Área Útil e Área Privativa em Jurisprudência

AGRAVO INTERNO – Interposição contra decisão que indeferiu o pedido de antecipação de tutela recursal – Agravo interno cujo exame fica prejudicado diante do julgamento do agravo de instrumento – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL– AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – Decisão agravada que homologou o laudo de avaliação, tendo o perito considerado a área útil do imóvel – Inconformismo dos executados – Não acolhimento - Os executados, ora agravantes, alegam que o perito considerou apenas a área útil do imóvel de 36,03 m², quando deveria ter utilizado a área total, de 81,48 m². Todavia, a metodologia adotada pelo perito está correta e corresponde ao valor de mercado do imóvel avaliado. No caso concreto deve ser considerada somente a área privativa do imóvel para fins de obtenção do real valor de imóvel avaliado, uma vez que as áreas comuns e a vaga de garagem não individualizada não são de propriedade exclusiva do condômino – Seja como for, os executados agravantes não demonstraram que o imóvel penhorado tem valor superior ao da avaliação - RECURSO DESPROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - REPARAÇÃO - IMÓVEL - VÍCIO - APARTAMENTO - ÁREA PRIVATIVA - CAIXAS DE ESGOTO, ÁGUA E GORDURA - EXISTÊNCIA - DESCONHECIMENTO - CONSUMIDOR - DECADÊNCIA - PRESCRIÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - DEVER DE INFORMAÇÃO - VIOLAÇÃO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONFIGURAÇÃO. I. Nos termos do disposto no art. 26 , § 2º , I , do CDC , a reclamação formulada pelo consumidor perante o fornecedor obsta o curso do prazo decadencial do direito de reclamar de vício aparente ou de fácil constatação, até a resposta negativa correspondente. II. Não havendo prazo específico no CDC que regule a hipótese de reparação de danos decorrentes de vício do produto, deve ser aplicado o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC . III. Demonstrada a ocorrência de vício no imóvel entregue ao consumidor, consistente na existência de 3 caixas (de gordura, de esgoto e pluvial) na área privativa do apartamento por ele adquirido, acerca das quais não foi informado quando da entabulação do negócio jurídico, impõe-se obrigação de fazer para saná-lo ou, em caso de impossibilidade, a conversão em perdas e danos III. É evidente o abalo psicológico que passa o consumidor que é obrigado ao convívio com constante mau cheiro em seu imóvel, com a propensão de atração de animais, em especial de insetos tais como as baratas, bem como com a redução da privacidade e incômodo decorrentes da constante necessidade de acesso de pessoa estranhas no apartamento para manutenção. IV. Na fixação do quanto indenizatório, deve-se atentar para as circunstâncias dos fatos e das partes, evitando o enriquecimento ilícito, mas proporcionando à vítima uma satisfação e ao ofensor um desestímulo à prática de condutas abusivas.

AGRAVO INTERNO – Interposição contra decisão que indeferiu o pedido de antecipação de tutela recursal – Agravo interno cujo exame fica prejudicado diante do julgamento do agravo de instrumento – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL– AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – Decisão agravada que homologou o laudo de avaliação, tendo o perito considerado a área útil do imóvel – Inconformismo dos executados – Não acolhimento - Os executados, ora agravantes, alegam que o perito considerou apenas a área útil do imóvel de 36,03 m², quando deveria ter utilizado a área total, de 81,48 m². Todavia, a metodologia adotada pelo perito está correta e corresponde ao valor de mercado do imóvel avaliado. No caso concreto deve ser considerada somente a área privativa do imóvel para fins de obtenção do real valor de imóvel avaliado, uma vez que as áreas comuns e a vaga de garagem não individualizada não são de propriedade exclusiva do condômino – Seja como for, os executados agravantes não demonstraram que o imóvel penhorado tem valor superior ao da avaliação - RECURSO DESPROVIDO.

QUINTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º XXXXX-54.2015.8.17.2001 COMARCA: Recife – 8ª Vara Cível Seção A. APELANTES: Magaly Tarciana Cadena Cordeiro da Silva e Aristotelis Menezes de Oliveira (autores). APELADO: Ambar Empreendimentos SPE Ltda (réu). RELATOR: Des. Agenor Ferreira de Lima Filho. EMENTA: CÓDIGO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR - APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO PROCESSO REJEITADO – MÉRITO: AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS COM ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO DO IMÓVEL E ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA PRETENDIDA – METRAGEM DO BEM IMÓVEL MENOR DO QUE O ANUNCIADO – NÃO CONFIGURADO – INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS PARA O ABATIMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL – PERÍCIA JUDICIAL CONSTATANDO QUE A ÁREA PRIVATIVA DO APARTAMENTO ERA SUPERIOR AO PREVISTO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TERMO FINAL DA MORA CONTRATUAL E DE INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS A PARTIR DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E NÃO DA ENTREGA DAS CHAVES – INEXISTÊNCIA DE CULPA POR PARTE DA CONSTRUTORA PARA A DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL, MAS SIM POR CULPA DOS PRÓPRIOS COMPRADORES EM QUITAR O SALDO DEVEDOR – NECESSIDADE DE PRESERVAR O EQUILIBRIO CONTRATUAL E EVITAR O ENRIQUECIMENTO ILICITO – APLICAÇÃO DO INDICE IGP-M PARA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Inexiste a possibilidade de suspensão do feito judicial, quando o grupo econômico, controlador da empresa ré, está em recuperação judicial, tendo em vista que a legislação autoriza o prosseguimento de feitos em processo de conhecimento, em que ainda não se tem um valor líquido para a sua execução. Conforme exegese do art. 6 , § 1 da Lei nº 11.101 /05. Preliminar rejeitada. 2. Não resta configurado a hipótese de abatimento proporcional do preço do imóvel, quando resta constatado pela perícia judicial que a área privativa do apartamento é superior ao acordado entre os litigantes no contrato de compra e venda, não podendo a área útil do bem, ser o elemento basilador para descrever uma possível redução da metragem, tendo em vista que os compradores assinaram e leram o contrato, que expressamente relata o padrão de metragem referente a área privativa, que englobaria a área útil mais as paredes de delimitação com o apartamento vizinho. 3. Incidência final da mora contratual, a partir da data da expedição do habite-se e não da entrega das chaves, pois não há elementos comprobatórios de que a demora para receber o apartamento teria partido da construtora, mas sim dos próprios compradores que demoraram para conseguir financiamento e quitarem a obrigação perante a empresa. 4. Direito de ressarcimento a título de danos materiais e o termo inicial da correção monetária e juros remuneratórios incidentes a partir do habite-se, pois deve-se preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento ilícito dos participantes da relação negocial. 5. Aplicação do índice IGP-M para correção do saldo devedor, uma vez que foi adotado livremente pelas partes, não podendo ser substituído por outro, por não vislumbrar nenhuma ilegalidade em sua estipulação. 6. Manutenção da sentença. 7. Recurso que se nega provimento. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, em que figuram as partes acima relacionadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, à unanimidade de votos, em rejeitar a preliminar em comento, e, no mérito, negar provimento ao recurso, tudo nos termos dos votos e notas taquigráficas, que passam a fazer parte integrante deste aresto. Recife, data registrada no sistema. Des. Agenor Ferreira de Lima Filho Relator DH

APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIO CONSTRUTIVO. Instalação de três caixas de inspeção na área privativa do imóvel adquirido pelo autor, que recebem resíduos de diversos apartamentos. Sentença de improcedência. Recurso do autor. Acolhimento. Ação de cunho indenizatório. Prazo prescricional aplicável é o de 10 anos, previsto no artigo 205 do CC/02 . Entendimento do STJ. Mérito. Descumprimento das NBRs 8160 e 10844 da ABNT, que tratam das especificidades relativas a instalações de esgotamento sanitário e de captação de águas pluviais em sistemas prediais, respectivamente. Necessidade de inspeções técnicas regulares na área privativa do apartamento, em prejuízo do conforto do proprietário e sua família. Desvio produtivo do tempo útil do consumidor. Violação do direito à informação clara e específica a respeito do produto e seus riscos. Irrelevante que as instalações tenham constado no memorial descritivo e que não tenha havido ressalvas pelo comprador no momento do recebimento do imóvel. Consumidor hipossuficiente que não tinha conhecimento técnico para compreender, à época, as implicações e os prejuízo decorrentes da existência das caixas de inspeção em seu imóvel. Sentença reformada. Ação procedente. Dano moral evidenciado. Jurisprudência. Duplo caráter da condenação. Dano material existente, em razão da depreciação do imóvel. Apuração em sede de liquidação de sentença. Jurisprudência. RECURSO PROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL – Ação de indenização por dano material – Compra e venda de imóvel – Unidade imobiliária do tipo "garden" – Área privativa externa construída com caixa de inspeção de gordura e sabão não informada no contrato ao consumidor de forma expressa e clara – Desvalorização do imóvel – Sentença procedente para fixar a indenização em 50% do valor dado para a área externa – Inconformismo da autora – Alegação de que a desvalorização corresponde ao valor total da área externa, indicada pelo perito – Acolhimento – O perito judicial informou que a área não pode ser aproveitada para fixação de churrasqueira piso, armário ou qualquer outro material, pois deve ficar livre para as constantes manutenções – Circunstância que suprime o uso total da área externa, ao passo que se torna uma área praticamente inútil ao imóvel – Indenização por dano material que deve corresponder ao valor total da área privativa inutilizável (R$ 18.195,00) – RECURSO PROVIDO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESPONSABILIDADE POR VÍCIO CONSTRUTIVO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – Preliminar – Decadência e Prescrição – Não conhecimento, por violação do princípio da dialeticidade recursal (art. 1.010 , do CPC )– Malgrado a alegação de decadência e prescrição, em nenhum momento pleiteou-se indenização por colocação de "caixas de manutenção dentro da área privativa do imóvel" – Vício sequer aventado pelo autor ou apreciado na sentença – Unidade condominial não localizada no andar térreo e sem área de jardim, no qual comumente se instala tal artefato – Matéria preliminar não conhecida – Mérito – Imóvel entregue com características diversas daquelas demonstradas no modelo decorado, dentre eles, cozinha construída com cantos para embutir fios e encanamento, impedindo a livre colocação de móveis e eletrodomésticos, reduzindo-se sua área útil, além de teto em PVC ao invés de gesso e encanamento à mostra – Apartamento modelo que não indicava tais características – Propaganda enganosa – Má prestação do serviço configurada – Violação do dever de informar – Obrigação em indenizar – Dano moral configurado – Quantum bem fixado (R$10.000,00) – Sentença mantida – Apelo parcialmente não conhecido, e na parte conhecida, desprovido.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESPONSABILIDADE POR VÍCIO CONSTRUTIVO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – Preliminar – Decadência e Prescrição – Não conhecimento, por violação do princípio da dialeticidade recursal (art. 1.010 , do CPC )– Malgrado a alegação de decadência e prescrição, em nenhum momento pleiteou-se indenização por colocação de "caixas de manutenção dentro da área privativa do imóvel" – Vício sequer aventado pelo autor ou apreciado na sentença – Unidade condominial não localizada no andar térreo e sem área de jardim, no qual comumente se instala tal artefato – Matéria preliminar não conhecida – Mérito – Imóvel entregue com características diversas daquelas demonstradas no modelo decorado, dentre eles, cozinha construída com cantos para embutir fios e encanamento, impedindo a livre colocação de móveis e eletrodomésticos, reduzindo-se sua área útil, além de teto em PVC ao invés de gesso e encanamento à mostra – Apartamento modelo que não indicava tais características – Propaganda enganosa – Má prestação do serviço configurada – Violação do dever de informar – Obrigação em indenizar – Dano moral configurado – Quantum bem fixado (R$10.000,00) – Sentença mantida – Apelo parcialmente não conhecido, e na parte conhecida, desprovido.

APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel de imóvel na planta. Ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes da existência de caixas de inspeção hidrossanitárias instaladas em área privativa do imóvel, não informada à consumidora quando de sua aquisição. Sentença de procedência. Inconformismo de ambas as partes. Vício oculto. Inocorrência de decadência ou de prescrição. Incidência do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil , o qual não decorreu no caso presente. Danos materiais caracterizados, segundo laudo pericial que indicou presença das caixas de esgoto/gordura/sabão, em desconformidade com norma técnica, em razão de receber fluxos de outros apartamentos. Danos materiais bem estimados pelo experto oficial, em razão da desvalorização do bem e danos morais configurados, ante a frustração da expectativa de receber imóvel para uso pleno, além da necessidade de limpeza periódica por meio do ingresso de terceiros no imóvel, atravessando cano de dreno "limpa-fossas" nas dependências internas do apartamento, presença de insetos/pragas e submissão a mau cheiro, o que ultrapassa o mero aborrecimento. "Quantum" fixado em R$ 15.000,00 que deve ser reduzido para R$ 10.000,00, que se revela proporcional e mais razoável. Sentença reformada em parte. Recurso da ré a que se dá parcial provimento, e recurso da autora a que se nega provimento.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE PASSAGEM DE EFLUENTES EM ÁREA PRIVATIVA SEM ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS - DANO EXTRAPATRIMONIAL - COMPROVAÇÃO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. A instalação de caixas de passagem de efluentes em área privativa de imóvel, sem a anuência dos proprietários por ocasião da celebração do contrato, enseja dano moral. 2. Fixação do valor da indenização por prejuízo extrapatrimonial em consonância com a sua extensão. Sentença mantida.