Comunicação Ao Locador em Jurisprudência

APELAÇÃO – LOCAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – SUB -ROGAÇÃO – A sub-rogação do cônjuge ou companheiro ocupante do imóvel apenas surtirá efeitos após a efetiva comunicação dos fatos ao locador, o que não fora comprovado nos autos – Até que haja a comunicação ao locador, a responsabilidade permanece com o locatário originário, ainda que não ocupe mais o imóvel – Recurso do autor integralmente provido – Recurso do terceiro interessado provido em parte.

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCADOR. COMUNICAÇÃO PRÉVIA. DESCUMPRIMENTO. ALUGUÉIS. MULTA CONTRATUAL. Nos termos do art. 4º da Lei 8.245 /91, "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locatário poderá devolver o imóvel ao locador, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." 2- Tendo a locatária rescindido o contrato de locação antes do prazo determinado, sem cumprir o prazo mínimo para notificação o locador, deve arcar com o pagamento dos aluguéis referentes ao período do aviso prévio, assim como as multas previstas, nos termos do contrato firmado pelas partes.

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, POR CULPA DO LOCADOR - OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA - EXEGESE DO ART. 422 , DO CÓDIGO CIVIL - INOBSERVÂNCIA DOS DEVERES ANEXOS - VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO - OCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO AO ART. 22 , INCISOS II E III , DA LEI DO INQUILINATO - RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE OS VALORES NÃO TERIAM SIDO REGULARMENTE ABATIDOS DOS ALUGUEIS, NO MOMENTO EM QUE O AJUSTE SE ENCONTRAVA EM VIGOR - CLÁUSULA PENAL - MANUTENÇÃO - REPARAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS E MORAIS SOFRIDOS PELOS AUTORES - POSSIBILIDADE - CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS RESPECTIVOS ENCARGOS. - A Informação, que decorre diretamente da boa-fé objetiva, disciplinada no art. 422 , do Código Civil , é um dos deveres anexos que deve estar presente em toda relação contratual, cuja inobservância gera uma modalidade de inadimplemento denominada pela doutrina de violação positiva do contrato - Nos termos do art. 22 , incisos II e III , da Lei nº 8.245 /1991, constitui obrigação do Locador, dentre outras, a garantia, durante o tempo da Locação, do uso pacífico do imóvel, bem como a manutenção da forma e destino do bem - Os lucros cessantes significam a perda do ganho expectado, sendo devidos quando evidenciada a diminuição potencial do patrimônio da parte lesada - Havendo as partes deliberado livremente que o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas pelos Locatários se daria mediante o abatimento dos valores de doze aluguéis, durante o período em que o Pacto ainda se encontrava em vigor, não há que se indenizar os Autores por tal razão, quando eles não se desincumbiram do ônus que lhes competiam, de evidenciar o adimplemento da totalidade das quantias, sem a redução acordada com o Locador - Não há que se falar em afastamento, tampouco em redução da Cláusula Penal, na hipótese d e rompimento abrupto do Ajuste, por culpa do Locador, para que não ocorra o enriquecimento injustificado do Réu, bem como na consagração da injustiça contratual a seu favor e em detrimento dos Demandantes, o que, por óbvio, não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário, que, ao revés, deve envidar esforços para repelir atitudes dessa espécie - A rescisão antecipada do Pacto Locatício, por culpa do Locador, que ocasiona o encerramento abrupto das atividades comerciais de restaurante em funcionamento no imóvel locado, tipifica conduta desleal do Réu, que viola o Princípio da boa-fé objetiva e o direito de informação dos Autores, além de manchar a imagem do estabelecimento e impedir que o seu sócio aufira renda para a sua sobrevivência, conferindo aos Postulantes o direito à reparação pelos danos materiais e morais sofridos - A configuração da sucumbência recíproca impõe a distribuição proporcional dos respectivos encargos entre as partes, nos termos do art. 86 , caput, do Código de Processo Civil .

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE POSSIBILITA O LOCATÁRIO DESOCUPAR O IMÓVEL APÓS 12 MESES DA VIGÊNCIA DO PACTO, MEDIANTE COMUNICAÇÃO AO LOCADOR, COM ANTECEDÊNCIA MÍNIMA DE 30 DIAS. ENTREGA DAS CHAVES APÓS 26 DIAS DA NOTIFICAÇÃO. APLICAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA PELA REQUERIDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL COM QUATRO DIAS DE ANTECEDÊNCIA, DIANTE DA CONCLUSÃO DA VISTORIA, REFORMA E SUA LIMPEZA. PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. CUMPRIMENTO DO LAPSO TEMPORAL DE 12 MESES DE VIGÊNCIA DO PACTO E REALIZAÇÃO DE NOTIFICAÇÃO DO LOCADOR, ACERCA DA INTENÇÃO DE DESOCUPAR O BEM. BOA-FÉ OBJETIVA DO LOCATÁRIO CONSTATADA. INOBSERVÂNCIA PARCIAL DO LAPSO TEMPORAL DE TRINTA DIAS DO AVISO PRÉVIO, QUE IMPLICA, APENAS, O PAGAMENTO DO ALUGUEL E DOS DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO ATÉ O TÉRMINO DESSE PRAZO, MAS NÃO IMPEDE A RESTITUIÇÃO DO BEM EM DATA ANTERIOR. ATÉ PORQUE ISSO SÓ TRAZ BENEFÍCIO AO LOCADOR. POSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL COM BASE NA REDAÇÃO DO ART. 6º , PARÁGRAFO ÚNICO , DA LEI 8.245 /91, O QUAL, EMBORA VERSE SOBRE CONTRATO A PRAZO INDETERMINADO, CONFERE AO LOCATÁRIO PRERROGATIVA SEMELHANTE ÀQUELA CONCEDIDA NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. MULTA INEXIGÍVEL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DOS DISPÊNDIOS ADVOCATÍCIOS PARA AJUIZAMENTO DA DEMANDA. IMPOSSIBILIDADE. ÔNUS EXCLUSIVO DO CONTRATANTE. PEDIDO SUBSIDIÁRIO. CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DE ALUGUEL E DOS ENCARGOS DO PERÍODO ENTRE A ENTREGA DAS CHAVES E O TERMO FINAL DO AVISO PRÉVIO, QUANDO HOUVE O ENCERRAMENTO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. POSSIBILIDADE. INOCORRÊNCIA DE INOVAÇÃO RECURSAL, PORQUANTO DECORRE DA PROCEDÊNCIA PARCIAL DA PRETENSÃO INICIAL DE DECLARAR INEXIGÍVEL A MULTA, SEM QUALQUER OUTRO PAGAMENTO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE DE REDISTRIBUIÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DESSAS VERBAS EM RELAÇÃO AO AUTOR, POR SER BENEFICIÁRIO DA JUSTIÇA GRATUITA, NA FORMA DO ART. 98 , § 3º , DO CPC . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CESSÃO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA PRÉVIA E EXPRESSA POR PARTE DO LOCADOR. INTENÇÃO DO LOCATÁRIO. MERA COMUNICAÇÃO INFORMAL. TRESPASSE NÃO CARACTERIZADO. INTELIGÊNCIA DO ART. 13 DA LEI 8.245 /91. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E NESTA CORTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Ausente a comprovação do consentimento prévio e expresso por parte do locador sobre a cessão, não resta caracterizado o trespasse do contrato de locação, ex vi do art. 13 da 9.245/91.II. 1. Dispõe a Lei do Inquilinato , Lei 8.245 /91, em seu art. 13 : "a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador." 2. Na hipótese, as instâncias ordinárias, corretamente, rejeitaram a preliminar de ilegitimidade da locatária e sublocadora do imóvel para responder pela ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres, sob o fundamento de que não houve concordância expressa da locadora quanto à alegada cessão do contrato de locação, pela locatária à sublocatária. ( AgInt no AREsp XXXXX/SP , Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2021, DJe 24/03/2021).APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA (TJPR - 17ª C.Cível - XXXXX-13.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 04.04.2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FIANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO EMPRESARIAL. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À EXONERAÇÃO DA FIANÇA. ALTERAÇÃO SOCIETÁRIA. GARANTIA DE NATUREZA PERSONALÍSSIMA. COMUNICAÇÃO DE EXONERAÇÃO. ARTIGO 835 DO CÓDIGO CIVIL . POSSIBILIDADE DE EXONERAÇÃO. ALTERAÇÃO DA REALIDADE FÁTICA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS. SENTENÇA REFORMADA. 1. Nos termos do artigo 818 do Código Civil , a fiança é uma obrigação de garantia pessoal ou fidejussória, na qual o fiador garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. 2. Segundo entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, bem como desta egrégia Corte de Justiça, em se tratando de fiança prestada em contrato de locação comercial, a retirada de sócio do quadro societário da empresa locatária não implica a exoneração imediata ou automática da fiança prestada, havendo necessidade de notificação do locador. 3. Consoante prevê o artigo 835 do Código Civil , o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assumido em contratos por tempo indeterminado, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor. Contudo, o colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou quanto à possibilidade de exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a alteração societária, tanto por prazo determinado como indeterminado, tendo em vista a sua natureza personalíssima (STJ. AgInt no AREsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, j. 12/9/2017, DJe 21/9/2017). 4. No que se refere à cláusula de renúncia de exoneração da fiança prestada, é cediço que modificada a situação empresarial pela alteração do quadro societário e rompida a confiança pela qual se originou a garantia, não mais se justifica a sujeição à mencionada cláusula. 5. Havendo nos autos a comprovação da alteração fática (modificação da composição societária) além da devida comunicação ao locador, mesmo havendo cláusula de renúncia à exoneração da fiança, fica exonerado da obrigação o fiador que não mais se disponibilize a assumir o ônus da garantia, diante da natureza personalíssima da fiança. 6. A inexigibilidade do título judicial acarreta a nulidade da execução, com a consequente extinção do feito, sem resolução do mérito (artigo 803, inciso I, do Codex). 7. Apelação cível conhecida e provida.

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DESPROVIDO. 1. A hipótese consiste em examinar o momento em que ocorre o termo final da relação negocial locatícia e das subsequentes obrigações decorrentes do negócio jurídico de locação de imóvel comercial celebrado entre as partes 2. Registre-se, inicialmente, que a responsabilidade do locatário e de seus fiadores pelo pagamento dos alugueres e demais encargos da locação encerra-se com a efetiva entrega das chaves do imóvel locado ou a partir da demonstração de negativa injustificada de recebimento pelo locador, não sendo suficiente a mera desocupação física do imóvel, sem qualquer formalidade ou comunicação direcionada ao locador. 2.1. Ademais, é dever do locatário promover a entrega do bem imóvel no estado em que foi recebido de acordo com regra preconizada no art. 569 , inc. IV , do Código Civil e nos termos estabelecidos no negócio jurídico, cláusula XI, ressalvado consentimento expresso do locador em sentido contrário. 3. Ausente a demonstração da eventual recusa ao recebimento das chaves pelo locador, ou mesmo da demonstração do envio de comunicação ao locador, com a devida informação a respeito do encerramento da relação jurídica negocial com a subsequente desocupação do bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento dos alugueres persistiu até 2 de outubro de 2019, mês em que ocorreu a efetiva entrega das chaves ao locador. 4. A aplicação de fundamento jurídico ou de diploma normativo distintos dos mencionados pelas partes para decidir a controvérsia não caracteriza julgamento extra petita. Aliás, em relação a esse tópico convém atentar aos brocardos latinos da mihi factum dabo tibi ius e iura novit curia, segundo os quais se o demandante deduzir os fatos que consubstanciam a causa de pedir, o magistrado deve atuar a norma jurídica a partir da aludida exposição fática. 5. A mora ex re opera-se independentemente de interpelação, nos termos do art. 397 do CPC . 6. Recurso conhecido e desprovido.

CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ação de despejo c/c cobrança. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PROVA TESTEMUNHAL. FILHO DO APELANTE. INFORMANTE. PRESCINDIBILIDADE. MÉRITO. COMUNICAÇÃO AO LOCADOR. DEFEITO NO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE TERMO INICIAL COMO SENDO A DATA DA ENTRADA NO IMÓVEL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A oitiva de testemunha deve ser garantida nas hipóteses em que o referido depoimento constitui prova indispensável no processo, sobretudo quando não houver outras formas de comprovar a alegação da parte, hipótese não configurada no caso dos autos. 2. A circunstância de a testemunha arrolada ser filho do Réu/Apelante enfraquece o argumento no sentido de que sua oitiva constitui prova cabal para o deslinde da controvérsia, corroborando a tese de prescindibilidade desse depoimento específico, principalmente quando feito o sopesamento com as demais provas periciais e documentais produzidas nos autos. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 3. Em que pese o art. 23 , inciso IV , da Lei nº 8.245 /91 não se referir expressamente à forma escrita, apesar do disposto na r. sentença, tal circunstância não invalida o entendimento perfilhado pelo decisum, diante das conclusões do laudo pericial e demais documentos juntados ao feito. 4. Ressalte-se que, no caso em apreço, não parece crível que o Apelante, apesar de quase um ano transcorrido entre a locação do imóvel com ?sérios problemas de vazamento e mofo? e o ajuizamento da demanda pelo Autor, não tenha diligenciado no sentido de notificar o locador, ainda que extrajudicialmente, por intermédio dos inúmeros meios de comunicação disponíveis atualmente, no intuito de resguardar eventuais direitos. 5. Apelação conhecida e não provida. Preliminar rejeitada.

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. CASAMENTO. LOCAÇÃO DO IMÓVEL. ASSINATURA POR APENAS UM DOS CÔNJUGES. LEGITIMIDADE. INEXISTÊNCIA DE SOLIDARIEDADE. ABANDONO DO IMÓVEL. ARTIGO 12 DA LEI 9.245/91. SUB-ROGAÇÃO. FORMALIDADE. COMUNICAÇÃO AO LOCADOR. COMUNICAÇÃO DA SUB-ROGANTE. DESNECESSIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A validade do contrato de locação não está condicionada à anuência do cônjuge, exceto se o prazo contratual exceder dez anos, nos termos do artigo 3º da Lei 8.245 /1991. Portanto, o termo contratual assinado por apenas uma pessoa do casal para alugar imóvel no qual residirá a família é juridicamente válido. 2. Nos termos do artigo 265 do Código Civil , a solidariedade não se presume, resultando sempre da Lei ou da vontade das partes. Sendo assim, inexistindo solidariedade legal ou convenção entre os contratantes, as obrigações contraídas obrigam apenas os sujeitos do contrato. 3. É legitima a cobrança feita pelo credor apenas em face daquele com quem firmou o vínculo material. O cônjuge não assinante do contrato não poderá ser responsabilizado pela obrigação contraída pelo outro, exceto se assumir a condição de fiador. 4. Em caso de separação de fato, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge que permanecer no imóvel, nos termos do artigo 12 da Lei 8.245 /91. A sub-rogação condiciona-se à comunicação formal ao locador e não da nova locatária. 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença Mantida.

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. CASAMENTO. LOCAÇÃO DO IMÓVEL. ASSINATURA POR APENAS UM DOS CÔNJUGES. LEGITIMIDADE. INEXISTÊNCIA DE SOLIDARIEDADE. ABANDONO DO IMÓVEL. ARTIGO 12 DA LEI 9.245/91. SUB-ROGAÇÃO. FORMALIDADE. COMUNICAÇÃO AO LOCADOR. COMUNICAÇÃO DA SUB-ROGANTE. DESNECESSIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A validade do contrato de locação não está condicionada à anuência do cônjuge, exceto se o prazo contratual exceder dez anos, nos termos do artigo 3º da Lei 8.245 /1991. Portanto, o termo contratual assinado por apenas uma pessoa do casal para alugar imóvel no qual residirá a família é juridicamente válido. 2. Nos termos do artigo 265 do Código Civil , a solidariedade não se presume, resultando sempre da Lei ou da vontade das partes. Sendo assim, inexistindo solidariedade legal ou convenção entre os contratantes, as obrigações contraídas obrigam apenas os sujeitos do contrato. 3. É legitima a cobrança feita pelo credor apenas em face daquele com quem firmou o vínculo material. O cônjuge não assinante do contrato não poderá ser responsabilizado pela obrigação contraída pelo outro, exceto se assumir a condição de fiador. 4. Em caso de separação de fato, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge que permanecer no imóvel, nos termos do artigo 12 da Lei 8.245 /91. A sub-rogação condiciona-se à comunicação formal ao locador e não da nova locatária. 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença Mantida.