A Proposta de Compra e Venda com Pagamento de Sinal em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO PRELIMINAR VERBAL. 1. O ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade. Art. 107 do CC . 2. Prova dos autos que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço, pagamento de sinal e, por fim, aprovação de crédito imobiliário que somente não foi liberado por circunstâncias atribuíveis ao vendedor, que não logrou regularizar a documentação do bem. A situação se subsume nas disposições do art. 463 , caput, do CC e determina o reconhecimento da existência de compromisso de compra e venda. 3. Todavia, ainda que se reconheça a necessidade de manter as condições estabelecidas pelas partes, uma vez celebrado o compromisso de compra e venda, compete ao adquirente obter meios para o adimplemento de sua obrigação. Contexto em que não é possível admitir que permaneça indefinidamente no imóvel sem atender dever contratual básico, qual seja, o pagamento do preço. Confirmação da sentença que determinou a manutenção do autor na posse do imóvel apenas até o trânsito em julgado desta ação. 4. Litigância de má-fé afastada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ.

Inexigibilidade de título – Cheque – Compra e venda de imóvel – Proposta e aceitação – Desistência pelo proponente – Valor do sinal. 1 - A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso (art. 427 do CC ). Com a aceitação pelo destinatário, forma-se o negócio jurídico. Tratando-se de compra e venda de imóvel, que exige forma específica, ou seja, escritura pública, as manifestações de vontade por meio da proposta e da aceitação constituem promessa ou compromisso de conclusão do contrato. E ocorrendo desistência, por uma ou outra parte, surge oportunidade para indenização por perdas e danos, podendo-se exigir o valor que fora estabelecido na proposta ou na aceitação a título de prefixação. 2. Para a desconstituição total ou parcial do cheque, o devedor deve provar, de forma irrefutável, cabal e convincente, que o título não tem causa ou essa é ilegítima ou demonstrar qualquer fato impeditivo ou extintivo do direito representado pelo documento. 3. Restando incontroverso que o cheque se refere ao pagamento de sinal ou arras em contrato de compra e venda de imóvel, que apenas não se efetivou em razão da ausência de obtenção de financiamento bancário pela compradora, que não preenchia os requisitos exigidos pelas instituições financeiras consultadas, circunstâncias essas não previstas na oferta como excludentes da obrigação de indenizar, o protesto respectivo configura exercício regular do direito pelo vendedor ( CC , art. 188 , I ). Ação improcedente. Recurso improvido.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR PARTE DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DAS ARRAS – DIREITO DE ARREPENDIMENTO – ARRAS PENITENCIAIS – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 418 E 420 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - RECURSO PROVIDO. Sendo a inexecução causada por quem deu as arras, no presente caso, o comprador, e existindo cláusula de direito de arrependimento, bem de como retenção das arras, é legítima a retenção do “sinal do negócio” pelo vendedor, nos termos dos artigos 418 a 420 do Código Civil . (TJPR - 6ª C.Cível - XXXXX-12.2019.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Prestes Mattar - J. 01.06.2020)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA SUSPENSIVA. HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Se as arras têm caráter confirmatório, tratando-se, pois, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do CC , não se mostra possível a sua retenção pelo promitente vendedor no caso de desfazimento do negócio, em observância à vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes do c. STJ. 2. Na hipótese, a aprovação de financiamento pela Caixa Econômica Federal para quitação do contrato figurou como condição suspensiva da promessa de compra e venda entabulada pelas partes (art. 125 do CC ) e, não implementada tal condição por motivos alheios à sua vontade, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, devendo os contratantes retornar ao status quo ante, o que enseja a devolução do sinal entregue como princípio de pagamento. 3. Quando a sentença for omissa acerca da fixação e distribuição dos honorários de sucumbência e despesas processuais, esse vício pode ser sanado de ofício na fase recursal, com base no art. 82 , § 2º , e art. 85 , ambos do CPC , tendo em vista que se trata de matéria de ordem pública. 4. Recurso conhecido e desprovido.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA ( CPC/73 , ART. 543-C ). PROCESSUAL CIVIL. CIVIL E BANCÁRIO. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO. PRAZO: VINTENÁRIO NO CÓDIGO CIVIL/1916 (ART. 177); TRIENAL NO CÓDIGO CIVIL/2002 (ART. 206, § 3º, IV). TERMO INICIAL: DATA DO PAGAMENTO. CASO CONCRETO: RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Para fins do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973 : 1.1.- "A pretensão de repetição de indébito de contrato de cédula de crédito rural prescreve no prazo de vinte anos, sob a égide do art. 177 do Código Civil de 1916 , e de três anos, sob o amparo do art. 206 , § 3º , IV , do Código Civil de 2002 , observada a norma de transição do art. 2.028 desse último Diploma Legal"; 1.2. - "O termo inicial da prescrição da pretensão de repetição de indébito de contrato de cédula de crédito rural é a data da efetiva lesão, ou seja, do pagamento." 2. Caso concreto: prescrição da pretensão.3. Recurso especial a que se nega provimento.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DECISÃO MANTIDA. 1. É devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal, o negócio é desfeito em razão do inadimplemento dos compradores. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. AJUSTE DE COMPRA DE IMÓVEL COM PAGAMENTO DE SINAL. VENDA INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS E NÃO ULTIMADA. SINAL RETIDO PELO CORRETOR. DEVOLUÇÃO QUE SE IMPÕE. DANO MORAL CONFIGURADO. I- Não merece reforma a sentença que, com base nas provas dos autos, condena a ré, corretora de imóveis, intermediária do negócio jurídico, a devolver, ao pretenso promitente comprador do imóvel, o valor recebido a título de sinal. II- Importante ressaltar que os serviços de intermediação de negócios imobiliários são muito mais amplos do que a mera apresentação de um interessado ao proprietário que pretende vender ou alugar seu imóvel. Além das tarefas de captação, divulgação e negociação, a corretagem de imóveis compreende a responsabilidade civil do intermediador (corretor ou empresa imobiliária) no que diz respeito a todos os aspectos inerentes ao negócio em questão. III- Indiscutível o direito à restituição pleiteada pelo autor, promitente comprador, diante da retenção indevida, pela ré, do valor pago, sem que tenha concretizado a transação imobiliária. Ré que não atuou com probidade e boa-fé que sua atividade exige, pois não entregou o contrato assinado ao autor, nem prestou mais qualquer informação acerca do prosseguimento da transação imobiliária em questão. IV- Dever de indenizar as perdas e danos que se impõe, na forma do art. 723 , do Código Civil . Uma vez não comprovado o efetivo repasse do valor recebido ao promitente comprador, emerge a sua ilegitimidade passiva para a causa, sob pena de locupletamento indevido. V- Dano moral configurado. Situação que extrapola os limites do mero aborrecimento. Legítima expectativa frustrada do comprador de concluir o negócio pelo qual adiantou quantia a título de sinal e não logrou obter a sua restituição. VI- Recursos conhecidos. Desprovido o primeiro e provido o segundo.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.733.528-9, DA COMARCA DE PONTA GROSSA 2ª VARA CÍVEL. APELANTE: MARINEI PYL BUENO DO ESPÍRITO SANTO APELADOS: RUBENS DA FONSECA E IRENE MIKETEN DA FONSECA RELATOR: DES. LAURI CAETANO DA SILVA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE "GAVETA". IMÓVEL FINANCIADO PELOS RÉUS (PROMITENTES-VENDEDORES) JUNTO AO BANCO SANTANDER. AUTORA (PROMITENTE-COMPRADORA) QUE DEU UM VEÍCULO PELO VALOR DE R$25.000,00 A TÍTULO DE ENTRADA (SINAL) E ASSUMIU A OBRIGAÇÃO DE QUITAR AS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA: CONTRATO DE GAVETA. VALIDADE ENTRE OS CONTRATANTES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DEMONSTRADO. AUTORA QUE DESCUMPRIU A SUA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE PAGAR AS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO. RÉUS AUTORIZADOS A RETER O VALOR DADO A TÍTULO DE SINAL DE NEGÓCIO (VEÍCULO). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. "O chamado `contrato de gaveta', tão comum nas vendas de casas financiadas ou veículos grafados com alienação fiduciária tem sido admitido em nosso ordenamento jurídico sendo válido entre os contratantes e não produzindo qualquer eficácia jurídica em relação ao agente financiador que não deu anuência" (TJMT, RAC nº 53558/2011). 2. Demonstrado que a culpa pela inexecução do contrato de compra e venda foi da promitente compradora, que não cumpriu com a sua obrigação de pagar as prestações do financiamento imobiliário, inexiste a possibilidade de devolução do valor dado a título de sinal de negócio. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1733528-9 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - Unânime - J. 07.02.2018)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PELO ADQUIRENTE. IMÓVEL COM DÍVIDAS. DISTRATO DO NEGÓCIO. PARTE RÉ QUE DEU CAUSA À RESCISÃO DA AVENÇA. RETENÇÃO INDEVIDA DO SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO PELA PARTE RÉ, VENDEDORA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS PELOS AUTORES QUE SE IMPÕE, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. SITUAÇÃO QUE NÃO CONFIGURA MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FRUSTRAÇÃO DO SONHO DA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA EM RAZÃO DA RETENÇÃO INDEVIDA DO VALOR DADO COMO ENTRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM EM ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de ação indenizatória por danos materiais e morais, alegando a parte autora, em resumo, que, em 21.04.2018, as partes celebraram contrato de compra e venda de um imóvel, pelo qual restou acordado que seria pago um valor a título de sinal e que uma parte do saldo remanescente seria para através de financiamento imobiliário, o qual, contudo, não foi concedido aos autores, em virtude de o agente financeiro ter apurado a existência de dívida do imóvel, cujo valor ofertado pelos autores não seria suficiente para quitar tal dívida, imbróglio que motivou os autores a realizarem o distrato no negócio jurídico, mediante expressa pactuação de que a ré ressarciria o valor dado à guisa de sinal e princípio de pagamento, o que, contudo, não ocorreu, ensejando a propositura da presente demanda. 2. A sentença julgou procedente os pedidos, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), bem como a restituir o valor dado pelos autores a título de entrada de pagamento para aquisição do imóvel. Apelo da ré. 3. Cinge-se a controvérsia a se apurar se o não ressarcimento do sinal, conforme avençado no distrato ensejou danos morais passíveis de reparação. 4. Primeiramente, cumpre mencionar o princípio básico de direito das obrigações, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda), exigindo que seja respeitada a livre manifestação de vontade dos contratantes. 5. Diante da impossibilidade de concessão do financiamento imobiliário, fato incontroverso nos autos, conforme assumido pela ré em sua contestação, as partes avençaram um distrato, no qual os apelados manifestaram o intuito de não mais dar continuidade ao negócio jurídico, tendo o apelante se obrigado a restituir àqueles o valor do sinal, o que, contudo, não ocorreu, fato que, igualmente, restou incontroverso nos autos. 6. Restou devidamente provado nos presentes autos que quem deu causa à rescisão do ajuste foi o apelante, ensejando o arrependimento dos apelados no prosseguimento do negócio jurídico para aquisição do imóvel, impondo-se ¿ mormente porque expressamente se obrigou ¿, o ressarcimento do sinal, conforme preleciona o artigo 475 do Código Civil . 7. Na espécie, a indevida apropriação pelo recorrente do valor dado pelos recorridos à guisa de sinal e princípio de pagamento, ao contrário do afirmado nas razões de apelação, enseja dano moral passível de indenização, não se podendo conceber a situação retratada nos autos como uma hipótese de um mero descumprimento contratual. 8. Saliente-se que o valor do sinal representa cifra expressiva e, como afirmado pelos autores, se tratava de todas as suas economias que foram empenhadas para a realização do sonho da casa própria, sendo certo que a privação de tal valor em razão da indevida apropriação pelo apelante, impossibilitou os apelados de comprarem outro imóvel, posto que não dispunham mais de numerário para tanto, tanto que tiveram que alugar um imóvel, conforme contrato de locação acostado aos autos. 9. Quantum fixado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 16. Manutenção da sentença. 17. Recurso desprovido.

EMENTA : APELAÇÃO CÍVEL – RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL – COMPRA E VENDA – PROPOSTA ACEITA VERBALMENTE – OBJETO E PREÇO – NEGOCIO JURÍDICO FIRMADO – NÃO CONCRETIZAÇÃO – RECUSA DO ALIENANTE – VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS – CULPA NÃO DEMONSTRADA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – MERO ABORRECIMENTO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS 1. Mostra-se concluída a compra e venda quando, aceita a proposta, esteja identificado o objeto de alienação e o preço pela coisa, nos termos do artigo 482 do Código Civil . 2. A recusa na conclusão da venda, quando violadora do princípio da boa-fé objetiva, torna o alienante inadimplemento e responsável por perdas e danos. 3. O corretor de imóveis não deve ser responsabilizado pela inadimplência contratual quando decorrente de ato isolado do proprietário-alienante e, pelas circunstâncias do caso concreto, não puder ser visualizada nenhuma negligência ao dever de informação. 4. A não concretização de um negócio jurídico destinado à aquisição de casa própria, por si só, resulta em aborrecimento incapaz de justificar reparação por danos morais.