Ação de Ação de Despejo C/c Cobrança de Aluguéis em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E IMPONTUALIDADE - INFRAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLENCIA - COMPROVAÇÃO - DESPEJO/RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO. I- A Lei 8.245 /91, em seu art. 23 , I , impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação. II- Existindo débitos em aberto referente a alugueis e seus encargos, e sendo a quitação destes feita tardiamente pela locatária, configurado está o direito do locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9º , II e III da Lei 8.245 /91.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL INDEFERIDA NA ORIGEM – INSURGÊNCIA DO LOCADOR – PROCEDÊNCIA – INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO VERIFICADA – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO EQUIVALENTE AO VALOR DE TRÊS MESES DE ALUGUEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL DESPROVIDO DE QUALQUER DAS GARANTIAS PREVISTAS NO ART. 37 , DA LEI DO INQUILINATO – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO EVIDENCIADOS – DESPEJO LIMINAR DEVIDO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 59 , § 1º , INCISO IX , DA LEI Nº 8.245 /1991 – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO EM CASO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - XXXXX-26.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RUY ALVES HENRIQUES FILHO - J. 20.06.2021)

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Não procede a alegada carência da ação sob o pretexto da imprescindibilidade de constituição em mora e notificação prévia. É que a retomada da posse direta do imóvel locado mediante a sua rescisão decorre da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, nos termos do art. 9º , III , da Lei nº 8.245 /91. Para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é despicienda a prévia notificação do locatário.

AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. JULGAMENTO CONJUNTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL DEFERIDA, MEDIANTE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS MESES DO ALUGUEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 59 , § 1º , IX , DA LEI Nº 8.245 /1991. OFERTA DO PRÓPRIO DÉBITO PARA CAUCIONAR O DESPEJO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO CONHECIDOS E PROVIDOS. 1. Tanto para a análise do Agravo Interno quanto para a análise do Agravo de Instrumento, devem ser analisados os mesmos fatos e direito. Desta forma, para dar celeridade ao feito e não haver prejuízo as partes, deve o Agravo Interno interposto pelo Agravante ser julgado juntamente com o mérito do recurso principal. 2. A lei de locações de imóveis urbanos n. 8.245 /91, por meio do parágrafo 1º do artigo 59 , estabelece que será concedida liminar para desocupação do imóvel, nas demandas de despejo, logo que haja prestação de caução proporcional a três meses de aluguel, apontando o rol de possibilidades aptas para tanto. 3. A caução pode se dar mediante depósito, de bens móveis ou imóveis, e até mesmo pela oferta de direito de crédito, inclusive do próprio crédito locatício buscado na demanda originária. (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-24.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 05.07.2021)

AÇÃO RESCISÓRIA. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra locatário e fiadores. Citação apenas dos fiadores. Pedido de desistência com relação ao locatário. Sentença que homologou a desistência em relação ao locatário e julgou procedente a ação de cobrança com decretação da revelia dos fiadores. Insurgência dos fiadores. Alegação de ausência de decurso de prazo para a apresentação da contestação. ACOLHIMENTO. Termo "a quo" para contestação que tem início após a última juntada de aviso de recebimento ou de mandado cumprido. Inteligência do art. 231 , § 1º do Código de Processo Civil . Pedido de desistência em relação ao locatário que foi homologado na sentença rescindenda sem abertura de prazo para a apresentação de contestação dos fiadores. Nulidade insanável. Sentença anulada para reabertura do prazo para a contestação dos fiadores. RECURSO PROVIDO.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Muniz Freire - Vara Única Rua Pedro Deps, 54, Fórum Juiz Nilson Feydit , Centro, MUNIZ FREIRE - ES - CEP: 29380-000 Telefone:(28) 35441398 PROCESSO Nº XXXXX-41.2023.8.08.0037 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: JOSE ANTONIO PASTORE CUNHA REQUERIDO: LUCAS BOM FIM DETTMANN Advogado do (a) AUTOR: MARILIA MONTEIRO RODRIGUES - ES5866 SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE LIMINAR ajuizada por JOSÉ ANTÔNIO PASTORE CUNHA em face de LUCAS BOM-FIM DE TTMANN , ambos devidamente qualificados nos autos. Alega o requerente, em síntese, que firmou com o requerido contrato de locação de um imóvel de sua propriedade, mediante pagamento mensal da importância de R$ 400,00 (quatrocentos reais), a título de aluguel, além das despesas de água e luz. Ocorre que, desde o mês de abril/2022, o requerido tem se recusado a assinar a renovação do contrato, bem como, deixou de efetuar o pagamento do aluguel e as faturas de água e luz. Ressalta, ainda, que apesar das notificações, não obteve êxito na desocupação do imóvel, bem como, no pagamento do débito. O requerido devidamente citado para apresentar contestação, transcorreu o prazo sem manifestação. Entretanto, segundo alega o requerente, o requerido desocupou o imóvel, cumprindo a liminar, sobretudo, sem a entrega das chaves. É breve o relatório. Decido. Compulsando os autos, verifico que o requerido foi citado para contestar a presente ação, ficando este ciente do prazo legal. No entanto, transcorreu o prazo sem que este tivesse apresentado defesa, em razão disso, decreto a revelia do requerido, nos termos do Artigo 344 , do Código de Processo Civil . Prefacialmente, concluo pela aptidão deste feito para o julgamento imediato, já que as questões postas prescindem da produção de prova oral e pericial, além de não haver nos autos, a tempo, pedido de produção de provas pelo revel, nos exatos termos do inciso II do art. 355 do CPC . Destarte, ao se mostrar inerte diante da possibilidade de plena defesa, os fatos alegados na inicial que guarnecem ligação com o silêncio do requerido, reputam-se como verdadeiros. A pretensão autoral de despejo merece ser acolhida, tendo em vista que houve descumprimento de um dos deveres do locatário, qual seja, pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato (artigo 23 , inciso I c/c artigo 9º , inciso III , ambos da Lei 8.245 /91). Acentue-se que a presente ação é ação de despejo e a desocupação do imóvel já foi efetivada, restando a necessidade apenas de reconhecer tal situação fática sob o viés jurídico. Contudo, além de ação de despejo, a presente ação é também ação cumulada que visa a cobrança dos débitos que ficaram ainda em aberto, sem pagamento. Assim, uma vez que o requerido não provou o pagamento de aluguéis e demais encargos e nem comprovou quais as circunstâncias pelas quais deixou de fazê-lo presume -se ser o mesmo revel nestes quesitos específicos. Por fim, cumpre esclarecer que não houve comprovação dos pagamentos dos aluguéis em atraso. Desta forma, considerando que o locador cumpriu os requisitos legais, o pedido merece ser julgado procedente. Neste sentido autoriza a jurisprudência pátria, conforme denota-se das ementas de acórdãos proferidos: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E IMPONTUALIDADE - INFRAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLENCIA - COMPROVAÇÃO - DESPEJO/RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO. I- A Lei 8.245 /91, em seu art. 23 , I , impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação. II- Existindo débitos em aberto referente a alugueis e seus encargos, e sendo a quitação destes feita tardiamente pela locatária, configurado está o direito do locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9º , II e III da Lei 8.245 /91."(TJ-MG - AC: XXXXX90372847001 MG , Relator: João Cancio , Data de Julgamento: 11/08/2019, Data de Publicação: 14/08/2019) Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido do autor, declarando rescindido o contrato avençado entre as partes e decretando o despejo do promovido. CONDENO o requerido ao pagamento dos alugueis vencidos e demais encargos locatícios, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento da ação, mais os alugueres e encargos locatícios que se venceram no curso da demanda até a data da efetiva desocupação do imóvel, devidamente corrigidos também pelo INPC, a partir de cada vencimento, incidindo juros de mora de 1% ao mês. Condeno, ainda, o requerido nas custas processuais e honorários advocatícios, na base de dez por cento (10%) sobre o valor da condenação. Expeça-se mandado de Despejo. Após o trânsito em julgado, arquive-se. P. R. I. MUNIZ FREIRE-ES, 28 de fevereiro de 2024. Juiz (a) de Direito

AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS – DÚVIDA QUANTO À PROPRIEDADE DO IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA – PROVA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – INADIMPLÊNCIA COMPROVADA 1 – A ação de despejo tem natureza constitutiva-negativa e alberga relação pessoal, na medida em que seu objeto (pedido) é a resilição do contrato de locação, que, por consequência, poderá resultar na expedição do mandado de despejo, se o imóvel não tiver sido desocupado voluntariamente. Portanto, prescindível a comprovação da propriedade, se houver prova do contrato de locação. Precedentes. 2 – Havendo prova do contrato de locação e prova da inadimplência, deve-se julgar procedente a ação de despejo cumulada com cobrança de alugueis atrasados, limitando-se aos alugueis não fulminados pela prescrição trienal ( CC , art. 206 , § 3º , I ). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. CERCEAMENTO AO DIREITO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. IMPOSIÇÃO DA MULTA CONTRATUAL PACTUADA. I - Consoante inteligência da Súmula 28 desta Corte: "afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando existem nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz e a parte interessada não se desincumbe do ônus de demonstrar o seu prejuízo, sem o qual não há que se falar em nulidade." II - A ação de despejo está amparada na Lei 8.245 /91, sendo certo que a falta de pagamento dos alugueis e encargos da locação é causa suficiente para a rescisão do contrato e, consequentemente, a condenação do locatário e do fiador ao pagamento das verbas em atraso (artigo 9º, inciso III c/c artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, da citada lei). III - Nos termos do art. 22 , inciso I , da Lei 8.245 /91 (Lei de Locações), o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. IV - Na espécie, quanto aos encargos locativos, restou sobejamente comprovado que os locatários não cumpriram o pactuado, deixando de pagar os aluguéis descritos na cláusula 13 a do contrato de locação, devendo ser reconhecida a procedência do pedido de cobrança de aluguel e acessórios da locação, que é a retribuição ao uso da coisa locada e os demais encargos, nos termos do artigo 23, inciso 1, da Lei nº 8.245 /911. V - Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E IMPROVIDO.

JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. CUMULAÇÃO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. SENTENÇA ANULADA. 1. O recorrente ajuizou ação de despejo para uso próprio com pedido de condenação dos recorridos a pagar a quantia de R$ 7.644,00, referente a alugueis e encargos da locação em atraso, ?bem como todos os débitos vincendos até a prolação da sentença?, sendo tais pedidos acolhidos, parcialmente, pela sentença recorrida. O pedido contraposto também fora acolhido para condenar o locador na cláusula penal. 2. A competência dos Juizados Especiais está adstrita àquela estabelecida no art. 3º da Lei 9.099 /95, e, no caso de ação de despejo, somente se admite a demanda quando fundada em retomada do imóvel para uso próprio (inciso III). 3. Verifica-se, nesse sentido, que o legislador selecionou a modalidade de ação de despejo que deve ser considerada de menor complexidade, a fim de ser amparada pelo regramento próprio do rito sumaríssimo, não só por razões inerentes à natureza do direito material, mas também por questões de conveniência de ordem política, social e econômica. Destarte, não poderá o julgador estender a tutela dos Juizados Cíveis para alcançar ações de despejo que contenham fundamento diverso do uso próprio, sob pena de violar critérios de competência absoluta (ratione materiae). 4. Desse modo, a ação de despejo para uso próprio (art. 47 , inc. III , da Lei n. 8.245 /91), por pressupor ausência de inadimplência contratual e defesa restrita à insinceridade do pedido, não admite cumulação com cobrança de aluguéis (incluídos os que venceram no curso da lide), encargos da locação e cláusula penal, uma vez que para essa situação a ação a ser ajuizada é diversa (art. 9º , inc. III , c/c art. 61 da lei do inquilinato ), fora, portanto, da competência dos Juizados Especiais. 5. Com efeito, ?a cumulação do pedido com a cobrança de aluguel afasta sua competência, até porque a razão para rescisão terá por escopo também o art. 9º e não o art. 47 , inciso III , da Lei no. 8.245 /91. Ademais, a possibilidade de purgação da mora aumenta a complexidade da causa, que por opção legislativa, afastou a possibilidade de sua apreciação no rito sumaríssimo?. (Acórdão XXXXX, 20130710401346ACJ, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 1ª Turma Recursal) 6. Ademais, o despejo para uso próprio demanda a comprovação na inicial da propriedade do bem (registro no álbum imobiliário), e da necessidade da retomada, nos termos do art. 47 , §§ 1º e 2º , da Lei nº 8.245 /1991, o que não aconteceu no caso, constituindo pressuposto processual específico e ainda a afetar a competência quando a ação é proposta nos Juizados Especiais. 7. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA RECONHECIDA DE OFÍCIO. Sentença anulada, extinguindo-se o processo, sem resolução do mérito, a teor do art. 51 , II , da Lei 9.099 /95 c/c art. 64 , § 1º , do CPC . Sem custas e honorários. 8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099 /95.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA - DESNECESSIDADE - REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DE LIMINAR ATENDIDOS. Em ação de despejo por falta de pagamento, o locador tem direito à liminar de desocupação compulsória quando atendidos os requisitos legais: falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, prestação de caução e contrato desprovido das garantias de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A notificação premonitória não é exigível quando se trata de ação de despejo por falta de pagamento.