Alteração de Fachada em Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336 , III , DO CÓDIGO CIVIL . ART. 10 DA LEI Nº 4.591 /1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA. 1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco). 2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio. 3. Os arts. 1.336 , III , do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591 /1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. 4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946). Requisito não cumprido na hipótese. 5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior. 6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invísiveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. 7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336 , III , do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591 /1964. 8. Recurso especial provido.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALTERAÇÃO DE FACHADA DE PRÉDIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. A vida em comunidade exige a conscientização da necessidade de cumprir regras limitadoras do aproveitamento da edificação. A preservação da fachada do edifício reflete a organização e o zelo dos condôminos, sendo deveres destes, segundo o art. 1136 do CC . Art. 10 da Lei 4.591 /64. A Convenção do Condomínio autor dispõe expressamente que é proibido aos Condôminos, proprietários ou seus locatários, mudar a forma externa das fachadas do local de sua propriedade, local ou uso. Demandada que não trouxe aos autos qualquer documento apto a comprovar que estaria autorizada a promover a alteração. Fotografias que demonstram a existência de alteração no conjunto arquitetônico. Não se pode admitir como argumento capaz de legitimar a conduta da ré, o fato de haver outras unidades infratoras da norma condominial. O síndico possui o dever cuidar da edificação, inclusive utilizando-se de medidas judiciais para compelir os condôminos a adaptar as instalações às regras internas a fim de manter a beleza e harmonia da fachada do prédio. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DA FACHADA EXTERNA E ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO - DESFAZIMENTO - REJEIÇÃO - RECURSO PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DA FACHADA EXTERNA E ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO - DESFAZIMENTO - REJEIÇÃO - RECURSO PROVIDO APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DA FACHADA EXTERNA E ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO - DESFAZIMENTO - REJEIÇÃO - RECURSO PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DA FACHADA EXTERNA E ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO - DESFAZIMENTO - REJEIÇÃO -- RECURSO PROVIDO - Não pode o condômino alterar a fachada e áreas comuns do edifício edilício, salvo nos casos permitidos pela convenção de condomínio ou mediante prévia autorização dos demais condôminos, concedida em assembleia geral designada para este fim - Todavia, verificado o comprometimento substancial da fachada do edifício por outras obras realizadas também por condôminos, descaracterizando seu padrão arquitetônico, não há que se falar em conferir tratamento distinto e mais rigoroso aos réus, determinando o desfazimento de sua obra - O comportamento omissivo durante anos por parte do condomínio, em não criar objeções às obras que promoviam alteração da fachada do edifício por outros condôminos, criou a legitima expectativa nos autores de que existia uma autorização tácita para que igualmente pudessem modificar as suas janelas, a configurar a supressio - A conduta do condomínio de, após terminada a obra, tentar judicialmente promover o seu desfazimento dela com retorno ao "status quo ante", mesmo havendo situações similares de outros condôminos, consiste em conduta contrária à boa fé objetiva - Recurso provido.

Condomínio. Ação de obrigação de não fazer. Fechamento da varanda da unidade do autor e retirada da esquadria existente entre a sala e a varanda. Pedido para que o condomínio se abstenha de aplicar multa ou adotar qualquer outra providência. Ação julgada procedente. Fechamento da varanda permitido. Retirada da porta de esquadria. Ausência de modificação significativa. Alteração da fachada inocorrente. Sentença mantida. Recurso improvido, com observação. Não resta dúvida que o fechamento da varanda restou permitido por deliberação da assembleia, ficando restrita a discussão sobre a retirada da esquadria que separa a sala da varanda. Nesse aspecto, a varanda, no seu interior, passou a integrar a sala, não implicando em alteração de fachada. O que a lei veda é mudança estrutural (art. 1336 , CC ), como as paredes externas, esquadrias que compõem a fachada do edifício propriamente dita. Não cabe confundir alteração da fachada com a obra realizada na unidade do autor, não se vislumbrando modificação significativa a ponto de ensejar prejuízo para a estética do condomínio. Daí porque, a ação restou corretamente julgada procedente, determinando que o condomínio se abstenha de aplicar multa ou adotar qualquer outra providência que obrigue o condômino a recolocar a porta de esquadria.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE FACHADA - AUTORIZAÇÃO POR UNANIMIDADE DOS DEMAIS CONDÔMINOS - NECESSIDADE. 1. É dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. 2. Excepcionalmente, é possível a modificação de fachada, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10 , § 2º , da Lei 4.591 /64).

APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONDOMINIAL. RESPEITÁVEL SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. BUSCA A ANULAÇÃO DA MULTA APLICADA PELO CONDOMÍNIO/APELADO. MULTA QUE DEVE SER AFASTADA. LAUDO PERICIAL E QUESITOS RESPONDIDOS, QUE CORROBORAM QUE A ALTERAÇÃO DA FACHADA É INSIGNIFICANTE. AS ALTERAÇÕES NÃO IMPORTARAM EM ALTERAÇÃO DO CONJUNTO ESTÉTICO. A OLHO DESARMADO CONSTATA-SE NÃO HAVER PREJUÍZO À HARMONIA ARQUITETÔNICA E ESTÉTICA DA EDIFICAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, COM PEDIDO DE DANOS MATERIAIS. ALTERAÇÃO DA SACADA DO APARTAMENTO, A QUAL INTEGRA A FACHADA DO EDIFÍCIO. MODIFICAÇÃO DA ESTRUTURA E REVESTIMENTO DA VARANDA. INEXISTÊNCIA DE APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS PARA REALIZAÇÃO DA REFERIDA OBRA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PISO. 1. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento objetivando a reforma da decisão interlocutória que determinou que o suplicado, aqui agravante, adote as providências necessárias e promova a readequação do revestimento da varanda para os mesmos moldes condominiais, existente originalmente, sob pena de multa diária no valor de R$ 100,00 (cem reais). 2. É cediço que a alteração da fachada de condomínio edilício é vedada (Lei n. 4.591 /64, art. 10 , I ; Código Civil , art. 1.336 , III), salvo se houver aprovação da unanimidade dos condôminos (Lei 4.591 /64, art. 10 , § 2º ). 3. In casu, a par da discussão sobre a alteração da fachada e a dinâmica dos fatos, tem-se que o agravante, na qualidade de proprietário de fato do apartamento nº 103 do Condomínio Edifício Tereza Hinko, efetuou alterações, transformando a sacada da varanda de seu apartamento, a qual integra a fachada do edifício, modificando o revestimento, assentando outro alienígena ao padrão externo existente nos demais apartamentos, desvirtuando o revestimento nas peças assentadas e a cor. 4. Sabe-se que, se o condomínio, ou mesmo condômino, tendo aspiração em alterar a fachada, tem que convocar assembleia específica sobre o tema e respeitar o quórum previsto no art. 1.341 , do Código Civil ("A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos."). 5. Na hipótese dos autos, a obra em questão foi realizada sem comprovação específica de aprovação condominial para tanto, o que não condiz com a ordenança legal prevista no art. 1.336 , III , do Código Civil ("não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;") e a norma contida no item 5.5 do regimento condominial (fl. 28 – dos autos originais), mesmo que tenha como objetivo a reforma ou de modernização do apartamento. 6. Destarte, dentro da dinâmica dos fatos apresentados nos autos, verifica-se que os argumentos colacionados no presente recurso são insuficientes a fim de modificar a decisão atacada, razão pela qual deve a mesma ser mantida. 7. Recurso conhecido e improvido. Decisão preservada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interporto para, contudo, negar-lhe provimento, nos termos do voto da e. Relatora.

OBRIGAÇÃO DE DESFAZER. FACHADA DE EDIFÍCIO. ALTERAÇÃO UNILATERAL. INICIATIVA DE CONDÔMINO CONTRÁRIA À CONVENÇÃO E ÀS DELIBERAÇÕES DO CONDOMÍNIO. OFENSA À UNIDADE ESTÉTICA DO EDIFÍCIO. ALTERAÇÕES PERCEPTÍVEIS. REMOÇÃO. CÓDIGO CIVIL , ART. 1.336 , III . LEI Nº 4.591 /64, ART. 10 , INCISO I . 1. A estética é um valor civilizacional. A estética urbana, muito desrespeitada no Brasil, busca o embelezamento dos espaços públicos e, também, dos espaços condominiais, como as fachadas de edifícios. 2. As fachadas de edifícios seguem padrões estabelecidos pelo projeto, antes da incorporação; são mantidas pelas convenções e assembleias e não podem ser alteradas a critério pessoal de cada condômino. 3. Qualquer alteração que contrarie o padrão da fachada caracteriza violação à unidade estética do edifício condominial e deve ser autorizada ou proibida pelos mecanismos internos do condomínio ou, neste último caso, quando necessário, pelo Poder Judiciário. 4. Brasília, em sentido amplo, até mesmo na área tombada, tem sido vítima de dano estético imposto pela conveniência individual. Fachadas de apartamentos, em áreas centrais e afastadas, são alteradas apenas no interesse e no gosto (ou no mau gosto) de quem se dispõe a fugir de um compromisso convencional por mero capricho íntimo, quando poderia, sem nenhuma dificuldade, manter o padrão eleito por todos, que é uma decisão do projeto, mantida na convenção e nas assembleias; esse padrão tem proteção jurídica desde as primeiras leis que trataram da propriedade horizontal em edifícios: Lei nº 4.591 /64, art. 10 , inciso I : ?Art. 10 . É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada?. Código Civil , art. 1.336 , inciso III : ?Art. 1.336 . São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.? 5. Os Governantes não são os únicos responsáveis pelo dano estético que ameaça, em todas as regiões administrativas, o sonho de uma ?Cidade Linda?. A população tem grande culpa pela feiura que atinge nossa Cidade. Quem quer ?colorir com outras tintas? a área externa do seu apartamento, segundo o seu gosto pessoal, escolheu viver em lugar sujeito a restrições ao direito de propriedade. Logo, deve respeitá-las. Em apartamentos e imóveis comerciais em condomínio há regras comuns que devem ser observadas por todos. 6. As alterações na fachada, sem autorização do Condomínio, devem ser removidas, restaurando-se o padrão único estabelecido no edifício. 7. Recurso conhecido e não provido.

CONDOMÍNIO HORIZONTAL. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INOCORRÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE PADRÃO OU HARMONIA NAS FACHADAS EXTERNAS DAS CASAS. MULTAS INEXIGÍVEIS. APELAÇÃO DO RÉU NÃO PROVIDA. 1. As fotografias anexadas aos autos demonstram a inexistência de padrão ou harmonia nas fachadas externas dos imóveis do condomínio, tanto que algumas casas possuem muros, outras não, algumas tem jardim, garagem, portões, os pisos de entrada são diferentes, etc. 2. Inexigibilidade das multas aplicadas ao condômino autor pela reforma efetuada em sua unidade. 3. Apelação do réu não provida.