Contrato Imobiliário em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. DISTRATO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ARTIGO 51 , XI E XII DO CDC . MODULAÇÃO PARA O REEQUILÍBRIO CONTRATUAL. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Inteligência do artigo 51 incisos XI e XII do CDC . Necessária a modulação para o reequilíbrio contratual. O patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total efetivamente pago é suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual perpetrada pelo consumidor.

CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação revisional – Alteração do índice de correção monetária - Alegação de onerosidade excessiva no reajuste pelo IGP-M - Sentença de improcedência do pedido – Inconformismo manifestado – Descabimento – Caso em que o pedido foi formulado dois anos depois da eclosão da pandemia de Covid-19 no País, quando já em momento descendente do descompasso entre o IGP-M e outros índices de aferição da inflação – Situação excepcional a justificar a revisão pretendida que não se verifica – Sentença mantida – Recurso improvido, com observação.

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE COMPRADOR. RESILIÇÃO UNILATERAL. DIREITO POTESTATIVO. RESTITUIÇÃO PARCELADA E IRRETRATABILIDADE. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO DE 80% DO MONTANTE ADIMPLIDO. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL. Ação proposta pelo recorrido, objetivando resilir os contratos de promessa de compra e venda de três lotes do empreendimento imobiliário mencionado na inicial, por força de dificuldades financeiras, com a devolução dos valores adimplidos, descontada a multa prevista na cláusula 14, § 1º, dos instrumentos firmados, bem como ser compensado pelos réus, que não aceitaram o desfazimento do negócio e negativaram seu nome. A sentença de parcial procedência merece pequeno retoque. 1. O promitente comprador que não tiver condições financeiras para suportar o pagamento das prestações avençadas pode promover a resilição do contrato de compromisso de compra e venda. Trata-se de direito potestativo, que se opera por simples manifestação de vontade. 2. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade inserta no contrato é abusiva, posto que fere direito subjetivo do consumidor, impondo ao mesmo ônus exagerado. 3. A restituição parcelada também se mostra abusiva, pois posterga seu direito de reaver o montante que lhe cabe, consectário lógico da necessidade do retorno ao status quo antepor conta do desfazimento do contrato 4. A nova lei dos distratos não alcança contratos pretéritos. 5. Os apelantes não só desrespeitaram a vontade de resilir manifestada, como também promoveram a negativação dos dados do promitente comprador, atentando assim, contra sua dignidade. O nado moral encontra-se in re ipsa. 6. O arbitramento da satisfação pecuniária deve ser mantido, posto que realizado em consonância com as peculiaridades retratadas nos autos, segundo os parâmetros fornecidos pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 7. Contudo, tendo em vista que no desfazimento unilateral em foco o apelante não incorreu em mora, os juros devidos a tal título, concernentes à verba reparatória, devem incidir a partir do trânsito em julgado. Esse é o único reparo a ser feito. Recurso provido em parte.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA C/C DECLARATÓRIA DE REVISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. VEDAÇÃO LEGAL. SÚMULA 121 /STF. NÃO INCIDÊNCIA DA MP N. 2170-36/2001 AOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FIRMADOS DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. TABELA PRICE. ABUSIVIDADE. 1. A revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento é juridicamente possível, pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, afeta aos regramentos do Código de Defesa do Consumidor . 2. A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente mas, tão somente, às instituições financeiras. 3. Em contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, a periodicidade anual, a teor do artigo 4º da lei de usura . 4. A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico (Súmula 121 /STF). 5. Como consequência lógica do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração da verba honorária de sucumbência anteriormente atribuída. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

RECURSO ESPECIAL. EX-MUTUÁRIO. PRETENSÃO À CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL. ART. 38 DA LEI 10.150 /2000. FACULDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1. Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150 /2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos. 2. Julgamento afetado à Segunda Seção com base no procedimento estabelecido pela Lei nº 11.672 /2008 ( Lei dos Recursos Repetitivos ) e pela Resolução STJ nº 8/2008. 3. Recurso especial a que se nega provimento.

RECURSO ESPECIAL. EX-MUTUÁRIO. PRETENSÃO À CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL. ART. 38 DA LEI 10.150 /2000. FACULDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1. Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150 /2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos. 2. Julgamento afetado à Segunda Seção com base no procedimento estabelecido pela Lei nº 11.672 /2008 ( Lei dos Recursos Repetitivos ) e pela Resolução STJ nº 8/2008.3. Recurso especial a que se nega provimento.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. 1. Cuidando-se de ação de rescisão de contrato de financiamento imobiliário, sendo o réu/recorrente sociedade empresária voltada para a construção de empreendimentos imobiliários, revela-se claro que os autores/agravados assumem uma posição de hipossuficiência técnica, jurídica e financeira para a produção de provas, o que justifica a inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º , VIII , do CDC , para assegurar o equilíbrio das partes. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL. APELAÇÃO. AGRAVO RETIDO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO-SFH. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. ANATOCISMO. REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL (CES). TABELA PRICE. CRITÉRIO DE REAJUSTE. PROVA PERICIAL. AUSÊNCIA. MATÉRIA EMINENTEMENTE TÉCNICA. NECESSIDADE. SENTENÇA ANULADA. I - Nas ações em que se discutem os critérios de reajuste do valor de contrato de financiamento de imóvel adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, a realização de perícia contábil afigura-se indispensável à solução da pendência. II - O Superior Tribunal de Justiça, em recurso representativo de controvérsia, entendeu que "em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n. 11.977 /2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380 /1964. (...) Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido para anular a sentença e o acórdão e determinar a realização de prova técnica para aferir se, concretamente, há ou não capitalização de juros (anatocismo, juros compostos, juros sobre juros, juros exponenciais ou não lineares) ou amortização negativa, prejudicados os demais pontos trazidos no recurso" (STJ, REsp XXXXX/RS , Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 03/12/2014, DJe 02/02/2015). III - Na espécie, tratando-se de matéria eminentemente técnica, e afigurando-se o conjunto probatório insuficiente para formação de um convencimento definitivo, resulta patente a necessidade de retorno dos autos à origem para a devida produção de prova pericial. IV - Agravo retido provido. Apelações prejudicadas. Sentença anulada, com determinação de retorno dos autos à origem para a produção de prova pericial.

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO REVISIONAL - PRELIMINAR - INÉPCIA RECURSAL - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - CONTRATO FINDO - REVISÃO - POSSIBILIDADE - INTERESSE PROCESSUAL - EXISTÊNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CAPITALIZAÇÃO - POSSIBILIDADE - ARTIGO 5º , III C/C § 2º DA LEI Nº 9.514 /97 - PERIODICIDADE MENSAL - IMPOSSIBILIDADE - IRDR 56 - ABUSIVIDADE PARCIALMENTE RECONHECIDA - CONSERVAÇÃO DOS CONTRATOS - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PRINCIPAL PROVIDO EM PARTE - RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. - As razões recursais que contrastam adequadamente o decisum atendem à exigência da dialeticidade recursal, motivo pelo qual devem ser conhecidas - É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos para o afastamento de eventuais ilegalidades - A força vinculante dos contratos somente poderá ser mitigada pelo Judiciário em circunstâncias excepcionais que impossibilitem a previsão de excessiva onerosidade no cumprimento da prestação, ensejando a alteração do conteúdo do pacto, a fim de que se restaure o equilíbrio entre os contraentes - A cobrança de juros capitalizados encontra respaldo no artigo 5º , III da Lei nº 9.514 /97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário - Embora as construtoras não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 2º), certo é que o parágrafo segundo do supracitado artigo 5º autoriza nas operações de comercialização de imóveis a aplicação das mesmas condições conferidas aos entes autorizados a operar no SFI - Em tese firmada no julgamento do IRDR 56, este Tribunal sedimentou o entendimento de que "Nos contratos de financiamento firmados por construtoras e/ou incorporadoras de imóveis - fora do Sistema Financeiro Imobiliário - admite-se a cobrança de juros capitalizados com periodicidade anual, nos termos do que estabelece o artigo 5.º , inciso III , § 2.º , da Lei n.º 9.514 /97, c/c artigo 4.º , do Decreto n.º 22.626 /33, e artigo 591 do Código Civil , e desde que esteja expressamente ajustada entre os contratantes .". - À luz do princípio da conservação dos contratos encampado no artigo 51 , § 2º , da Lei 8.078 /90, a nulidade de cláusula considerada abusiva, não invalida todo o contrato, salvo se impedir a execução ou desequilibrá-lo veementemente - Preliminares rejeitadas. Recurso provido em parte. Recurso adesivo não provido. Sentença reformada em parte.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT. RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA ssa-turmasrecursais@tjba.jus.br - Tel.: 71 3372-7460 PROCESSO Nº XXXXX-37.2022.8.05.0001 RECORRENTES: ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA LAGHETTO STILO CENTRO RECORRIDOS: MICHELINE MARIA NEIVA SANTOS SANTANA ALEXANDRE SANTOS SANTANA ORIGEM: 7ª VSJE DO CONSUMIDOR (MATUTINO) RELATORA: JUÍZA MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE E M E N T A RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE AUTORA. DISTRATO. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO, DESCONTANDO-SE O MONTANTE DA MULTA FIXADA EM 20% SOBRE DA QUANTIA JÁ DESEMBOLSADA. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PORCENTAGEM PREVISTA NO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DENTRO DOS LIMITES ADOTADOS PELO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença de parcial procedência prolatada no processo epigrafado, cujo dispositivo transcrevo in verbis: "Ex positis, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487 , I do CPC , para decretar a rescisão do contrato firmado pelas partes e CONDENAR as Acionadas, de forma solidária, a restituir os valores pagos, na forma simples, devendo a quantia ser corrigida pelo INPC desde a data do desembolso e a contar juros legais de um por cento da citação, conforme CC, CPC e entendimento sumulado do STJ. Autoriza-se à parte ré que, por ocasião da satisfação das obrigações pecuniárias acima estabelecidas, deduza 10% sobre o valor pago." Em sede recursal (ev. 79), a parte acionada reitera os termos da contestação, sustentando a validade da cláusula de retenção do percentual de 25% sobre as parcelas pagas em caso de rescisão por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador. Argumenta pela impossibilidade de restituição do montante pago a título de comissão de corretagem. Aduz que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença. Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço. VOTO Trata-se de ação movida em razão de celebração de proposta de compra e venda de imóvel, tendo sido solicitado o distrato e a rescisão do contrato pela parte autora, o que não foi atendido pela parte ré, que se propôs a restituir à parte autora quantia abaixo do valor efetivamente pago. Da análise dos autos, entendo assistir parcial razão a parte autora, haja vista que restou incontroverso nos autos que o desistente pagou o valor de R$ 31.361,08 (trinta e um mil, trezentos e sessenta e um reais e oito centavos). Todavia, verifica-se dos autos que a rescisão do contrato ocorreu por mera liberalidade da parte autora, de modo a ensejar o direito de retenção de percentual em favor do vendedor. Dessa forma, deve ocorrer a retenção de parte da quantia paga, a fim de ressarcir a parte ré das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação. Neste sentido, é a jurisprudência e o entendimento do STJ, cujo patamar de retenção fica entre 10% a 25%, cabendo ao julgador, examinando o caso concreto, arbitrar o percentual mais adequado. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO. ACORDO EXTRAJUDICIAL. REJEIÇÃO. RESCISÃO UNILATERAL A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE QUINZE POR CENTO (15%) PARA RESSARCIMENTO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RECONHECIMENTO. DEVOLUÇÃO. PEDIDO PREJUDICADO. TAXA DE CONDOMÍNIO. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. NÃO OCORRÊNCIA. IRDR. TEMA Nº 6. JUROS E CORREÇÃO. TERMO INICIAL.ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. 1. A pretensão de repetição de indébito de valores pagos a título de comissão de corretagem, em razão de rescisão judicial do contrato, submete-se ao prazo prescricional de três (3) anos, conforme entendimento firmado pelo STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo ( REsp XXXXX/SP ). 2. Reconhecida a prescrição da pretensão autoral de reaver o que foi pago a título de comissão de corretagem, resta prejudicado o pedido de devolução dessa verba. 3. A celebração de acordo extrajudicial de rescisão contratual não afasta o interesse de uma das partes em postular a declaração de nulidade das cláusulas que entende ser iníquas, razão pela qual a quitação dada não obsta a possibilidade de o Poder Judiciário apreciar a legalidade dos termos do distrato. 4. O promitente-comprador pode rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando não possuir mais condições financeiras para arcar com o pagamento da integralidade das prestações, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Entretanto, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes do resilição prematura do ajuste. 5. A jurisprudência do colendo STJ e deste egrégio Tribunal de Justiça admite, em caso de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente-comprador, a retenção de valores para o pagamento de despesas administrativas do contrato, independentemente da entrega e ocupação do imóvel, sendo admitida a retenção de quinze por cento (15%) sobre o valor total pago pelo promitente-comprador. 6. É devido o pagamento da taxa condominial, IPTU e demais taxas administrativas relativas ao imóvel pelos adquirentes, tão somente, após a entrega das chaves pela construtora, porque é a partir de tal momento que os compradores passam a deter a posse direta do bem (IRDR - Tema nº 6). 7. Em se tratando de devolução de valores, a incidência de correção monetária deve ocorrer a contar do desembolso de cada parcela paga e os juros de mora, à razão de um por cento (1%), a partir da citação. 8. Se, em virtude do provimento parcial dos recursos, a parte autora passou a ser vencedora em proporção maior do que aquela que havido sido estabelecida na sentença, impõe-se nova distribuição dos ônus da sucumbência. 9. Apelo da ré não provido. Apelo da autora parcialmente provido. (Acórdão XXXXX, 20150110270907APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 28/6/2018, publicado no DJE: 4/7/2018.) Outrossim, vislumbra-se dos autos que o contrato dispõe expressamente acerca da retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago pelo comprador, cujo percentual considero adequado e de acordo com os parâmetros fixados pela jurisprudência pátria. Salienta-se, ainda, que, apesar da parte acionada buscar a retenção do valor a título de comissão de corretagem, infere-se dos autos que o pleito autoral não se refere à referida quantia, limitando-se às parcelas ordinariamente quitadas junto à parte ré. Outrossim, no tocante ao pleito relativo aos juros moratórios, vislumbra-se que, no caso dos autos, trata-se de obrigação ilíquida, o que configura a mora ex persona, razão pela qual o referido encargo deve incidir a partir da citação inicial, na forma do art. 405 do Código Civil . ISTO POSTO, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto para reformar parcialmente a sentença e determinar o percentual de 20% (vinte por cento) de retenção sob o valor pago pela parte autora, mantendo-se os demais termos da sentença objurgada. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios. BELA. MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE Juíza Relatora