A Proposta de Compra e Venda com Pagamento de Sinal em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PELO ADQUIRENTE. IMÓVEL COM DÍVIDAS. DISTRATO DO NEGÓCIO. PARTE RÉ QUE DEU CAUSA À RESCISÃO DA AVENÇA. RETENÇÃO INDEVIDA DO SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO PELA PARTE RÉ, VENDEDORA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS PELOS AUTORES QUE SE IMPÕE, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. SITUAÇÃO QUE NÃO CONFIGURA MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FRUSTRAÇÃO DO SONHO DA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA EM RAZÃO DA RETENÇÃO INDEVIDA DO VALOR DADO COMO ENTRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM EM ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de ação indenizatória por danos materiais e morais, alegando a parte autora, em resumo, que, em 21.04.2018, as partes celebraram contrato de compra e venda de um imóvel, pelo qual restou acordado que seria pago um valor a título de sinal e que uma parte do saldo remanescente seria para através de financiamento imobiliário, o qual, contudo, não foi concedido aos autores, em virtude de o agente financeiro ter apurado a existência de dívida do imóvel, cujo valor ofertado pelos autores não seria suficiente para quitar tal dívida, imbróglio que motivou os autores a realizarem o distrato no negócio jurídico, mediante expressa pactuação de que a ré ressarciria o valor dado à guisa de sinal e princípio de pagamento, o que, contudo, não ocorreu, ensejando a propositura da presente demanda. 2. A sentença julgou procedente os pedidos, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), bem como a restituir o valor dado pelos autores a título de entrada de pagamento para aquisição do imóvel. Apelo da ré. 3. Cinge-se a controvérsia a se apurar se o não ressarcimento do sinal, conforme avençado no distrato ensejou danos morais passíveis de reparação. 4. Primeiramente, cumpre mencionar o princípio básico de direito das obrigações, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda), exigindo que seja respeitada a livre manifestação de vontade dos contratantes. 5. Diante da impossibilidade de concessão do financiamento imobiliário, fato incontroverso nos autos, conforme assumido pela ré em sua contestação, as partes avençaram um distrato, no qual os apelados manifestaram o intuito de não mais dar continuidade ao negócio jurídico, tendo o apelante se obrigado a restituir àqueles o valor do sinal, o que, contudo, não ocorreu, fato que, igualmente, restou incontroverso nos autos. 6. Restou devidamente provado nos presentes autos que quem deu causa à rescisão do ajuste foi o apelante, ensejando o arrependimento dos apelados no prosseguimento do negócio jurídico para aquisição do imóvel, impondo-se ¿ mormente porque expressamente se obrigou ¿, o ressarcimento do sinal, conforme preleciona o artigo 475 do Código Civil . 7. Na espécie, a indevida apropriação pelo recorrente do valor dado pelos recorridos à guisa de sinal e princípio de pagamento, ao contrário do afirmado nas razões de apelação, enseja dano moral passível de indenização, não se podendo conceber a situação retratada nos autos como uma hipótese de um mero descumprimento contratual. 8. Saliente-se que o valor do sinal representa cifra expressiva e, como afirmado pelos autores, se tratava de todas as suas economias que foram empenhadas para a realização do sonho da casa própria, sendo certo que a privação de tal valor em razão da indevida apropriação pelo apelante, impossibilitou os apelados de comprarem outro imóvel, posto que não dispunham mais de numerário para tanto, tanto que tiveram que alugar um imóvel, conforme contrato de locação acostado aos autos. 9. Quantum fixado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 16. Manutenção da sentença. 17. Recurso desprovido.

DIREITO DO CONSUMIDOR. PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, POR INTERMÉDIO DE IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO SE CONCRETIZA, APESAR DE PAGAMENTO DE SINAL, SEM CULPA DAS PARTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELO ADQUIRENTE. PRETENSÃO VISANDO À RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA PELO COMPRADOR À TITULO DE SINAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA RÉ, VISANDO À REFORMA DO JULGADO. PROPOSTA QUE PRECEDE A FORMALIZAÇÃO DO NEGÓCIO NÃO GERA, POR SI SÓ, O DIREITO A PERCEPÇÃO DE CORRETAGEM. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, DE QUE A AUSÊNCIA DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO, IMPEDE A CARACTERIZAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL DO CONTRATO (VENDA DO BEM), NÃO SENDO, NESSES CASOS, DEVIDO O PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DA RÉ A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, NA FORMA DO ARTIGO 557 , CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL .

APELAÇÃO CÍVEL. Desfazimento de contrato de proposta de compra de imóvel com pagamento de sinal. Sentença de procedência. Apelo da ré. Alegação de que inexistiu descumprimento da cláusula do contrato em que a vendedora se comprometia com a condição de estar o imóvel quitado e não envolvido em questões judiciais. Argumentação no sentido de que, não obstante tenha ajuizado ação contra a CEF em que se discutia inadimplemento de parcelas do financiamento do bem, o processo teria transitado em julgado antes do ajuizamento da demanda. Prova dos autos de que quando da notificação extrajudicial enviada pelo autor, a demanda ainda estava em curso. Descumprimento evidenciado. Sinal que deve ser restituído na forma do contrato e do art. 418 do Código Civil . Acréscimos na forma da Súmula nº 412 do STF: "No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo". NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

AGRAVO INTERNO. CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. Intermediação de compra e venda de bem imóvel. Cobrança de comissão. Obrigação de resultado útil. Contraprestação vinculada à efetiva conclusão do negócio jurídico. Início das tratativas, seguido do pagamento de sinal. Desistência dos contraentes, antes do aperfeiçoamento da avença. Hipótese distinta de arrependimento. Não incidência do disposto no art. 725 , in fine do Código Civil . Previsão, ademais, de pagamento da comissão tão somente no ato da lavratura da escritura. Compra e venda não formalizada. Comissão indevida. Precedentes deste Tribunal e do STJ. Decisão mantida. Recurso desprovido.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE DESISTÊNCIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO VENDEDOR C/C SUSPENSÃO DE PAGAMENTO. COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO JUDICIAL. Não há óbice à rescisão do contrato de promessa de compra e venda por desistência do comprador não importando suas razões de ordem pessoal. Não havendo acordo à rescisão impõe-se a intervenção judicial para resolução do conflito. – Circunstância dos autos em que se impunha a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante. DANO MORAL. PROVA. O reconhecimento à compensação por dano moral exige a prova de ato ilícito, a demonstração do nexo causal e o dano indenizável que se caracteriza por gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória ou abalo psíquico duradouro. – Circunstância dos autos em que não se trata de fato que caracterize o dano moral in re ipsa; e não há falar em indenização. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

DIREITO DO CONSUMIDOR. PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, POR INQUILINO COM DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO, COM INTERMEDIAÇÃO DE IMOBILIÁRIA DE. NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO SE CONCRETIZA, APESAR DO PAGAMENTO DE SINAL, POR ENTRAVES CRIADOS POR AMBAS AS PARTES. PRETENSÃO CONDENATÓRIA À RESTITUIÇÃO, EM DOBRO, DE QUANTIA PAGA A TITULO DE SINAL, CUMULADA COM COMPENSATÓRIA DE DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO AUTOR, VISANDO À REFORMA PARCIAL DO JULGADO, A FIM DE QUE SEJAM CONDENADOS OS RÉUS À DEVOLUÇÃO, EM DOBRO, DO SINAL E AO PAGAMENTO DE DANO MORAL. PROPOSTA QUE PRECEDE À FORMALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. NEGÓCIO JURÍDICO EM FASE DE TRATATIVAS. CORRETA A DETERMINAÇÃO À DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES DO VALOR REFERENTE AO SINAL, DIANTE DA INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MERO ABORRECIMENTO. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, NA FORMA DO ARTIGO 557 , CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL .

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. PAGAMENTO DE SINAL A CORRETOR PREPOSTO DA EMPRESA RÉ. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESCISÃO DO CONTRATO. INOBSERVÂNCIA DOS DEVERES DE TRANSPARÊNCIA, CONFIANÇA, BOA-FÉ E INFORMAÇÃO NA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. ARTIGO 14 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . DEVOLUÇÃO EM DOBRO DA QUANTIA PAGA À TÍTULO DE ARRAS. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL . LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. DANO MORAL CARACTERIZADO. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE SINAL. DETERMINAÇÃO PARA QUE O AUTOR EMENDASSE A PETIÇÃO INICIAL ATRIBUINDO O CORRETO VALOR À CAUSA, QUE DEVE CORRESPONDER AO VALOR DO CONTRATO. NÃO CUMPRIMENTO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. MANUTENÇÃO. - Pretendem os autores seja declarada a rescisão do contrato compra e venda, para aquisição de imóvel pelo valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), firmado com os réus, com a devolução do pagamento de sinal - O valor da causa deve corresponder ao valor do pacto que se pretende rescindir, com a devolução de numerário já objeto de pagamento. Inteligência do artigo 292 , II , do CPC/2015 - O benefício econômico a ser alcançado pelos autores será aquele atinente ao próprio contrato, sendo a devolução de numerário seu efeito. Inaplicabilidade do Enunciado 2.3.3 do Aviso 23 do TJRJ - Precedentes jurisprudenciais. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

QUESTÃO DE ORDEM EM APELAÇÃO CÍVEL. Ação pelo procedimento comum ordinário com pedidos declaratório e de indenização. Pagamento de sinal de compra e venda de imóvel com imissão na posse imediata. Desfazimento do negócio em razão da má prestação do serviço prestado pela imobiliária, intermediária do negócio jurídico. Ação proposta, tão somente, contra a imobiliária. Relação de consumo. Competência absoluta. Precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA QUE SE SUSCITA, perante o Egrégio Órgão Especial desta Corte estadual, entre esta Décima Câmara Cível e a Vigésima Terceira Câmara Cível Especializada.

APELAÇÕES CÍVEIS. MEDIDA CAUTELAR DE SEQUESTRO COM PEDIDO LIMINAR E AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADO COM PEDIDO ALTERNATIVO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. PARTES QUE FIRMARAM INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM PAGAMENTO DE SINAL NO VALOR DE R$50.000,00 E ACORDO PARA ASSINATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA COM PAGAMENTO DO RESTANTE DO VALOR DEVIDO PARA DOZE DIAS APÓS O SINAL. RÉU NÃO CUMPRINDO O ACORDADO, VISTO NÃO ESTAR O IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇÃO DE TODOS OS ÔNUS, TANTO JUDICIAIS QUANTO EXTRAJUDICIAIS. RÉU QUE POSTERIORMENTE CONFESSOU SER O IMÓVEL EM QUESTÃO OBJETO DE PARTILHA NO ÂMBITO DE AÇÃO DE DIVÓRCIO. DIVERSAS PRORROGAÇÕES DE PRAZO CONCEDIDAS PELOS AUTORES PARA A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO, TODAS INFRUTÍFERAS. PARTE RÉ QUE, APÓS QUASE TRÊS ANOS CONTADOS DA DATA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DECIDE PELA DESISTÊNCIA DO ENTABULADO COM OS AUTORES, PROCEDENDO À DEVOLUÇÃO DO VALOR DO SINAL. AÇÃO CAUTELAR DE SEQUESTRO PROPOSTA PELOS AUTORES, COM DEFERIMENTO DE LIMINAR PARA DEFERIR A INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL DESCRITO NA INICIAL, SOB O FUNDAMENTO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PROVA CARREADA AOS AUTOS QUE COMPROVA QUE OS AUTORES CUMPRIRAM AS OBRIGAÇÕES IMPOSTAS NO CONTRATO, INOCORRENDO ARREPENDIMENTO OU DESISTÊNCIA POR PARTE DESTES QUANTO AO NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO. PARTE RÉ QUE TINHA PLENA CIÊNCIA QUANTO ÀS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS, LEVANDO TRÊS ANOS PARA SE ARREPENDER E OPTAR POR DEVOLVER O SINAL PAGO PELOS AUTORES. ADVOGADO QUE ATUOU NO PROCESSO DE DIVÓRCIO QUE SE MOSTROU SURPRESO COM A SITUAÇÃO, EIS QUE POR MUITO TEMPO O RÉU/RECORRENTE DESEJOU A CONCLUSÃO DA PARTILHA PARA A VENDA DO IMÓVEL, E, APÓS SUA REGULARIZAÇÃO, OPTOU PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, MUITO PROVAVELMENTE PELA VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL EXPERIMENTADA NO MERCADO, FATO PÚBLICO E NOTÓRIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM AMBOS OS PROCESSOS. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS, NA FORMA DO PERMISSIVO DO ART. 557 , CAPUT, DO CPC .