Contrato de Corretagem de Imóvel em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. APLICABILIDADE. REJEIÇÃO. CONTRATO VERBAL DE INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. REMUNERAÇÃO DEVIDA SOBRE O VALOR TOTAL DA COMPRA E VENDA. ALÍQUOTA DE CORRETAGEM. CONFIRMAÇÃO. I - Pela teoria da asserção, a relação jurídica deve ser analisada conforme as afirmações da parte autora contidas na petição inicial, abstratamente, não se confundindo com a relação material, que diz respeito ao mérito da causa. II - O corretor de imóveis que afirma ter celebrado contrato verbal para intermediação de venda de imóveis, a despeito de ser proprietário de empresa que então promovia a administração dos aludidos bens para fins locatícios, tem legitimidade ativa para cobrar a remuneração de corretagem imobiliária a qual diz ter direito. III - A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. IV - Demonstrado que o corretor atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo com êxito o múnus a ele conferido pelo vendedor, cabível a cobrança da comissão de corretagem. V - Comprovado que os imóveis foram vendidos por valor acima daquele informado na escritura pública de compra e venda, a comissão de corretagem deve ser apurada com base no preço total dos lotes objeto da transação imobiliária. VI - Diante da ausência de prova de que o percentual cobrado a título de comissão de corretagem está acima do contratado verbalmente, impõe-se a manutenção da alíquota declinada na petição inicial e acolhida na sentença, a qual se harmoniza com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e não destoa dos usos e costumes locais. VII - Recurso conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCA DE EXCLUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. Se não foi estipulada a exclusividade para intermediação da venda, a comissão somente é devida ao corretor se este alcançar a aproximação de comprador e vendedor com resultado útil, o que não ocorreu.APELAÇÃO DESPROVIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO SEM EXCLUSIVIDADE. MERA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL AO PROPONENTE PELO CORRETOR. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. POSTERIOR VENDA, SEM ATUAÇÃO DO INTERMEDIÁRIO. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I- A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. II- Demonstrado que o corretor não atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo mera visita inicial ao imóvel junto ao proponente, que desistiu do negócio e, posteriormente, o concretizou junto ao proprietário, incabível a cobrança da comissão de corretagem. III- Recurso conhecido e provido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. REMUNERAÇÃO PELO SERVIÇO. INDEVIDA. REQUISITOS LEGAIS NÃO CUMPRIDOS. AUSENCIA DE DILIGÊNCIA E PRUDENCIA POR PARTE DO AUTOR. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRATO CELEBRADO COM AUXÍLIO DE TERCEIROS. RECURSO IMPROVIDO. 1. ?Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas? (art. 722 do Código Civil ). 1.1. Para que seja reconhecida a completa formação do contrato de corretagem, mostra-se imprescindível o cumprimento de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. Durante esta atuação, compete-lhe ?executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio? (art. 723 do Código Civil ). 1.2. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Precedente do STJ. 2. O contrato de corretagem não exige forma específica, sendo possível a sua contratação verbal, competindo a parte autora demonstrar a sua existência pelos meios de prova legalmente admitidos. Precedentes desta Corte. 3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um resultado útil dos serviços de corretagem para as partes. 3.1. Na situação em exame, embora tenha sido comprovada a contratação do serviço de corretor, ficou evidenciado que este não auxiliou efetivamente as partes para a conclusão do contrato de compra e venda, sendo, assim, indevida a remuneração prevista no art. 725 do Código Civil . 4. Apelação conhecida, mas desprovida.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015 , fixa-se a seguinte tese:Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015 : 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp XXXXX/SP ).2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp XXXXX/SP ).2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.

EMENTA 1) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM VERBAL SEM PACTO DE EXCLUSIVIDADE. VENDA DIRETA DO BEM QUE NÃO FOI FRUTO DA INTERMEDIAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. COMISSÃO INDEVIDA. a) Nos termos dos artigos 726 e 727 do Código Civil , em contratos de corretagem sem pacto de exclusividade, como no presente caso, tendo a venda sido direta entre vendedor e comprador, a comissão somente será devida ao corretor se este comprovar que a venda direta se realizou como fruto de sua mediação. b) Nesse sentido, para recebimento da comissão, a jurisprudência exige que o corretor comprove que a venda ocorreu, imprescindivelmente, em decorrência de seu esforço, não bastando que o corretor tenha meramente aproximado as partes. c) No caso, a Imobiliária-Autora-Apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório na demanda, pois da prova dos autos conclui-se que, somente após as tratativas intermediadas pela Imobiliária terem sido frustradas, sem qualquer resultado útil, foi que a esposa do comprador viu o anúncio do imóvel disponível pela plataforma online OLX, por anúncio particular do vendedor, iniciando uma nova tratativa direta com o Vendedor-Apelado, que dessa fez foi exitosa. d) Ou seja, da análise dos autos, verifica-se que a intermediação fracassada da Imobiliária-Autora-Apelante foi dispensável para a venda direta ocorrida entre as partes, visto que a compradora reencontrou a oferta do imóvel por anúncio privado do vendedor na OLX e, contatando-o diretamente a partir disso, iniciou uma nova negociação exitosa, da qual a imobiliária não participou. e) Dessa forma, foi acertada e deve ser mantida a sentença que julgou improcedente a ação, diante da ausência de direito à percepção da comissão no presente caso. 2) APELO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 5ª Câmara Cível - XXXXX-65.2019.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA - J. 30.01.2023)

Apelação. Ação de Cobrança. Sentença que julgou improcedente a ação, ante o reconhecimento de que não houve a mediação da autora para a venda efetivamente realizada. Insurgência da autora. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Ausência de prova de que a autora tenha concorrido para a realização do negócio. Tentativa de negociação inicial do imóvel, e da qual participou a apelante, que restou infrutífera. Venda do bem concretizada posteriormente por intermédio de outro corretor, com proposta distinta daquela apresentada à autora, e em circunstâncias fáticas diversas. Inexistência de exclusividade à autora. Risco que é da essência da atividade medianeira. Descabimento do pagamento de comissão de corretagem à autora. Precedentes. Alegações apresentadas que estão dentro dos limites do exercício da ampla defesa e não são suficientes à configuração da má-fé. Sentença mantida. Recurso não provido.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º , III , IV e VI , do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. 2. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, sendo vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados. 3. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda. 4. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. 5. O art. 725 do CC , ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado. 6. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir da análise dos elementos de prova, concluiu que houve falha da corretora na prestação de seus serviços e que o dano moral foi configurado. Entender de modo contrário implicaria reexame da matéria fática, o que é vedado em recurso especial. 7. Agravo interno não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEL - INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA - CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - INSCRIÇÃO NO CRECI - DESNECESSIDADE - SENTENÇA MANTIDA. - O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação - É Pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, sendo também desnecessária a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para fazer jus à comissão - Para a celebração do contrato de corretagem não se exige determinada forma, admitindo-se, inclusive, a verbal. É cabível a prova testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes - A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência.