A Proposta de Compra e Venda com Pagamento de Sinal em Jurisprudência

Apelação – Ação de cobrança – Comissão de corretagem – Solicitação de cancelamento das negociações feita pelos vendedores após tratativas realizadas pelo corretor – Pagamento de sinal feito diretamente à imobiliária – Falta de assinatura do contrato de compra e venda pelos promitentes vendedores – Ausência de resultado útil advindo da intermediação – Negócio não concretizado – Improcedência do pedido – Recurso provido.

APELAÇÃO - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA – RÉUS QUE PAGARAM O SINAL E MAIS 102 PARCELAS DO TOTAL DE 121 - APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA. RETOMADA DE VEÍCULO. TUTELA DE URGÊNCIA. NECESSIDADE DE FORMAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. AUSÊNCIA DA PROBABILIDADE DO DIREITO. INDEFERIMENTO DO PLEITO DE TUTELA MANTIDO. - Verificando que os fatos narrados na inicial proposta demandam a formação do contraditório e a ampla dilação probatória, cumpre reconhecer a ausência de demonstração dos requisitos conjuntos do artigo 300 do Código de Processo Civil , especialmente a ausência da probabilidade do direito, impondo-se a confirmação da negativa de deferimento da tutela de urgência.

(TJSC, Apelação n. XXXXX-07.2021.8.24.0005 , do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Fernanda Sell de Souto Goulart Fernandes , Oitava Câmara de Direito Civil, j. 18-05-2024).

Direito Civil . Consumidor. Responsabilidade Civil . Ação de rescisão contratual combinada com indenização por danos morais e materiais. Apelação da parte autora em que alega ter comprovado o fato constitutivo do seu direito . Apelada que intimada a esclarecer sua relação com o empreendimento imobiliário e demais empresas integrantes do negócio jurídico se mantém inerte. Decisão saneadora que para fixar os pontos controvertidos da ação, deixa claro a existência da relação jurídica entre as partes litigantes, o que não foi oportunamente questionado pela apelada na forma do CPC . Inversão do ônus da prova deferida pela juíza. Apelada que diante das provas produzidas nos autos não comprovou fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor na forma do artigo 373 , II do CPC . Danos materiais e morais devidamente comprovados. Despesas processuais e honorários sucumbenciais de responsabilidade da apelada diante da procedência dos pedidos . Provimento do Recurso

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFÍCIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. ARRAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. NÃO CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. 1. Preliminar de não conhecimento de parte do recurso interposto no tocante a preliminar suscitada sobre a intimação realizada em nome dos antigos patronos com a procuração revogada, requerendo que fosse reconhecida a tempestividade recursal. Isso porque, o magistrado de origem acolheu as razões apresentadas de modo a declarar a nulidade do ato, observando que as partes interpuseram o presente recurso tempestivamente. 2. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o qual é um instrumento jurídico pelo qual as partes se comprometem a realizar a transferência da propriedade do imóvel em uma data futura, mediante o pagamento de um sinal, denominado arras. Esta modalidade contratual é frequentemente utilizada no mercado imobiliário para formalizar a intenção de compra e venda de um imóvel, estabelecendo direitos e obrigações para ambas as partes. 3. O valor pago pelos promitentes compradores aos promitentes vendedores, conhecido como "arras", é uma garantia da efetivação do contrato de compra e venda. No entanto, é necessário considerar que, no caso dos promitentes vendedores não terem condições de cumprir com sua obrigação de outorgar a escritura de compra e venda, devido a circunstâncias como a falta de regularização da matrícula do imóvel, é legítimo o desfazimento do negócio por culpa destes, o que implica na devolução do sinal aos autores. 4. Não há fundamento para se atribuir à empresa imobiliária responsabilidade solidária ou subsidiária na forma pretendida pelos autores e pelos promitentes vendedores. Isso porque a imobiliária agiu dentro dos limites de suas atribuições contratuais, facilitando a aproximação entre as partes interessadas na transação imobiliária, sendo nesse jaez o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. 5. Considerando o desfazimento do negócio e a necessidade de restabelecer os promitentes compradores em sua situação anterior (status quo ante), os promitentes vendedores estão obrigados a reembolsar integralmente o valor pago pelos compradores, incluindo não apenas o montante destinado ao preço do imóvel, mas também a comissão de corretagem paga diretamente à imobiliária. Isso porque ambos os valores foram integralmente desembolsados pelos promitentes compradores e devem ser restituídos para que eles sejam colocados na mesma posição financeira em que estavam antes da celebração do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 6. A análise da possibilidade de concessão de indenização por danos morais requer a observação de critérios legais e jurisprudenciais estabelecidos. Conforme a regra geral, a reparação por danos morais está condicionada à comprovação de três elementos essenciais: a existência de um ato ilícito, a demonstração do nexo causal entre esse ato e o dano sofrido, e a efetiva lesão indenizável. 7. No caso, os promitentes compradores estavam advertidos pelo tabelião e cientes quanto à situação que se encontrava o imóvel e todos os aspectos legais relacionados. Contudo, ainda assim, optaram por realizar o pagamento do sinal, mesmo que estivessem na condição de se recusarem a efetuar o pagamento, em razão de que os promitentes vendedores não atenderem às condições do contrato. Assim, diante da ausência de comprovação de ato ilícito e de lesão indenizável, bem como da inexistência de situação caracterizadora de dano moral in re ipsa, não há respaldo jurídico para a caracterização do dano moral pleiteado. 8. Recurso conhecido parcialmente e desprovido na parte conhecida. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. PRELIMINAR REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. OCORRÊNCIA. RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1) A cláusula de eleição de foro aposta em contrato de adesão é nula quando demonstrado o efetivo prejuízo para a defesa dos direitos do consumidor. 2 - Rescindido o contrato de compra e venda por culpa do comprador, o promissário vendedor tem direito à retenção da multa contratual. 3 - Nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, inclusive das arras ou sinal, havendo relação de consumo, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas, mesmo que o inadimplemento seja exclusivo do consumidor ( CDC , art. 53 ).

RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO E FINANCIAMENTO. Sentença de parcial procedência, para: a) declarar a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento bancário celebrados entre as partes, bem como declarar a inexigibilidade dos valores previstos nas avenças; b) condenar as rés, solidariamente, ao ressarcimento dos valores pagos pelo autor, referentes à entrada, parcelas de financiamento e transferência do bem; c) condenar as rés, solidariamente, ao ressarcimento da quantia de R$ 2.533,89 de danos materiais (acessórios instalados no veículo e seguro); e d) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por dano moral arbitrada em R$ 8.000,00. Inconformismo de ambas as rés. Pedido contraposto que não será conhecido neste recurso, em razão da inovação recursal. Mérito. Contratos de compra e venda e financiamento que são considerados coligados, e se submetem às regras da legislação consumerista. Interesse comum das rés na concretização da compra e venda do veículo, mediante financiamento, de modo que inafastável a responsabilidade de ambas. Existência de vício oculto no contrato de compra e venda que influencia diretamente no contrato de financiamento, o maculando. Desfeito o contrato principal, o acessório deve seguir o mesmo destino. Vícios. Perícia que concluiu que alguns dos vícios ainda não foram corrigidos, apontando a existência de alguns novos, e ressalvou que os vícios já se faziam presentes quando da aquisição do veículo junto à corré. Ausência de provas de que o autor tinha conhecimento sobre os vícios ou que deu causa aos mesmos. Decadência não verificada. Rescisão dos contratos, bem como ressarcimento dos valores, que era de rigor. Dano moral caracterizado. Precedentes desta C. Câmara. Sentença que deve ser mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFEA – PRELIMINAR REJEITADA – COMPRA E VENDA DE LOTE (PARQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) - DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO. Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, quando os elementos de prova são suficientes ao julgamento conforme o estado em que o processo se encontra, eis que se trata de matéria eminentemente de direito. Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e o contrato firmado, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção. É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada. “(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U XXXXX-69.2021.8.11.0015 , CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”. Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp XXXXX/DF , pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador.

COMPRA E VENDA - Imóvel - Negócio desfeito por impossibilidade de obtenção do financiamento imobiliário - Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais proposta pelo comprador - Revelia - Sentença de procedência parcial - Apelo do autor - Aplicabilidade das disposições do artigo 32-A , da Lei nº 6.766 /79, alterado pela Lei nº 13.786 /18, ainda que mitigadas pelas regras do Código de Defesa do Consumidor - Revelia que no caso concreto não resulta no reconhecimento de seus efeitos - Ausência de culpa da ré em relação à não obtenção de financiamento pelo adquirente - Cláusula contratual que prevê a responsabilidade exclusiva do comprador pela obtenção do financiamento - Inexistência de vício do consentimento - Obrigação de devolução dos valores pagos pelo adquirente por decorrência da resolução do contrato - Admissibilidade da retenção de 25% dos valores pagos - Devolução em parcela única – Responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU, autorizado o desconto sobre o valor que lhe será restituído - Honorários de sucumbência - Arbitramento pelo juiz - Artigo 85 do Código de Processo Civil - Sentença mantida - Apelação desprovida