Despesas Condominiais de Reformas do Prédio em Todos os documentos

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Tanto a Lei 4.591 /64, em seu art. 12 , § 1º , como o Código Civil de 2002 , no art. 1.036 , I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. 2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil , e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591 /64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino. 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio ( CC/2002 , arts. 1.333 , parágrafo único , 1.334 , I a V , e 1.036 , I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais. 5. Recurso especial desprovido.

AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. INTERRUPÇÃO DO PRAZO RECURSAL POR FORÇA DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELA PARTE AGRAVADA. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ATA DA ASSEMBLÉIA QUE APROVA AS DESPESAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA. DOCUMENTO ESSENCIAL. PRECEDENTES. REVISÃO. SÚMULA 7 /STJ. MULTA PREVISTA NO ART. 1.021 , § 4º , DO CPC . NÃO INCIDÊNCIA. 1. Não obstante os embargos de declaração opostos pelo Condomínio agravante contra a decisão monocrática tenham sido julgados intempestivos, os tempestivos aclaratórios manejados pela parte ora agravada interromperam o prazo recursal. Incidência do art. 1.026 , caput, do CPC . 2. A ausência de apresentação de documento que comprove a anuência dos condôminos sobre a regularidade das verbas destinadas às despesas de condomínio constitui óbice ao regular desenvolvimento da ação de cobrança, revelando-se essencial para demonstrar a razoabilidade de sua cobrança, evitando, com isso, a abusividade desta. Precedente. 3. "(...) muito embora se cuide de obrigação real (propter rem), deve-se observar, em atenção aos argumentos trazidos em substanciosos arrazoados pelos amicis curiae, que os débitos devem constar em instrumentos (atas das assembleias que devem instruir as ações para cobrança de taxa condominial e, eventualmente, convenção condominial), onde é possível, pois, aferir os valores e a data em que deveria ser efetuado o pagamento do débito inadimplido" ( REsp XXXXX/DF , Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe de 01/02/2017 - julgado sob o rito do art. 1.036 , do CPC/2015 ). 4. Assentando a Corte local, com base no acervo probatório carregado aos autos, a ausência da ata da assembleia contendo a aprovação prévia das despesas, ou previsão orçamentária do período cobrado, a revisão do julgado demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula 7 /STJ. 5. Não se infere que o agravo interno padece de manifesta inadmissibilidade a justificar a cristalização de conduta abusiva ou protelatória, em virtude da mera interposição do recurso. Afasta-se, portanto, o pleito veiculado em sede de impugnação, de aplicação de multa com base no art. 1.021 , § 4º , do CPC . 6. Agravo interno não provido.