Notificação para Retomada de Imóvel em Jurisprudência

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. LEI 9.514 /1997. MORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. RECEBIMENTO POR TERCEIRO. INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 83 /STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A ausência de prequestionamento acerca do disposto nos arts. 1º e 3ºda Lei n. 8.395 /94 e do art. 252 da Lei n. 6.015 /73 inviabiliza o conhecimento do recurso especial. Ainda que a questão federal tenha surgido somente no acórdão recorrido, entendendo a parte recorrente pela existência de algum vício deveria ter oposto embargos de declaração a fim de suprir a exigência do indispensável prequestionamento e viabilizar o conhecimento do recurso especial em relação aos referidos dispositivos legais. 2. Caso persistisse tal omissão, imprescindível a alegação de violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil , quando da interposição do recurso especial, sob pena de incidir no intransponível óbice da ausência de prequestionamento. 3. O Superior Tribunal de Justiça possui precedente no sentido de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015 ), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015 , para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" ( REsp XXXXX/MG , Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 10/4/2017). 4.Para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, o devedor fiduciante deverá ser regularmente notificado, ato que, na alienação fiduciária de imóvel, acarreta diversos possíveis efeitos jurídicos: (a) a purgação da mora, com a retomada do contrato (§ 5º do artigo 26); (b) caso não haja pagamento, o oficial do cartório de registro certificará o evento ao credor para que adote as medidas necessárias à consolidação da propriedade em seu favor; (c) a reintegração de posse e posterior leilão do imóvel; e (d) enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor fiduciante. 5. A notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciante em mora, permite, em não havendo a purgação e independentemente de processo judicial (opera-se formalmente pela via registrária cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, isto é, do fiduciário. 6. Sob tal ótica, destaca-se a exegese perfilhada em julgado da Quarta Turma no sentido de que "a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso..." ( REsp XXXXX/PR , Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29.10.2014). 7. Nos casos de alienação fiduciária regidos pela Lei n. 9.514 /1997 "É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida" ( REsp XXXXX/PB , Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/03/2016). 8. O defeito na intimação que não se dirigiu à pessoa do devedor caracteriza a inexistência de notificação válida, o que afasta a constituição em mora do devedor e, consequentemente, invalida a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Incidência da Súmula 83 /STJ. 9. O alegado julgamento extra petita não procede, porquanto a jurisprudência desta Corte Superior permite, em ação de reintegração de posse, a análise sobre a regularidade da notificação e o afastamento da consolidação da propriedade nas mãos do credor fiduciário. 10. Agravo interno não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. RETOMADA DO BEM PARA USO DE DESCENDENTE DO LOCADOR. APLICAÇÃO DA SÚMULA 410 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. POSSIBILIDADE. 1. O caso concreto revela relação jurídica de locação residencial assinado por apelante, locador, e locatário, tendo por objeto contrato de locação escrito por prazo indeterminado. No curso do negócio jurídico, o apelado notificou o apelante da sua intenção de retomar o imóvel para uso de descendente, que estava se divorciando. A sentença acatou o pedido para rescindir o contrato e determinar a desocupação do imóvel em quinze dias, a teor do artigo 47 , inciso III , c/c artigo 63 , parágrafo 1º , a, da Lei 8.245 /91. 2. A Súmula 410 do Supremo Tribunal Federal prescreve: "Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume". 3. Atendidos os requisitos do artigo 47 , III , da Lei 8.245 /91, mantém-se a sentença que concedeu a retomada do prédio alugado para uso de descendente. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, em tema de locação predial o pedido de retomada do imóvel para uso próprio ou de descendente funda-se na presunção de sinceridade, somente elidível por prova demonstrativa de que não se configura a hipótese descrita na lei regente. A circunstância de ser o locador proprietário de outro imóvel não lhe retira o direito de pedir o imóvel locado para seu cônjuge, descendente ou ascendente, pois a única condição exigida na lei é que o beneficiário não seja proprietário de imóvel residencial. APELAÇÃO CÍVEL IMPROVIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - INTENTO DE RETOMADA - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PELO LOCADOR - PERMANÊNCIA DO LOCATÁRIO - IMPOSSIBILIDADE. 1. Demonstrada a oposição do locador em manter o contrato de locação para fins comerciais, procedendo à devida notificação extrajudicial do locatário acerca da sua intenção de retomada do imóvel com concessão de prazo para desocupação, nos termos dos arts. 56 e 57 , Lei nº 8.245 /1991, sem êxito, há de ser acolhida a pretensão deduzida em ação de despejo. 2. Apelação desprovida.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Não procede a alegada carência da ação sob o pretexto da imprescindibilidade de constituição em mora e notificação prévia. É que a retomada da posse direta do imóvel locado mediante a sua rescisão decorre da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, nos termos do art. 9º , III , da Lei nº 8.245 /91. Para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é despicienda a prévia notificação do locatário.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. ART. 543-C , DO CPC . AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 535 , DO CPC . PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL À EXECUÇÃO FISCAL PARA A COBRANÇA DE DÍVIDA ATIVA NÃO-TRIBUTÁRIA RELATIVA A OPERAÇÃO DE CRÉDITO RURAL TRANSFERIDA À UNIÃO POR FORÇA DA MEDIDA PROVISÓRIA Nº 2.196-3/2001.1. Não viola o art. 535 , do CPC , o acórdão que decide de forma suficientemente fundamentada, não estando obrigada a Corte de Origem a emitir juízo de valor expresso a respeito de todas as teses e dispositivos legais invocados pelas partes .2. Em discussão o prazo prescricional aplicável para o ajuizamento da execução fiscal de dívida ativa de natureza não tributária proveniente dos contratos de financiamento do setor agropecuário, respaldados em Cédulas de Crédito Rural (Cédula Rural Pignoratícia, Cédula Rural Hipotecária, Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária, Nota de Crédito Rural) ou os Contratos de Confissão de Dívidas, com garantias reais ou não, mediante escritura pública ou particular assinada por duas testemunhas, firmados pelos devedores originariamente com instituições financeiras e posteriormente adquiridos pela União, por força da Medida Provisória nº.2.196-3/2001, e inscritos em dívida ativa para cobrança .3. A União, cessionária do crédito rural, não executa a Cédula de Crédito Rural (ação cambial), mas a dívida oriunda de contrato de financiamento, razão pela qual pode se valer do disposto no art. 39, § 2º, da Lei 4.320 /64 e, após efetuar a inscrição na sua dívida ativa, buscar sua satisfação por meio da Execução Fiscal (Lei 6.830 /1980), não se aplicando o art. 70 da Lei Uniforme de Genébra (Decreto n. 57.663 /1966), que fixa em 3 (três) anos a prescrição do título cambial, pois a prescrição da ação cambial não fulmina o próprio crédito, que poderá ser perseguido por outros meios, consoante o art. 60 do Decreto-lei nº. 167 /67, c/c art. 48 do Decreto nº. 2.044 /08. No mesmo sentido: REsp. n. 1.175.059 - SC , Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin , julgado em 05.08.2010; REsp. n. 1.312.506 - PE , Segunda Turma, Rel. Min. Mauro Campbell Marques , julgado em 24.04.2012 .4. No caso em apreço, não se aplicam os precedentes REsp. n. 1.105.442 - RJ , Primeira Seção, Rel. Min. Hamilton Carvalhido , julgado em 09.12.2009; e REsp XXXXX/SP , Primeira Seção, Rel. Min. Castro Meira , julgado em 09.12.2009, que determinam a aplicação do prazo prescricional quinquenal previsto no Decreto n. 20.910 /32, pois: 4.1. Os precedentes versam sobre multa administrativa que, por sua natureza, é derivação própria do Poder de Império da Administração Pública, enquanto os presentes autos analisam débito proveniente de relação jurídica de Direito Privado que foi realizada voluntariamente pelo particular quando assinou contrato privado de financiamento rural; 4.2. No presente caso existem regras específicas, já que para regular o prazo prescricional do direito pessoal de crédito albergado pelo contrato de mútuo ("ação pessoal") vigeu o art. 177 , do CC/16 (20 anos), e para regular a prescrição da pretensão para a cobrança de dívidas líquidas, em vigor o art. 206 , § 5º , I , do CC/2002 (5 anos) .4.3. Em se tratando de qualquer contrato onde a Administração Pública é parte, não existe isonomia perfeita, já que todos os contratos por ela celebrados (inclusive os de Direito Privado) sofrem as derrogações próprias das normas publicistas .5. Desse modo, o regime jurídico aplicável ao crédito rural adquirido pela União sofre uma derrogação pontual inerente aos contratos privados celebrados pela Administração Pública em razão dos procedimentos de controle financeiro, orçamentário, contábil e de legalidade específicos a que se submete (Lei n. 4.320 /64). São justamente esses controles que justificam a inscrição em dívida ativa da União, a utilização da Execução Fiscal para a cobrança do referido crédito, a possibilidade de registro no Cadastro Informativo de créditos não quitados do setor público federal (Cadin), as restrições ao fornecimento de Certidão Negativa de Débitos e a incidência do Decreto-Lei n. 1.025 /1969 (encargo legal) .6. Sendo assim, para os efeitos próprios do art. 543-C , do CPC : "ao crédito rural cujo contrato tenha sido celebrado sob a égide do Código Civil de 1916 , aplica-se o prazo prescricional de 20 (vinte) anos (prescrição das ações pessoais - direito pessoal de crédito), a contar da data do vencimento, consoante o disposto no art. 177 , do CC/16 , para que dentro dele (observado o disposto no art. 2º , § 3º da LEF ) sejam feitos a inscrição e o ajuizamento da respectiva execução fiscal. Sem embargo da norma de transição prevista no art. 2.028 do CC/2002" .7. Também para os efeitos próprios do art. 543-C , do CPC : "para o crédito rural cujo contrato tenha sido celebrado sob a égide do Código Civil de 2002 , aplica-se o prazo prescricional de 5 (cinco) anos (prescrição da pretensão para a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular), a contar da data do vencimento, consoante o disposto no art. 206 , § 5º , I , do CC/2002 , para que dentro dele (observado o disposto no art. 2º , § 3º da LEF ) sejam feitos a inscrição em dívida ativa e o ajuizamento da respectiva execução fiscal" .8. Caso concreto em que o contrato de mútuo foi celebrado na forma de Nota de Crédito Rural sob a égide do Código Civil de 1916 (e-STJ fls. 139-141). Desse modo, o prazo prescricional para a cobrança do mútuo como relação jurídica subjacente inicialmente era o de 20 anos (art. 177 do CC/16 ). No entanto, a obrigação em execução restou vencida em 31.10.2002, ou seja, aplicando-se a norma de transição do art. 2.028 do CC/2002 , muito embora vencida a dívida antes do início da vigência do CC/2002 (11.01.2003), não havia transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada (10 anos). Sendo assim, o prazo aplicável é o da lei nova, 5 (cinco) anos, em razão do art. 206 , § 5º , I , do CC/2002 , a permitir o ajuizamento da execução até o dia 31.10.2007. Como a execução foi ajuizada em 07.02.2007, não houve a prescrição, devendo a execução ser retomada na origem .9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. Acórdão submetido ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/2008.

CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO DE 120 MESES. CLÁUSULA QUE PREVÊ A RESCISÃO UNILATERAL POR QUALQUER UMA DAS PARTES. LOCADOR PRETENDE A RETOMADA IMOTIVADA DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. INADMISSILIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DECLARADA. VIOLAÇAO DO DISPOSTO NO ART. 4.º E 45 DA LEI N.º 8.245 /91. SENTENÇA REFORMADA. A cláusula que permite ao locador a retomada unilateral do imóvel antes do término do contrato, sem dúvida se afasta dos objetivos primordiais da lei, dentre eles aquele que prevê que durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado (art. 4.º), e deve, portanto, ter a sua nulidade declarada. Recurso provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRORROGAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RETOMADA DO IMÓVEL PARA REFORMAS NO EMPREENDIMENTO. DIREITO CONSAGRADO AO LOCADOR - ART. 52 , I , LEI Nº 8.245 /91. MANUTENÇÃO DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. INVIABILIDADE. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO AFASTADA. PROVIMENTO. 1. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se tiver que realizar obras que importem em significativa transformação do imóvel, por imposição do Poder Público, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52). 2. Nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245 /91, em se tratando de locação comercial por prazo indeterminado, é possível a retomada do bem após notificação prévia. 3. Demonstrado ter o locador comunicado ao locatário a impossibilidade de renovar o contrato e, não tendo este desocupado o bem no prazo estabelecido, resta afastada a plausabilidade do direito alegado, pelo que inadmissível a permanência no imóvel. 4 - Agravo provido.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. VIGÊNCIA DO CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. IMPOSSIBILIDADE DE RETOMADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 4º DA LEI Nº 8.245 /91. RECURSO IMPROVIDO. Considerando que o contrato de locação escrito está em vigor por prazo determinado, nem mesmo para uso próprio poderá a locadora reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para sua duração, consoante o art. 4º da Lei nº 8.245 /91. APELAÇÃO. SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ELEVAÇÃO EM RAZÃO DA ATIVIDADE RECURSAL DESENVOLVIDA. APLICAÇÃO DO ART. 85 , § 11 , DO CPC/2015 . INCIDÊNCIA NO CASO. OBSERVAÇÃO FEITA. Tratando-se de recurso interposto e julgado na vigência do CPC/2015 , de rigor reconhecer a incidência de seu art. 85 , § 11 , que determina a majoração da verba honorária de sucumbência.

APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. RETOMADA. LOCADOR. USO PRÓPRIO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ACESSIO TEMPORIS. DIREITO A PROPRIEDADE. INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA. ATO ILÍCITO. 1. A locação empresarial é aquela decorrente da locação não residencial, na qual o locatário, em razão da exploração da atividade econômica no prédio locado, torna-se titular do direito de inerência ao ponto (local em que se encontra o estabelecimento empresarial), motivo pelo qual pode pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato. 2. A pretensão de renovação da locação não é absoluta, pois o locador não é obrigado a renovar o contrato, acaso o imóvel venha a ser utilizado para uso próprio, contanto que em ramo diverso, conforme dispõe o artigo 52 , II , da Lei n. 8.245 /91. 3. Diante da presunção de veracidade, cabe ao locatário provar a falta de verdade por parte do locador. 4. A ação renovatória não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia. 5. A mera expectativa de permanência no imóvel diante do extenso tempo utilizado, por si só, não se mostra suficiente para conferir indenização por fundo do comércio ou, ainda, revelar eventual abusividade na pretensão do locador, porquanto a própria Lei de Locações admite a retomada do imóvel para uso próprio, nos termos do art. 52 , II , da Lei do Inquilinato . 6. Negou-se provimento à apelação.

*Reintegração de posse – Sentença de procedência – Prova do exercício da posse anterior pela autora demonstrada – Ocupação do imóvel pelos requeridos a título de comodato verbal – Recusa em desocupar o imóvel – Notificação extrajudicial apenas para requerida denunciando a rescisão do comodato verbal, sem desocupação voluntária, a caracterizar o esbulho possessório da ré – Notificação do réu – Desnecessidade – Ausência de notificação suprida pela citação válida – Inteligência do art. 240 do CPC – Requisitos do art. 561 do CPC e art. 1.210 do CC preenchidos, autorizando a reintegração da autora na posse do imóvel – Cabível a condenação ao pagamento de aluguel, por não desocupado o imóvel pelo comodatário – Natureza indenizatória do aluguel, em razão da mora – Prazo de 30 dias para desocupação – Tempo concedido razoável, não comportando dilação – Sentença mantida – Recurso negado.*