Convenção de Condomínio em Jurisprudência

AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA ANTECIPADA. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRESIGNAÇÃO DO AGRAVANTE. RESTRIÇÕES AO USO DA CONTA BANCÁRIA. MULTA COERCITIVA. VALOR ÚNICO. 1. A convenção condominial torna-se existente e válida para os titulares de direito sobre as unidades do condomínio a partir da sua subscrição por, no mínimo, dois terços das frações ideais. Art. 1.333 do Código Civil . Súmula 260 do STJ. 2. O registro da convenção condominial não é requisito para a existência do condomínio, motivo pelo qual não se apresenta indispensável para abertura ou movimentação de conta bancária. Jurisprudência do TJRJ. 3. Demonstração dos pressupostos para a concessão da tutela de urgência, de natureza antecipada, nesta fase inaugural do processo. 4. Multa cominatória visando ao desbloqueio da movimentação bancária. Multa fixada em valor único que não se revela desproporcional à natureza da obrigação imposta. 5. Recurso conhecido a que se nega provimento.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS DE TAXA DE CONDOMÍNIO. JUROS DE MORA EM PATAMAR SUPERIOR A 1% AO MÊS. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM NORMA CONDOMINIAL. 1. Segundo entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, após a vigência do art. 1.336 , § 1º , do CC/2002 , é possível à norma condominial a fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplemento da taxa mensal a que todo condômino está obrigado. 2. Agravo interno desprovido.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLÊNCIA DAS TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE DETERMINOU O RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS ESTIPULADOS NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. ALEGAÇÕES DE QUE O CONDOMÍNIO FALTA COM SUA OBRIGAÇÃO DE MANUTENÇÃO DO LOCAL. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS CONVENCIONAIS QUE CONFIGURARIA BIS IN IDEM. AUSÊNCIA DE PROVA MÍNIMA DO ALEGADO. NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AO CASO VISTO NÃO SE TRATAR DE CONTRATO BILATERAL. LEGÍTIMA A COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS. PRECEDENTE: "[.] NÃO OSTENTANDO A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NATUREZA PURAMENTE CONTRATUAL, INADMISSÍVEL É AO CONDÔMINO INVOCAR A EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO PARA ESCUSAR-SE AO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS" (STJ, QUARTA TURMA, RESP. XXXXX/SP , RELATOR MINISTRO BARROS MONTEIRO, J. 08/06/2004, DJ 04/10/2004, P. 301)". HONORÁRIOS CONVENCIONAIS QUE SE CONFUNDEM COM HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA QUANDO VERSAM SOBRE A COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO, ART. 17, DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, EVENTO 1 ? INFORMAÇÃO 6. IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA REFERENTE AOS VALORES DESPENDIDOS PARA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARTICULAR PARA PROPOR AÇÃO DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. PRECEDENTE: ?APELAÇÃO CÍVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. PARTE RÉ REVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. INSURGÊNCIA DO AUTOR ADSTRITA À AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO DA CONDÔMINA RÉ AO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. ALEGAÇÃO DE PREVISÃO JUNTO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NO SENTIDO DE QUE OS CONDÔMINOS SÃO OBRIGADOS A RESTITUIR O CONDOMÍNIO NO QUE SE REFERE AOS VALORES DESPENDIDOS PARA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARTICULAR PARA PROPOR AÇÃO DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE O PATRONO DO AUTOR E O PRÓPRIO CONDOMÍNIO QUE NÃO SURTE EFEITOS EM RELAÇÃO À TERCEIRO ESTRANHO À AVENÇA, QUE NADA DISCUTIU SOBRE AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. DEVER INDENIZATÓRIO INDEVIDO. PRECEDENTES. [.]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. DESPESAS CONDOMINIAIS. UNIDADE COMERCIAL. ACESSO INDEPENDENTE. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO. FRAÇÃO IDEIAL. OBRIGATORIEDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A convenção de condomínio é uma declaração de vontade de natureza normativa, apta a produzir efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que, de alguma forma, transitarem ou participarem do condomínio. 2. Nos termos do inciso I do art. 1.336 do CC , é dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, cuja obrigação decorre da simples propriedade do bem imóvel. 3. Tratando-se de disposição contida na convenção de condomínio, como é a hipótese do rateio das despesas comuns, os condôminos a ela se submetem, como força legal a disciplinar o comportamento interno de todos os condôminos. 4. Ainda que possua acesso independente e não utilize os serviços disponíveis, existindo previsão expressa na convenção de condomínio, a unidade comercial deve participar do rateio das despesas condominiais. 4. Recurso conhecido e não provido.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO CÍVEL - IMPUGNAÇÃO À PENHORA - REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO JUNTO AO CRI - MERA FORMALIDADE - JUROS DE MORA - LIMITAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - AUSÊNCIA. Consoante Súmula nº 260, do STJ, "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos". Ausente qualquer discrepância entre a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, não há falar em prevalência de uma sobre a outra. "Conforme estabelece a jurisprudência do STJ, 'Após o advento do Código Civil de 2002 , é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais" (Terceira Turma, REsp XXXXX/DF , Rel. Ministra Nancy Andrighi , DJe de 22.9.2010)"( AgInt no AREsp n. 2.240.564/MS , relator Ministro Antonio Carlos Ferreira , Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023). Não se divisando a conformação do contexto fático a nenhuma das hipóteses configuradoras da litigância de má-fé, previstas no art. 80 , do CPC , revela-se descabida a aplicação das penalidades ínsitas a esse instituto.

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS. FIXAÇÃO ACIMA DE 1% AO MÊS. POSSIBILIDADE. CONFLITO ENTRE AS REGRAS ADOTADAS EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA EM FACE DO QUE DISPÕE A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. NÃO CABIMENTO. PRECLUSÃO. FIXAÇÃO EFETIVA DO PERCENTUAL NA CONVENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7 /STJ. 1. Conforme estabelece a jurisprudência do STJ, "Após o advento do Código Civil de 2002 , é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais" (Terceira Turma, REsp XXXXX/DF , Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe de 22.9.2010). 2. Decidido pelo acórdão estadual que o percentual dos juros de mora foi estabelecido na convenção de condomínio e que em ação de cobrança proposta pela entidade condominial não é possível discutir a nulidade dessa estipulação, ocorre a preclusão da matéria em prejuízo da agravante, que não interpôs recurso especial. 3. Inviável o recurso especial cuja análise impõe reexame do contexto fático-probatório da lide (Súmula 7 do STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. QUORUM PARA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. MATÉRIA QUE DEVE SER DISCIPLINADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A VIGÊNCIA DA LEI N. 10.931 /2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL , CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO. 1. O art. 1.333 do Código Civil , ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) 2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil , pela Lei n. 10.931 /2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334 , III e V , do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591 /1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio. 3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) -, resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido 4. Recurso especial não provido.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência ( CC/2002 , arts. 70 a 78 ), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. 4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245 /91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). 5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771 /2008. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591 /64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil , em seus arts. 1.333 e 1.334 , concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade ( CC/2002 , arts. 1.332 , III , e 1.336 , IV ). 9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10. Recurso especial desprovido.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC . CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC , razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC . 2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino. 3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem. 4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal. 5. Recurso especial não provido.