Débito Condominial em Jurisprudência

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 568 /STJ. 1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento. 3. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02 , segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109 , § 3º , do CPC/15 , no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. OMISSÃO DO EDITAL DE LEILÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. INEXISTÊNCIA. SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "O arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais pendentes quando omisso o edital a respeito dos débitos anteriores à praça" ( AgInt no REsp n. 1.496.807/SP , Relatora para Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe 19/12/2016). Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 2. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela falta de comprovação da ciência da arrematante quanto aos débitos condominiais vencidos. A alteração das conclusões do julgado demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial (Súmula n. 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27 , § 8º , da Lei nº 9.514 /1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002 .4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido.

APELAÇÃO – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELO DÉBITO CONDOMINIAL – DÉBITO MENCIONADO NO BOJO DO EDITAL DE LEILÃO DO IMÓVEL – DEVER QUE SE INICIA A PARTIR DA SUBSCRIÇÃO PELO JUÍZO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMADA NO RECURSO REPETITIVO 1.345. 331/RS (Tema 886) - Tendo em vista que constou expressamente do edital que levou a leilão o imóvel gerador do débito condominial, a existência de ação em curso para a cobrança da dívida de natureza propter rem, bem como o número respectivo, não há que se falar em omissão do edital, vez que este forneceu os meios para que os interessados na arrematação do imóvel pudessem se inteirar do débito condominial existente antes da formalização de tal ato, sendo desnecessário, aliás, constar o valor efetivamente devido nesse particular, já que a demanda na qual o bem estava sendo leiloado era uma ação trabalhista e não em ação de cobrança das obrigações condominiais - Inaplicável ao caso dos autos o precedente suscitado, qual seja, Recurso Repetitivo XXXXX/RS (Tema 886), visto que este se refere aos casos de transmissão da propriedade por compromisso de compra e venda e não por de meio de aquisição do bem por meio de arrematação judicial - Não há como afastar a responsabilidade do arrematante pelo débito condominial existente, já que a sua responsabilidade se inicia com a subscrição do auto de arrematação, pouco importando a data em que fora imitido na posse, pois se trata de débito propter rem, sendo de rigor, portanto, a manutenção da r. sentença. RECURSO IMPROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DO ARREMATANTE DE QUE O CONDOMÍNIO EXEQUENTE FORNEÇA CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA DO IMÓVEL DO QUAL RECAIU O DÉBITO CONDOMINIAL – FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE – RECEBIMENTO DO BEM LIVRE E DESEMBARAÇADO – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. EMISSÃO DE CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS EM FAVOR DO ARREMATANTE – CRÉDITOS DE NATUREZA PROPTER REM QUE SE SUB-ROGAM SOBRE O PRODUTO DA ALIENAÇÃO – EXPRESSA PREVISÃO DO ART. 908 , § 1º DO CPC – IMÓVEL QUE NÃO MAIS RESPONDE PELOS DÉBITOS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO –EVENTUAL SALDO REMANESCENTE DA DÍVIDA QUE DEVE SER PERSEGUIDO SOBRE O PATRIMÔNIO DO EXECUTADO – EMISSÃO DO DOCUMENTO NÃO SE CONFUNDE OU REPRESENTA TÍTULO DE QUITAÇÃO EM FAVOR DO ANTIGO CONDÔMINO – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA RECUSA EM EMITIR, DESDE LOGO, O DOCUMENTO SOLICITADO PELO ARREMATANTE. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. 1. Em se tratando de arrematação em hasta pública, forma de aquisição originária da propriedade, o bem é entregue ao arrematante livre e desembaraçado de ônus. Os débitos anteriores à arrematação, inclusive os de natureza propter rem, não podem ser transmitidos ao novo adquirente, havendo a sua sub-rogação sobre o respectivo preço, conforme o art. 908 , § 1º , do CPC . 2. O arrematante não é responsável pelos débitos anteriores, nem quando o preço é insuficiente para cobrir o débito, já que quem arremata o bem o recebe livre e desembaraçado, devendo o exequente continuar a execução na origem para busca outros bens penhoráveis do executado, até satisfação da dívida. 3. A emissão de documento declarando inexistirem débitos condominiais não se confunde ou representa título de quitação em favor do antigo condômino, executado nos autos de origem, que continua a responder pessoalmente pelo débito remanescente. A recusa apresentada pelo Condomínio se revela ilegítima e obsta o pleno exercício do direito de propriedade pelo agravante, eis que dificulta possíveis negociações do bem.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015 . AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PELO DÉBITO CONDOMINIAL. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO EM VIRTUDE DO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. SÚMULA N. 83 /STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a decisão recorrida pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar as conclusões adotadas pelo Juízo. 2. "A atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação" ( AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 1.769.544/PR , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/3/2020, DJe de 13/3/2020.) 3. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 /STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. A constrição em face de imóveis gravados com alienação fiduciária em garantia deve recair especificamente sobre os eventuais direitos aquisitivos pertencentes ao devedor fiduciário, conforme expressamente disposto no art. 835 , XII , do CPC . 2. A dívida condominial, ainda que possua caráter propter rem, não pode alcançar o próprio imóvel antes de efetivamente consolidada a propriedade plena ao credor fiduciário. 3. O artigo 1.368-B , parágrafo único, do CC, em observância à natureza peculiar da propriedade fiduciária, estabelece que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta, é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. 4. Tendo a dívida condominial sido originada por inadimplência do devedor fiduciante, bem como não tendo ainda havido a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não se mostra possível penhorar o próprio imóvel para saldar a obrigação do executado, uma vez que o bem não se encontra sob sua propriedade plena. Precedentes do STJ. 5. A Súmula 478 do STJ não autoriza que o imóvel, desde logo e independentemente da propriedade resolúvel fiduciária, já sirva como garantia irrestrita e penhorável, de modo a ser alcançado direta e imediatamente para fins de pagamento do débito condominial em aberto, inadimplido pelo devedor fiduciante, que ainda não detém a propriedade do imóvel. 6. Conforme inteligência do referido enunciado, somente após consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário e/ou efetuado o leilão pertinente, é que o débito condominial deve prevalecer sobre o débito garantido pela alienação fiduciária. Ou seja, consolidada a propriedade ou adjudicado o bem por terceiro, impõe-se a quem permanecer com a propriedade plena do bem saldar primeiramente a dívida condominial inerente ao imóvel, revertendo-se eventual saldo remanescente em favor do credor fiduciário. 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido.

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. Rejeição em primeiro grau. Inconformismo da embargante. LEGITIMIDADE PASSIVA. Não reconhecimento. O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do art. 1.345 do Código Civil . No entanto, a responsabilidade do proprietário pode ser excepcionada, recaindo sobre o possuidor direto do bem o dever de arcar com as despesas comuns. Orientação firmada pelo E. STJ no Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886). Apelante que possui incontroversa relação material com a unidade e da qual o condomínio exequente possui ciência inequívoca. Legitimidade passiva confirmada. EXEQUIBILIDADE DAS COTAS CONDOMINIAIS. Inteligência do artigo 784 , inciso VIII , do CPC . Taxas e despesas condominiais que constituem título executivo extrajudicial. Desnecessidade de maiores formalidades. Apelante que não impugnou especificamente despesas ou encargos. Dívida líquida, certa e exigível. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. DÉBITO CONDOMINIAL NÃO MENCIONADO NO EDITAL. CONHECIMENTO PELO ARREMATANTE POR DETERMINAÇÃO JUDICIAL ATRAVÉS DO LEILOEIRO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PECULIARIDADES RELEVANTES. SOLUÇÃO DIVERSA DA DIRETRIZ JURISPRUDENCIAL. 1. À luz da orientação jurisprudencial remansada, a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais existentes sobre o imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante. 2. Entrementes, embora in casu o edital de praça do imóvel arrematado tenha omitido a informação quanto a existência de débitos de cotas condominiais, é irrecusável que o arrematante restou informado, restando incólumes os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, que prestigia o instituto da alienação em hasta pública. 3. Ademais, mercê da singularidade do caso, é imperiosa a prevalência para o seu deslinde a natureza propter rem da obrigação em debate. É dizer, por aderir ao imóvel, a dívida condominial passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuide de cotas anteriores à transferência do domínio. No contexto específico dos autos, ou seja, da plena ciência pelo arrematante, o fato de não estar consignado no edital a existência de débito condominial não afasta a sua obrigação, sendo relevante ressaltar que o equívoco na publicação daquela peça informativa do certame não pode servir para prejudicar o condomínio legalmente investido no direito ao recebimento da dívida em questão. 4. Logo, o débito condominial, em que pese omitido no edital, chegou ao conhecimento do licitante adquirente por determinação judicial, através do leiloeiro, pelo que, de forma insofismável, restou afinal cumprida a intentio legis (ampla publicidade acerca da situação do bem) da regra insculpida in fine no § 2º do art. 23 da Lei 6.830 /80 ("Cabe ao arrematante o pagamento da comissão do leiloeiro e demais despesas indicadas no edital."). Ignorar solenemente tal ordem de coisas implicaria excesso de formalismo, em detrimento da instrumentalidade do processo, consubstanciada na parêmia pás de nulité sans grieff. 5. Dessarte, impõe-se, por decorrência e corolário de justiça, que o arrematante responda pelo débito condominial vinculado ao imóvel arrematado.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - DÉBITOS CONDOMINIAIS - PRAZO PRESCRICIONAL - CINCO ANOS - INTERRUPÇÃO NÃO COMPROVADA - PERDA DA PRETENSÃO - SENTENÇA MANTIDA. - O prazo para cobrança de débito condominial é de cinco anos, a teor do artigo 206 , § 5º , I , do CC/02 - A interrupção da prescrição deve ser comprovada pela parte autora, sendo insuficiente a mera apresentação de tela de seu sistema produzida unilateralmente - Recurso não provido. Sentença mantida.