Anulação de Leilão de Imóvel e Arrematação em Jurisprudência

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - EDITAL DE LEILÃO - ARREMATAÇÃO - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DESATUALIZADA - NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO - DETERMINAÇÃO DE ATUALIZAÇÃO DE OFÍCIO - POSSIBILIDADE - PREÇO VIL - RECONHECIMENTO. - Para a arrematação de bem levado a leilão, é necessário o cumprimento dos requisitos elencados no art. 895 do CPC - O Superior Tribunal de Justiça consagrou a tese de que, "mesmo à míngua de expresso requerimento do executado, o magistrado não somente pode, como deve, proceder à atualização do preço do laudo, de maneira a aproximar a avaliação do valor de mercado do bem e evitar que o preço vil seja descaracterizado em virtude do fator inflacionário acumulado nesse entrementes ( REsp XXXXX-PR ) - Restando caracterizadas a ausência de atualização da avaliação, a ausência de atualização da certidão do bem submetido à avaliação, em cuja análise se verifica a existência de impedimentos anteriores ao leilão, exigência prevista no art. 886 do CPC , necessário se invalidar a arrematação, devendo o edital ser expedido somente após nova avaliação e atualização.

RECURSO ESPECIAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. ALEGAÇÃO APÓS LAVRATURA E ASSINATURA DE ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARTS. 535 CPC/1973 . VIOLAÇÃO NÃO CONFIGURADA. 1. Não ofende o art. 535 do CPC/1973 o acórdão que examina, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial, circunstância que afasta a negativa de prestação jurisdicional. 2. A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública e, portanto, pode ser arguida e examinada enquanto integrar o bem integrar patrimônio do devedor, não mais cabendo ser suscitada após a alienação judicial do imóvel e exaurimento da execução, mediante a lavratura e assinatura do auto respectivo. Precedentes. 3. Com a assinatura do auto de arrematação, operam-se plenamente os efeitos do ato de expropriação em relação ao executado e ao arrematante, independentemente de registro imobiliário, o qual se destina a consumar a transferência da propriedade com efeitos em face de terceiros. 4. Recurso especial a que se nega provimento.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514 /1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

ADMINISTRATIVO. CIVIL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. 1. Quanto à necessidade de intimação/notificação do devedor acerca da data de realizações dos leilões, verifica-se que houve alteração do art. 27 da Lei nº 9.514 /97 pela Lei nº 13.565 /2017, determinando que o devedor seja intimado/notificado acerca da data de realização dos leilões a fim de que possa exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida. 2. Ante a ausência de intimação a respeito das datas dos leilões, na forma do § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514 /1997, deve ser declarada a nulidade do leilão extrajudicial, devendo a CEF providenciar a intimação da autora e realizar novo leilão, restando hígida a consolidação da propriedade.

Ementa: Direito processual civil. Agravo interno em recurso extraordinário com agravo. Sistema financeiro de habitação. Execução extrajudicial. Leilão de imóvel. Nulidade. Análise da legislação infraconstitucional pertinente. Reexame do conjunto fático-probatório dos autos. 1. Hipótese em que, para dissentir do entendimento firmado pelo Tribunal de origem, seria necessário analisar a legislação infraconstitucional pertinente e reexaminar fatos e provas constantes dos autos, procedimentos vedados neste momento processual (Súmula nº 279/STF). Precedente. 2. Nos termos do art. 85 , § 11 , do CPC/2015 , fica majorado em 10% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85 , §§ 2º e 3º , do CPC/2015 . 3. Agravo interno a que se nega provimento, com a aplicação da multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.021 , § 4º , do CPC/2015 .

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. CONEXÃO. LEILÃO DE IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. EXISTÊNCIA DE DEMANDAS PROPOSTAS PELOS PROPRIETÁRIOS RECORRENTES. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NÃO CABIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. DIREITO DA ADQUIRENTE À POSSE DO BEM. SENTENÇA MANTIDA.

ALIENAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO. CONSTATAÇÃO DE QUE O EDITAL DE LEILÃO NÃO ATENDEU AO DISPOSTO NO ARTIGO 886 , VI , DO CPC . OMISSÃO QUANTO À EXISTÊNCIA DE DÍVIDAS RELACIONADAS AO BEM. INVALIDAÇÃO DO ATO RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. A falta de adequada informação no edital constitui motivo suficientemente sério para reconhecer a possibilidade de desfazimento da arrematação, por traduzir evidência de erro provocado por ato de comunicação preparatório da alienação judicial. Na hipótese, os elementos dos autos evidenciam que o edital de leilão, de fato, não atendeu ao disposto no artigo 886 , VI , do CPC , na medida em que deixou de mencionar a existência de dívidas relacionadas ao bem; fato evidentemente relevante, para o que seria imprescindível a prévia, correta e suficiente informação aos interessados na hasta pública. Daí a procedência do pedido para declarar a invalidação do ato de alienação judicial (art. 903 , § 1º , I , CPC ) e, por via de consequência, determinar a devolução dos valores pagos relacionados à arrematação e à comissão do leiloeiro.

E M E N T A CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E LEILÃO. PREÇO VIL. CONFIGURADO. APELAÇÃO PROVIDA. I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514 /97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26 , caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26 , § 7º , artigo 26-A , § 1º da Lei 9.514 /97). II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27). III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24 , VI , artigo 27 , § 1º da Lei 9.514 /97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes. IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27 , § 2º da Lei 9.514 /97). V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27 , §§ 2º , 3º e 4º da Lei 9.514 /97), fato esse que importará em recíproca quitação. VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27 , § 6º da Lei 9.514 /97). VII - A Lei 9.514 /97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73 , sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891 , caput e parágrafo único do novo CPC , ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. VIII - Com efeito, a parte autora juntou aos autos laudo com a avaliação do imóvel (ID XXXXX), o qual dispõe que o valor estimado do bem, entre o período de setembro de 2016 a setembro de 2017, seria de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Cumpre salientar que o Código de Processo Civil de 2015 prevê que o ônus da prova incumbe ao autor em relação aos fatos constitutivos de seu direito. IX - Vale destacar que é conferido ao juízo a possibilidade de determinar a produção de prova de ofício, uma vez identificada sua imprescindibilidade ao deslinde da causa, nos termos do art. 370 do CPC . X - Além disso, verifica-se que os apelados foram intimados para apresentar manifestação acerca do laudo carreado aos autos pela parte autora, contudo, deixaram transcorrer in albis o prazo concedido. XI - No presente caso, conforme se depreende dos autos, a propriedade do imóvel fora consolidada em favor da CEF em razão dos autores restarem inadimplentes com o pagamento do seu contrato. Verifica-se ainda que o imóvel, avaliado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), somente foi arrematado em 2º leilão por R$ 196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais) por Leonardo de Souza e Silva, valor abaixo de 50% da avaliação, pelo que resta configurado o preço vil. Desse modo, tendo em vista que o imóvel foi vendido por valor bem inferior ao valor de avaliação, é de rigor anular a execução extrajudicial. XII - Apelação provida.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ARREMATAÇÃO. SENTENÇA QUE RECONHECEU A NULIDADE ALEGADA E DETERMINOU A INVALIDADE DA ARREMATAÇÃO. ART. 903 , § 4˚, DO CPC . CARTA DE ARREMATAÇÃO ASSINADA PELO LEILOEIRO, PELO JUÍZO E PELO ARREMATANTE. ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE INVALIDAÇÃO DO ATO. NULIDADES QUE ENSEJAM INDENIZAÇÃO. ARREMATANTE QUE É TERCEIRO DE BOA-FÉ. PRESERVAÇÃO DO SEU DIREITO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 2ª C. Cível - XXXXX-55.2017.8.16.0190 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU CARLOS MAURICIO FERREIRA - J. 08.03.2022)

E M E N T A AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA INCLUSÃO DO IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No caso em tela, o agravante requer que o imóvel objeto da lide seja retirado de leilão extrajudicial e noutros que sejam futuramente marcados pela Caixa Econômica Federal-CEF. Por meio do presente recurso, alegam que não foi notificado da data do leilão extrajudicial, o que tornaria o procedimento nulo. 2. Cumpre registrar que não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. Precedentes. 3. É necessário o preenchimento de alguns requisitos para a suspensão da execução extrajudicial e para o deferimento da proibição de inscrição do nome dos mutuários nos cadastros de inadimplentes; são eles: discussão judicial acerca da existência integral ou parcial do débito; e demonstração de que a discussão se funda na aparência do bom direito (fumus boni iuris) e em jurisprudência do STF ou STJ. 4. Com efeito, quanto à alegação de ausência de notificação das datas designadas para a realização de leilão extrajudicial, deve-se observar que o art. 26 , § 2º-A da Lei 9.514 /1997 (introduzido pela Lei 13.465 /2017) exige a prévia notificação do devedor das datas do leilão, com o fito de possibilitar ao devedor o exercício do direito de preferência. 5. Desta feita, considerando que a prévia notificação é requisito legal que garante o regular procedimento extrajudicial, a comprovação de sua ausência inviabiliza o prosseguimento de eventual leilão. Nesse cenário, ante a existência de perigo de dano (possibilidade de alienação da residência dos agravantes), entendemos ser o caso de deferimento, em parte, do pedido, para que, após o contraditório, sejam analisadas as suas alegações e averiguados se os requisitos dispostos na Lei 9.514 /97 foram respeitados pela ora agravada. 6. Por conseguinte, infere-se que, neste momento processual, que não exaure as alegações dos agravantes e da agravada na ação originária, as quais serão oportunamente analisadas após o contraditório e com a devida instrução processual, é necessária a concessão da tutela antecipada, haja vista os argumentos de vícios no procedimento extrajudicial. 7. Agravo de instrumento parcialmente provido.