Condomínio em Jurisprudência

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE BENS MÓVEIS E IMÓVEL. Autora que ajuizou a presente demanda visando a extinção do condomínio sobre bens móveis e imóvel que possui com o réu, com a consequente alienação judicial dos bens e fixação de alugueis pelo uso exclusivo. Sentença de procedência. Apelos de ambas as partes. 1. Preliminar de cerceamento de defesa que deve ser afastada. Documentos juntados aos autos que eram suficientes para a solução do litígio. 2. Sentença proferida na ação de reconhecimento e dissolução de união estável que estabeleceu a partilha dos bens. Decisão já transitada em julgado, não se admitindo a pretensão de modificação por via inadequada. Tratando-se de bens indivisíveis, cabe pleito de partilha a qualquer tempo, nos termos dos art. 1.320 e 1.322 do Código Civil . A autora não pode ter limitado seu direito de propriedade. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do bens indivisíveis, resguardando-se o direito de preferência. Precedentes. O outro condômino que não detém a posse exclusiva de bens comuns faz jus ao recebimento de remuneração pela não fruição de sua parte ideal, devida desde a data da citação. Valor do locativo apontado pela autora que não foi objeto de impugnação em contestação. Inadmissível a inovação em sede recursal. 3. Verba honorária devida aos patronos da autora que deve ser fixada em percentual do valor da causa, e não por equidade. Fixação por equidade, com base no art. 85 , § 8º , do CPC , se aplica apenas quando a condenação é irrisória. Valor da causa que, nos termos do art. 292 , § 3º , do CPC , deve representar o proveito econômico pretendido. 4. Recurso do réu desprovido, provido em parte o da autora.

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM COMUM. Autora ajuizou a demanda visando a extinção de condomínio sobre bem imóvel que mantém com o réu e sua alienação judicial. Sentença de procedência. Apelo do réu. Preliminar suscitada pela apelada em contrarrazões de impugnação ao pedido de gratuidade reiterado pelo apelante em sede recursal. Desacolhimento. Declaração de incapacidade financeira que tem o condão de autorizar o deferimento da benesse. Presunção de veracidade. Ausência de condições de arcar com as custas processuais alegada pelo apelante que não fora elidida pela apelada. Mérito. Extinção do condomínio que é direito potestativo do condômino e pode ser exercido a qualquer tempo. Arts. 1.320 e 1.322 do CC . A autora não pode ter limitado seu direito de propriedade. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível. Precedentes. Sentença de procedência mantida. Recurso desprovido.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Tanto a Lei 4.591 /64, em seu art. 12 , § 1º , como o Código Civil de 2002 , no art. 1.036 , I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. 2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil , e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591 /64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino. 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio ( CC/2002 , arts. 1.333 , parágrafo único , 1.334 , I a V , e 1.036 , I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais. 5. Recurso especial desprovido.

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS. INFILTRAÇÃO. VAZAMENTO. JUÍZO DE PROBABILIDADE E PERIGO DE DANO CARACTERIZADOS. TEORIA RISCO/PROVEITO. APLICAÇÃO. 1. O condomínio residencial tem a obrigação de manter a estrutura do prédio apta para uso, bem como consertá-la quando apresentar problemas que dificultam, impeçam ou comprometam seu uso ou sua segurança. 2. Se os danos de infiltração, vazamento, gotejamento, mofo, cerâmica e móveis estragados pela umidade e pela queda de água causados no apartamento de morador do condomínio foram ocasionados por problemas estruturais ou de falha na parte comum do edifício, tem-se configurada a probabilidade do direito, de modo que o condomínio tem a obrigação de fazer os reparos necessários na área comum do imóvel, bem como na área privativa da unidade do morador prejudicado. 3. Presente a urgência na análise do pedido da demanda quando a unidade em que a moradora e sua família vivem, aparentemente, encontra-se insalubre, com perigos reais de quedas, choques e curtos-circuitos elétricos. 4. Presentes juízo de probabilidade do direito invocado e perigo de dano, o condomínio deve proceder a reparação da infiltração e do gotejamento na unidade residencial atingida, em prazo razoável, sendo certo que, com base na teoria do risco/proveito, se ao longo da instrução processual dos autos originários ficar comprovado que o condomínio não é responsável pelos danos causados ao imóvel, este tem meios disponíveis para reaver os gastos com os reparos realizados, caso se consagre vencedor na demanda. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS - DIREITO POTESTATIVO - VIABILIDADE DA MEDIDA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. - Instituída a copropriedade sobre imóvel e verificada a impossibilidade do uso e gozo em conjunto do bem indivisível, por circunstância de fato ou por mero desacordo, é viável a extinção do condomínio, nos termos dos arts. 1.320 a 1.322 , do Código Civil .

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS – TUTELA DE URGÊNCIA – REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS – ARGUIÇÃO DE USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL EM CONDOMÍNIO PELO EX-CÔNJUGE – DIVÓRCIO E PARTILHA DOS BENS JÁ HOMOLOGADOS – ARBITRAMENTO DE ALUGUERES EM FAVOR DA AUTORA – REFORMA DA DECISÃO RECORRIDA.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (TJPR - 7ª C. Cível - XXXXX-43.2021.8.16.0000 - Umuarama - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ AUGUSTO GOMES ANICETO - J. 25.02.2022)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR FURTO EM ÁREA COMUM. NECESSIDADE DE PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DA CONVENÇÃO OU REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA XXXXX/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de não ser possível a responsabilização de condomínio pela prática de furto em área comum quando ausente previsão expressa de responsabilidade, de modo que o condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula XXXXX/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. FURTO DE BICICLETA OCORRIDO NAS DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO COMERCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DETERMINANDO A RESPONSABILIDADE POR FURTO EM ÁREAS COMUNS. NO ENTANTO, O SERVIÇO DE SEGURANÇA FAZ PARTE DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS. EXISTÊNCIA EFETIVA DE VIGILÂNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO PELA SEGURANÇA NO INTERIOR DE SUAS DEPENDÊNCIAS COM A CONTRATAÇÃO DE EMPRESA ESPECIALIZADA NO RAMO ESPECÍFICO. ASSUNÇÃO DO DEVER DE GUARDA E ZELO. PRECEDENTES DESTE E. TJRJ. FALHA NO SERVIÇO QUE PERMITIU A SUBTRAÇÃO DO BEM MÓVEL, COM O INGRESSO E SAÍDA DE TERCEIROS DO LOCAL COM GUARITA E SERVIÇO DE VIGILÂNCIA CONTRATADO. RESTITUIÇÃO DO VALOR DO BEM SUBTRAÍDO. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

APELAÇÃO – DIREITO DE VIZINHANÇA – REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS POR INFILTRAÇÃO NO IMÓVEL VIZINHO – RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO CARACTERIZADA – DANO MORAL CONFIGURADO I - Perícia técnica que concluiu que os danos causados ao imóvel do autor decorreram de infiltração de água advinda do imóvel do réu; II – Dano moral configurado, em razão da responsabilidade do condomínio réu pela grave infiltração de água que atingiu o imóvel do autor. O condomínio agiu de forma negligente e com descaso, ainda que insistentemente tenha o demandante solicitado os reparos, mantendo-se o demandado inerte a tais reclamações. Valor arbitrado em R$ 10.000,00, que se mostra razoável, de modo a servir de lenitivo ao sofrimento da vítima. Assim, a referida quantia deverá ser corrigida pela tabela prática deste e. TJSP a partir deste acórdão (Súmula 362 , do c. STJ), mais juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. RECURSO PROVIDO, em maior extensão, por maioria de votos, arbitrando danos morais em R$ 10.000,00.

EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - PERSEGUIÇÃO E DETURPAÇÃO À CONDÔMINO PELO PORTEIRO DO RESIDENCIAL - CONSTRANGIMENTO PÚBLICO DE IMÁGEM - RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONDOMÍNIO - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO - ART. 932 , INCISO III , DO CÓDIGO CIVIL - CULPA "IN VIGILANDO" - DEVER DE REPARAR - DANO MORAL - OCORRÊNCIA - VALOR FIXADO EM ATENÇÃO AO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - HONORÁRIOS RECURSAIS AO ENCARGO DO PERDEDOR (ART. 85 , §§ 1º , 2º E 11 , DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL )- SENTENÇA REFORMADA. A responsabilidade do condomínio é, em regra, objetiva e consagra a teoria do risco, em que a obrigação de indenizar prescinde da comprovação dos elementos subjetivos dolo ou culpa. Basta haver o evento danoso e o nexo de causalidade entre referido evento e o dano causado. Age com culpa, na modalidade de negligência, o condomínio que, desatento às normas de disciplina interna de seus prepostos, coloca em cheque a moralidade ou integridade moral de qualquer dos condôminos. O Condomínio ou qualquer de seus prepostos, causador da agressão, respondem objetiva e solidariamente pelos atos culposos que conduz e provoca o ato ilícito, uma vez que estamos diante das chamadas culpa "in vigilando" e "in eligendo". Como sabido, para a caracterização do dano moral é indispensável à ocorrência de ofensa a algum dos direitos da personalidade do indivíduo, direitos esses inerentes à pessoa humana, por serem intransmissíveis e irrenunciáveis. Cabe ao causador do dano demonstrar ou comprovar a existência de fatos impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Demonstrada a responsabilidade do empregador, em razão do ato ilícito cometido pelo preposto, quanto ao dever de vigilância no exercício do trabalho que lhe competia, resta inegável a responsabilidade do condomínio na modalidade culpa in vigilando e consequentemente o seu dever de indenizar. Os danos morais são caracterizados pela forma subjetiva que atinge a pe ssoa, aspectos de sua personalidade, tais como, a honra, a reputação e a intimidade, afetando seu comportamento psicológico, causando aflição, desequilíbrio e angústia, sendo tal sofrimento dedutível das lesões sofridas. A reparação busca, na medida do possível, compensar o constrangimento sofrido pelo lesionado na intimidade, sem caracterizar enriquecimento indevido. O valor da indenização deve ser justo e razoável e corresponder à gravidade do evento danoso, servindo sua fixação não só para reparar a dor e o sofrimento experimentados pela vítima, mas para repreender o agente causador do dano e servir de estímulo para que adote as medidas necessárias para evitar que o fatídico ocorrido volte a acontecer, que fixados devem estar em correspondência com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Atendido parcialmente os pedidos dos litigantes, em grau recursal, o que se tem é sucumbência recíproca, o que leva à necessidade de se observar, o disposto nos artigos 85, § 2º, inciso I, IV e §§ 11, 16 c/c 86, parágrafo único, do Código de Processo atual.