagem ( REsp 1.551.951/ REsp 1.599.511 entre outros).

32.- Ademais, na discussão em apreço não foi suportado pela Requerente nenhum ônus além daquele descrito no contrato de venda e compra, ou seja, a Requerente sempre esteve ciente que pagaria pelo imóvel a quantia de R$ 00.000,00(cláusula 3.3 do instrumento de promessa de venda e compra de imóvel) nada além disso, assim como, tinha pleno conhecimento (cláusula 7.3 do instrumento de promessa de venda e compra de imóvel) que 2% por cento sobre esse valor seria para o custeio de comissão de corretagem, quantia a qual não há que ser restituída, haja vista que o negócio se aperfeiçoou, sendo que por questões de ordem financeira a Autora solicitou seu desfazimento.

33 .- Em conclusão: ( a ) a Comarca de Fortaleza é excepcionalmente incompetente para processar e julgar esta lide, porquanto houve eleição de foro e, à época, a Autora residia na Comarca eleita, assim como deve prevalecer o foro da situação do imóvel; ( b ) não existiu abusividade ou má-fé da Contestante ao se recusar a devolver integralmente os valores despendidos pela Autora com o compromisso de venda e compra, comprometendo-se desde já (até extrajudicialmente mediante quitação) a devolver as quantias desembolsadas pela Autora, deduzindo-se as indenizações previstas em contrato; ( c ) não há como vislumbrar danos morais à Autora, pela sua própria inadimplência e também por que não evidenciado (sequer mencionado) qualquer prejuízo imaterial; ( d ) o arrependimento da Autora não afeta o trabalho eficaz de intermediação, cujo tema, cobrança de comissão de corretagem em" imóvel na planta "é legal, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça na sistemática dos recursos repetitivos em situação análoga ao caso em apreço.

IV - O P EDIDO E OS REQUERIMENTOS

34 .- Ante todo o exposto e graças aos doutos subsídios que certamente Vossa Excelência aportará, requer, preliminarmente, seja reconhecida a incompetência da Comarca de Fortaleza para processar e julgar a demanda, eis que houve cláusula de eleição de foro e em razão da situação do imóvel, devendo ser o feito extinto sem resolução de mérito.

35 .- Caso se avance ao mérito, em prestígio ao princípio da eventualidade, requer seja julgada totalmente improcedente a pretensão autoral, no que tange à devolução em dobro da comissão de corretagem e à indenização por danos morais, por absoluta falta de amparo fático e jurídico que pudesse dar guarida a esses pedidos formulados pela Autora.

36 .- Entende-se que a lide não necessita de outros meios probatórios, pois a controvérsia fática está dirimida pelo acervo documental anexado, mas, caso o MM. Juízo entenda necessário, a Contestante não se opõe que se ingresse na fase instrutória, para a oitiva de testemunhais e demais provas que se fizerem necessárias.

Termos em que,

Pede deferimento.

De Osasco/SP para Fortaleza,

em 11 de setembro de 2017.

L EANDRO S URIAN B ALESTRERO

00.000 OAB/UF