Vinculação a Financiamento Imobiliário em Jurisprudência

Ação de conhecimento objetivando os Autores a revisão de contrato de financiamento imobiliário celebrado entre as partes. Sentença que julgou procedente, em parte, o pedido para declarar a nulidade da previsão contratual de capitalização mensal de juros, permitindo-se apenas a capitalização anual. Apelação da Ré e dos Autores. Preliminar de ilegitimidade passiva, com relação aos contratos firmados perante a Caixa Econômica Federal, que se rejeita. Autores que ajuizaram a presente ação com o objetivo de revisar e anular as cláusulas do contrato de financiamento imobiliário celebrado com a Ré, sendo, portanto, irrelevante para sua apreciação, o fato terem adquirido crédito junto à Caixa Econômica Federal para quitar o referido contrato de financiamento perante a demandada. Preliminar de inépcia da inicial que não merece ser acolhida, uma vez que os Autores já quitaram os contratos celebrados com a Ré, não havendo, portanto, que se falar em necessidade de quantificação e pagamento de valor incontroverso, sob pena de inépcia. Cerceamento de defesa não configurado, pois os esclarecimentos prestados pelo perito foram considerados suficientes pelo magistrado para dirimir a controvérsia trazida nos autos. Aplicação da Súmula 155 do TJRJ. Prejudicial de prescrição que se afasta, uma vez que os Autores, visando a sua interrupção, propuseram ação de protesto. Quanto às demais questões atinentes ao mérito, assiste parcial razão aos Autores. Utilização da Tabela Price nos contratos de financiamento imobiliário que não é ilegal por si só, sendo, porém, desautorizada a prática da amortização negativa e a capitalização de juros em desacordo com o ordenamento jurídico. Diante da constatação pelo perito de existência de amortização negativa e sendo a prática de anatocismo vedada por força do artigo 4º , do Decreto 22.626 /1933, à época da celebração do contrato, deve ser afastada não somente a capitalização mensal dos juros mas, também, a amortização da dívida pela Tabela Price, impondo-se a aplicação dos juros de forma simples. No que se refere à correção monetária, observa-se que a sentença é omissa, o que comporta apreciação no exame do recurso, na forma do artigo 1.013 , § 3º , inciso III do CPC . Ausência de previsão de aplicação TR com redutor de 33,54% como índice de correção monetária quando da celebração do contrato, mas, sim, somente durante determinado período, não havendo, portanto, que se falar, em criação de legítima expectativa para os Autores. Inexistência de ilegalidade do critério que prevê a incidência da correção monetária e juros sobre o saldo devedor antes da amortização decorrente do pagamento da prestação mensal do contrato. Jurisprudência do STJ. Pedido de declaração de nulidade da cláusula que prevê a aplicação do CET - Coeficiente de Equalização de Taxas que deve ser rejeitado, uma vez que foi livremente pactuada entre as partes e, conforme apontado no laudo pericial, não importa em onerosidade excessiva para os Autores. Prova técnica que não constatou pagamento de valores relativos ao Fundo de Liquidez, não havendo, portanto, que se falar em sua cumulação com o Coeficiente de Equalização de Taxas. Pretensão de incidência de juros remuneratórios contratuais sobre eventual repetição de indébito que se rejeita, pois constituirá débito judicial e estará sujeito a correção monetária e juros de mora aplicáveis a débitos com tal natureza. Pequena reforma da sentença que em nada altera a imposição dos ônus de sucumbência aos Autores, que decaíram de porção maior do pedido. Desprovimento da primeira apelação e provimento parcial da segunda apelação.

RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CEF. ABERTURA DE CONTA CORRENTE PARA DÉBITO DAS PRESTAÇÕES. CONTRATAÇÃO DE SEGURO. ALEGAÇÃO DE VENDA CASADA AFASTADA. 1. Para a caracterização da venda casada é necessária a comprovação de que houve, de fato, imposição de contratação de outros serviços pela instituição financeira. 2. No caso dos autos, configurada a livre opção pela abertura de conta corrente para débito dos encargos mensais decorrentes do contrato de financiamento. 3. A autonomia da vontade dos contratantes deve ser levada em conta, cabendo seu afastamento apenas nos casos de comprovação de vícios de consentimento na sua formação, o que não restou demonstrado. 4. O seguro contra riscos de morte e invalidez permanente é legitimamente exigido como condição essencial para contratos no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, nos termos do artigo 5º , IV , da Lei n. 9.514 /97. 5. Recurso desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTE DE TERRENO - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM A VENDEDORA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514 /97 - CDC - OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA - CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS - PERIODICADE MENSAL - POSSIBILIDADE - JUROS REMUNERATÓRIOS - CAPITALIZAÇÃO - PERIODICIDADE ANUAL AUTORIZADA - UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE NÃO DEMONSTRADA - ENCARGOS MORATÓRIOS - MANUTENÇÃO PARCIAL - CLÁUSULA PENAL ABUSIVA - DECOTE NECESSÁRIO - DESPESAS NÃO IDENTIFICADAS - ALTERAÇÃO DA SENTENÇA - PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO. Não se verifica ilegalidade na previsão contratual de reajuste mensal das parcelas do financiamento de imóvel , firmado diretamente com a vendedora, pelo índice do IPCA/IBGE, sendo certo que o fato do valor final do financiamento superar o valor real do imóvel não representa desequilíbrio do contrato, pois, no caso de financiamento a longo prazo, eventual diferença dos valores é ínsita à própria natureza da operação, sendo perfeitamente legal a inserção de margem de lucro para o financiador. Os contratos de financiamento imobiliário firmados diretamente com a empresa vendedora se submetem ao regramento do Sistema Financeiro Imobiliário, diante do disposto no art. 5º , III da Lei nº 9.514 /97, combinado com as regras do Decreto nº 22.626 /33, de modo que deve ser autorizada, apenas, a capitalização anual dos juros remuneratórios. Conforme dispõe o art. 51 , § 1º Código de Defesa do Consumidor , a multa moratória deve limitar-se a 2%, não se justificando a inserção concomitante de cláusula penal, notadamente porque se não houve ruptura do contrato. Não há falar em repetição em dobro de eventual indébito quando as cobranças foram realizadas com base no contrato firmado entre as partes, o que afasta a alegação de má-fé por parte do credor.

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARTICULARES. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NEGATIVA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. NÃO DEVOLUÇÃO. Comprovado que a não conclusão de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre particulares se deu por culpa do comprador, em razão da não obtenção de financiamento imobiliário para pagamento do valor do imóvel, não há que falar em devolução das arras confirmatórias, consoante preceito contido no artigo 418 , do Código Civil . A retenção das arras dadas pelo contratante inadimplente não configura pagamento indevido ou enriquecimento sem causa.

APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS . DIREITO DO CONSUMIDOR. OFERTA DE PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM PRAZO DE QUATRO MESES PARA REALIZAÇÃO DA SIMULAÇÃO DE CRÉDITO. AUTOR QUE DÁ ACEITE TRÊS MESES APÓS A OFERTA. CONCLUSÃO POSITIVA DE CRÉDITO E REALIZAÇÃO DA PROPOSTA QUE PRECEDE O CONTRATO, NOS TERMOS DA OFERTA, A EXCEÇÃO DA TAXA DE JUROS QUE SEGUIU A PRATICADA NO MOMENTO DA CONTRATAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA QUE BUSCA A CONDENAÇÃO DO BANCO NA REALIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, SEM SOFRER COM A VARIAÇÃO DOS JUROS, BEM COMO NA INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL . AUTORA QUE NÃO LOGRA ÊXITO EM COMPROVAR A EXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO PELO APELADO. EM QUE PESE SE TRATAR DE UM DOS PRINCÍPIOS FACILITADORES DA DEFESA DO CONSUMIDOR, A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO EXIME O AUTOR DE FAZER PROVA MÍNIMA DO FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO . INTELIGÊNCIA DO VERBETE SUMULAR Nº 33 0, DO TJRJ. A MERA SIMULAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO POSSUI O CONDÃO DE VINCULAR A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA OFERECER TAIS CONDIÇÕES EM CONTRATO, ESPECIALMENTE, SOBRE A TAXA DE JUROS QUE É FLUTUANTE EM NOSSO PAÍS. SOMENTE APÓS A ANÁLISE DO CRÉDITO E DOS DOCUMENTOS DO CLIENTE PODERÁ SER FEITA A PROPOSTA DO CONTRATO. APELANTE QUE NÃO ANUIU COM O CONTRATO APRESENTADO, QUANTO AOS VALORES NELE APRESENTADOS A TÍTULO DE JUROS E PARCELAS. LIBERAÇÃO DE UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO EXIGE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA A OBSERVAÇÃO DE TRÂMITES FORMAIS QUE PODEM PERDURAR POR UM TEMPO RAZOÁVEL. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS POR PARTE DO APELADO NÃO COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – IMPROCEDÊNCIA – JULGAMENTO CITRA PETITA – INOCORRÊNCIA – A sentença apreciou todos os pedidos formulados na petição inicial, com observância dos requisitos dos artigos 489 e 492 do CPC . Preliminar rejeitada. REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - PRETENSÃO DE REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES SEGUNDO O PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL – DESCABIMENTO – A revisão do valor do reajuste pelo Plano de Equivalência Salarial somente poderia ter sido requerida, judicial ou administrativamente, enquanto não tivesse vencida alguma ou algumas das prestações do financiamento, pois sua retroatividade será prejudicial aos mutuários, na medida em que resultará em um saldo residual mais elevado ao final do contrato, em razão do descompasso entre os índices pactuados de correção monetária e o real aumento da categoria profissional, que nem mesmo foi regularmente informado ao agente mutuante para cálculo das prestações – Ação improcedente. Recurso desprovido. REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DO COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL NA PRIMEIRA PRESTAÇÃO DO FINANCIAMENTO - DESCABIMENTO – Inexiste ilegalidade na utilização do Coeficiente de Equiparação Salarial na primeira prestação do financiamento, mesmo nos contratos celebrados antes da Lei 8.692 /93, por não ser vedado por lei e ser mais benéfico ao mutuário – Ação improcedente. Recurso desprovido. REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NOS ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA EMPREGADOS PARA ATUALIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO - DESCABIMENTO – Os contratos de financiamento vinculados à captação de recursos das cadernetas de poupança devem ser reajustados pelos mesmos índices que a instituição financeira deveria remunerar os depósitos nela mantidos pelos populares, por estarem atrelados à captação de recursos dessa modalidade de investimento para promoverem o financiamento da casa própria – Caso em que o advento do Plano Real não resultou em congelamento de preços, sendo cabível a incidência de correção monetária nos meses anteriores à mudança da moeda, quando ainda se verificava inflação – Ação improcedente. Recurso desprovido. REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – CRITÉRIO DE AMORTIZAÇÃO – Não há ilegalidade no sistema de prévio reajuste do saldo devedor antes de se efetuar sua amortização, uma vez que a lei não veda aludido sistema, que inclusive se coaduna com resolução do Banco Central do Brasil - Precedentes do STJ. Recurso desprovido. REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – TABELA PRICE – INEXISTÊNCIA DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – Não há se falar em ilegalidade da cláusula contratual que elegeu o Sistema Francês de amortização (Tabela Price), que por si só, não implica na prática de anatocismo – Ação improcedente. Recurso desprovido.

AUMENTO DA TAXA DE JUROS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO EM VIRTUDE DO FIM DO VÍNCULO DE EMPREGO POR INICIATIVA DO BANCO EMPREGADOR. NULIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL. PROIBIÇÃO DE ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE TRABALHO (ART. 468 DA CLT ). DEVOLUÇÃO DOS VALORES COBRADOS A MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS.

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRÉ-CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SIMULAÇÃO DE FINANCIAMENTO. INFORMAÇÃO DE PREENCHIMENTO DAS CONDIÇÕES PARA SUA OBTENÇÃO. VINCULAÇÃO DA OFERTA. DIREITO A INFORMAÇÃO CLARA E ADEQUADA. INFLUÊNCIA NA DECISÃO DO CONSUMIDOR. RECUSA NA CELEBRAÇÃO DO MÚTUO PELO AGENTE FINANCEIRO. RESTALECIMENTO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. APELAÇÃO PROVIDA. 1. A simulação de financiamento imobiliário realizada pelo corretor ou representante da incorporadora, porque influi no convencimento do adquirente para a aquisição da unidade imobiliária, vincula as partes e a sorte do pagamento de comissão de corretagem à celebração do contrato final de compra e venda. 2. Demonstrado que o contrato não se aperfeiçoou, porque subordinado a condição suspensiva (art. 125 , CC ), mais precisamente à obtenção de financiamento junto ao agente financeiro, deve-se rescindir o pré-contrato e determinar o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução de todas as quantias desembolsadas pelo consumidor, inclusive a referente à comissão de corretagem. 3. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

E M E N T A APELAÇÃO. FGTS. LIBERAÇÃO PARA PAGAMENTO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FORA DO SFH. POSSIBILIDADE. APELAÇÃO PROVIDA. I - Cinge-se a controvérsia constante nos autos ao pedido formulado pela parte Autora para a liberação dos valores contidos em conta vinculada ao FGTS para o pagamento de prestações de financiamento imobiliário. O Superior Tribunal de Justiça, analisando o teor do art. 20 , VII da Lei 8.036 /90 e do art. 35 do Decreto 99.684 /90, adotou o entendimento no sentido de que o levantamento do saldo da conta vinculada ao FGTS pode ser realizado mesmo em contratos firmados fora do Sistema Financeiro da Habitação. II - Ademais, ainda que o valor do imóvel ultrapasse o limite do Sistema Financeiro da Habitação, deve-se, em cumprimento à finalidade social do FGTS, ser assegurado ao fundista o seu direito à moradia, conferindo-se, desse modo, efetividade ao princípio da dignidade humana, conforme entendimento cristalizado nesta Corte. III - No caso dos autos, a edição de norma administrativa que elevou o teto do valor de imóveis passíveis de serem financiados pelo SFH é suficiente para acolher o pleito do autor, ainda que estas não fossem as condições vigentes na ocasião da assinatura do contrato. IV - Apelação provida para reconhecer o direito do autor a obter a liberação do saldo de sua conta vinculada ao FGTS para o pagamento do financiamento imobiliário constante nos autos. Honorários advocatícios em 10% do valor da condenação devidos em favor do patrono da parte Autora.

Apelação Cível. Direito do consumidor. Ação revisional cumulada com repetição de indébito, obrigação de fazer e indenizatória por danos morais. Financiamento imobiliário. Prova pericial que atestou que o Autor pagou montante superior ao efetivamente devido em mais de R$30.000,00. Ausência de nulidade no laudo pericial que, alertado pelo Juízo, reconheceu o erro de metodologia do cálculo realizado no primeiro laudo, que desconsiderou um contrato, e o refez, apurando saldo credor em favor do Autor. Cobrança a maior que se mostrou contrária à boa-fé objetiva, justificando a condenação na devolução em dobro dos valores pagos a maior, nos termos do art. 42 , parágrafo único , do CDC (AgInt nos EDcl nos EAREsp XXXXX/RS). Conduta que é suficiente para causar transtornos acima do limite ordinariamente tolerável pela pessoa média, ensejando direito à indenização por danos morais. Montante arbitrado pelo Juízo de origem em sintonia com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Recurso desprovido.