Contratos Imobiliários em Jurisprudência

CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação revisional – Alteração do índice de correção monetária - Alegação de onerosidade excessiva no reajuste pelo IGP-M - Sentença de improcedência do pedido – Inconformismo manifestado – Descabimento – Caso em que o pedido foi formulado dois anos depois da eclosão da pandemia de Covid-19 no País, quando já em momento descendente do descompasso entre o IGP-M e outros índices de aferição da inflação – Situação excepcional a justificar a revisão pretendida que não se verifica – Sentença mantida – Recurso improvido, com observação.

Compromisso de compra e venda. Loteamento. Desistência do negócio pelo comprador. Sentença que determinou a devolução dos valores pagos em até 12 parcelas mensais, com retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. Insurgência do autor. Acolhimento. Devolução em parcela única. Aplicação da Súmula 2 deste Eg. Tribunal de Justiça. Revisão do percentual de retenção. Possibilidade. Inviável a aplicação da multa contratual, cuja base de cálculo é o valor total do contrato, pois implicaria evidente enriquecimento sem causa, colocando o consumidor em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo art. 51 , IV do CDC . Incidência das regras previstas no CDC , apesar de o contrato ter sido firmado, na vigência da Lei nº 13.786 /2018. Fixação do valor da retenção em 25% dos valores efetivamente pagos. Patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado e atende o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Recurso provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM PEDIDO DE LIMINAR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPREVISIBILIDADE. ALTA DO IGPM. SUBSTITUIÇÃO POR OUTRO ÍNDICE. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. 1. A correção monetária pelo IGPM é lícita, sendo o índice que melhor reflete a oscilação de preços dentro do mercado imobiliário. Na hipótese dos autos, ao contrário do que alegam as apelantes, quando da aquisição do imóvel de terceiros, através de cessão de direitos (novembro de 2021), o IGPM já se encontrava em alta, e os valores das parcelas, inclusive reajustados, foram expressamente consignados no contrato, situação que afasta a alegação de imprevisibilidade que sustentou a presente ação. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS EM GRAU RECURSAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão pleiteada pelo comprador – Determinação de devolução de 80% dos valores pagos, com dedução de tributos referentes ao imóvel – Pedido de incidência da lei do distrato – Cabimento – Contrato firmado sob a sua égide - Multa contratual – Aplicação da cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato – Admissibilidade – Inteligência do art. 32-A , da Lei n. 6.766 /79, limitada, porém, ao valor efetivamente pago pelo comprador – Recurso parcialmente provido.

REVISIONAL DE CONTRATO. Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel. Financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel. Sentença de parcial procedência. Insurgência do réu. TARIFA DE ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATO. Cobrança mensal no importe de R$25,00. Entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.578.553/SP , servindo de representativo do Tema 958 STJ, em conjunto com os REsps XXXXX/SP e 1.578.490/SP . Incontroversa a previsão legal e contratual para a cobrança da tarifa de serviço de administração. Entretanto a cobrança, de natureza remuneratória, é ilegal porque não representa serviço da instituição financeira prestada ao tomador do empréstimo. Em se tratando de financiamento imobiliário, inexiste serviço a ensejar a cobrança de referida taxa. Abusividade mantida. TARIFA DE AVALIAÇÃO DE BEM. Consideração do entendimento consolidado pelo C. STJ, no julgamento do Recurso Especial n. 1.578.553/SP , servindo de representativo do Tema 958 STJ, em conjunto com os REsps XXXXX/SP e 1.578.490/SP . Não há documento comprobatório da efetiva prestação dos serviços. Abusividade mantida. MULTA. Valor fixado em R$200,00 a cada exigência indevida. A multa possui caráter coercitivo, destinando-se a compelir a parte a praticar ato que lhe compete, sujeitando-se a responder pela cominação que lhe for imposta por descumprimento. Sentença mantida. Recurso não provido.

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. JUÍZES DE DIREITO DA 3ª VARA DA COMARCA DE CAUCAIA (SUSCITANTE) E DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA (SUSCITADO). AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA. FORO DE ELEIÇÃO. AFASTAMENTO. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 101 DO CDC . PRERROGATIVA DO CONSUMIDOR. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA CONHECIDO E JULGADO PROCEDENTE PARA DECLARAR COMPETENTE O JUÍZO SUSCITADO (3ª VARA DA COMARCA DE FORTALEZA). 1. O cerne da controvérsia instaurada entre os magistrados em conflito respeita a qual dos dois julgadores cabe a competência para dar seguimento à Ação de Rescisão Contratual por Culpa das Requeridas C/C Condenação em Indenização por Danos Morais e Materiais, analisando a pactuação referente ao foro de eleição constante do instrumento contratual sub-oculis. 2. De saída, cumpre-nos registrar que o art. 101 do Código de Defesa do Consumidor prevê a possibilidade de as demandas serem propostas no domicílio do autor, tornando-se este um direito do consumidor que pretende acionar o Poder Judiciário na busca pelo deslinde de controvérsias inseridas na seara consumerista. 3. Desse modo, impende destacar que é legalmente prevista a possibilidade de demandas de caráter consumerista serem propostas no foro de domicílio do autor, sendo garantida a este tal faculdade. Outrossim, o referido comando encontra amparo na jurisprudência pátria que possui posicionamentos ratificadores acerca de casos aptos a invalidar a cláusula de eleição de foro por compreender a presença de prejuízo à defesa do consumidor, autorizando que a ação seja proposta no domicílio do autor/consumidor. 4. Registre-se que, sendo devidamente observadas as considerações acerca do afastamento do foro de eleição, proveniente do contrato entabulado entre as partes da demanda, como forma de garantir a facilitação dos interesses da parte autora, por ser esta consumidora e, dessa forma, possuir a prerrogativa de ingressar judicialmente por meio do foro que melhor atenda os seus interesses, podendo optar entre o foro de seu domicílio, o foro de domicílio da parte ré ou do foro de eleição, entendo que assiste razão ao juízo suscitante (Juízo da 3ª Vara da Comarca de Caucaia/CE), ao declinar da competência que lhe foi atribuída após o declínio perpetrado pelo juízo suscitado (Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza). 5. Logo, partindo-se da mais correta exegese das normas jurídicas supramencionadas, CONHEÇO E JULGO PROCEDENTE O PRESENTE CONFLITO NEGATIVO DE JURISDIÇÃO PARA DECLARAR COMPETENTE O JUÍZO DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA (suscitado) para processar e julgar a Ação de Rescisão Contratual por Culpa das Requeridas C/C Condenação em Indenização por Danos Morais e Materiais (Nº XXXXX-98.2019.8.06.0001 ), que lhe coube por distribuição automática, tudo nos termos da fundamentação supra. 6. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA QUE SE JULGA PROCEDENTE. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acorda, a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em CONHECER E JULGAR PROCEDENTE O PRESENTE CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA PARA DECLARAR COMPETENTE O JUÍZO DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA (suscitado) para processar e julgar a Ação de Rescisão Contratual por Culpa das Requeridas C/C Condenação em Indenização por Danos Morais e Materiais (Nº XXXXX-98.2019.8.06.0001 ), nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Relator

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO REVISIONAL - PRELIMINAR - INÉPCIA RECURSAL - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - CONTRATO FINDO - REVISÃO - POSSIBILIDADE - INTERESSE PROCESSUAL - EXISTÊNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CAPITALIZAÇÃO - POSSIBILIDADE - ARTIGO 5º , III C/C § 2º DA LEI Nº 9.514 /97 - PERIODICIDADE MENSAL - IMPOSSIBILIDADE - IRDR 56 - ABUSIVIDADE PARCIALMENTE RECONHECIDA - CONSERVAÇÃO DOS CONTRATOS - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PRINCIPAL PROVIDO EM PARTE - RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. - As razões recursais que contrastam adequadamente o decisum atendem à exigência da dialeticidade recursal, motivo pelo qual devem ser conhecidas - É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos para o afastamento de eventuais ilegalidades - A força vinculante dos contratos somente poderá ser mitigada pelo Judiciário em circunstâncias excepcionais que impossibilitem a previsão de excessiva onerosidade no cumprimento da prestação, ensejando a alteração do conteúdo do pacto, a fim de que se restaure o equilíbrio entre os contraentes - A cobrança de juros capitalizados encontra respaldo no artigo 5º , III da Lei nº 9.514 /97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário - Embora as construtoras não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 2º), certo é que o parágrafo segundo do supracitado artigo 5º autoriza nas operações de comercialização de imóveis a aplicação das mesmas condições conferidas aos entes autorizados a operar no SFI - Em tese firmada no julgamento do IRDR 56, este Tribunal sedimentou o entendimento de que "Nos contratos de financiamento firmados por construtoras e/ou incorporadoras de imóveis - fora do Sistema Financeiro Imobiliário - admite-se a cobrança de juros capitalizados com periodicidade anual, nos termos do que estabelece o artigo 5.º , inciso III , § 2.º , da Lei n.º 9.514 /97, c/c artigo 4.º , do Decreto n.º 22.626 /33, e artigo 591 do Código Civil , e desde que esteja expressamente ajustada entre os contratantes .". - À luz do princípio da conservação dos contratos encampado no artigo 51 , § 2º , da Lei 8.078 /90, a nulidade de cláusula considerada abusiva, não invalida todo o contrato, salvo se impedir a execução ou desequilibrá-lo veementemente - Preliminares rejeitadas. Recurso provido em parte. Recurso adesivo não provido. Sentença reformada em parte.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT. RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA ssa-turmasrecursais@tjba.jus.br - Tel.: 71 3372-7460 PROCESSO Nº XXXXX-37.2022.8.05.0001 RECORRENTES: ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA LAGHETTO STILO CENTRO RECORRIDOS: MICHELINE MARIA NEIVA SANTOS SANTANA ALEXANDRE SANTOS SANTANA ORIGEM: 7ª VSJE DO CONSUMIDOR (MATUTINO) RELATORA: JUÍZA MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE E M E N T A RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE AUTORA. DISTRATO. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO, DESCONTANDO-SE O MONTANTE DA MULTA FIXADA EM 20% SOBRE DA QUANTIA JÁ DESEMBOLSADA. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PORCENTAGEM PREVISTA NO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DENTRO DOS LIMITES ADOTADOS PELO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença de parcial procedência prolatada no processo epigrafado, cujo dispositivo transcrevo in verbis: "Ex positis, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487 , I do CPC , para decretar a rescisão do contrato firmado pelas partes e CONDENAR as Acionadas, de forma solidária, a restituir os valores pagos, na forma simples, devendo a quantia ser corrigida pelo INPC desde a data do desembolso e a contar juros legais de um por cento da citação, conforme CC, CPC e entendimento sumulado do STJ. Autoriza-se à parte ré que, por ocasião da satisfação das obrigações pecuniárias acima estabelecidas, deduza 10% sobre o valor pago." Em sede recursal (ev. 79), a parte acionada reitera os termos da contestação, sustentando a validade da cláusula de retenção do percentual de 25% sobre as parcelas pagas em caso de rescisão por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador. Argumenta pela impossibilidade de restituição do montante pago a título de comissão de corretagem. Aduz que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença. Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço. VOTO Trata-se de ação movida em razão de celebração de proposta de compra e venda de imóvel, tendo sido solicitado o distrato e a rescisão do contrato pela parte autora, o que não foi atendido pela parte ré, que se propôs a restituir à parte autora quantia abaixo do valor efetivamente pago. Da análise dos autos, entendo assistir parcial razão a parte autora, haja vista que restou incontroverso nos autos que o desistente pagou o valor de R$ 31.361,08 (trinta e um mil, trezentos e sessenta e um reais e oito centavos). Todavia, verifica-se dos autos que a rescisão do contrato ocorreu por mera liberalidade da parte autora, de modo a ensejar o direito de retenção de percentual em favor do vendedor. Dessa forma, deve ocorrer a retenção de parte da quantia paga, a fim de ressarcir a parte ré das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação. Neste sentido, é a jurisprudência e o entendimento do STJ, cujo patamar de retenção fica entre 10% a 25%, cabendo ao julgador, examinando o caso concreto, arbitrar o percentual mais adequado. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO. ACORDO EXTRAJUDICIAL. REJEIÇÃO. RESCISÃO UNILATERAL A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE QUINZE POR CENTO (15%) PARA RESSARCIMENTO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RECONHECIMENTO. DEVOLUÇÃO. PEDIDO PREJUDICADO. TAXA DE CONDOMÍNIO. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. NÃO OCORRÊNCIA. IRDR. TEMA Nº 6. JUROS E CORREÇÃO. TERMO INICIAL.ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. 1. A pretensão de repetição de indébito de valores pagos a título de comissão de corretagem, em razão de rescisão judicial do contrato, submete-se ao prazo prescricional de três (3) anos, conforme entendimento firmado pelo STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo ( REsp XXXXX/SP ). 2. Reconhecida a prescrição da pretensão autoral de reaver o que foi pago a título de comissão de corretagem, resta prejudicado o pedido de devolução dessa verba. 3. A celebração de acordo extrajudicial de rescisão contratual não afasta o interesse de uma das partes em postular a declaração de nulidade das cláusulas que entende ser iníquas, razão pela qual a quitação dada não obsta a possibilidade de o Poder Judiciário apreciar a legalidade dos termos do distrato. 4. O promitente-comprador pode rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando não possuir mais condições financeiras para arcar com o pagamento da integralidade das prestações, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Entretanto, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes do resilição prematura do ajuste. 5. A jurisprudência do colendo STJ e deste egrégio Tribunal de Justiça admite, em caso de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente-comprador, a retenção de valores para o pagamento de despesas administrativas do contrato, independentemente da entrega e ocupação do imóvel, sendo admitida a retenção de quinze por cento (15%) sobre o valor total pago pelo promitente-comprador. 6. É devido o pagamento da taxa condominial, IPTU e demais taxas administrativas relativas ao imóvel pelos adquirentes, tão somente, após a entrega das chaves pela construtora, porque é a partir de tal momento que os compradores passam a deter a posse direta do bem (IRDR - Tema nº 6). 7. Em se tratando de devolução de valores, a incidência de correção monetária deve ocorrer a contar do desembolso de cada parcela paga e os juros de mora, à razão de um por cento (1%), a partir da citação. 8. Se, em virtude do provimento parcial dos recursos, a parte autora passou a ser vencedora em proporção maior do que aquela que havido sido estabelecida na sentença, impõe-se nova distribuição dos ônus da sucumbência. 9. Apelo da ré não provido. Apelo da autora parcialmente provido. (Acórdão XXXXX, 20150110270907APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 28/6/2018, publicado no DJE: 4/7/2018.) Outrossim, vislumbra-se dos autos que o contrato dispõe expressamente acerca da retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago pelo comprador, cujo percentual considero adequado e de acordo com os parâmetros fixados pela jurisprudência pátria. Salienta-se, ainda, que, apesar da parte acionada buscar a retenção do valor a título de comissão de corretagem, infere-se dos autos que o pleito autoral não se refere à referida quantia, limitando-se às parcelas ordinariamente quitadas junto à parte ré. Outrossim, no tocante ao pleito relativo aos juros moratórios, vislumbra-se que, no caso dos autos, trata-se de obrigação ilíquida, o que configura a mora ex persona, razão pela qual o referido encargo deve incidir a partir da citação inicial, na forma do art. 405 do Código Civil . ISTO POSTO, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto para reformar parcialmente a sentença e determinar o percentual de 20% (vinte por cento) de retenção sob o valor pago pela parte autora, mantendo-se os demais termos da sentença objurgada. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios. BELA. MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE Juíza Relatora

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). COMPETÊNCIA DAS VARAS CÍVEIS COMUNS. APLICAÇÃO DO ART. 4º DA INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 04/2017/TJCE (DJE 21/09/2017). CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA CONHECIDO PARA DECLARAR COMPETENTE UMA DAS VARAS CÍVEIS COMUNS. I - Tratam os autos de Conflito de Competência suscitado pelo Juiz de Direito da 32ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza em face do Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, em "Ação Ordinária de Declaração de Quitação de Financiamento por Decurso de Prazo c/c Revisão Contratual de Prestação, Saldo Devedor, Repetição de Indébito e Antecipação Parcial dos Efeitos da Tutela", envolvendo contrato de financiamento imobiliário, ajuizada por Hilderberto Santos Araújo e Hedda Ellery Araújo em face do Banco Bradesco S/A – Crédito Imobiliário. II - Com efeito, a referida ação não se enquadra nas hipóteses previstas na Resolução nº 06/2017, do TJCE, que versa sobre a competência das Varas Especializadas nas Demandas em Massa (Grupo II), porquanto o pedido de revisão das cláusulas contratuais diz respeito a um Contrato de Financiamento Imobiliário, o que afasta a competência das Varas Especializadas, conforme previsão contida no artigo 4º, da Instrução Normativa nº 04/2017. III - Conflito conhecido para firmar a competência de uma das varas cíveis comuns para julgar a ação de nº. XXXXX-84.2007.8.06.0001 . A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, conhecer do presente conflito negativo de competência e firmar a competência de uma das varas cíveis comuns para julgar a ação revisional nº XXXXX-84.2007.8.06.0001 , tudo nos termos do voto do relator. Fortaleza/CE, 21 de junho de 2022. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator