Contrato de Promessa de Compra e Venda de Gleba Rural em Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211 /STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73 , não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20 , § 4º do CPC/73 , só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. CONTRATOS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÕES DE ÁREAS DE LOTE RURAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, DECLARANDO A NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS COM BASE NOS ARTIGOS 166 , INCISO II , E 169 DO CÓDIGO CIVIL . INSURGÊNCIA DOS RÉUS, PROMITENTES VENDEDORES. 1) TESES RELATIVAS À RESPONSABILIDADE CIVIL E AO DIES A QUO DA CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE OS VALORES A DEVOLVER. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. REJEIÇÃO DAS PRETENSÕES INDENIZATÓRIAS DOS AUTORES NA SENTENÇA. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADO COMO SENDO A DATA DE CADA PAGAMENTO, COMO PRETENDIDO NO APELO. RECURSO NÃO CONHECIDO NESTES PONTOS. 2) MÉRITO. ALEGAÇÃO DE QUE OS AUTORES (PROMISSÁRIOS COMPRADORES) ESTAVAM CIENTES DE QUE ESTARIAM COMPRANDO FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL, NÃO PASSÍVEL DE TORNAREM-SE LOTES INDIVIDUALIZADOS E PROPRIEDADES EXCLUSIVAS. NARRATIVA QUE NÃO ENCONTRA AMPARO NOS ELEMENTOS PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SITUAÇÃO QUE, DE RESTO, MESMO SE FOSSE CONSTATADA, NÃO AFASTARIA A ILEGALIDADE NA COMERCIALIZAÇÃO DE LOTEAMENTO IRREGULAR. LAUDO PERICIAL QUE DEMONSTRA A IMPOSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO PLANEJADO E COLOCADO À VENDA PELOS RÉUS. OFENSA AOS ARTIGOS 37 E 53 DA LEI Nº 6.766 /1979 E INESCUSÁVEL DESCONHECIMENTO DA NORMA DE REGÊNCIA (LINDB, ART. 3º). OBJETOS ILÍCITOS. NULIDADE DOS CONTRATOS EVIDENCIADA E QUE NÃO PODE SER SUPRIDA NEM CONVALESCE COM O DECURSO DO TEMPO OU COM A VONTADE DAS PARTES. PRECEDENTES DESTA CORTE. SENTENÇA CONFIRMADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO. MULTA CONTRATUAL E CLÁUSULA PENAL. ALUGUERES PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INACUMULABILIDADE. O inadimplemento do promissário comprador autoriza a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, daí decorrendo a estipulação da multa contratual como penalidade e da cláusula penal como perdas e danos.Inviável a aplicação cumulativa da cláusula penal estipulada para o caso de inadimplemento com fixação de alugueres pelo tempo de ocupação do imóvel, porque considerada aquela substituta destes. Precedentes.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C PEDIDO DE DESMEMBRAMENTO. RECURSO DO AUTOR. JULGAMENTO EXTRA PETITA. SENTENÇA QUE RECONHECE A NULIDADE DO CONTRATO E DETERMINA O RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, SEM HAVER PLEITO NESTE SENTIDO. NECESSIDADE DE CORRELAÇÃO ENTRE OS PEDIDOS E A SENTENÇA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 128 E 460 , DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 . NULIDADE VERIFICADA. DECISÃO CASSADA NO PONTO QUE DETERMINA O RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. LITIGANTES QUE TÊM INTERESSE NA MANUTENÇÃO DA AVENÇA. APLICAÇÃO DO ART. 170 , DO CÓDIGO CIVIL . CONVERSÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. Preleciona Fredie Didier Junior: "Diz-se extra petita a decisão que (i) tem natureza diversa ou concede ao demandante coisa distinta da que foi pedida, (ii) leva em consideração fundamento de fato não suscitado por qualquer das partes, em lugar daqueles que foram efetivamente suscitados, ou (iii) atinge sujeito que não faz parte da relação jurídica processual.". PRETENSÃO À OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL. TERRENO RURAL EM FRAÇÃO IDEAL. DESMEMBRAMENTO NÃO REGULARIZADO PELOS RÉUS. GLEBA ALIENADA COM ÁREA INFERIOR AO MÓDULO FISCAL. PACTO NULO, A TEOR DO ART. 166 , INCISO II , DO CC/2002 . IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE PARCELAMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE EXIGE A MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO BEM, PORTANTO, PREJUDICADA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. SENTENÇA MODIFICADA. "'A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Se o imóvel não está devidamente desmembrado e individualizado no registro imobiliário, impossível se mostra a adjudicação pretendida, devendo ser extinto o processo sem julgamento de mérito por impossibilidade jurídica do pedido. [...]' (TJRS, Apelação Cível n. XXXXX , Relatora: Desembargadora Liége Puricelli Pires, j. em 27.09.2012)." ( AI n. 2013.041851-3 , rel. Des. Subst. Artur Jenichen Filho, j. em 29.11.2013). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DEPÓSITO DO VALOR DAS PARCELAS ATRASADAS - PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS - MORA AFASTADA - RESCISÃO DO CONTRATO INDEVIDA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. - A finalidade da ação de consignação em pagamento é liberar o devedor de determinada obrigação, nas hipóteses em que haja recusa por parte do credor, ou em que haja dúvida acerca de quem deva legitimamente receber - Havendo prova da recusa injustificada dos promitentes vendedores em receber as parcelas do contrato de promessa de compra e venda do imóvel em atraso e não havendo impugnação ao valor depositado em juízo, deve ser julgado procedente o pedido consignatório e improcedente o pedido de rescisão do contrato, atendendo-se, inclusive, ao princípio da preservação dos contratos - Constatando-se que não houve alteração da realidade dos fatos e utilização do processo, pela parte autora, para conseguir objetivo ilegal (enriquecimento ilícito), deve ser afastada a indenização fixada por litigância de má-fé, nos termos do artigo 80 , do CPC/15 .

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE FRUIÇÃO. EXISTÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Consoante disposto no artigo 475 do Código Civil , a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. 2 - Rescindido o contrato de compra e venda por culpa do comprador, o promitente vendedor tem direito à retenção da multa contratual. 3 - Nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, inclusive das arras ou sinal, havendo relação de consumo, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas, mesmo que o inadimplemento seja exclusivo do consumidor ( CDC , art. 53 ). 4 - A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo o bem, enseja ao promitente vendedor o direito de indenização pelo uso e fruição do imóvel. 5 - A fruição é a remuneração sobre a utilização do imóvel, sendo devida desde o recebimento do bem até a data de sua efetiva entrega. (Des. Marcos Lincoln) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ÁREA RURAL - AUSÊNCIA DE PROVA DE EFETIVA UTILIZAÇÃO - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - DESCABIMENTO. Adquirido área rural e inexistente prova de que o adquirente tenha nele residido ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível, na resolução contratual, retenção de valores a título de indenização por fruição do bem. (Desª. Mônica Libânio)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA/LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. RECURSO NÃO PROVIDO. No caso, o fato de não ter o imóvel alienado matrícula específica inviabiliza juridicamente o pedido de formação de título aquisitivo de propriedade, título esse ao qual, na hipótese de ação de adjudicação compulsória, equivaleria a sentença de procedência transitada em julgado. Ademais, a sentença de adjudicação, para ser exequível e, portanto, registrada no cartório respectivo, deve reunir, necessariamente, todas as exigências contidas na Lei de Registros Publicos , bem como nas normas que disciplinam o parcelamento do solo, requisitos esses que, não atendidos, levam à impossibilidade jurídica do pedido adjudicatório. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUCAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL - LEGITIMIDADE PASSIVA - PROMITENTE VENDEDOR JÁ FALECIDO - INVENTÁRIO EM CURSO - LEGITIMIDADE DO ESPÓLIO - LITISCONSÓRCIO DO ESPÓLIO COM OS HERDEIROS - DESCABIMENTO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VENDA A NON DOMINO - NEGÓCIO PARCIALMENTE INEFICAZ - AUSÊNCIA DE REGISTRO DA SENTENÇA DE USUCAPIÃO - IMPOSSIBILIDADE DA ADJUDICAÇÃO - DEMANDA IMPROCEDENTE. - A adjudicação compulsória é a ação própria e adequada para que o promissário comprador, adimplente com suas obrigações contratuais, obtenha decisão judicial que supra a manifestação de vontade do promitente vendedor (outorga de escritura pública), necessária para a formalização da compra e venda - Se a adjudicação compulsória é a ação destinada à obtenção de tutela jurisdicional que reproduza os efeitos da manifestação de vontade do promitente devedor, é inequívoca a legitimidade deste para figurar no polo passivo do processo - Tendo em vista que até a partilha a herança permanece um todo unitário, é o espólio (representado pelo inventariante) o legitimado para defender em Juízo os interesses patrimoniais do de cujus, ativa ou passivamente, até que o inventário seja ultimado, não havendo que se falar em litisconsórcio com os herdeiros - Uma vez verificado que o promitente vendedor não era proprietário de um dos imóveis negociados, resta caracterizada a venda a non domino, que implica ineficácia do contrato, ex vi do art. 483 , do Código Civil , circunstância que obsta a adjudicação compulsória do imóvel pelo promissário comprador, resolvendo-se o contrato em perdas e danos - Em que pese já existir uma procedência transitada em julgado na ação de usucapião com relação a um dos lotes, faz-se necessário aguardar o registro da sentença de usucapião no cartório competente para que o imóvel seja transferido, sob pena de proferir-se uma decisão inócua, que ofenderia o princípio da co ntinuidade dos atos registrais.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PAGAMENTO NÃO COMPROVADO - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. -A Ação de Adjudicação Compulsória tem como objetivo garantir a transferência formal da propriedade do imóvel adquirido na hipótese do promitente vendedor recursar outorgar a escritura definitiva de compra e venda, nos termos do artigo 1.418 do CC/02 -A adjudicação do imóvel exige comprovação da celebração do contrato de promessa de compra e venda, bem como o pleno adimplemento das obrigações pelo promitente comprador diante da recusa descabida do promitente vendedor para outorgar escritura de transmissão.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 /STJ. PROVIMENTO NEGADO. 1. A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes. 2. No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. 3. Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7 /STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.