Dívida da Construtora com o Agente Financeiro em Jurisprudência

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REPARAÇÃO DE DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE SEGURO. LEGITIMIDADE DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO. 1. Presente no contrato de mútuo celebrado com a CEF cláusula de seguro, possibilitando à referida Empresa Pública receber diretamente da companhia seguradora o valor da indenização de sinistro de qualquer natureza, sendo, ainda, responsável pela quitação e baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel, resta patente o seu interesse jurídico no deslinde da demanda instaurada com o escopo de reparar danos decorrentes de vícios de construção. 2. A teor da jurisprudência do Eg. Superior Tribunal de Justiça, é solidária a responsabilidade das construtoras e do agente financeiro pelos defeitos da obra. 3. Agravo de instrumento parcialmente provido.

ADMINISTRATIVO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF E DA CONSTRUTORA PELOS DANOS DECORRENTES DO ATRASO. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. IN RE IPSA. - Com efeito, em reiterados julgados, esta Corte já reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por pedido de indenização por danos morais e materiais, decorrentes de atraso na entrega da obra e/ou vícios construtivos, quando a sua participação no negócio jurídico está adstrita à função de agente operadora do financiamento, para fins de aquisição do bem - Contudo, no caso concreto, infere-se da análise do Contrato firmado entre as partes que a atuação da CEF é mais ampla, extrapolando a função de um mero agente financeiro, não havendo como afastar a legitimidade passiva da Caixa e a sua responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel, - A responsabilidade solidária da CEF e da construtora pelos danos suportados decorre do fato de ambas terem descumprido o que fora convencionado: a construtora, ao inobservar o prazo ajustado pelas partes, e a Caixa Econômica Federal, agente financeiro e copartícipe do empreendimento, ao não providenciar a imediata substituição da Construtora, a que estava obrigada contratualmente - É pacífico o entendimento de que os juros de obra não devem ser cobrados após expirado o prazo estipulado para a conclusão do empreendimento imobiliário - Uma vez reconhecida a responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, a Construtora deve arcar com a devolução dos juros de obra juntamente com a CEF, já que deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento imobiliário, possibilitando a indevida cobrança dessa taxa no período posterior ao prazo de construção da unidade habitacional fixado na avença - Não cabe ao juiz inverter cláusula penal sem a prévia convenção entre as partes, de modo que deve ser provido o apelo para afastar a condenação solidária da CEF ao pagamento de cláusula penal compensatória e moratória - O dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato.

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. REJEITADA. FINANCIADOR QUE RECEBEU O IMÓVEL EM GARANTIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA CONTRA ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O agente financeiro possui legitimidade passiva "ad causam" para responder aos termos da ação em que os adquirentes buscam o cancelamento da hipoteca constituída por força de pacto firmado entre ele e a construtora. Precedentes desta Câmara. 2. Os adquirentes têm direito ao cancelamento da hipoteca firmada exclusivamente entre a construtora e o agente financeiro quando quitam integralmente os débitos do imóvel objeto do compromisso de compra e venda. Inteligência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. BEM ADQUIRIDO DIRETAMENTE DA CONSTRUTORA. SÚMULA 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA HIPOTECA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal CEF em face de sentença que julgou procedente o pedido dos autores e condenou os réus a procederem ao cancelamento da hipoteca registrada no imóvel objeto do litígio e a outorga da escritura definitiva do aludido imóvel. 2. Os autores adquiriram imóvel residencial diretamente da construtora e, depois de tê-lo quitado, não obtiveram a respectiva escritura em razão da existência de hipoteca decorrente do financiamento entre a empresa pública e a HF Engenharia e Empreendimentos Ltda. (litisconsorte passivo) para a construção do empreendimento. 3. Incide, na hipótese, o enunciado da Súmula 308 do STJ, com a seguinte redação: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 4. Segundo julgados do STJ proferidos depois do advento da Súmula 308 , sua intenção é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (STJ, REsp XXXXX/DF , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) 5. A jurisprudência desta Corte não diverge, consolidando o entendimento de que os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora. Precedentes declinados no voto. 6. Correta a sentença ao aplicar à controvérsia o enunciado da Súmula 308 do STJ e deferir a adjudicação compulsória do bem, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil . 7. A sentença foi publicada na vigência do atual CPC (a partir de 18/03/2016, inclusive), devendo-se aplicar o disposto no art. 85 , § 11 , arbitrando-se honorários advocatícios recursais. 8. Apelação da Caixa Econômica Federal a que se nega provimento, com arbitramento de honorários recursais.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015 , fixa-se a seguinte tese:Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308 /STJ. 1. Conforme o disposto na súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2. Na espécie, cabível a aplicação da referida súmula, devendo ser canceladas as hipotecas que recaem sobre os imóveis objeto da ação. 3. Apelação provida.

ADMINISTRATIVO. SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. ALUGUÉIS. JUROS DE OBRA. Restou comprovada a coparticipação da CEF no empreendimento. Cumpre mencionar a cláusula 10ª (ev. 1 OUT6), que enumera diversas hipóteses de substituição da construtora (inclusive no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias (alínea g), prevendo que a modificação do projeto da obra deve contar com o prévio e expresso consentimento da CEF (alínea 'e'), o que, evidentemente, extrapola a função de um mero agente financeiro. Nesse contexto, não há como afastar a legitimidade passiva da CEF e a sua eventual responsabilidade civil pelos danos causados pelo atraso na entrega da obra. Acerca da (in) ocorrência de prescrição no caso em comento, registro que o entendimento atual do e. Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em regra, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se o prazo geral de prescrição - 10 anos - contido no art. 205 do Código Civil , e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, o prazo trienal, conforme disposto no art. 206 , § 3º , V , do diploma civilista. Embora a responsabilidade pela construção do imóvel seja exclusiva da construtora, o prazo de entrega do bem é definido no próprio contrato de mútuo feneratício e registrado na matrícula do imóvel, a evidenciar a responsabilidade solidária de todos os envolvidos no evento danoso, conforme o art. 25, § 1º, CD. A responsabilidade das rés pelos danos suportados pelos autores decorre do fato de ambas terem descumprido o que fora convencionado: a construtora, ao inobservar o prazo ajustado pelas partes, e a Caixa Econômica Federal, agente financeiro e copartícipe do empreendimento, ao não providenciar a imediata substituição da Construtora, a que estava obrigada contratualmente. Configurados os pressupostos, a fixação do dano moral deve observar os princípios de moderação e de razoabilidade, assegurando à parte lesada a justa reparação, sem incorrer em enriquecimento ilícito e não deixando de observar o caráter pedagógico ao agente que cometeu o ato lesivo. Quanto à indenização a título de aluguéis, primeiramente, em se tratando de imóveis adquiridos no âmbito do "Programa Minha Casa, Minha Vida", é preciso considerar que fazem parte de programa habitacional do Governo Federal (Lei nº 11.977 /09) e destinam-se à concretização do direito fundamental à moradia (art. 6º , caput, CRFB/88 ), e não à especulação do mercado imobiliário. Os alugueres, assim, somente seriam devidos se fossem referentes ao ressarcimento dos valores pagos por necessidade de locação de imóvel residencial para moradia própria e de sua família. Embora a responsabilidade pela construção do imóvel seja exclusiva da Construtora/Incorporadora, os juros de obra são pagos diretamente à instituição bancária. O prazo de entrega do bem é definido no próprio contrato de mútuo feneratício e registrado na matrícula do imóvel, a evidenciar a responsabilidade solidária de todos os envolvidos no evento danoso (art. 25 , § 1º , CDC ). Assim, uma vez reconhecida a responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, a Construtora deve arcar com a devolução dos juros de obra juntamente com a CEF, já que deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento imobiliário, possibilitando a indevida cobrança dessa taxa no período posterior ao prazo de construção da unidade habitacional fixado na avença.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA – DETERMINAÇÃO DE LIBERAÇÃO DE HIPOTECA FIRMADA PELA CONSTRUTORA – IMÓVEL QUITADO PELO ADQUIRENTE – LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGRAVANTE REJEITADA – “A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL” – SUMULA 308 DO STJ – PRAZO DE 15 DIAS PARA O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – MULTA DIÁRIA LIMITADA A NOVE MIL REAIS – OBSERVÂNCIA DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 202100707808 Nº único: XXXXX-94.2021.8.25.0000 - 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator (a): Iolanda Santos Guimarães - Julgado em 02/06/2021)

ADMINISTRATIVO. DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. 1. Sob a perspectiva de que a boa-fé garante que os contratos devem atingir a finalidade para a qual foram criados - no caso, para que surtam os efeitos da compra e venda da unidade autônoma - a hipoteca deve ficar obstada, paralisada, não atingindo o contrato do terceiro que, de boa-fé, adquiriu o bem imóvel gravado. 2. O E. STJ encerrou a controvérsia com a edição da Sumula nº 308 , publicada em 25/04/2005 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."). Portanto, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro não prevalece em relação ao adquirente do imóvel, que responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. (TRF4, AC XXXXX-0, Terceira Turma, Relator Loraci Flores de Lima, publicado em 04/10/2006) 3. Apelação improvida.

ADMINISTRATIVO. DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. 1. Sob a perspectiva de que a boa-fé garante que os contratos devem atingir a finalidade para a qual foram criados - no caso, para que surtam os efeitos da compra e venda da unidade autônoma - a hipoteca deve ficar obstada, paralisada, não atingindo o contrato do terceiro que, de boa-fé, adquiriu o bem imóvel gravado. 2. O E. STJ encerrou a controvérsia com a edição da Sumula nº 308 , publicada em 25/04/2005 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."). Portanto, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro não prevalece em relação ao adquirente do imóvel, que responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. (TRF4, AC XXXXX-0, Terceira Turma, Relator Loraci Flores de Lima, publicado em 04/10/2006). 3. Apelação provida.