Cotas Condominiais em Jurisprudência

EMENTA: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. CAUSA SUSPENSIVA DO ART. 3º DA LEI N.º 14.010 /2020. FLUÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL PELO PERÍODO REMANESCENTE. PRESCRIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS. OCORRÊNCIA. I - Prescreve em cinco anos o prazo para o ajuizamento de ação de execução de cotas condominiais, consoante entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso repetitivo ( REsp XXXXX/DF ). II - Impõe-se reconhecer a prescrição parcial da pretensão do condomínio de cobrar taxas condominiais se, mesmo computando-se o período de suspensão previsto no art. 3º da Lei n.º 14.010 /2020, transcorreu prazo superior a cinco anos até a data da propositura da ação. III - Recurso conhecido e não provido.

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS , sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA ACOLHEU OS EMBARGOS À EXECUÇÃO E JULGOU EXTINTA A EXECUÇÃO EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EMBARGADO QUE, NA AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, DEIXOU DE JUNTAR ALGUMAS DAS ATAS DE ASSEMBLEIA GERAL QUE ESTABELECERAM O VALOR DAS COTAS CONDOMINIAIS. NO ENTANTO, DA ANÁLISE DA AÇÃO DE EXECUÇÃO, DEPREENDE-SE QUE NÃO FOI OPORTUNIZADO AO EXEQUENTE EMENDAR A INICIAL PARA TRAZER NOS AUTOS OS DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 321 E 801 DO CPC . PRECEDENTES DO STJ QUE ADMITEM A POSSIBILIDADE DE EMENDA DA INICIAL APÓS O OFERECIMENTO DA DEFESA, PRIVILEGIANDO A ECONOMIA PROCESSUAL. SENTENÇA QUE ACOLHEU OS EMBARGOS À EXECUÇÃO QUE ORA SE ANULA. PROVIMENTO DO RECURSO.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE PARTILHA DOS BENS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS HERDEIROS. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Enquanto não aberto o inventário e realizada a partilha de bens, o espólio responde pelas dívidas do falecido, nos termos dos arts. 1.997 , caput, do CC/2002 e 597 do CPC/1973 (art. 796 do CPC/2015 ). 2. No caso, os herdeiros, ora agravados, não têm legitimidade para figurar no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais relativas a imóvel que pertencia à genitora. 3. Agravo interno desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SOLIDARIEDADE ENTRE OS CÔNJUGES. LITISCONSÓRCIO PASSIVO FACULTATIVO E UNITÁRIO. INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 231 , § 1º DO CPC . - A obrigação relativa às cotas condominiais possui natureza propter rem, haja vista que intrinsecamente atrelada à unidade autônoma, o que não infirma, porém, o caráter pessoal da inerente pretensão de cobrança (art. 1.345 c/c 1.315, caput do CC)- Embora os cônjuges coproprietários respondam, solidariamente, pela assunção da quota-parte de sua unidade nas despesas de condomínio, não há que se falar em litisconsórcio necessário, tendo em vista que possível ao credor exigir tal obrigação de um ou de outro, singular ou simultaneamente - À míngua de expressa disposição legal ou congruência lógica com a natureza da relação jurídica, a pretensão de cobrança de cotas condominiais movida em desfavor de ambos os cônjuges constitui litisconsórcio facultativo e, também, unitário, porque necessariamente uniforme, para os litisconsortes, a prestação jurisdicional (arts. 114 e 116 do CPC ). Diante disso, não há que se falar, nesses casos, na aplicação da regra contida no artigo 231 , § 1º do CPC .

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA, POIS RESTOU INCONTROVERSO NOS AUTOS QUE O RÉU É HERDEIRO DA PROPRIETÁRIA FALECIDA DA UNIDADE CONDOMINIAL OBJETO DOS AUTOS, ESTANDO NA POSSE DO REFERIDO BEM, ONDE MANTÉM SUA RESIDÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA, EIS QUE O OBJETIVO DA PERÍCIA CONTÁBIL PRETENDIDA SERIA APENAS A AFERIÇÃO DOS CÁLCULOS APRESENTADOS PELO EXEQUENTE E PELO EXECUTADO, CÁLCULOS ESTES QUE NÃO FORAM APRESENTADOS PELO ORA APELANTE POR OCASIÃO DO AJUIZAMENTO DA PRESENTE LIDE. REFORMA, TODAVIA, DA SENTENÇA. DOCUMENTAÇÃO CARREADA AOS AUTOS DE EXECUÇÃO QUE NÃO APONTA O VALOR DA COTA CONDOMINIAL INADIMPLIDA. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DAS ATAS DAS ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS QUE ESTABELECERAM O EFETIVO VALOR DA COTA CONDOMINIAL OBJETO DA EXECUÇÃO. PLANILHAS QUE NÃO SUPREM A NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DA ATA DA ASSEMBLEIA. FALTA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA. CRÉDITO QUE DEVERÁ SER PERSEGUIDO PELAS VIAS ORDINÁRIAS. PROVIMENTO AO RECURSO.

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. 1. Ação de cobrança proposta por condomínio, distribuída em 10/10/2018, visando a satisfação de cotas condominiais a partir do ano de 2013. 2. Recurso de apelação adstrito ao reconhecimento da prescrição das parcelas anteriores à demanda. 3. Alegações de intempestividade do recurso e inovação recursal suscitadas pela parte ré em contrarrazões. Rejeição. 4. Suposta extemporaneidade. É de conhecimento geral que a interposição de embargos de declaração tem o condão de interromper o prazo para a interposição de outros recursos, na linha do disposto no art. 1.026 do CPC e, ao contrário do afirmado pelo apelando, tal interrupção ocorre para ambos os litigantes, e não apenas para o embargante (apud o contido no AgInt nos EDcl no MS n. 25.472/DF , relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 7/4/2020, DJe de 17/4/2020). 5. Possibilidade de conhecimento da prescrição em grau recursal. Matéria cognoscível de ofício e não sujeita à disposição dos litigantes (apud o contido no AgInt no REsp n. 1.898.386/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 18/8/2022). 6. O prazo prescricional para cobrança de débitos condominiais foi objeto de exame pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de repetitivo, concluindo a Corte pelo prazo quinquenal para o exercício deste direito. Tema 949 daquela Corte. Matéria de observância obrigatória. Inteligência do contido no art. 927 do CPC . 7. Acolhimento do recurso para reconhecer incidência da prescrição sobre as parcelas vencidas até 9/10/2013. 8. Condomínio autor que decaiu em parte do pedido. Sucumbência recíproca reconhecida. 9. DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO.

Ação de cobrança de despesas condominiais – Sentença que julgou a ação procedente – Apelo dos réus – Prescrição – Inocorrência – O prazo prescricional, em se tratando de verbas condominiais e seus acessórios, é o quinquenal, previsto no art. 206 , § 5º , I do Código Civil – Prazo prescricional que foi interrompido com o despacho que ordenou a citação, retroagindo à data da propositura da ação (art. 240 , § 1º , CPC/2015 ), tendo em vista que a demora na conclusão da fase citatória se deu em razão da dificuldade de localização dos requeridos, bem como pelo atraso ordinário na execução dos atos processuais, não podendo a parte autora ser, por isso, prejudicada (art. 240 , § 3º , CPC/2015 )– Em se tratando de despesas de condomínio, a constituição em mora prescinde de interpelação, na medida em que as cotas condominiais são obrigações positivas, líquidas e com termo certo, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil – Juros de mora e correção monetária que fluem a partir do vencimento de cada prestação – Recurso improvido.

APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. Exequibilidade, nos termos do artigo 784 , incisos VIII e X , do CPC . Condomínio que juntou cópia da convenção e da ata da assembleia que autorizou reajuste da cota, em decorrência do deficit apurado no exercício posterior. Apresentou, ainda, os boletos de pagamento e planilha demonstrando a origem e evolução da dívida. Desnecessidade de apresentação da metodologia utilizada para cálculo da cota individual. Dívida líquida, certa e exigível. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE SUSCITADA POR COPROPRIETÁRIO NÃO RESIDENTE NO IMÓVEL. INSUBSISTÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. SOLIDARIEDADE ENTRE OS COTITULARES. 1) A responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais pertence ao proprietário do imóvel, diante da natureza propter rem desta obrigação. Previsão do artigo 1.336 , inciso I , do Código Civil . 2) Em havendo mais de um proprietário do imóvel, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais é solidária, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme a norma do art. 275 do Código Civil , salvaguardado o eventual direito de regresso. Precedentes. 3) Recurso ao qual se nega provimento.