Locação para Temporada em Jurisprudência

*AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Inconformismo dos autores em relação à decisão proferida em Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária, que estabeleceu a proibição de locação de apartamentos por curta temporada. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO dos autores, que insistem no mérito pelo acolhimento do pedido inicial. EXAME: Direito à propriedade que é constitucionalmente protegido e que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Direito que não é absoluto e comporta limitações, a exemplo da função social e dos direitos de vizinhança. Locação de curto prazo relatada nos autos que consiste em "locação para temporada" e é autorizada pelo artigo 48, "caput", da Lei de Locações (Lei nº 8.245 /91). Eventual intermediação da locação, seja por Imobiliária, Corretor, "site", aplicativo ou outra plataforma digital que não descaracteriza essa modalidade de locação. Hipótese jurídica distinta da modalidade de hospedagem, definida pelo artigo 23 , "caput", da Lei nº 11.771 /08. Mera locação da unidade condominial que não implica modificação ou desvirtuamento da destinação residencial do edifício. Ausência de prova da efetiva violação à segurança e ao sossego dos demais condôminos. Proibição que consubstancia medida restritiva e que importa alteração na Convenção Condominial, mas que foi imposta por decisão em Assembleia sem competência no tocante, já que não comprovado o "quorum" presente. "Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária", realizada no dia 02 de setembro de 2021, que deve ser parcialmente anulada, tão somente em relação ao item 5 da respectiva Ata, em que se convencionou a proibição impugnada. Sentença reformada. RECURSOS PROVIDOS.*

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER AJUIZADA EM FACE DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AZUL. ALEGA A AUTORA QUE É PROPRIETÁRIA DE APARTAMENTO NO CONDOMÍNIO. REQUER TUTELA DE URGÊNCIA PARA: (A) ASSEGURAR O SEU DIREITO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB; (B) QUE O RÉU SE ABSTENHA DE COBRAR MULTAS EM DECORRÊNCIA DAS LOCAÇÕES; (C) QUE O RÉU SE ABSTENHA DE PROIBIR A FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELOS LOCATÁRIOS. AO FINAL, REQUER: (I) A CONFIRMAÇÃO DA TUTELA; (II) QUE SEJA DECLARADA NULA A ASSEMBLEIA DE 09/11/2020 QUE IMPEDIU A LOCAÇÃO POR TEMPORADA; (III) QUE SEJA DECLARADA NULA TODA NORMA OU ASSEMBLEIA QUE IMPEÇA A LOCAÇÃO POR TEMPORADA. DECISÃO DEFERINDO A TUTELA DE URGÊNCIA. SENTENÇA JULGANDO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO. TUTELA DE URGÊNCIA TORNADA DEFINITIVA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE TÃO SOMENTE DA ASSEMBLEIA DE 09/11/2020 NO QUE CONCERNE À VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA. APELAÇÃO DO CONDOMÍNI/RÉU. REQUER A IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA. DIREITO DE O CONDÔMINO/PROPRIETÁRIO USAR, FRUIR E DISPOR DE SUA UNIDADE DENTRO DOS LIMITES DA CONVENÇÃO E DA LEI, A TEOR DOS ART. 1.228 E 1.335 DO CÓDIGO CIVIL . INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE A UNIDADE TENHA SIDO UTILIZADA DE FORMA IRREGULAR OU QUE OS LOCATÁRIOS TENHAM TRAZIDO TRANSTORNO A QUALQUER CONDÔMINO. CONTRATO FIRMADO COM A PLATAFORMA AIRBNB QUE TEM NATUREZA DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA, A QUAL TEM AMPARO NO ART. 48 DA LEI 8.245 /1991. NÍTIDA DISTINÇÃO DA LOCAÇÃO DE HOTELARIA/HOSPEDAGEM PREVISTA NA LEI 11.771 /2008, QUE NÃO SE ADEQUA À HIPÓTESE. RESTRINGIR O DIREITO DE O PROPRIETÁRIO ALUGAR SEU IMÓVEL POR BREVES PERÍODOS É IR ALÉM DO PREVISTO NO ORDENAMENTO JURÍDICO, DESVIRTUANDO A SISTEMÁTICA VIGENTE NAS RELAÇÕES PRIVADAS. ASSEMBLEIA QUE NÃO OBSERVOU O QUORUM NECESSÁRIO PARA DELIBERAÇÃO, A TEOR DO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL . NULIDADE QUE SE RECONHECE. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DESTA CORTE. NÃO PROVIMENTO DA APELAÇÃO.

APELAÇÃO – GRATUIDADE – HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO DEMONSTRADA - CONDOMÍNIO EDILÍCIO – LOCAÇÃO PARA TEMPORADA – AUSÊNCIA DE VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO – DANOS MATERIAIS E MORAIS 1 – Locação por temporada por meio de plataforma digital - a proibição restringe o direito de propriedade, e, portanto, deve constar expressamente da convenção de condomínio. Ademais, não socorre a simples realização de assembleia e discussão do tema. Danos morais e materiais configurados. 2 – Sublocação autorizada verbalmente pelo locador, conforme demonstrado pelos e-mails trocados entre o autor e a administradora do imóvel 3 – Gratuidade – Hipossuficiência não comprovada. Apelado que deixou de juntar, no prazo estabelecido, os documentos necessários para análise do pleito. Revogação do benefício. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

LOCAÇÃO – Ação de ação de obrigação de não fazer com indenização por danos materiais – Casa em condomínio horizontal que o autor aluga pela plataforma Airbnb – Ação proposta pelo condômino para poder alugar seu imóvel como deseja, sem que lhe seja aplicada multa – Improcedência que fica mantida – Autor que recebeu notificação do condomínio informando que a multa que seria lavrada contra ele fora convertida em advertência – Afastamento dos argumentos do apelo a tanto relativos – Entendimento do STJ no sentido de que as locações por plataformas digitais só podem ser feitas se houver deliberação de assembleia, já que violam o conceito de finalidade residencial – Hipótese concreta em que, ademais, se alterou a convenção condominial, deliberando-se pelo uso mínimo de 90 dias para locação dos imóveis e sempre para uso residencial – Disposição da convenção que deve ser seguida – Recurso improvido.

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. DECISÃO SINGULAR QUE NEGOU PROVIMENTO A AGRAVO. OPOSIÇÃO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE NÃO VIOLADO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR CURTOS PRAZOS. FINALIDADE ECONÔMICA. DESVIRTUAMENTO DA DESTINAÇÃO. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. O relator está autorizado a decidir singularmente recurso (artigo 932 , do Código de Processo Civil de 2015 , antigo 557). Ademais, eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado competente, em sede de agravo interno. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, ainda que sem fracionamento, implica desvirtuamento da destinação condominial. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

RECURSO INOMINADO. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR TEMPORADA. DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. PISCINA EM CONDIÇÃO IMPRÓPRIA PARA USO. RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO LOCADOR. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL MANTIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. VALOR DA INDENIZAÇÃO REDUZIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO (TJPR - 1ª Turma Recursal - XXXXX-42.2019.8.16.0159 - São Miguel do Iguaçu - Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS VANESSA BASSANI - J. 01.07.2021)

LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Locação por temporada por meio da plataforma do Airbnb'. Possibilidade. A locação de imóvel residencial por curtos períodos de tempo por meio de plataformas digitais deve ser enquadrada no conceito de locação para temporada do artigo 48 da Lei n. 8.245 /91, de modo que, para impedi-la, ao menos em tese, a proibição deve, no mínimo, constar expressamente na convenção do condomínio, para cuja alteração exige-se o quórum especial de 2/3 de todos os condôminos aptos a deliberar, na forma do artigo 1.351 do Código Civil , ou outro mais qualificado constante da própria convenção. Sentença de procedência que anulou a proibição da locação e declarou indevidas as multas aplicadas aos autores da ação. Sentença correta. Recurso não provido.

CONDOMÍNIO. Preliminar de nulidade da sentença. Rejeição. Locação por temporada por meio da plataforma 'Airbnb'. Possibilidade. A locação de imóvel residencial por curtos períodos de tempo por meio de plataformas digitais deve ser enquadrada no conceito de locação para temporada do artigo 48 da Lei n. 8.245 /91, de modo que, para impedi-la, ao menos em tese, a proibição deve, no mínimo, constar expressamente na convenção do condomínio, para cuja alteração exige-se o quórum especial de 2/3 de todos os condôminos aptos a deliberar, na forma do artigo 1.351 do Código Civil , ou outro mais qualificado constante da própria convenção. Sentença de procedência que anulou a proibição da locação e declarou indevidas as multas aplicadas aos condôminos. Manutenção. Recursos não providos.

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591 /64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício" ( REsp XXXXX/RS , Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). 2. Na espécie, o Tribunal de origem concluiu que, diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, nota-se que a finalidade do Condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais. Assim, a vedação de locação diária não afronta o direito de propriedade do condômino, uma vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma. 3. A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO TEMPORADA IMÓVEL PRAIA. RESPONSABILIDADE LOCADOR PELO ANÚNCIO E PELO ACORDADO. RÉ ATUA COMO PLATAFORMA DIGITAL APENAS PARA FACILITAR A COMUNICAÇÃO. RESPONSABILIDADE PELOS DANOS ADVINDOS PELO CANCELAMENTO DO LOCADOR. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.