Contrato de Corretagem de Imóvel sem Exclusividade em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. APLICABILIDADE. REJEIÇÃO. CONTRATO VERBAL DE INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. REMUNERAÇÃO DEVIDA SOBRE O VALOR TOTAL DA COMPRA E VENDA. ALÍQUOTA DE CORRETAGEM. CONFIRMAÇÃO. I - Pela teoria da asserção, a relação jurídica deve ser analisada conforme as afirmações da parte autora contidas na petição inicial, abstratamente, não se confundindo com a relação material, que diz respeito ao mérito da causa. II - O corretor de imóveis que afirma ter celebrado contrato verbal para intermediação de venda de imóveis, a despeito de ser proprietário de empresa que então promovia a administração dos aludidos bens para fins locatícios, tem legitimidade ativa para cobrar a remuneração de corretagem imobiliária a qual diz ter direito. III - A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. IV - Demonstrado que o corretor atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo com êxito o múnus a ele conferido pelo vendedor, cabível a cobrança da comissão de corretagem. V - Comprovado que os imóveis foram vendidos por valor acima daquele informado na escritura pública de compra e venda, a comissão de corretagem deve ser apurada com base no preço total dos lotes objeto da transação imobiliária. VI - Diante da ausência de prova de que o percentual cobrado a título de comissão de corretagem está acima do contratado verbalmente, impõe-se a manutenção da alíquota declinada na petição inicial e acolhida na sentença, a qual se harmoniza com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e não destoa dos usos e costumes locais. VII - Recurso conhecido e não provido.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º , III , IV e VI , do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. 2. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, sendo vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados. 3. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda. 4. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. 5. O art. 725 do CC , ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado. 6. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir da análise dos elementos de prova, concluiu que houve falha da corretora na prestação de seus serviços e que o dano moral foi configurado. Entender de modo contrário implicaria reexame da matéria fática, o que é vedado em recurso especial. 7. Agravo interno não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO SEM EXCLUSIVIDADE. MERA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL AO PROPONENTE PELO CORRETOR. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. POSTERIOR VENDA, SEM ATUAÇÃO DO INTERMEDIÁRIO. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I- A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. II- Demonstrado que o corretor não atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo mera visita inicial ao imóvel junto ao proponente, que desistiu do negócio e, posteriormente, o concretizou junto ao proprietário, incabível a cobrança da comissão de corretagem. III- Recurso conhecido e provido.

EMENTA 1) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM VERBAL SEM PACTO DE EXCLUSIVIDADE. VENDA DIRETA DO BEM QUE NÃO FOI FRUTO DA INTERMEDIAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. COMISSÃO INDEVIDA. a) Nos termos dos artigos 726 e 727 do Código Civil , em contratos de corretagem sem pacto de exclusividade, como no presente caso, tendo a venda sido direta entre vendedor e comprador, a comissão somente será devida ao corretor se este comprovar que a venda direta se realizou como fruto de sua mediação. b) Nesse sentido, para recebimento da comissão, a jurisprudência exige que o corretor comprove que a venda ocorreu, imprescindivelmente, em decorrência de seu esforço, não bastando que o corretor tenha meramente aproximado as partes. c) No caso, a Imobiliária-Autora-Apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório na demanda, pois da prova dos autos conclui-se que, somente após as tratativas intermediadas pela Imobiliária terem sido frustradas, sem qualquer resultado útil, foi que a esposa do comprador viu o anúncio do imóvel disponível pela plataforma online OLX, por anúncio particular do vendedor, iniciando uma nova tratativa direta com o Vendedor-Apelado, que dessa fez foi exitosa. d) Ou seja, da análise dos autos, verifica-se que a intermediação fracassada da Imobiliária-Autora-Apelante foi dispensável para a venda direta ocorrida entre as partes, visto que a compradora reencontrou a oferta do imóvel por anúncio privado do vendedor na OLX e, contatando-o diretamente a partir disso, iniciou uma nova negociação exitosa, da qual a imobiliária não participou. e) Dessa forma, foi acertada e deve ser mantida a sentença que julgou improcedente a ação, diante da ausência de direito à percepção da comissão no presente caso. 2) APELO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 5ª Câmara Cível - XXXXX-65.2019.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA - J. 30.01.2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE - NEGÓCIO CELEBRADO COM A INTERMEDIAÇÃO DE OUTRA IMOBILIÁRIA - COMISSÃO INDEVIDA. - No Contrato de Corretagem, sem cláusula de exclusividade, a Imobiliária faz jus à comissão apenas quando demonstrada a sua atuação útil para a formalização da promessa de venda e compra, não bastando a simples apresentação do imóvel ao interessado.

APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCA DE EXCLUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. Se não foi estipulada a exclusividade para intermediação da venda, a comissão somente é devida ao corretor se este alcançar a aproximação de comprador e vendedor com resultado útil, o que não ocorreu.APELAÇÃO DESPROVIDA.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. DILIGÊNCIA DO PROPRIETÁRIO. COMISSÃO INDEVIDA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INTERPRETAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. RESULTADO. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. SÚMULAS N. 83 E 568 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ART. 105 , III , A E C, DA CF . DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. No caso, a Corte de origem assentou que o contrato de compra e venda se concretizou por diligência do proprietário, não tendo as partes sido apresentadas ou aproximadas pelo corretor. A cláusula de exclusividade, por si só, não garante o pagamento da comissão de corretagem, haja vista que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio. Para rever tal entendimento, acolhendo a pretensão de reconhecer devida a comissão de corretagem, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 3. O entendimento deste Tribunal Superior é no sentido de que o "contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel" ( AgRg no AREsp n. 514.317/SP , Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/8/2015, DJe 16/9/2015). 4. A necessidade de reexame do conjunto fático-probatório impede que o recurso especial seja admitido tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

Apelação. Ação de Cobrança. Sentença que julgou improcedente a ação, ante o reconhecimento de que não houve a mediação da autora para a venda efetivamente realizada. Insurgência da autora. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Ausência de prova de que a autora tenha concorrido para a realização do negócio. Tentativa de negociação inicial do imóvel, e da qual participou a apelante, que restou infrutífera. Venda do bem concretizada posteriormente por intermédio de outro corretor, com proposta distinta daquela apresentada à autora, e em circunstâncias fáticas diversas. Inexistência de exclusividade à autora. Risco que é da essência da atividade medianeira. Descabimento do pagamento de comissão de corretagem à autora. Precedentes. Alegações apresentadas que estão dentro dos limites do exercício da ampla defesa e não são suficientes à configuração da má-fé. Sentença mantida. Recurso não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE COM PRAZO INDETERMINADO. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO DAS PARTES SEM RESULTADO ÚTIL. COMISSÃO NÃO DEVIDA. INTEGRALIZAÇÃO DO IMÓVEL À SOCIEDADE. ALIENAÇÃO NÃO CONFIGURADA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722 e seguintes do Código Civil )- "O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel" (STJ, AgRg no AREsp: XXXXX SP XXXXX/XXXXX-1) - "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (STJ, AgInt no AREsp: 1.552.123/MT XXXXX/XXXXX-5). No caso concreto, a corretora Apelante de imóveis não comprovou a eficaz mediação e participação na celebração do negócio jurídico (aluguel "built to suit"), celebrado entre os Apelados e terceiros, nos termos do art. 373 , I , do CPC - "O contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no Registro Público de Empresas Mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel" (STJ, REsp: 1.743.088/PR XXXXX/XXXXX-8).

EMENTA 1) DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE MEDIAÇÃO OU CORRETAGEM. DIREITO À COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE DEPENDE DA OBTENÇÃO DE RESULTADO, OU SEJA, CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO EM RAZÃO DO TRABALHO E DA INTERFERÊNCIA DO CORRETOR E/OU IMOBILIÁRIA. a) Nos termos do artigo 725 , do Código Civil , a remuneração ou comissão de corretagem é devida àquele que tenha conseguido o resultado, ou seja, a celebração do negócio, não bastando que tenha aproximado as partes e/ou empenhando recursos e tempo com a finalidade de vender o imóvel. b) Na mesma linha, dispõe o artigo 727 , do Código Civil , uma vez que também exige que o negócio tenha sido realizado em decorrência da intermediação e/ou dos trabalhos do corretor, ou seja, “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”. c) Portanto, a remuneração ou comissão de corretagem é devida àquele que tenha conseguido o resultado, ou seja, a celebração do negócio, não bastando que tenha aproximado as partes e/ou empenhando recursos e tempo com a finalidade de vender o imóvel. d) Outrossim, nos termos do artigo 726 , do código Civil , “iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. e) No caso, apesar das alegações do Autor-Apelante não restou comprovado que as partes não tinham Contrato de exclusividade, sendo que, nos termos do artigo 373 , inciso I , do Código de Processo Civil de 2015 , “o ônus da prova incumbe ao Autor quanto ao fato constitutivo de seu direito”. f) Por outro lado, por se tratar de uma obrigação de resultado, faz-se necessário a comprovação de que o Contrato de Compra e Venda decorreu, imprescindivelmente, de seu trabalho, não bastando que tenha aproximado as partes e/ou empenhando recursos e tempo com a finalidade de vender o imóvel. g) No caso, portanto, embora o Autor-Apelante tivesse aproximado um dos Compradores (LENICE) e o Requerido-Apelado em momento anterior, os elementos dos autos dão conta que não participou da negociação que resultou no negócio, sendo que a concretização do negócio decorreu da mediação entre outro corretor (LEANDRO) e o filho de LENICE, também Comprador. h) Nessas condições, como acertadamente entendeu o Juízo de origem, não se aplica o artigo 727 , do Código Civil , porque o negócio não decorreu da mediação ou aproximação que o Autor-Apelante outrora tinha realizado entre o Réu-Apelado e um dos Compradores. 2) APELO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.