Atraso no Início da Obra em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NO INICÍO DAS OBRAS - RESCISÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DEVIDA. O atraso no início da obra sem motivação relevante é causa mais que suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, pois o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a parte ré obrigada a devolver as parcelas pagas. Se o contrato for rescindido por culpa da ré, as partes devem retornar ao "status quo ante", com a devolução de todos os valores pagos pelo comprador.

Apelação. Cooperativa Habitacional. Rescisão culposa. Incontroverso o atraso no início de obras. Pretensão da autora à resolução do contrato por culpa da ré, com a restituição integral dos valores pagos. Sentença que acolheu o pedido inicial. Recurso da ré. Prescrição e decadência. Inocorrência. Incidência do Código de Defesa do Consumidor (Súmula 602 do STJ). Entraves burocráticos que não constituem caso fortuito ou força maior, nem o justificam o atraso na entrega do empreendimento. Culpa exclusiva da ré. Súmula 161 deste E. Tribunal. Restituição integral dos valores pagos, sem retenção (Súmula 543 do STJ). Multa contratual devida. Recurso desprovido.

Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Obra que sequer tivera início. Desfazimento do pactuado por culpa da ré. Retorno das partes ao 'statu quo' primitivo. Devolução de valores, com incidência de juros e correção monetária, além de multa. Alegação da apelante sobre valor diverso sem suporte. Descaso para com o consumidor é notório. Danos morais se fazem presentes, inclusive 'in re ipsa'. Situação excepcional que ocasionou angústia e desgosto ao comprador frustrado. Verba reparatória mantida. Sentença que se apresenta adequada. Apelo desprovido.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. DESCUMPRIMENTO DAS OFERTAS E CONDIÇÕES CONTRATUAIS. AUTORES QUE COMPARECERAM NO LOCAL DA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL E CONSTATARAM A INEXISTÊNCIA DE OBRAS. TENTATIVAS DE SOLUÇÃO PACÍFICA. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA INFORMAÇÃO, TRANSPARÊNCIA E BOA-FÉ NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. ART. 341 DO CPC . ALEGAÇÕES GENÉRICAS, SEM A EFETIVA COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE FATORES EXTERNOS QUE CULMINARAM NO ATRASO DO INÍCIO DA CONSTRUÇÃO. RECLAMADAS QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO SEU ÔNUS. ART. 373 , II DO CPC . DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM FIXADO EM R$5.000,00 QUE NÃO COMPORTA MINORAÇÃO. VALOR ADEQUADO AO CASO CONCRETO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. Recurso Inominado conhecido e desprovido. (TJPR - 3ª Turma Recursal - XXXXX-04.2020.8.16.0069 - Cianorte - Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS ADRIANA DE LOURDES SIMETTE - J. 08.05.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS REJEITADAS. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO. RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. DESCABIMENTO. DEVOLUÇÃO PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS. DESCABIMENTO. VERBA FIXADA NO MÍNIMO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA.APELAÇÃO DESPROVIDA, EM DECISÃO MONOCRÁTICA. (Apelação Cível, Nº XXXXX20228210008 , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rosana Broglio Garbin , Julgado em: 26-04-2024)

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de restituição de valores, proposta por adquirentes, com base em atraso no início das obras - Sentença de parcial procedência - Inconformismo de ambas as partes - Autor pretende o reconhecimento de sucumbência mínima, com condenação das requeridas ao pagamento da integralidade do ônus - Rés defendem a possibilidade de cobrança de INCC antes do início das obras, conforme cláusula contratual, e terem comprovado o início destas antes da data fixada na própria placa do empreendimento, além de pretenderem a condenação integral dos autores ao ônus da sucumbência - Relação consumerista em contrato de adesão - Mitigação do princípio da pacta sunt servanda - INCC que apenas pode incidir no período das obras, por ser índice setorial relacionado à construção - Placa que fixou a data de início em setembro de 2019 e deve ser mantida - Sucumbência proporcional - Honorários advocatícios devidos pelos autores que deve incidir sobre o decaimento do pedido - Apelo dos autores parcialmente provido, negado ao das rés.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - BEM ADQUIRIDO NA PLANTA - ATRASO NO INÍCIO DA OBRA - ENTREGA APÓS O PRAZO PREVISTO - INADIMPLEMENTO - SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - RESCISÃO CONTRATUAL - PRESTAÇÕES E TAXA DE CORRETAGEM - DEVOLUÇÃO DEVIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - Nas hipóteses em que as prestações mensais foram quitadas por mais de um ano e neste período a obra sequer se iniciou, é clara a mora da construtora e o consequente impacto no prazo final da entrega do empreendimento. Portanto, não se pode exigir do adquirente a continuidade dos pagamentos, ante a evidência de que não será atendida a obrigação contratada - Se a culpa pela rescisão ocorreu por parte da construtora, os valores adimplidos, incluindo a taxa de corretagem, deverão ser restituídos ao comprador, consoante entendimento sedimentado na súmula 543 do STJ.

CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. INVESTIMENTO. RECONHECIDA RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DO COVID-19. PARALISAÇÃO OBRIGATÓRIA DAS OBRAS. AFASTADA RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor quando comprovada a vulnerabilidade do consumidor que, na condição de investidor eventual e sem conhecimento do mercado imobiliário, construção e venda de imóveis, adquire imóvel, visando auferir lucro ou investir. Precedente do STJ. 2. Conforme o art. 14 , caput, § 3º , inciso II , do CDC e art. 393 do CC , o fornecedor responde objetivamente pelos defeitos da prestação do serviço, salvo, se comprovada a culpa exclusiva do consumidor ou a ocorrência de caso fortuito ou força maior. 2. 1. Comprovado que a pandemia mundial da COVID/19, instaurada pela Organização Mundial de Saúde em 11/03/2020, foi o motivo da determinação governamental para paralisação obrigatória das obras da construção civil, dentre outras, sendo, portanto, a justificativa para o atraso na entrega dos imóveis. 2. 2. Configurada força maior ou caso fortuito que elide a responsabilidade do fornecedor em ressarcir o consumidor. 3. Recurso conhecido e desprovido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. PRELIMINAR. ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE ENFRENTAMENTO DE TODAS AS TESES DE DEFESA. DESCABIMENTO. RAZÕES DE DECIDIR SUFICIENTEMENTE EXPOSTAS NO DECISUM. FUNDAMENTAÇÃO CONCISA QUE NÃO RETIRA DO ATO A SUA HIGIDEZ. PREFACIAL AFASTADA. MÉRITO. AVENTADA INOCORRÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. TESE DE QUE NÃO HOUVE ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS POR CONTA DE CLÁUSULA QUE VINCULAVA O INÍCIO DO PRAZO À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO ACOLHIMENTO. CLÁUSULA NULA. TEMA 996 DO STJ. PRECEDENTES DESTA CORTE. EDIFICAÇÃO QUE SEQUER FOI INICIADA DEPOIS DE PASSADOS MAIS DE QUATRO ANOS DA ASSINATURA DO CONTRATO. AUTORES QUE CUMPRIRAM SUA PARTE NO ACORDO E PAGARAM AOS RÉUS A QUANTIA DE SESSENTA MIL REAIS. FATO INCONTROVERSO. NOTÓRIA INADIMPLÊNCIA DOS DEMANDADOS. EXEGESE DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL . DEVOLUÇÃO DE VALORES E RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. ART. 85 , §§ 2º E 11 , DO CPC . MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA QUE SE IMPÕE. EXIGIBILIDADE SUSPENSA. PARTE RÉ BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 98, § 3º, DO MESMO DIPLOMA LEGAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. XXXXX-65.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: LAILA PETRUSCA NOVAES OLIVEIRA PORTO e outros (2) Advogado (s): MATHEUS DE OLIVEIRA BRITO, JULIANA SILVA MOREIRA, JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR APELADO: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA. e outros (2) Advogado (s):JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR, JULIANA SILVA MOREIRA, MATHEUS DE OLIVEIRA BRITO ACORDÃO EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ E APELO ADESIVO DO AUTOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ. REJEITADA. MÉRITO. ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRA DE UNIDADE RESIDENCIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DUAS VEZES EXTRAPOLADO. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. INTEMPÉRIES CLIMÁTICAS E ENTRAVES COM MÃO DE OBRA QUE SE INSEREM NO RISCO DO NEGÓCIO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE MILITA EM FAVOR DOS AUTORES. DESONERAÇÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS A PARTIR DA MORA INJUSTIFICADA DA RÉ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANOS MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PROVISÓRIO EM RAZÃO DO ATRASO. COMPROVAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA O PERÍODO DO ATRASO. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IGPM. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO ÍNDICE MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. JUROS DE OBRA. COBRANÇA PELA RÉ INADIMPLENTE. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURADO. ATRASO EXCESSIVO. INDENIZAÇÃO DE R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. PRECEDENTES TJBA. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cinge-se a controvérsia em aferir: a) a responsabilidade da Ré pelo alegado atraso na conclusão das obras; b) se os Autores fazem jus à indenização pelos danos materiais alegados; c) a possibilidade de inversão da cláusula penal; d) a possibilidade de revisão contratual do índice de correção monetária; e) se são devidos os juros de obra cobrados pela Ré; f) a ocorrência de danos morais e, caso positivo, qual o montante indenizatório devido. 2. Os Autores nunca cobraram da Ré juros de obra, sendo certo que a Caixa Econômica Federal, enquanto mero agente financeiro em sentido estrito, não é parte legítima para responder por prejuízos discutidos por atraso de obra, razão pela qual não há que se falar em necessidade de litisconsórcio passivo necessário, muito menos em ilegitimidade passiva da Ré construtora. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3. O atraso na conclusão das obras, extrapolando o prazo de tolerância, não pode ser justificado pela ocorrência de chuvas e intempéries climáticos, assim como suposta ausência de material de construção e mão de obra qualificada, uma vez que tais fatos são previsíveis e se inserem no risco da atividade empresarial, não se aplica a hipótese de caso fortuito ou força maior no sentido de elidir a responsabilidade da construtora pela mora. Precedentes TJBA. 4. O adquirente da unidade imobiliária somente tem a obrigação de adimplir as parcelas devidas até o final do prazo de tolerância, ficando exonerado desse pagamento quando tal prazo é inobservado pelo alienante, ao qual, pois, é defeso alegar exceção do contrato não cumprido. 5. É inegável, pois, a falha na prestação do serviço e enseja a responsabilidade objetiva da Ré, nos termos do art. 14 , § 3º , I e II do CDC . Precedentes TJBA. 6. O atraso na entrega da obra pela construtora, sem justificativa plausível para tanto, caracteriza dano material suscetível de indenização em favor dos promitentes compradores, ante a prática do ato ilícito consistente na privação do uso e fruição do imóvel a partir do prazo estipulado para entrega, nos termos do art. 186 do CC/02 . No caso em tela, os Autores comprovaram que tiveram despesas com a locação de imóvel provisório em razão do atraso da Ré. 7. Deve ser invertida a cláusula penal quando fixada apenas em desfavor do adquirente, como ocorreu no caso, por força do princípio da reciprocidade e simetria das obrigações contratuais entre consumidor e fornecedor. Tema repetitivo nº 971 do STJ. 8. Em relação ao índice de correção monetária a incidir no período de atraso, é possível a substituição do INCC pelo IGP-M, independentemente de previsão contratual em sentido diverso, pois deve prevalecer o índice mais favorável ao consumidor que não deu causa ao atraso. Precedentes TJBA. 9. Verificado o inadimplemento contratual da construtora por atraso injustificado na conclusão de obra de unidade residencial, é ilícito exigir que o consumidor arque com o pagamento dos juros de obra em período posterior ao prazo de tolerância previsto na avença, como pretende a Ré. Precedentes TJBA. 10. O atraso na entrega de obra não gera, por si só, dano moral in re ipsa, no entanto, este ocorrerá quando o atraso for expressivo, o que demanda análise à luz das particularidades de cada caso. Precedentes TJBA. 11. Na situação em apreço, constatou-se que o prazo originalmente previsto para a conclusão da obra era 30/11/2009, com tolerância até 30/03/2010, o que veio a ser postergado, via aditivo contratual, para 31/07/2010, no entanto, a obra somente foi concluída em 31/01/2011, razão pela qual, tratando-se de atraso superior a 01 (hum) ano do prazo original, com sucessivas dilações, todas também extrapoladas, resta configurado o dano moral. 12. A indenização fixada pelo juízo primevo em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) está em consonância com as balizas para dosimetria do dano moral, tratando-se de valor proporcional e razoável que, por um lado, atende às finalidades pedagógica e preventiva da condenação. Por outro lado, não implica enriquecimento sem causa do ofendido. Precedentes TJBA. 13. Portanto, não prospera o pleito dos Autores de majoração da indenização para R$ 100.000,00 (cem mil reais), valor nitidamente desproporcional e desarrazoado, que implicaria enriquecimento ilícito, como também não prospera o pleito da Ré de redução da verba indenizatória fixada em Sentença, cuja manutenção se impõe. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. XXXXX-65.2013.8.05.0001 , em que figuram como apelante LAILA PETRUSCA NOVAES OLIVEIRA PORTO e outros (2) e como apelada TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA. e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia em REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO DA RÉ; e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO ADESIVO DOS AUTORES, nos termos do voto do relator. Salvador, .