Contratos Imobiliários em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. DISTRATO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ARTIGO 51 , XI E XII DO CDC . MODULAÇÃO PARA O REEQUILÍBRIO CONTRATUAL. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Inteligência do artigo 51 incisos XI e XII do CDC . Necessária a modulação para o reequilíbrio contratual. O patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total efetivamente pago é suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual perpetrada pelo consumidor.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. 1. Cuidando-se de ação de rescisão de contrato de financiamento imobiliário, sendo o réu/recorrente sociedade empresária voltada para a construção de empreendimentos imobiliários, revela-se claro que os autores/agravados assumem uma posição de hipossuficiência técnica, jurídica e financeira para a produção de provas, o que justifica a inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º , VIII , do CDC , para assegurar o equilíbrio das partes. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA C/C DECLARATÓRIA DE REVISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. VEDAÇÃO LEGAL. SÚMULA 121 /STF. NÃO INCIDÊNCIA DA MP N. 2170-36/2001 AOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FIRMADOS DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. TABELA PRICE. ABUSIVIDADE. 1. A revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento é juridicamente possível, pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, afeta aos regramentos do Código de Defesa do Consumidor . 2. A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente mas, tão somente, às instituições financeiras. 3. Em contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, a periodicidade anual, a teor do artigo 4º da lei de usura . 4. A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico (Súmula 121 /STF). 5. Como consequência lógica do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração da verba honorária de sucumbência anteriormente atribuída. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE COMPRADOR. RESILIÇÃO UNILATERAL. DIREITO POTESTATIVO. RESTITUIÇÃO PARCELADA E IRRETRATABILIDADE. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO DE 80% DO MONTANTE ADIMPLIDO. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL. Ação proposta pelo recorrido, objetivando resilir os contratos de promessa de compra e venda de três lotes do empreendimento imobiliário mencionado na inicial, por força de dificuldades financeiras, com a devolução dos valores adimplidos, descontada a multa prevista na cláusula 14, § 1º, dos instrumentos firmados, bem como ser compensado pelos réus, que não aceitaram o desfazimento do negócio e negativaram seu nome. A sentença de parcial procedência merece pequeno retoque. 1. O promitente comprador que não tiver condições financeiras para suportar o pagamento das prestações avençadas pode promover a resilição do contrato de compromisso de compra e venda. Trata-se de direito potestativo, que se opera por simples manifestação de vontade. 2. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade inserta no contrato é abusiva, posto que fere direito subjetivo do consumidor, impondo ao mesmo ônus exagerado. 3. A restituição parcelada também se mostra abusiva, pois posterga seu direito de reaver o montante que lhe cabe, consectário lógico da necessidade do retorno ao status quo antepor conta do desfazimento do contrato 4. A nova lei dos distratos não alcança contratos pretéritos. 5. Os apelantes não só desrespeitaram a vontade de resilir manifestada, como também promoveram a negativação dos dados do promitente comprador, atentando assim, contra sua dignidade. O nado moral encontra-se in re ipsa. 6. O arbitramento da satisfação pecuniária deve ser mantido, posto que realizado em consonância com as peculiaridades retratadas nos autos, segundo os parâmetros fornecidos pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 7. Contudo, tendo em vista que no desfazimento unilateral em foco o apelante não incorreu em mora, os juros devidos a tal título, concernentes à verba reparatória, devem incidir a partir do trânsito em julgado. Esse é o único reparo a ser feito. Recurso provido em parte.

RECURSO ESPECIAL. EX-MUTUÁRIO. PRETENSÃO À CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL. ART. 38 DA LEI 10.150 /2000. FACULDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1. Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150 /2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos. 2. Julgamento afetado à Segunda Seção com base no procedimento estabelecido pela Lei nº 11.672 /2008 ( Lei dos Recursos Repetitivos ) e pela Resolução STJ nº 8/2008. 3. Recurso especial a que se nega provimento.

RECURSO ESPECIAL. EX-MUTUÁRIO. PRETENSÃO À CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL. ART. 38 DA LEI 10.150 /2000. FACULDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1. Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150 /2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos. 2. Julgamento afetado à Segunda Seção com base no procedimento estabelecido pela Lei nº 11.672 /2008 ( Lei dos Recursos Repetitivos ) e pela Resolução STJ nº 8/2008.3. Recurso especial a que se nega provimento.

CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação revisional – Alteração do índice de correção monetária - Alegação de onerosidade excessiva no reajuste pelo IGP-M - Sentença de improcedência do pedido – Inconformismo manifestado – Descabimento – Caso em que o pedido foi formulado dois anos depois da eclosão da pandemia de Covid-19 no País, quando já em momento descendente do descompasso entre o IGP-M e outros índices de aferição da inflação – Situação excepcional a justificar a revisão pretendida que não se verifica – Sentença mantida – Recurso improvido, com observação.

Compromisso de compra e venda. Loteamento. Desistência do negócio pelo comprador. Sentença que determinou a devolução dos valores pagos em até 12 parcelas mensais, com retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. Insurgência do autor. Acolhimento. Devolução em parcela única. Aplicação da Súmula 2 deste Eg. Tribunal de Justiça. Revisão do percentual de retenção. Possibilidade. Inviável a aplicação da multa contratual, cuja base de cálculo é o valor total do contrato, pois implicaria evidente enriquecimento sem causa, colocando o consumidor em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo art. 51 , IV do CDC . Incidência das regras previstas no CDC , apesar de o contrato ter sido firmado, na vigência da Lei nº 13.786 /2018. Fixação do valor da retenção em 25% dos valores efetivamente pagos. Patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado e atende o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Recurso provido.

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PEDIDO DE RETENÇÃO DO VALOR PAGO COMO SINAL – ALEGAÇÃO DE QUE O VALOR ERA PARA O PAGAMENTO DE CORRETOR – IMPOSSIBILIDADE – CÓDIGO DE CONSUMIDOR QUE NÃO PERMITE TAL PRÁTICA POR CONSIDERÁ-LA ABUSIVA – AUTOR QUE DEU CAUSA AO DISTRATO – RESTITUIÇÃO OPERADA COM OS DESCONTOS PREVISTOS NO CONTRATO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Partindo da premissa de que o contrato entabulado entre as partes deve ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor , mostra-se incabível a retenção da integralidade do valor dado como sinal/entrada pelo autor em razão de distrato, ainda que essa quebra contratual tenha sido por culpa do autor. 2. O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele livremente contrata o profissional. Verificando-se que a pessoa com interesse em adquirir unidade no empreendimento imobiliário ofertado não tem outra alternativa que não seja se dirigir ao espaço de vendas e ali tratar com os corretores de imobiliária específica, é indevida a cobrança da taxa. Quem deverá suportar efetivamente o pagamento da comissão de corretagem são as construtoras que contrataram tais serviços e deles se beneficiaram. 3. Se o valor do sinal foi considerado como entrada e abatido do saldo devedor, bem como quem deu causa ao distrato foi o autor, cabe a ré efetuar a devolução desse valor com os descontos previstos no contrato, quando eles não se mostrarem abusivos. 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da distrato de promessa de compra e venda é a data de cada desembolso, e os juros de mora a partir da citação, conforme precedentes do STJ. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL. APELAÇÃO. AGRAVO RETIDO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO-SFH. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. ANATOCISMO. REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL (CES). TABELA PRICE. CRITÉRIO DE REAJUSTE. PROVA PERICIAL. AUSÊNCIA. MATÉRIA EMINENTEMENTE TÉCNICA. NECESSIDADE. SENTENÇA ANULADA. I - Nas ações em que se discutem os critérios de reajuste do valor de contrato de financiamento de imóvel adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, a realização de perícia contábil afigura-se indispensável à solução da pendência. II - O Superior Tribunal de Justiça, em recurso representativo de controvérsia, entendeu que "em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n. 11.977 /2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380 /1964. (...) Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido para anular a sentença e o acórdão e determinar a realização de prova técnica para aferir se, concretamente, há ou não capitalização de juros (anatocismo, juros compostos, juros sobre juros, juros exponenciais ou não lineares) ou amortização negativa, prejudicados os demais pontos trazidos no recurso" (STJ, REsp XXXXX/RS , Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 03/12/2014, DJe 02/02/2015). III - Na espécie, tratando-se de matéria eminentemente técnica, e afigurando-se o conjunto probatório insuficiente para formação de um convencimento definitivo, resulta patente a necessidade de retorno dos autos à origem para a devida produção de prova pericial. IV - Agravo retido provido. Apelações prejudicadas. Sentença anulada, com determinação de retorno dos autos à origem para a produção de prova pericial.