Contratos Atípicos em Jurisprudência

APELAÇÃO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - EXECUÇÃO - CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO - SHOPPING CENTER - ALUGUEL PERCENTUAL - FUNDOS DE PROMOÇÃO - ENCARGOS - FALTA DE LIQUIDEZ E CERTEZA. O contrato de locação de loja em Shopping Center é comumente chamado de ""contrato atípico de locação"", por ser revestido de cláusulas especiais, para atender às especificidades do centro comercial, prevalecendo as condições livremente pactuadas. Lei do Inquilinato nº 8.245/91. Tratando-se de execução de contratos atípicos de locação, a dívida é líquida quanto aos aluguéis mínimos cobrados (por serem incontroversos) e aos respectivos valores a título de fundo de promoção (já que calculados sobre os aluguéis devidos no mês). É, porém, ilíquida quanto aos aluguéis percentuais (incidentes sobre o faturamento bruto da empresa locatária) e os respectivos fundos de promoção, bem como quanto aos demais encargos locatícios,por inexistir comprovação nos autos da origem do valor apresentado na planilha e demandar cálculos aritméticos complexos. V .v.p. A objeção de pré-executividade poderá ser admitida quando a questão suscitada assim o autorizar e foi possível reconhecer sua ocorrência de plano.

APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER - Ação de cobrança - Devolução proporcional de valores pagos pelo uso do espaço (CDU - res sperata)- Sentença de procedência - Recurso do réu/locador - Não cabimento - Rescisão antecipada do contrato atípico de locação para uso de espaço em shopping center, que se deu por culpa exclusiva do empreendedor/locador, já definitivamente reconhecida em ação judicial - Restituição proporcional do valor pago para uso do espaço (CDU - res sperata), levando em conta o prazo contratual restante em que não foi usufruída a ocupação pelos locatários, em razão da rescisão do contrato por culpa exclusiva do empreendedor/locador - Possibilidade - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO. Majorados honorários advocatícios, em desfavor do apelante (art. 85 , § 11 , do CPC ).

Apelação. Ação revisional de cláusulas e reparação de danos. Sublocação de imóvel não residencial - Sentença de parcial procedência - Apelo do réu - Pretensão de revogar a tutela concedida na sentença que consiste em obter efeito suspensivo ao recurso - Efeito somente devolutivo - Inteligência do artigo 58 , V , da Lei nº 8.245 /91 e artigo 1.012 , § 1º , V , do CPC - Apelação já em fase de julgamento - Requerimento prejudicado. Preliminares processuais - Prejudicialidade externa - Descabimento - Revisional de cláusulas do contrato de sublocação, com pedidos de devolução de valores indevidamente pagos e abstenção de cobrança de encargos que não fica na dependência de ação de exigir contas de cobranças de encargos contratuais, tratando-se de pretensões jurídicas distintas - Falta de interesse de agir não configurado - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Inteligência dos artigos 341 , 373 , II , e 434 do CPC . Mérito - Sublocação de espaço em hipermercado - Contrato atípico, assemelhado a shopping center - "Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD)", "contribuição para Fundo de Promoção" e valores de energia elétrica com acréscimo superior a 4.000% a partir de janeiro de 2018 - Cobranças indevidas - Precedentes jurisprudenciais - Sentença mantida - Honorários recursais devidos. Recurso desprovido.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - INCÊNDIO PROVENIENTE DE EXPLOSÃO DE MOTOR AUTOMOTIVO – RISCO NÃO COBERTO – CLÁUSULA CONTRATUAL – EXCLUSÃO EXPRESSA DE COBERTURA – ASSOCIAÇÃO - LIMITES DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL –- CONTRATO ATÍPICO – REGRAS DO CDC /SUSEP – APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA – INDENIZAÇÃO - INDEVIDA - DANO MORAL - NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. A relação contratual entre as partes deve ser tratada como contrato atípico, prevalecendo cláusulas específicas e apenas subsidiariamente, por analogia, a aplicação das regras próprias dos contratos de seguros e os princípios e regras do CDC (STJ AREsp XXXXX/RS).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO - ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS - EXEQUIBILIDADE DO TÍTULO - ART. 784 , VIII , DO CPC . A ação de execução por quantia certa fundada no contrato de locação, que constitui um título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784 , VIII , do CPC .

APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA – CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER - CONTRATO ATÍPICO - CONTRATO DE COPARTICIPAÇÃO "LUVAS" - CONVENÇÕES LIVREMENTE AVENÇADAS – ART. 54 DA LEI 8.245 /91 - JUROS MORATÓRIOS FIXADOS NO VALOR LEGAL - SENTENÇA MANTIDA.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO E COMPRA E VENDA. TUTELA ANTECIPADA. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO. INEXISTÊNCIA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA ESCLARECIMENTO DE QUESTÕES DE FATO. 1. A antecipação de tutela exige prova inequívoca a convencer o magistrado da verossimilhança da alegação. 2. Prova inequívoca é aquela que permitiria, em tese, o julgamento antecipado da lide, tendo em vista a sua clareza e incontestabilidade, convencendo o juiz da verossimilhança da alegação. 3. O contrato discutido nestes autos é atípico e, por isso, deve-se perseguir a real intenção dos contratantes, até em razão da própria redação contratual, que está a gerar perplexidade. Agravo de instrumento provido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, FUNDADA NA ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO COM SHOPPING CENTER. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE UM DOS RECORRIDOS. MATÉRIA NÃO CONHECIDA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS RELAÇÕES LOCATÍCIAS COM FINS COMERCIAIS. INCIDÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO . ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS, NÃO EVIDENCIADA. LIVRE PACTUAÇÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 54 , DA LEI Nº 8.245 /91. ALUGUEL ESCALONADO, LUVAS (RES SPERATO) E MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO, DEVIDOS. RENÚNCIA EXPRESSA DO DIREITO A INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. SÚMULA 335 DO STJ. DANOS NÃO EVIDENCIADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, MAJORADOS NOS TERMOS DO § 11 , DO ART. 85 , DO CPC . EXIGIBILIDADE, SUSPENSA EM RAZÃO DO DEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 337 , do Código de Processo Civil , as preliminares de mérito devem ser suscitadas junto da contestação, porém, in casu, observa-se que na peça contestatória acostada às fls. 70-99, a apelada, ANCAR IVANHOE SHOPPING CENTERES, não arguiu a sua ilegitimidade, logo, trata-se de matéria preclusa e não será objeto de conhecimento neste recurso. 2. Em suma, cinge-se a controvérsia ao exame da incidência do Código de Defesa do Consumidor nas ações que envolvem locação de imóvel comercial; da abusividade das cláusulas do contrato locatício em razão da estipulação de aluguel escalonado, luvas (res sperata) e retenção das benfeitorias necessárias e, se tais condutas, configuram-se abusivas ao ponto de ensejar reparação em favor da locatária. 3. No caso em comento, as partes celebraram contrato de locação de um imóvel de 32 metros quadrados, denominado, módulo de uso comercial (MUC), Nº 203-A, 2º Piso, do NORTH SHOPPING MARACANAÚ, localizado na Avenida Carlos Jereissati, 100, em Maracanaú/CE, para fins comercial, isto é, com a finalidade de desenvolvimento de atividade negocial, o que descaracteriza a condição de consumidor da locatária, uma vez que o artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor , prescreve "Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final." 4. Ademais, as relações locatícias são regidas por lei especial própria (Lei Nº 8.245 /91) e, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que não se aplica aos contratos de locação o Código de Defesa do Consumidor , a uma porque a relação é disciplinada por legislação específica, a duas, porque as partes que compõem essas relações não se revestem das características de consumidor e fornecedor, conforme previsão editada nos artigos 2º e 3º , do Código de Defesa do Consumidor . ( AREsp: XXXXX MG XXXXX/XXXXX-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 18/08/2021; AREsp: XXXXX MG XXXXX/XXXXX-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 10/08/2021; REsp: XXXXX SP XXXXX/XXXXX-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 02/08/2021). Portanto, afasta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação estabelecida entre a recorrente e os recorridos. 5. Quanto as cláusulas contratuais da avença locatícia em exame, é cediço que o contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por certas particularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários de locação e, por essa razão, considera-se como um típico contrato de locação, com características próprias, onde são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros e em decorrência dessas singularidades próprias, o artigo 54 , da Lei nº 8.245 /91, assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, ou seja, prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes no caso de locação em Shopping Center. 6. Analisando os termos do Contrato em discussão (fls. 117-123), observa-se que as partes pactuaram expressamente acerca da estipulação de aluguéis de forma escalonada ou progressiva (Cláusula 3), sobre a multa por rescisão antecipada (Cláusula 4), bem como sobre a renúncia a indenização ou retenção pelas benfeitorias necessárias e acessões realizadas pela locatária no imóvel, sem prejuízo do pagamento de quaisquer débitos, inclusive multas (Cláusula 4.1.2). Ainda constata-se que a apelante/locatária e apelados também pactuaram expressamente sobre as Luvas ou (Res Sperata, que significa "coisa esperada), a qual trata-se de uma remuneração paga pelo lojista em face da cessão de parcela do fundo de comércio pertencente ao empreendedor. 7. Destarte, tem-se que a obrigação assumida é decorrente do pactuado em contrato, regido pelo princípio da autonomia da vontade, tendo as partes total liberdade de compor a relação jurídica ou não. Nessa linha de compreensão, não se vislumbra abusividade das cláusulas que preveem aluguel escalonado e sobre o faturamento, multa por descumprimento das cláusulas contratuais e rescisão antecipada do contrato, luvas (res sperata) e renúncia às benfeitorias necessárias e acessões realizadas. Aliás, nos contratos de locação, é válida a cláusula que exclui a indenização ou a retenção de benfeitorias, sendo esse entendimento inclusive sumulado do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 335 do STJ). 7. Desse modo, não se reconhecendo a abusividade das cláusulas contratuais insertas no contrato que estabeleceu a relação entre as partes, não há o que se falar em indenização por perdas e danos, postulada pela recorrente, razão pela qual mantém-se em sua inteireza a sentença hostilizada que julgou improcedente a pretensão vergastada na Petição Inicial. 8. No tocante a alegativa da recorrente de que o Juiz a quo não expôs na sentença as razões do seu livre convencimento, convém destacar que, o livre convencimento do juiz reside na faculdade que o mesmo possui de avaliar a prova diante da lei e do entendimento jurisprudencial cristalizado, agregando suas experiências profissionais e de vida, bem como suas convicções, mas jamais ignorando a lei, a prova dos autos e o entendimento sumulado a respeito de cada tema, o que se constata no caso em exame, uma vez que pelo teor da sentença, o Magistrado Singular ancorou a fundamentação da conclusão adotada nos mesmos fundamentos ora utilizados para negar provimento ao recurso, utilizou a mesma legislação aplicável ao caso, inseriu doutrina corroborando com o entendimento adotado e considerou as provas constantes dos autos. 9. Por força do disposto no parágrafo 11 do artigo 85 , do Código de Processo Civil , majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, ficando a sua exibilidade suspensa em razão do deferimento da Justiça Gratuita a autora/apelante. 10. Recurso conhecido e improvido. Sentença Mantida. ACÓRDÃO Acordam os integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso interposto para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto da e. Relatora.

RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROTEÇÃO VEICULAR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROGRAMA DE PROTEÇÃO A VEÍCULO OFERECIDO POR ASSOCIAÇÃO. CONTRATO QUE SE ASSEMELHA AO DE SEGURO E SE SUBORDINA ÀS REGRAS CONTIDAS NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . VÍCIO NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO RECONHECIDO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS EXPERIMENTADOS. JUROS MORATÓRIOS CONTADOS A PARTIR DA CITAÇÃO. 01. O contrato de proteção patrimonial de veículo firmado com associação com cobertura para roubo, furto, incêndio e colisão, mediante contraprestação do associado é contrato atípico e se assemelha a contrato de seguro, incidindo sobre ele as disposições do Código de Defesa do Consumidor . 02. Restando comprovada a falha na prestação dos serviços contratados por parte da associação em relação ao segurado, consubstanciado na demora demasiada em devolver o veículo, cabível indenização pelos danos morais experimentados. 03. Valor da indenização que leva em conta o sofrimento suportado pelo ofendido, derivada da análise da extensão do dano causado, o grau de culpa do causador, a capacidade contributiva deste, a condição pessoal daquele, dentre outras, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 04. Juros moratórios que, em hipótese de responsabilidade contratual, devem incidir a partir da citação RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.