Cobrança de Taxa de Manutenção de Não Associado Ou que a Ela Não Anuiu em Jurisprudência

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXA DE MANUTENÇÃO. NÃO ASSOCIADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. DESASSOCIAÇÃO. FATO INCONTROVERSO. COBRANÇA INDEVIDA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP , processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento no sentido da impossibilidade de as taxas instituídas por associação de moradores e/ou condomínios de fato alcançarem quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. 3. Na hipótese, é incontroverso que a parte declarou formalmente sua intenção de desassociar-se, o que torna a cobrança indevida após o seu desligamento, considerando sua expressa manifestação de vontade. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INCONFORMISMO DA PARTE AUTORA. 1.Nos termos da jurisprudência do STJ, as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, de natureza pessoal e contratual, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado ou não aderiu formalmente ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação. 2. Agravo interno desprovido.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC , firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. DEVER DE TODOS OS CONDÔMINOS. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODA A COLETIVIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. TEMA 882, STJ. TEMA 492, STF. DISTINGUISHING. COBRANÇA DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1.1. Ao julgar o tema 882 o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que ?As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 1.2. O Superior de Tribunal de Justiça utilizou o critério temporal, de forma que, a associação constituída após a compra do imóvel em condomínio regular não pode obrigar os condôminos ao pagamento de suas mensalidades. 2.1. O STF, por sua vez, declarou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465 /17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis (Tema 492). 2.2. O caso dos autos é totalmente diverso das teses fixadas nos temas 492, do STF e 882, do STJ, pois trata-se de cobrança de taxa condominial por associação derivada de loteamento irregular, não sendo possível aplicá-las ao caso concreto. 3. ?As teses firmadas no julgamento dos REsp 1.439.163 (Tema nº 882 do STJ) e no RE XXXXX (Tema 492 do STF) em que analisaram a legalidade de cobrança de taxa condominial por associação, constituída posteriormente à regularização dos condomínios, não se aplicam à associação de condomínio originada/derivada de parcelamento/loteamento irregular de terras públicas pertencentes ao Distrito Federal?. (Acórdão XXXXX, XXXXX20208070021 , Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 2/2/2022, publicado no DJE: 22/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 4. A Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça definiu que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. 5. A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal é pacífica no sentido de que a irregularidade do condomínio não pode ser alegada pelo condômino, a fim de se eximir de sua obrigação legal, sob pena de enriquecimento sem causa. Precedentes. 6.1. O condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa, independentemente de sua vontade, pois tal obrigação decorre de sua condição de comunheiro, tratando-se, portanto, de uma obrigação propter rem. 6.2. No caso, sendo possuidor de imóvel integrante do condomínio, deve ser reconhecida a existência da obrigação do apelado de arcar com as despesas necessárias para a manutenção da coisa comum. 7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada em parte.

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de taxa de manutenção de não associado ou daqueles que a ela não anuíram. Inadmissibilidade (tema 882). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento estabelecido no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado. V. Acórdão firmado em consonância com o decidido no E. STF no Agravo de Instrumento nº 745.831/SP , convertido no Recurso Extraordinário nº 695.911/SP (tema 492). Possibilidade de desfiliação. Ausência de questionamento no Recurso Extraordinário. Inviabilidade de apreciação neste âmbito recursal. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.

- Recurso redistribuído à Trigésima Câmara Extraordinária de Direito Privado, com base na Resolução n.º 737/2016 e Portaria nº 02/2017 - Loteamento. Cobrança de taxa de manutenção, conservação e segurança por associação de proprietários contra titular de domínio de imóvel. Ausência de contrato para tanto. Réu que não tem a qualidade de associado. Cobrança indevida configurada. Matéria que já fora objeto de recurso repetitivo do Superior Tribunal de Justiça - Tema 882. Cobrança sem respaldo na lei ou no contrato não pode sobressair. Improcedência da ação se apresenta adequada. Apelo provido.

EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA. - O Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento, em recurso repetitivo, de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. (STJ, Resp n.º 1.439.163/SP )."

AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. TAXA ASSOCIATIVA. Ação ajuizada por associação em face dos proprietários de imóvel em loteamento, pretendendo a cobrança de taxas associativas vencidas e não pagas. 1. REsp XXXXX/SP que, em regime de recursos repetitivos (art. 543-C do CPC ), firmou entendimento de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Conclusão que não afasta a possibilidade da associação ser ressarcida pelos gastos efetuados em benefício do proprietário, em pleito fundamentado no enriquecimento sem causa (art. 884 do CC ), conforme ressalva da Min. MARIA ISABEL GALLOTTI em seu voto no caso. Serviços prestados, sem oposição, que beneficiam os proprietários, direta e indiretamente, e demandam, necessariamente, dispêndio financeiro que podem ser cobrados. Obrigação derivada da vedação ao enriquecimento. Desnecessidade de ingresso com pleito indenizatório. Ressarcimento pelo rateio das despesas efetuadas, relativas, em regra, a serviços indivisíveis, que pode ser representado pelas taxas cobradas, caso demonstrada administração séria do loteamento. Exigir a comprovação específica de cada serviço prestado efetivamente ao imóvel implicaria em probatio diabólica. Condenação ao ressarcimento devida. 3. Hipótese em que, ademais, os adquirentes, embora não associados, anuíram com os serviços prestados quando da celebração do compromisso de compra e venda. Situação que não admite a aplicação do precedente tema 492 do STF. 4. Aplicação de multa. Impossibilidade. Relação extracontratual. Legislação sobre condomínio edilício inaplicável. Sanção que não pode advir de analogia. 5. Juros de mora a partir da citação. Relação extracontratual. Correção monetária a partir de cada vencimento. 6. Recurso provido.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NECESSIDADE DE VÍNCULO ASSOCIATIVO. 1. Ação de cobrança de taxa de manutenção de condomínio. 2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465 /2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465 /2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 3. Agravo interno não provido.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO FIRMADO EM RECURSO REPETITIVO. SOBRESTAMENTO EM RAZÃO DO RECONHECIMENTO DE REPERCUSSÃO GERAL DO TEMA PELO STF. 1. A Segunda Seção desta Corte, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. A jurisprudência desta Corte entende que o reconhecimento de repercussão geral não enseja o sobrestamento de recurso especial em trâmite perante o STJ, tendo em vista que não há decisão pelo Supremo Tribunal Federal determinando a suspensão de todos os processos que tratam do mesmo assunto, nos termos do § 5º do art. 1.035 do Código de Processo Civil de 2015 . 3. Agravo interno a que se nega provimento.