Lavratura de Escritura Definitiva de Imóvel em Jurisprudência

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Ação ajuizada pela vendedora visando compelir o comprador a promover a regularização da propriedade do imóvel. Sentença de improcedência. Apelo da autora. Quitação do preço e notificação do comprador para recebimento de escritura definitiva. Inércia. Cabimento da ação de obrigação de fazer para compelir o comprador a receber a escritura definitiva e promover o seu registro na matrícula do imóvel. Fixação de multa diária em caso de descumprimento. Precedentes. Ação procedente. Recurso provido.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALECIMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA ANTES DA LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. BEM QUE JÁ NÃO MAIS INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DA PROMITENTE VENDEDORA POR OCASIÃO DE SEU FALECIMENTO. EXTINÇÃO DO FEITO COM FUNDAMENTO NA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (ART. 485 , INCISOS I E VI , DO CPC ). ERROR IN PROCEDENDO EVIDENCIADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO. EVIDENTE INTERESSE PROCESSUAL. ANULAÇÃO, DE OFÍCIO DA SENTENÇA. É consabido que se faz desnecessária a eventual abertura de inventário, já que o óbito do promitente vendedor ocorreu após a quitação integral do valor acordado para a venda do bem, ou seja, o bem objeto da lide já não mais integrava a esfera patrimonial do falecido quando do evento morte. Dessa forma, preenchido está um dos requisitos formais essenciais para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, pois negado à parte autora o direito de obter a escritura definitiva do bem integralmente quitado. O inventário não é o meio adequado para a providência requerida nestes autos, pois o Código Civil autoriza que, em casos como este, o promissário comprador possa exigir dos herdeiros o cumprimento da promessa de compra e venda antes firmada. Afasta-se a alegada ausência de interesse processual e inadequação da via eleita, eis que a ação de adjudicação compulsória é cabível como instrumento para o promitente comprador obter a lavratura da escritura pública de compra e venda a que tem direito. Deve ser cassada a sentença que julgou extinto o processo, na forma do art. 485 , I e VI do CPC , por inadequação da via eleita.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA APÓS A QUITAÇÃO. RÉ QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR QUE A DEMORA NA OUTORGA DA ESCRITURA SE DEU POR CULPA DA AUTORA. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DE FAZER MANTIDA. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DA MEDIDA LIMINAR DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR DO COTIDIANO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. Recurso conhecido e desprovido. (TJPR - 1ª Turma Recursal - XXXXX-66.2019.8.16.0018 - Maringá - Rel.: Juiz Nestario da Silva Queiroz - J. 14.12.2020)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. XXXXX-56.2012.8.05.0080 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: GETULIO MOREIRA DE OLIVEIRA Advogado (s): ANDREA MASCARENHAS PEDREIRA MARTINS, LILIAN ADORNO DE OLIVEIRA CABRAL APELADO: ESPOLIO DE JOAO FERNANDO BASTOS SANTANA Advogado (s): ACORDÃO RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR E POSTERIOR FALECIMENTO DA VIÚVA INVENTARIANTE. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRINCÍPIO DA SAISINE. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE AOS HERDEIROS. LEGITIMIDADE DO ESPÓLIO, REPRESENTADO PELA INVENTARIANTE. NECESSIDADE DE PARTILHA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I – O cerne da questão orbita na possibilidade de reforma da sentença vergastada, remetendo os autos para o Juízo de origem, uma vez que entende o apelante ter utilizado a via correta para receber a escritura definitiva do imóvel que alega ter comprado. II – Alegação do apelante de que celebrou contrato de Locação do imóvel, onde figurou como locatário durante anos, tendo este falecido, deixando o imóvel em questão como herança, o qual foi vendido ao recorrente por meio de contrato de Cessão de Direitos sobre Imóveis. III - Salienta que a cedente obrigou-se a passar imediatamente a escritura definitiva, tão logo tivesse em mãos a certidão de partilha resultante do inventário de seu falecido esposo, o que não ocorreu, embora o apelante tenha pagado a importância de, de CR$ 800.000,000 (oitocentos mil cruzeiros), dos quais o valor de CR$ 600.000,000 (seiscentos mil cruzeiros) foi pago no ato da assinatura do contrato e o restante, quitado 30 (trinta) dias depois, além de CR$ 25.000,000 (vinte e cinco mil cruzeiros) solicitados pelo advogado da cedente com o objetivo de concluir o processo de inventário, estando até hoje a escritura do imóvel no nome do Sr. João Fernando Bastos Santana. IV – O autor, ora apelante, teve notícias do encerramento do inventário, e a cedente não finalizou a cessão outrora pactuada, e que, posteriormente, a Sra. Dionízia, então viúva, veio a falecer, estando até hoje a escritura do imóvel no nome do Sr. João Fernando Bastos Santana, sendo certo que o objetivo com a presente ação é objetivando regularizar a escrituração do imóvel em questão. V – In casu, o Douto Magistrado de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito. Inadequação da via eleita. Ausência de documento indispensável para a adjudicação pretendida e homologação da partilha. VI- Destarte, tendo falecido o promitente vendedor antes da outorga da escritura pública, o imóvel compõe a herança, sendo transferido automaticamente aos herdeiros, conforme nos ensina o princípio do saisine. VII - Dessa forma, patente a necessidade do processamento do inventário antes de ser realizada qualquer movimentação no que tange a adjudicação compulsória em questão, dada a preexistente necessidade de substituição da propriedade do imóvel antes da efetiva outorga da escritura definitiva. VIII - Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença nos seus próprios termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso de apelação de nº XXXXX-56.2012.8.05.0080 , em que figuram como apelante GETULIO MOREIRA DE OLIVEIRA e como apelado ESPOLIO DE JOÃO FERNANDO BASTOS SANTANA. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação.

APELAÇÃO CÍVEL . DIREITO CIVIL . AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. AUSÊNCIA DE TÍTULO DEFINITIVO DO DIREITO DE PROPRIEDADE. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PEDIDO DE LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL OBJETO DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS CELEBRADO ENTRE AS PARTES . PARTES NÃO NEGOCIARAM A PROPRIEDADE DO BEM, MAS APENAS OS SEUS DIREITOS HEREDITÁRIOS, VEZ QUE OS CEDENTES DOS DIREITOS HEREDITÁRIOS SEQUER ERAM PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL AO TEMPO DA CESSÃO, ESTANDO OS PROPRIETÁRIOS FALECIDOS. ESCRITURA PÚBLICA QUE CEDE DIREITOS HEREDITÁRIOS À PARTE AUTORA, ORA APELANTE, NÃO A TORNA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL , UMA VEZ QUE ELA SE TORNOU SIMPLESMENTE TITULAR DE DIREITOS E AÇÕES QUE OS CEDENTES POSSUÍAM SOBRE O BEM EM QUESTÃO. TRANSFERÊNCIA DE DOMÍNIO SÓ OCORRERÁ APÓS O FIM DO INVENTÁRIO E A EXPEDIÇÃO DO FORMAL DE PARTILHA, MOMENTO EM QUE A UNIVERSALIDADE DE BENS E DIREITOS QUE COMPÕE A HERANÇA DEIXARÁ DE SER INDETERMINADA E SERÁ DEFINIDO O QUINHÃO QUE CABE A CADA HERDEIRO. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO TRANSLATIVO DEFINITIVO DO DIREITO DE PROPRIEDADE NO CASO EM TELA, O QUE REVELA A INADEQUAÇÃO DO PEDIDO DO APELANTE, SENTENÇA QUE SE MANTÉM INTEGRALMENTE. DESPROVIMENTO DO RECURSO .

APELAÇÃO CÍVEL . DIREITO CIVIL . AÇÃO DE COBRANÇA E INDENIZATÓRIA POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS . PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA CONDENANDO A RÉ AO PAGAMENTO DA QUANTIA R$ 118 . 9 0 8 , 8 0. INCONFORMISMO DA RÉ. 1 . Alegação de exceção do contrato não cumprido que se trata de inovação recursal, porquanto aventada somente em apelação , não podendo, assim, ser conhecida neste ponto. 2 . Em contestação a ré reconheceu a dívida, impugnando tão somente os pedidos de indenização por lucros cessantes e por danos morais . 3 . Sendo hígido o contrato e inexistindo o comprovante de quitação correspondente ao débito cobrado, correta a sentença . 4 . O contrato celebrado entre as partes previa que o restante do pagamento deveria ser realizado quando da expedição do alvará pelo juízo do inventário da mãe dos autores/apelados. 5 . Restou comprovado que o alvará autorizando a lavratura da escritura definitiva do imóvel foi expedido em 24 /0 9 / 2 0 18 , a partir de quando deve ser atualizado o valor. 6 . Quanto à alegação de que os valores deverão ser atualizados até a data do depósito judicial efetuado pela ré/apelante, não há interesse recursal, eis que a sentença definiu tão somente o termo inicial. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. TEORIA DA CAUSA MADURA ( CPC , ART. 1.013 , § 3º ). JULGAMENTO DE MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR ANTES DA ESCRITURA DEFINITIVA. CONTRATO QUITADO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. 1 - Consoante disposto no art. 1.418 do Código Civil , "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". 2 - É evidente o interesse de agir do promissário comprador para o manejo da adjudicação compulsória quando a outorga da escritura definitiva fica inviabilizada com a morte do promitente vendedor. Precedentes. 3 - Sentença anulada. 4 - O pagamento integral do preço garante ao promissário comprador a adjudicação compulsória do imóvel.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. REQUERIMENTO DE ALVARÁ JUDICIAL POR PROMITENTES COMPRADORES DE IMÓVEL OBJETIVANDO A OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA PELO INVENTARIANTE. PACTO FIRMADO E QUITADO ANTERIORMENTE AO FALECIMENTO DOS INVENTARIADOS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER ASSUMIDA PELOS PROMITENTES VENDEDORES QUE RECAI SOBRE O ESPÓLIO. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS PROCESSUAIS DA CELERIDADE E ECONOMICIDADE. JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NECESSIDADE DE OITIVA DA FAZENDA ESTADUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Interposição de recurso contra decisão singular que, nos autos de inventário, negou a expedição de alvará judicial, deixando de autorizar o inventariante a assinar escritura definitiva de imóvel objeto de promessa de compra e venda não averbada no Registro de Imóveis, por considerar que os cessionários da posse do referido bem devem ingressar com ação própria para regularização da compra e venda celebrada por instrumento particular. 2. A promessa de compra e venda é modalidade de contrato preliminar que gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, da formalização por instrumento público. 3. A inscrição do contrato de promessa de compra e venda de imóvel junto ao competente cartório de Registro de Imóveis constitui faculdade e não um dever, cuja não observância gera ineficácia relativa, na medida em que deixa de produzir efeitos em relação a terceiros. 4. Contrato que foi celebrado e quitado entre os inventariados e os ora agravantes antes do falecimento daqueles. 5. Promitentes vendedores que se obrigaram a lavrar a escritura de compra e venda em favor dos promitentes compradores desde que comprovada a quitação da dívida hipotecária junto ao Banco do Brasil S/A, cujo adimplemento restou demonstrado nos autos. 6. Pedido de alvará que conta com a concordância expressa do inventariante. 7. Requerimento em sintonia à jurisprudência desta Corte de Justiça. 8. Recurso parcialmente provido, a fim de que sejam remetidos os autos principais à Fazenda Estadual e, observadas as recomendações pertinentes, seja expedido o alvará judicial ora requerido, com a outorga da escritura definitiva pelo inventariante em favor dos agravantes.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INÉRCIA DA PROMITENTE VENDEDORA A PROMOVER A LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. Ação na qual a parte autora pugna pela escritura definitiva de imóvel adquirido junto a Ré. Pugna ainda o Demandante pela condenação ao ressarcimento pelo período em que ficou impossibilitado de usar o imóvel, correspondente ao valor dos alugueis mensais desde a data em que houve a quitação do saldo devedor até a efetiva entrega do bem. Prolatada sentença de procedência, insurge-se a Ré da decisão. Irresignação que merece parcial acolhimento. No caso dos autos restaram devidamente preenchidos os requisitos necessários para a adjudicação compulsória, sendo devida a lavratura da escritura definitiva. Autor que pugnou pela reparação de danos pelo período em que foi impedido de usufruir do imóvel, mesmo após a quitação do saldo devedor, que também merece acolhimento. Juízo a quo que deferiu o pedido autoral, sem observar, no entanto, o prazo prescricional de 03 anos ut art. 206 , p. 3º, V do CC. Reforma parcial da sentença que se impõe. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. JULGAMENTO ULTRA PETITA. Inocorrência. A fixação de prazo para cumprimento da obrigação de fazer e imposição de multa para o caso de descumprimento constituem consectários legais que independem de pedido expresso. VALOR DA CAUSA. Valor atribuído à causa que se afigura escorreito, pois atende ao disposto nos artigos 291 e 292 , inciso II , do Código de Processo Civil vigente. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. Ação intentada pelo promissário vendedor em face dos promissários compradores. Cabimento. Instrumento contratual que prevê expressamente a obrigação dos promissários compradores de providenciarem o registro do contrato e arcarem com todas as despesas necessárias à outorga da escritura pública definitiva. Providências de natureza implícita ao contrato preliminar havido entre as partes. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais, segundo disposições do art. 85 , § 11 , CPC/2015 . RECURSO NÃO PROVIDO.