Após a Avaliação do Imóvel Penhorado em Jurisprudência

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182 /STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMÓVEL PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. TRANSCURSO DE LAPSO DE TEMPO SIGNIFICATIVO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 282 do STF. 2. "A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil" (EDcl no Ag XXXXX/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012, DJe de 02/08/2012, g.n.). 3. No caso em exame, transcorridos cerca de 6 (seis) anos da avaliação do imóvel penhorado, mostra-se necessária a realização de nova avaliação do bem antes de sua alienação judicial, a fim de evitar a configuração de preço vil e indevido prejuízo ao executado. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. PREÇO VIL. INCORREÇÃO NÃO DEMONSTRADA. O entendimento prevalente nesta e.Seção Especializada é no sentido de que a avaliação do bem penhorado consiste em ato próprio do Oficial de Justiça, auxiliar de confiança do juízo, que detém fé pública, competência e conhecimento para tal fim. Assim, para haver a desconstituição da avaliação ou da reavaliação deve a parte produzir prova robusta de que o valor apontado não reflete a realidade, o que não restou demonstrado nos autos, não tendo a agravante apresentado qualquer prova de que o valor da avaliação esteja abaixo do valor de mercado do imóvel. Recurso da executada a que se nega provimento.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO - DECURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL DESDE A PRIMEIRA APURAÇÃO - NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM - PERÍCIA JUDICIAL - CABIMENTO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. - Nos termos do art. 873 do CPC , é cabível que seja realizada nova avaliação do imóvel penhorado quando há indícios de alteração de seu valor - A realização de leilão mais de 2 (dois) anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem. Precedentes do STJ - Havendo discrepância substancial entre o valor inicialmente apurado pelo Oficial de Justiça e aquele apresentado pelo agravante, revela-se prudente que a nova avaliação seja feita por meio de perícia judicial, com nomeação de profissional que possua conhecimentos técnicos específicos para apurar o valor de mercado do imóvel - Decisão reformada. Recurso provido - A avaliação de bem imóvel penhorado é, em regra, realizada por Oficial de Justiça, nos termos do art. 870 , do CPC , admitindo-se nova avaliação, por perito judicial, se comprovados os requisitos previstos no art. 873 , do Codex Processual, hipótese não versada in casu. (V .V. Júlio Cezar Guttierrez).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM PENHORADO - FALTA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR - CERCEAMENTO DE DEFESA. Segundo o entendimento do STJ, em obediência ao contraditório, as partes devem ser instadas a se pronunciarem, no prazo de cinco dias, sobre o laudo de avaliação do bem penhorado. A ausência de intimação da parte executada, ora agravante, acerca do laudo de avaliação pode acarretar cerceamento de defesa.

Cumprimento de sentença de execução de alimentos – Decisão que indeferiu o pedido de avaliação do imóvel penhorado – Insurgência do exequente – Superveniência de decisão que deferiu a avaliação do bem – Perda de objeto – Recurso prejudicado.

*Agravo de instrumento – execução – decisão que indeferiu pedido de nova avaliação ou atualização dos valores do laudo de 2020 – determinação de retificação da avaliação do imóvel penhorado por anterior Acórdão, com exclusão de duas das quatro vagas – situação que implica até mesmo em desvalorização do imóvel, visto que a exclusão das garagem lhe diminui o padrão de qualidade imobiliária – ausência, ademais, de qualquer elemento demonstrando o desacerto da retificação do valor – decisão mantida – agravo improvido.*

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO. IPTU. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL PENHORADO. AVALIAÇÃO E REGISTRO. INCUMBÊNCIA DO OFICIAL DE JUSTIÇA. De acordo com o art. 870 do CPC , a avaliação, em regra, será realizada pelo Oficial de Justiça e, apenas nos casos em que são necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. De igual sorte, o art. 13 , § 1º , da LEF , estabelece que somente nos casos em que a avaliação efetuada pelo meirinho for objeto de impugnação e antes de publicado o edital de leilão é que o Juiz, após a oitiva da parte contrária, nomeará avaliador oficial para proceder nova avaliação do imóvel. Com efeito, merece reforma a decisão agravada, para determinar que o Oficial de Justiça realize a avaliação do imóvel penhorado e, caso haja impugnação ao valor apresentado, proceda com a nomeação de expert, observando o rito estabelecido no art. 465 do CPC . Da mesma forma, cabe ao meirinho efetuar o registro da penhora junto ao Cartório de Registro de Imóveis local, conforme preconizam os artigos 7º , IV e V , 13 e 14 , I , todos da LEF . AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INCIDENTE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Decisão de homologação do laudo pericial de avaliação do imóvel penhorado. Inconformismo da parte executada. Alegação de erro no laudo de avaliação apresentado pelo perito. Inadmissibilidade. Ausência de critérios técnicos na impugnação. Inaplicabilidade de quaisquer das hipóteses excepcionais previstas no art. 873 do CPC . Decisão mantida. Recurso improvido.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – BEM IMÓVEL PENHORADO – UTILIZAÇÃO DO VALOR VENAL – PERITO AVALIADOR – I – Decisão agravada que rejeitando os embargos de declaração opostos pela agravante, manteve a decisão que, ao deferir a penhora sobre imóvel de propriedade da executada, adotou, para fins de avaliação do bem, o seu valor venal – II – Descabimento, para fins de avaliação judicial, da utilização do valor venal do imóvel – Reconhecida a necessidade de realizar-se a avaliação judicial do bem imóvel, por profissional habilitado, a fim de se evitar que o bem seja futuramente alienado por preço vil – Aplicação do art. 805 , do CPC – III - Inobstante a nova regra geral do CPC /15, estabeleça a possibilidade de avaliação por oficial de justiça, entende-se que a avaliação de bem imóvel somente pode ser feita por profissional com conhecimentos técnicos específicos na área de arquitetura ou engenharia – Inaplicabilidade do art. 870 , caput, do CPC - Descabimento da avaliação judicial realizada por oficial de justiça, uma vez que toda avaliação de imóvel exige a nomeação de um engenheiro ou arquiteto, profissionais técnicos especializados para esse mister – Aplicação do parágrafo único do art. 870 do NCPC - Inteligência do art. 6º , a, c.c. com o art. 7º, c, da Lei nº 5.194 /66, bem como do art. 2º, IV, da Lei nº 12.378/2010 – Lei especial derroga lei geral - Precedentes - Decisão reformada, determinando-se a nomeação de perito avaliador – Agravo provido, com determinação".

Civil e processual. Despesas condominiais. Ação de execução por quantia certa. Insurgência do exequente contra decisão que determinou que o imóvel penhorado fosse avaliado por perito judicial. Na esteira de precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e desta C. Corte Estadual, admite-se que a avaliação do imóvel penhorado seja feita com base em pareceres de corretores de imóveis. RECURSO PROVIDO.