Alteração do Locatário sem Anuência do Fiador em Jurisprudência

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE EMBARGOS À EXECUÇÃO - FIANÇA - ALTERAÇÃO CONTRATUAL - NECESSIDADE DE ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIADOR - INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA AO CONTRATO DE FIANÇA - SÚMULA 83 /STJ - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO DO EMBARGADO. 1. Com efeito, segundo posicionamento firmado por esta Corte Superior, quando houver o aditamento, a transação ou qualquer modificação do contrato de locação, os fiadores devem anuir expressamente, pois a fiança é um contrato a ser interpretado restritivamente, ou seja, a responsabilidade dos fiadores se resume aos termos expressamente acordados. Súmula 83 /STJ. Precedentes. 2. Agravo regimental desprovido.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ADITAMENTO CONTRATUAL PARA ALTERAÇÃO DE LOCATÁRIO - CELEBRAÇÃO POR ESCRITO - OBSERVÂNCIA À FORMA ADOTADA NO CONTRATO PRIMITIVO - AUSENTE ANUÊNCIA DOS FIADORES EM RELAÇÃO AO ADITAMENTO CONTRATUAL – EXONERAÇÃO DOS FIADORES - EXEGESE DA SÚMULA Nº 214 DO STJ - ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" BEM DEMONSTRADA – EXTINÇÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. É regular a substituição do locatário se o locador subscreve o instrumento de alteração contratual. Demais, substituído o locatário, exoneram-se os fiadores que não anuíram expressamente com o pactuado, aplicando-se, ao caso, o entendimento da Súmula 214 do STJ, segundo a qual "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, sendo de rigor, portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos réus.

EMENTA – PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONFISSÃO DE DÍVIDA. FIADOR. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXONERAÇÃO. ART. 366 /CC. PROVIMENTO. 1. Considerando o instrumento contratual de confissão de dívida, a caracterizar-se como novação, diante da substituição dos devedores e das novas condições impostas para pagamento, com expressa anuência do credor, é de ser mantida a exoneração do fiador que não anuiu com a nova pactuação (art. 366 /CC).3. Apelação Cível a que se dá provimento, com inversão da sucumbência. (TJPR - 17ª C.Cível - XXXXX-51.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 14.03.2022)

CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. ALTERAÇÃO DO LOCATÁRIO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. EXONERAÇÃO DA RESPONSABILIDADE. ART. 819 , DO CC . Nos termos do art. 819 , do CC , a fiança dar-se-á por escrito, não admitindo interpretação extensiva. Logo, a alteração do contrato de locação, feita sem a anuência do fiador, o exonera da obrigação, não sendo lícito presumir que concordou em permanecer responsável mesmo com a sub-rogação da locação. Apelo não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA FIRMADO ENTRE A PARTE CREDORA/LOCATÁRIA E TERCEIRO OCUPANTE DO IMÓVEL. HOMOLOGAÇÃO DA TRANSAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Responsabilidade do locador e fiador pelos débitos do contrato de locação. Na cessão ou sublocação dos contratos de locação, necessária a anuência expressa do locador, haja vista a imposição prevista no artigo 13 da Lei nº 8.245 /91, sopesada a vedação no ajuste celebrado. A inobservância da previsão legal para a cessão ou sublocação não gera efeitos em relação ao locador, recaindo sobre o locatário e fiadores as responsabilidades originalmente contratadas. 2. Novação. Não reconhecimento na hipótese. Para que se reconheça a novação é imprescindível que haja o ânimo de novar, de consentir com uma nova obrigação para extinguir a primeira, consoante dispõe o artigo 361 do Código Civil , o que não se verificou na hipótese. 3. Sublocação do imóvel sem anuência da locadora. A sublocação ocorrida do imóvel em litígio sem anuência da locadora não afasta a relação locatícia originária firmada entre as partes. 4. Validade do contrato de aluguel. Responsabilidade pelo pagamento dos débitos da locação, locatário, sublocatário e do fiador. Devem o locatário, o sublocatário e o fiador pagarem os aluguéis vencidos e demais encargos referentes ao contrato de locação no período de abril de 2019 até a entrega das chaves do imóvel. 5. Juros e correção monetária. Os valores devidos devem ser acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a cada parcela vencida, IPTU, energia elétrica e água, devidos pelo uso no período do imóvel locado, e multa de um salário-mínimo vigente à época do pagamento, valor que deverá ser apurado em liquidação de sentença. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Apelação – Ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança – Sentença de parcial procedência – Insurgência dos locadores e locatário. Recurso dos autores – Valor mensal dos aluguéis - A prova dos autos demonstra que os locadores e locatário celebraram aditamento para reduzir o valor dos aluguéis para R$ 3.300,00, a partir de 25/02/2021 – Consta, ainda, que nos primeiros 6 meses, a contar de fevereiro de 2021, haveria desconto de 25% no aluguel; no próximo clico de 6 meses, o desconto seria de 15% – Assim, deve ser mantida a sentença, no capítulo em que fixou o aluguel em R$ 2.805,00, no período de novembro de 2021 a janeiro de 2022 (data do encerramento do último ciclo de 6 meses do desconto de 15%), e de R$ 3.300,00, nos meses subsequentes (sem o desconto). Obrigação dos fiadores – Subsistência – Inexistem nos autos elementos a indicar que o credor concedeu moratória ao inquilino, compreendida como o ato de prorrogar o prazo para adimplemento da obrigação – Ausência de elementos fáticos para subsunção do art. 838 , inc. I , do CC/02 – Aditamento contratual sem aquiescência dos fiadores, que, na espécie, não afasta a responsabilidade – A súmula n. 214, do STJ, deve ser interpretada no sentido de que o fiador somente não responde pelos acréscimos obrigacionais decorrentes do aditamento que não anuiu. Ou seja, obrigações novas ou que excedam àquela inicialmente assumida – Precedente do STJ – No caso concreto, o aditamento contratual, mesmo que firmado sem anuência dos fiadores, não os exime e responsabilidade, pois não houve acréscimo das obrigações anteriormente contraídas. Pelo contrário, houve redução do aluguel, o que beneficia os fiadores, inclusive – Exoneração total dos fiadores – Impossibilidade – Mudança de sócios de empresa afiançada não exonera o fiador se ele não toma as providências necessárias para intimação do locador – Precedentes do STJ – Permanência das obrigações pelo prazo de 120 dias, contados da entrega da notificação de desoneração (art. 40 , inc. X , da Lei n. 8.245 /91)– Apelação parcialmente provida. Recurso do réu – Consoante a jurisprudência do STJ (tema 622), a aplicação da sanção civil do art. 940 do CC/02 depende da demonstração de má-fé do credor – No caso, inexistem elementos a evidenciar que os autores almejaram quantia que sabiam ser indevida – A simples rejeição da linha interpretativa invocada pela parte acerca dos fatos e das provas não implica violação à boa-fé objetiva – Litigância de má-fé – Não ocorrência – Ausência de provas da suposta alteração da verdade dos fatos – Purgação superveniente da mora – Rejeição – O locatário, a despeito de reconhecer o inadimplemento, não realizou depósito do valor do débito atualizado, acrescido da quantias descritas no art. 62 , inc. II , da Lei n. 8.245 /91, tampouco o fez no curso do processo – Recurso desprovido. Apelação do réu desprovida, e dos autores parcialmente provida.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. REALIZAÇÃO DE ACORDO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO SEM A ANUÊNCIA DO FIADOR. EXTINÇÃO DA FIANÇA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Realizada transação entre locador e locatário sobre a dívida em ação de despejo, sem a participação do fiador, extingue-se a fiança, nos termos do art. 838 , I , do Código Civil de 2002 , de acordo com a jurisprudência desta Corte, sedimentada na Súmula 214 . 2. Agravo interno não provido.

Locação. Imóvel residencial. Ação de cobrança ajuizada em face do locatário e fiador. Sentença de improcedência em relação ao fiador e procedência relativamente ao locatário. Insurgência recursal da autora contra sentença que eximiu fiador de responsabilidade por obrigação locatícia. Efetivo aditamento contratual, com alteração subjetiva, sem anuência do fiador. Aplicação da Súmula 214 do STJ. Recurso desprovido, com observação. Na hipótese, foi celebrado aditamento contratual, com alteração subjetiva, e que não contou com anuência do fiador. Aplicável, portanto, ao caso o disposto na Súmula 214 do STJ: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. O entendimento do Tribunal de origem está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior de Justiça, no sentido de que, quando houver o aditamento, a transação ou qualquer modificação do contrato de locação, os fiadores devem anuir expressamente, pois a fiança é um contrato a ser interpretado restritivamente, ou seja, a responsabilidade dos fiadores se resume aos termos expressamente acordados. Incidência da Súmula 83 /STJ. 2. Agravo interno desprovido.

Apelação cível. Locação. Embargos à execução. Sentença de improcedência. Apelo da embargante, que figurou no contrato como fiadora. Cerceamento de defesa não verificado. Não era necessária a produção de outras provas além da documental, já produzida nestes autos. A embargante celebrou contrato de locação comercial, figurando como fiadora e assumindo a responsabilidade solidária pelo cumprimento das obrigações locatícias até a entrega das chaves. A prorrogação do contrato por tempo indeterminado, findo o prazo certo ajustado para sua vigência, decorre de lei, não de aditamento, e tal prorrogação não modifica as obrigações previstas no contrato. Responsabilidade dos fiadores até efetiva entrega das chaves. Se o fiador não se exonerou da fiança, continua responsável pelos débitos da locação até a entrega das chaves. Inaplicabilidade da súmula nº 214 do STJ. Responsabilidade do fiador que persiste até o término da relação locatícia. Apelação não provida.