Contrato Particular de Locação Residencial em Jurisprudência

LOCAÇÃO RESIDENCIAL CONTRATO CELEBRADO POR PRAZO INFERIOR A 30 MESES. INSTRUMENTO COM DURAÇÃO DE 12 MESES, RENOVADOS, POR OUTROS INSTRUMENTOS DISTINTOS, POR 03 VEZES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO PARA O CUMPRIMENTO DO PRAZO DE 30 (TRINTA) MESES LEGALMENTE PREVISTO. LOCAÇÃO ININTERRUPTA POR TRÊS ANOS COM POSTERIOR NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO INCISO V DO ARTIGO 47 DA LEI DE INQUILINATO. NÃO PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRAZO DE 05 (CINCO) ANOS, ADEMAIS, NÃO CUMPRIDO ATÉ A PROPOSITURA DE DEMANDA. DENÚNCIA VAZIA. DESCABIMENTO. PROCESSO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. Não cabe ação de despejo, por denúncia vazia, de imóvel residencial, quando a locação foi pactuada para vigir por prazo inferior a 30 (trinta) meses. Cabe, entretanto, denúncia vazia para desocupar o imóvel, nos casos de contratos com prazo inferior a trinta meses se, findo o prazo estabelecido, a locação for prorroga automaticamente por prazo indeterminado e essa relação se estender por mais de cinco anos ininterruptos. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

Apelação. Locação residencial. Ação declaratória de rescisão contratual c./c. devolução de quantia paga e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência da ação. Irresignação da Ré que não se sustenta. Vícios ocultos. Infiltrações, mofo e rachaduras. Descumprimento, pela locadora, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22 , incisos I , III , IV e V , da Lei 8.245 /91. Culpa da locadora pela rescisão antecipada do contrato demonstrada. Multa contratual e restituição da caução devidas. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPEJO LIMINAR - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - TÉRMINO DO CONTRATO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES - ARTIGO 47 LEI 8.245 /91 - AUSÊNCIA DA PROBABILIDADE DO DIREITO - INDEFERIMENTO DA LIMINAR CONFIRMADA. - Em contrato de locação residencial por prazo determinado e inferior a 30 (trinta) meses, a liminar de desocupação só é possível mediante a ocorrência de uma das hipóteses do artigo 47 da lei 8.245 /91. Ausente tal hipótese, impõe-se a confirmação de indeferimento da liminar, ante a ausência da probabilidade do direito a que alude o artigo 300 do CPC .

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA, RESTITUIÇÃO DE VALORES, DANOS MATERIAIS, DANOS MORAIS, E APLICAÇÃO DE MULTA REVERSA. APARTAMENTO COM VÍCIOS PREEXISTENTES AO CONTRATO. RESCISÃO CONTRATUAL JUSTIFICADA. EVIDENCIADA A FALHA DA LOCADORA, POR DISPONIBILIZAR O IMÓVEL EM CONDIÇÕES INADEQUADAS. AFASTAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA APLICADA À LOCATÁRIA. INVERSÃO DA MULTA. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA CONCEDIDA À APELADA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE DEMONSTRAR A CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE. GRATUIDADE MANTIDA. Na hipótese, restou demonstrada a justa causa para a rescisão antecipada do contrato de locação por iniciativa da locatária, uma vez que o imóvel apresentava diversos vícios ocultos preexistentes ao contrato, que tornavam inadequadas suas condições de conforto e de segurança à finalidade de servir como moradia, em afronta aos deveres do locador previstos pelo artigo 22 da Lei 8.245 /91. Cabível a devolução dos valores antecipados pela locatária, os quais foram retidos, ao fim do contrato, à título de multa rescisória, bem como devida a aplicação de multa à locadora, pelo inadimplemento contratual que deu causa à rescisão antecipada. Da mesma forma, estando caracterizada situação lesiva cujos efeitos ultrapassam o mero dissabor, se fazem presentes os elementos ensejadores da responsabilidade civil. Mantém-se, portanto, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Por fim, não se mostra cabível a revogação do benefício da Assistência Judiciária Gratuita concedido à apelada, pois não há demonstração de que a parte possui condições financeiras que a torne capaz de arcar com as despesas do processo. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.

LOCAÇÃO. Contrato de locação residencial firmado por prazo inferior a trinta meses. Pedido de despejo. Denúncia vazia. Descabimento. Contrato que se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. Retomada do imóvel que só é possível nas situações previstas no artigo 47 da Lei 8.245 /91. Recurso provido.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRAZO DE 30 MESES. INADIMPLÊNCIA. INOCORRÊNCIA DA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU. Cuida-se de ação de despejo c/c cobrança cujo objeto é um contrato particular de locação residencial firmado no ano de 2016, com prazo de 30 meses (de agosto de 2016 a janeiro de 2019). Alega o autor que o réu se tornou inadimplente quanto aos aluguéis e encargos locatícios vencidos desde o início da locação, agosto de 2016. O réu não nega a inadimplência e a justifica no desemprego da sua esposa e no fato de que o irmão da autora agiu de forma truculenta nas cobranças da dívida obrigacional, concomitantemente ao inadimplemento, invocando na sua defesa o instituto da exceção do contrato não cumprido, previsto no artigo 476 , do Código Civil . O eventual inadimplemento do proprietário do imóvel em cumprir as suas obrigações contratuais gera para o inquilino o direito subjetivo à resolução do contrato e, via de consequência, a devolução das quantias pagas, mas não a possibilidade de inadimplência com relação aos valores do aluguel. Ademais, as questões alegadas sobre o comportamento impróprio do irmão da proprietária do imóvel na cobrança dos aluguéis devem ser discutidas por via própria e não outorgam ao inquilino o direito de não cumprir suas obrigações no contrato, até porque apesar dos fatos que alega permaneceu usufruindo do bem como moradia por mais de um ano sem arcar com o pagamento do aluguel. É incontroversa a inadimplência do apelante no pagamento dos aluguéis e encargos, devendo arcar com seus deveres de locatário. O negócio locatício deve ser desfeito, nos termos do artigo 9º , III , da Lei 8.245 /91, com a consequente desocupação voluntária do imóvel ou desalijo forçado por ordem judicial. Consectário lógico da locação é o pagamento do aluguel e das prestações vencidas e vincendas até a data de desocupação do imóvel, com correção monetária e juros. Ausência de purga da mora ou de comprovação de pagamento dos valores derivados do contrato de aluguel. Manutenção da sentença de procedência. Apelo CONHECIDO e DESPROVIDO.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Ação condenatória de indenização por danos materiais e morais. Locação residencial Rescisão antecipada do contrato pela locatária. Multa compensatória. Sentença de improcedência. Insurgência da autora - Multa contratual. Previsão de multa por descumprimento contratual. Rescisão por iniciativa da locatária antes do prazo previsto para vigência do contrato. Multa proporcional ao tempo restante do contrato. Regularidade da cobrança. Inexistente ato ilícito. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Agravo de Instrumento. Locação de imóvel residencial. Execução de título extrajudicial. Decisão interlocutória agravada que fixou honorários de 10% (dez por cento) e excluiu dos cálculos a multa compensatória. Pleito recursal para reforma da decisão agravada sob a alegação de que os honorários advocatícios contratados de 20% possuem expressa previsão no título exequendo e o contrato de locação é um documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas, constituindo-se título executivo extrajudicial à luz do artigo 784 , III do Código de Processo Civil . Argumentos que não prosperam. A multa compensatória e a multa moratória não podem ser cumuladas, sob pena de bis in idem. Os honorários advocatícios são arbitrados pelo Poder Judiciário. Precedentes deste E. TJSP. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONFISSÃO DE DÍVIDA ORIUNDA DE ALUGUÉIS DE IMÓVEL COMERCIAL - Determinação de penhora de imóvel dos fiadores – Recurso dos executados, fiadores, sob alegação de impenhorabilidade do único bem de família e que se destina à moradia dos fiadores – admissibilidade de constrição do imóvel dos fiadores, nos termos do art. 3º , VII da lei 8009 /90 - Tema 1.127 de repercussão geral, definido pelo STF em recente decisão, no julgamento do RE Nº 1.307.334 , consolidado o entendimento quanto à compatibilidade da exceção prevista no art. 3º , VII , da Lei 8.009 /1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal , com redação da EC 26 /2000 e constitucionalidade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial – Súmula 549 do STJ - Possibilidade de penhora de bem de família do fiador da locação, que ao assinar, por livre e espontânea vontade a fiança locatícia no contrato de locação de bem imóvel, abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel, em razão de dívida contraída na locação - Ordem de constrição mantida – Recurso não provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO MEDIANTE A INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU O PEDIDO DE APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. CONTROVÉRSIA ACERCA DA INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. RELAÇÃO LOCATÍCIA ESTABELECIDA ENTRE A PROPRIETÁRIA/LOCADORA DO IMÓVEL E O LOCATÁRIO. AÇÃO DIRETAMENTE VINCULADA AO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL EM RELAÇÃO AO QUAL HÁ LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA (LEI 8.245 /1991). INAPLICABILIDADE DO CDC . PRECEDENTES DO STJ E DA CÂMARA. AFASTAMENTO DA APLICAÇÃO DO CDC E DA INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - XXXXX-11.2020.8.16.0000 - Francisco Beltrão - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU SANDRA BAUERMANN - J. 14.06.2021)