Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Agiotagem em Jurisprudência

AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. Escritura pública de venda e compra de imóvel. Sentença de procedência. APELAÇÃO. Insurgência da parte ré. Não acolhimento. Negócio jurídico de venda e compra simulado. Alegação de agiotagem. Autores que não tinham intenção de vender o imóvel. Análise do conteúdo probatório que comprova nulidade do negócio jurídico por simulação. Inteligência dos artigos 167 , § 1º , II e 171 , II ambos do CC . Nulidade da escritura pública de venda e compra. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AO ARGUMENTO DE AGIOTAGEM. PROCEDÊNCIA DA LIDE ANULATÓRIA. IMPUGNAÇÃO DA SENTENÇA BASEADA NA AUSÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE OS INDIVÍDUOS ENVOLVIDOS NA AGIOTAGEM E A EMPRESA COMPRADORA DO IMÓVEL. APELADOS E TERCEIRO REPRESENTANTE LEGAL DA EMPRESA COMPRADORA DO IMÓVEL LIGADOS EM RAZÃO DA SIMULAÇÃO. ELEMENTOS PROBATÓRIOS INDICANDO A INTENÇÃO DAS PARTES EM PACTUAR CONTRATO DE MÚTUO FINANCEIRO COM GARANTIA REAL. CARACTERÍSTICAS DA AGIOTAGEM BEM CONFIGURADAS. SIMULAÇÃO EVIDENCIADA. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. EXEGESE DOS ARTIGOS 112 , 167 , 406 E 591 DO CÓDIGO CIVIL . ARTIGOS 2º E 3º DA MEDIDA PROVISÓRIA N. 2.173-32/2001. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO EXERCÍCIO DO DIREITO DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. PROCESSOS CONEXOS. JULGAMENTO CONJUNTO. SIMULAÇÃO. ATO SIMULADO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM LOCAÇÃO REALIZADO PARA DISSIMULAR PACTO COMISSÓRIO DESTINADO À GARANTIA DE EMPRÉSTIMO EM DINHEIRO, MEDIANTE ENTREGA DO BEM. ALEGAÇÃO DE AGIOTAGEM. ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUE EVIDENCIAM A EXISTÊNCIA DA PRÁTICA ESPÚRIA. ESPÉCIE CONTRATUAL TÍPICA DO MEIO DA AGIOTAGEM. PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL À VISTA E EM ESPÉCIE NÃO DEMONSTRADO SATISFATORIAMENTE. PERMANÊNCIA DOS ALIENANTES NO IMÓVEL, A TÍTULO DE LOCAÇÃO. FIXAÇÃO DO ALUGUEL EM VALOR INFÍMO, INCOMPATÍVEL COM O MERCADO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS DO ALUGUEL. DESINTERESSE DA LOCADORA NA COBRANÇA DURANTE CERCA DE 4 (QUATRO) ANOS. CIRCUNSTÂNCIAS SUSPEITAS DO NEGÓCIO NÃO ESCLARECIDAS DE FORMA SATISFATÓRIA PELA PARTE RÉ. NULIDADE DA AVENÇA RECONHECIDA. SENTENÇA CONFIRMADA. CONDENAÇÃO DOS APELANTES ÀS SANÇÕES PELA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ MANTIDA. SEM HONORÁRIOS RECURSAIS. SUCUMBENCIAIS FIXADOS NO PATAMAR MÁXIMO NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A conclusão, pelo julgador, de que a prática espúria da agiotagem aconteceu nem sempre é de fácil alcance, porquanto as partes que entram no negócio tratam de dar ares de regularidade às transações, de modo que a conclusão sempre é tirada dos contornos do negócio jurídico, ou seja, o magistrado deve transitar nas franjas dos fatos para alcançar a verdadeira intenção das partes. (TJSC, Apelação n. XXXXX-95.2011.8.24.0006, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. Tue Apr 05 00:00:00 GMT-03:00 2022).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ALEGADAMENTE REALIZADO SOB SIMULAÇÃO E AVERBADO NA MATRÍCULA PELOS DEMANDADOS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO PELA PRESCRIÇÃO. APLICAÇÃO DO LAPSO PREVISTO NO ART. 178 , § 9º , V , 'b', do CC/16 . IMPOSSIBILIDADE. FUNDAMENTO FÁTICO DA CAUSA DE PEDIR ATINENTE À PRÁTICA DE SIMULAÇÃO COM OBJETIVO DE FRAUDAR A LEI. NULIDADE ABSOLUTA. Nas hipóteses em que o negócio simulado tem como mote disfarçar literal violação de norma de ordem pública, isto é, fraudar à lei - e este é o caso dos autos, dado que a celebração do contrato de compra e venda visou garantir dívida contraída mediante a cobrança de juros extorsivos (agiotagem), cujo inadimplemento culminou na perda do bem dado em garantia (pacto comissório) - a nulidade não é relativa, mas absoluta e essa não convalida com o decurso do tempo. MÉRITO. INSTRUÇÃO CONCLUÍDA. JULGAMENTO DA LIDE COM ESPEQUE NO ART. 515 , § 3º, DO CPC . SIMULAÇÃO COM FRAUDE À LEI COMPROVADA. COMPRA E VENDA DE DOIS IMÓVEIS QUE, EM VERDADE, VISAVA GARANTIR DÍVIDA CONTRAÍDA MEDIANTE A PRÁTICA DE AGIOTAGEM. APROPRIAÇÃO DOS IMÓVEIS PELOS RÉUS QUE EVIDENCIA PACTO COMISSÓRIO. PRÁTICA VEDADA EXPRESSAMENTE PELA LEI. NULIDADE ABSOLUTA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CANCELAMENTO DAS RESPECTIVAS AVERBAÇÕES. A prova dos autos é suficiente à comprovação de que a celebração do contrato de compra e venda que instrui a inicial, cuja declaração de nulidade é perseguida, foi simulada e objetivou apenas garantir dívida contraída mediante a cobrança de juros extorsivos (agiotagem). A tentativa espúria dos réus de apropriarem-se do bem, frente ao inadimplemento dos autores, constitui fraude que tem por finalidade alcançar os mesmos efeitos do pacto comissório, vedado expressamente pelo art. 765 do revogado Código Civil e, por isso mesmo, nulo de pleno direito. SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO.

NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. SIMULAÇÃO. Empréstimo. Agiotagem. preliminar de julgamento extra petita rejeitada. Empréstimo. Agiotagem. Configuração. Verossimilhança das alegações dos apelados. Indícios suficientes. Escritura pública de venda e compra de imóvel. Negócio efetuado em garantia de empréstimo. Simulação configurada. Elementos de convicção a revelarem pacto comissório. Sentença mantida. Recurso desprovido.

APELAÇÃO CÍVEL. Ação anulatória de escrituras públicas de venda e compra de imóveis. Procedência, com condenação dos requerentes a restituírem os valores recebidos, para retorno das partes ao status quo ante. Irresignação da ré. Descabimento. Subsunção do caso ao inciso II,do § 1º , do artigo 167 , do Código Civil . Existência de declaração falsa. Simulação configurada, para encobrir a prática de agiotagem. Verossimilhança das alegações dos apelados. Indícios suficientes para anular as escritura públicas. Ausência de elementos capazes de formar convencimento em sentido contrário. Ré que não se desincumbiu do ônus probatório a ela carreado, de comprovar a regularidade da compra dos imóveis (Art. 373 , inciso II , do CPC ), inclusive afirmando, em depoimento pessoal, que entregou o dinheiro, o que corrobora não ter se tratado de compra, mas de empréstimo. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA PARA GARANTIR EMPRÉSTIMO – AGIOTAGEM COMPROVADA – NULIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA DECLARADA – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. As provas produzidas demonstram que o apelante tentou se valer de artifícios ardilosos para encobrir a agiotagem, prática vedada pelo ordenamento jurídico em vigor, por isso o magistrado agiu com acerto ao julgar procedente o pedido para declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda celebrada entre as partes.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – PRAZO COMUM PARA APRESENTAÇÃO DE MEMORIAIS – ALEGAÇÃO DE NULIDADE NÃO VERIFICADA – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO - CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINARES AFASTADAS – SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA PARA GARANTIR EMPRÉSTIMO – AGIOTAGEM COMPROVADA – NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DECLARADA – STATUS QUO ANTE – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE IPTU – NÃO ACOLHIDO – INOVAÇÃO RECURSAL – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR DA CAUSA – IMPOSSIBILIDADE – VALOR FIXADO SOBRE A CONDENAÇÃO – ARTIGO 85 , § 2º , DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A determinação de prazo comum para que autor e réu apresentem alegações finais em forma de memoriais não configura, por si só, nulidade, tratando-se de mera ratificação de elementos já contidos nos autos, não trazendo qualquer prejuízo às partes. 2. Verificando-se o interesse da testemunha na causa, correta a sua oitiva como informante, conforme disposto no artigo 447 , § 3º , II , do CPC . 3. As provas produzidas demonstram que os requeridos tentaram se valer de artifícios ardilosos para encobrir a agiotagem, prática vedada pelo ordenamento jurídico em vigor, agindo com acerto a magistrada ao julgar procedente o pedido para declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda celebrada entre as partes. 4. Como consequência da nulidade absoluta do negócio jurídico por simulação, operando-se desde o seu nascedouro, dele não se pode originar qualquer outro direito, seja para suposto ressarcimento dos requeridos pelas eventuais despesas realizadas por este no imóvel, sequer a retenção daquele bem. 5. No que se refere aos impostos prediais incidentes sobre o imóvel, tem-se que não fora matéria ventilada nos autos, e, portanto, não fora objeto de análise da sentença, tratando-se de inovação recursal, o que impede a análise por este juízo ad quem, configurando verdadeira supressão de instância, vedada no ordenamento jurídico. 6. Honorários advocatícios fixados conforme ordem prevista no artigo 85 , § 2º , do CPC .

APELAÇÃO. AÇÃO ANULATORIA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL C/C PEDIDO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA C/C PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. Ações conexas, julgadas em conjunto. Sentença de procedência da anulatória e de improcedência da adjudicação. RECURSO DA RÉ. Deserção aventada em contrarrazões afastada diante da complementação do preparo. Pretensão à nulidade da sentença sob alegação de ser extra petita. Inicial que também se fundou em vícios do negócio jurídico. Corréu que alegou ter sido vitima de agiotagem. Nulidade da sentença afastada. Decadência não caracterizada. Ajuizamento de ação no prazo de dois anos da celebração do negócio. Mérito. Alegação de inexistência de provas sobre o vício da simulação. Discrepância entre o valor do imóvel e o valor da venda, bem como ausência de explicações a respeito da contratação e pagamento na defesa. Prova testemunhal que confirmou os inúmeros empréstimos realizados entre o réu e o genitor da requerida. Caracterização de simulação de negócio jurídico para fins de garantia dos proventos da agiotagem. Evidenciado o propósito de fraudar a lei, conforme artigo 765 do Código Civil/16 , a nulidade da contratação é de rigor. Sucumbência mantida. RECURSO DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. AÇÃO DE DESPEJO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL SEGUIDA DE TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL E CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA A OCORRÊNCIA DE SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. MÚTUO FENERATÍCIO COM PACTO COMISSÓRIO DISFARÇADO DE COMPRA DE IMÓVEL. PRÁTICA VEDADA NOS TERMOS DOS ARTS. 1.365 e 1.428 , DO CC . NULIDADE RECONHECIDA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, ASSIM COMO, DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS SUBSQUENTES. OCORRÊNCIA DE SIMULAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 167 , DO CC . NECESSÁRIO RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE. MULTA APLICADA EM DESFAVOR DAS APELANTES POR AUSÊNCIA NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. ART. 334 , § 8º , DO CPC . AFASTAMENTO. PARTES QUE NÃO FORAM CITADAS COM 20 (VINTE) DIAS DE ANTECEDÊNCIA. PRECEDENTES DESTA CORTE. REFORMA DA DECISÃO APENAS COM RELAÇÃO A MULTA APLICADA. SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.